老旧住宅加装电梯的主要问题及改善对策

杨生俊

【摘要】2017年7月，《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》提到要加强改造社区、家庭适老化设施，优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯。但为社区加装电梯推进缓慢，面临规划审批难经费筹措难等问题。本文从老旧住宅加装电梯等意义出发，概述老旧住宅加装电梯的主要问题，并提出改善措施。

【关键词】社会组织 社区住宅 便民电梯

一、引言

目前，我国未装电梯的老旧住宅约有80亿m2，它们多数建于上世纪八九十年代，有7000万到1亿户居民涉及其中，其中，北京、上海、广州可加装电梯的老旧住宅楼分别逾3万栋、20万栋和5万栋。有专家预测，老旧住在加装电梯市场规模愈500万台。同时，随着社会老年化进程加快，加之历史风俗、经济发展水平原因，社会未富先老，居家养老是大势所趋。很多老旧住宅住户为退休老年人，攀爬多层楼梯力不便，这使得老旧住宅加装电梯日渐成为民众迫切的愿望。但是，从现有的实践来看，老旧住宅加装电梯也面临一些现实困境待解决。

二、老旧住宅加装电梯的主要问题

（一）资金筹措困难

老旧住宅加装电梯主要涉及两部分费用：电梯加装直接投入资金和电梯日常运营维保费用（长期支付）。受老旧住宅居民经济及物业管理费偏低所限，单靠居民集资难度较大。以外挂式电梯为例，其成本共约40-50万元，分别涉及危房鉴定、设计、土建基础、钢构、电梯自身成本、楼道建筑连廊处理、安装、验收等费用。按每栋楼12-14户计，平均每户分摊费用约3.3-4.2万。很多老旧住宅住户都是退休老年人，收入偏低，此项费用对其而言，普遍便高。

（二）住户利益协调难

《物权法》第76条指出，改（重）建建筑物及其附属设施需得到专有部分占建筑物总面积2/3以上业主同意。同一幢楼高低层住户利益存在分歧，高层用户对老旧住宅安装电梯积极性高，而低层用户甚至会反对，原因在于除电梯安装费用外，后续维修保养、检验开销也大，且低层用户电梯利用率低，甚至不需要电梯。此外，电梯安装必存在负面影响，如电梯运行的振动和噪音影响睡眠，电梯井道影响采光。加之旧小区无地下车库，车几乎都停在小区楼下，安装外挂式电梯后，其井道会占2个车位，影响停车。

（三）审批办证难

老旧住宅安装电梯涉及电线、水管、消防、验收等问题，需得到电力、水务、消防、市政规划、住建、质监等部门审批，多政府部门层层审核手续繁杂、环节众多会极大地增加实施主体的工作量，且还意味着审核结果具有不确定性，从而妨碍加装实施。这种不确定性主要是因各审核部门都具有否决权所造成。烦琐的程序以及较长的审批期，使得现有政策下的任何环节疏漏都极有可能招致老旧住宅电梯安装搁浅。

（四）相关指导意见具体操作不足

目前，各城市老旧住宅加装电梯工作推进中也面临制度缺失，特别是指导意见操作性不足的阻力。多个城市虽已出台操作指导意见，但规定较宏观，对具体工作开展指导性不足。例如针对加设电梯是属“新建”还是“改建、重建”没有明确规定，这在住户表决及审批程序上会有不同处理方式，阻碍具体工作的推进。

三、老旧住宅加装电梯问题的改善策略

（一）创新、拓展资金来源

一是由业主委员会召集集资。加大加装电梯的必要性的宣传教育，鼓励业主募捐，拓宽老旧住宅加装电梯资金来源。二是开辟住宅专项维修资金绿色通道，简化资金提取流程，解决老旧住宅加装电梯资金难题。三是由财政部门解决部分老旧住宅加装电梯资金难题。四是提取公积金用于老旧住宅加装电梯。政府部门应设标准，明确机制，增设旧宅加装电梯公积金提取流程，允许住户全额提取公积金用于旧宅加装电梯。考虑到很多住户都是退休老人，在政策制定过程中应允许加装电梯老人子女或孙子女提取公积金用于长辈加装电梯，从而落实加装电梯民生工作。五是推广共享电梯模式。利用市场化手段，由电梯企业垫付资金加装电梯，再以租赁或付费模式给住户使用，乘客可按月缴纳租金;或每次乘梯前投币、刷卡后，电梯自动投入服务、自动计费。

（二）政府主导协调各方利益

一是做好摸底调查统计工作。政府应对辖区老旧住宅进行摸底调查，了解老旧住宅居民的基本生活情况、人数、意见、建议和所面临的困难，老旧住宅的楼层数、单元数、区位空间等信息，从而来确定需要加装电梯的数量、类型及相应的配套设施。二是加大领导力度。老旧住宅加装电梯是一个系统工程，应成立相应的工作领导小组，来协调各个部门之间的分歧，做好各个部门之间政策和手续的衔接，来加快推进老旧住宅加装电梯民生工程。三是出台老旧住宅加装电梯的费用分摊指导标准。当前老旧住宅加装电梯面临的一个重大困难之一是业主在电梯购买、安装以及后续的维护保养和使用等方面的费用如何分摊。在民生给予补贴基础上，不妨推出合理的参考补偿模式，让低层和高层业主协商找出利益平衡点。可借鉴其他城市的经验，量化加装电梯相应的费用分摊标准，例如有的城市是给以一楼业主适当补贴、二楼业主免费、三楼基准价，然后每高一层增加基准价10%-20%。在这个指导意见的基础上来推进业主进行协商，则协商成功率将大大增大。

（三）绿色通道，简化审批流程

一方面要进一步简化审批流程。老旧住宅加装电梯涉及多个部门，如果让住户到每一个部门去审批，则需要花费大量的时间，可以在行政审批中心设立一个专门为老旧住宅加装电梯的审批一条龙服务窗口，来受理和办理相关的审批手续以加快推动该项工程的落实和推广。另一方面，要提供相应的政策信息咨询服务。可在政务网、新闻媒体、微信微博等推送既有住宅加装电梯的信息、政策、指导意见、标准、流程等。

（四）细化并出台相关操作细则

细化深化已出台相关操作指导意见或建议，形成可操作性强的工作细则，“一目了然”的指导相关工作推进。如明确加设电梯是属“新建”还是“改建、重建”，提出对应的操作方式及办理流程。再例如，電梯加装，需2/3及以上户数同意，还是只要2/3业主人数同意即可等等，都需细化明确。