关于房地产项目中地下车位处置方式

陈香君

【摘要】房地产开发企业区别于其他行业的特点表现为税种繁多，计算复杂，而土地增值税和企业所得税涉税金额较大，尤其是土地增值税税率高，因此税收成本的管理成为企业资金管理的重要环节。而在开发过程中利用不同开发产品所适用土地增值税率的不同和税收优惠成为节税的重点。地下室车库作为开发产品可作为销售也可转为配套设施特殊产品，可以通过不同的处置方式来进行税收筹划从而达到企业资金管理的目的。

【关键词】税收筹划 地下车位处置方式 资金管理

房地产开发和其他行业不同，是涉及税种最多的一个行业，而土地增值税和企业所得税又是房地产开发过程中涉税金额及比率较大的两税种，因此如何管理和控制企业的税收成本是企业资金管理和成本管理的重要任务。房地产开发企业同时也是一个资金密集型的企业，要求企业有充裕的资金去支持项目的投入，尤其在房地产调控不断升级，国家严控对房地产开发企业贷款的现阶段，如何能尽快销售开发的产品并回笼资金，保证企业有充裕的现金流以促进企业的可持续发展是现阶段房地产企业面临的巨大挑战。

房地产开发企业的产品一般以销售和自持物业为目的，可销售的产品主要有以居住为目的的住宅、以投资为目的的商铺和办公楼，而地下室车位作为一种即可出售也可以作为配套设施的产品在进行产品定位时没有被充分认识，大部分企业基本上以销售和持有作为产品定位，而实际销售过程中由于地下室车位的特殊性，实现销售的时间较长，资金回笼速度慢，且车位在项目中占比较低，因此企业面临其他产品已基本实现销售而地下室车位仍有大部分未销售，而此时企业一般都面临土增税清算和企业所得税完工结转，要缴纳大额的税金。土地增值税作为房地产开发企业所特有的税种，根据土地增值税的纳税原理，房地产开发企业可以在税基、抵扣金额、增值额、增值率和适应税率等角度展开纳税筹划，最关键的是计算不同情况下的临界点。

以下以某房地产开发企业利用地下车位不同处置方式进行税收筹划的案例说明如何利用地下室车位进行税收筹划以达到资金使用价值最大化。

以甲房地产开发企业开发的A项目（该项目为营改增前的老项目）为例，A项目地下车位数量为723个，目前定价每个车位价格为13.5万元，可实现销售收入9760.50万元，按照土地增值税口径测算，地下车位可扣除项目金额为17294.33万元，增值额为-7533.83万元。

A项目商铺面积为9543.32平方米，目前定价平均为1.6万元每平方米，可实现销售收入15269.31万元，按照土地增值税口径测算，商铺可扣除项目金额为6691.02万元，增值额为8578.30万元。

由于地下车位与商铺在土地增值税中同属于非普通住宅类别，可以以合并后的增值额计算缴纳土地增值税。但根据目前实际销售情况及项目所在地区域分析，地下车位短时间内难以销售。因此，在商铺销售而地下车位没有销售的情况下，地下车位产生的增值额亏损无法与商铺的增值额盈利进行合并互抵，这将直接导致清算年度多交土地增值税2972.19万元，该多交的税金在以后地下车位陆续销售时也无法再退回。的纳税筹划

为解决此问题现有如下两个处置方式可供选择：

方案一：当商铺全部销售时，将地下车位按目前定价全部销售给物业公司（该物业公司为开发商可控的公司），实现增值额盈亏互抵而少缴土地增值税;

方案二：将地下车位转为公共配套设施，地下车位成本按建筑面积分摊到普通住宅和商铺中，变相实现增值额盈亏互抵少缴土地增值税，同时实现普通住宅增值率不超过20%免缴普通住宅土地增值税。

現对上述两个方案在净利润和现金流现值上进行测算和对比，分析利弊，为管理层决策提供参考。

1、测算假设条件

（1）、假设甲公司2016年为企业所得税完工结转年度，2017年为土地增值税清算年度，并于2017年底完成土地增值税清算税金缴纳;因此，现金流测算时以2017年底为起点（以下统称为“基期”）。

（2）、假设地下车位每年可销售1/10，10年后全部完成销售，每年的销售款于每年底一次性收回。开始实现销售时间为2018年，即2018年累计实现销售1/10，2019年累计实现销售2/10，2020年累计实现销售3/10，依次类推;

（3）、假设方案一中地下车位以后年度销售时不发生经营成本;

（4）、假设地下车位租金为120元每月每个，即每个车位年租金0.1440万元;

（5）、计算现值时，折现率设定为9%;

（6）、方案一中，甲公司将地下车位销售给物业公司（假设物业公司为增值税一般纳税人）时需缴纳增值税及附加，但由于增值税一般纳税人可进项税额抵扣后产生增值额才缴税，那么物业公司以后若按原价再销售车位则无需缴纳增值税及附加和企业所得税;

（7）、方案一中可用于出租的车位随着销售逐年递减，方案二中每年可用于出租的车位保持不变，为永续年金模型;

（8）、地下车位出租需缴纳增值税及附加和企业所得税;

2、测算结果

（1）、净利润比较

方案一净利润17328.75万元，方案二净利润13705.70万元，方案一比方案二净利润多3832.88万元。

（2）、现金流现值比较由于地下车位短时间内无法销售，方案一中的地下车位销售收入9760.5万元在基期时是没有收到的，该部分现金在以后年度销售时才逐渐实现的，基期实际收到的现金流净额为7231.49万元。而方案二中基期实际收到的现金流净额与净利润相同，为13705.70万元。

考虑方案一中地下车位逐步销售，以及方案一方案二中车位租金收入后，按照9%的折现率，方案一基期现值为14335.43万元，方案二基期现值14524.71万元，方案一比方案二基期现值少189.28万元。

地下车位是否转为公共配套现值差异对照表

3、测算结果分析

（1）、计算现金流现值时，不同的折现率可能会导致结果完全颠倒，折现率越高则未来收入将被稀释，对现值的影响越小，甚至可以忽略。本案例中如采用7%作为折现率，方案一比方案二基期现值多188.15万元。因此折现率的选择很重要，确定折现率时可选用：（1）股东对手中资金的期望收益率;（2）A项目实际收益率。

（2）、从企业经营角度，特别是房地产不景气时期，持有现金可以大大降低经营风险。净利润只是“账面数”，相当于应收账款，能否收回以及什么时候能收回存在不确定性，方案一比方案二净利润多3832.88万元，但从货币的时间价值上考虑，方案一与方案二是差不多的。在房地产调控趋严，现金流趋紧的情况下，对于甲公司来说，我们认为方案二更有实际经营意义。

（3）、方案二与方案一净利润不同，但现金流现值却相差无几，主要因为方案二享受了普通住宅增值率低于20%的免税政策，少交了税金。方案一税款总额为17029.57万元，方案二税款总额为11101.95万元，方案二少繳税款5927.62万元，少缴的税金最终体现为甲公司的现金流入增加。

同时，从另一方面考虑，方案二中普通住宅土地增值税增值率为8.60%，与20%的免税增值率之间尚有较大的可利用空间，换算成金额则有7280万元的收入可增加。考虑到地下窒车位作为公共配套设施，对住宅和商铺的销售也会起到促销作用，这样损失的车位收入可以部分在住宅中得以实现，企业可以将其他产品价格适当调高，而客户也更容易接受。

因此，从企业资金管理的角度，尤其是在当前形式下，现金流关系企业的命脉，一旦资金流出了问题，企业的资产将面临迅速贬值的局面，对企业带来灾难性的打击。甲企业正是出于资金管理的考虑和当地房地产销售的特殊性选择了方案二，而后来操作的结果显示方案二实际的现金流远大于当初测算的结果。

当然方案二也有其局限性，方案二中假定地下车位出租可产生为永续的现金流入，但未来全体业主有可能成立业主委员会，由业主委员会自行将地下车位出租，此时甲公司将无法取得该租金收入。如选择方案一将不存在此问题，即使不能销售也永远可以出租。选择方案二则放弃了未来甲公司持有车位升值所带来的高额收益。

以上从税收筹划和资金管理的角度简要分析房地产开发项目中地下室车位的定位和处置方式，管理者应根据结合项目的定位和项目地址综合考虑，根据企业财务状况以及经营理念来综合考虑选用何种处置方式。