海南房地产投资对本土经济影响的研究

李继红

(西南民族大学经济学院，四川 成都 610041)

海南是中国省级行政区、经济特区和自由贸易港.东濒南海，北以琼州海峡和广东分界，西至北部湾和越南相对，南在南海中和菲律宾、文莱等为邻.近傍香港，内靠珠江三角洲，外邻东南亚.不但有经济腹地的依靠，而且又受到经济发达地区的辐射跟带动，便于内引外联，发展经济. 因热带季风气候使得海南夏长冬短，带来了充足的热量和丰沛的降水. 四面低平中间高的地势致使周边产生许多土壤肥沃的冲击性平原，是我国主要的冬季瓜果蔬菜的产地.

海南是旅游胜地和人类最宜居的地区之一，改革开放及经济高速发展的宏观背景，是海南发展房地产的巨大优势，其成为了海南的支柱产业之一. 自然资源的优越、国家政策的扶持以及人口的增多，为海南房地产行业的兴起与发展奠定了良好的基础.

近年来海南加强市场的监管力度，积极调整房地产的开发结构，合理地引导市场预期，贯彻落实国家一系列关于房地产的宏观调控政策，由此海南房地产总体呈现出蓬勃发展的态势.海南旅游业立足于国际旅游岛的名气效应，依托其优越的条件，发展逐渐加快，持续增大旅居需求；经济的高速发展，城市化带来的不断增长的住房需求等使海南房地产业发展迅速.

但海南房地产发展中存在投资规模过大、投资结构不合理、破坏生态环境、缺乏品牌文化等问题.为了持续健康的推动海南房地产发展，本文通过分析海南房地产市场现状以及存在的问题，其带来的经济影响，提出一些关于房地产行业投资管理的优化建议.

1 文献综述

回顾海南省房地产31 年以来的发展历程，1992年的狂欢直至1994 年毁了无数炒房者“发财梦”的泡沫，再到如今的加强房地产市场的调控力度，当下的发展主基调就是维持房价理性回归.

我国学者贺建清利用我国2000 ～2007 年的数据进行实证研究，证明房地产泡沫的前提条件与根源是流动性过剩.结论得出我国房地产价格与居民土地价格和可支配收入成正相关，而与实际利率成负相关.因部分地区房地产的价格差异太大，因此导致我国房地产市场价格出现偏离，存在“局部泡沫”[1].

位志宇、杨忠直和王爱民在羊群效应方面，剖析了房地产价格与宏观基本面的关系.发现当房地产市场出现羊群效应时，房地产价格与宏观基本面的关系被歪曲，房地产价格弹性超过羊群效应的同时不存在惰性，由此证实了房地产价格泡沫的存在[2].

张亮提出可以通过从政府进行宏观调控和规范房地产市场等一系列方法来控制房价[3].王润华从金融、土地、财税三大政策分析其对房地产价格的影响，得出需要政府出面指导以及控制房地产价格，抑制房地产投资过热，有必要时上升为法律[4].

张良悦指出中国房地产对社会资本的吸纳过度、居高不下的房价和基于投机动机的过度膨胀的期房购买，都是房地产行业的虚拟经济与实体经济的二重特征.在城市化的进程中地方政府对于“土地财政”过于依赖、社会整体的高度预期以及对房地产资本投资的利得对冲制度的缺失，促成了房地产经济由实体向虚拟的转换.得出应该深化房地产的供给侧改革，实施健康的房地产业的规则政策和城市化的发展战略[5].韩静以海南2007 年的房地产交易数据来看，房地产的增加值在海南省GDP 的9.8%，超过金融、保险和旅游等主要的行业，海南房地产整个行业呈现一幅欣欣向荣的局面，是我国新房供应量与成交量让人不可小觑的省份[6].

王锦瑜得出结论:房地产价格指数会引起GDP的变化，即其构成GDP 的单向格兰杰成因.表明在房地产的良性发展的状态下，GDP 将会被促进提高[7].

2 海南房地产投资现状

2.1 房地产发展史

海南房地产一开始急速增长到90 年代泡沫崩盘，直至2000 年才逐步走出阴影，在2005 年海南将房地产业作为支柱产业之后才逐渐升温，2006 年进入高速发展阶段(表1).

表1 海南房地产发展历程Table 1 Real estate development in Hainan province

2.2 房地产投资环境

随着海南国际旅游岛名号的打响，吸引了众多旅客，使得旅游业业绩迅速增长. 海南旅游业的兴起连带着房地产业的崛起并日趋成熟，强势的旅游资源和优势城市配套的强强结合，吸引了大量的房地产投资，海南房地产已进入新的纪元.

海南很多房地产的开发与旅游有着很紧密的关系.旅游业与投资者形成双向互动，前者的高速发展，使得嗅觉敏感的各类投资者疯狂涌入，输入大量资金来投资楼市建设，而投资者的融入又反作用于旅游业[8].

通过调查数据的统计，在海南购房的外地购房者在海南楼盘中能够占据7 成以上，成为海南楼市的生力军.海南温度适宜，空气富含负氧离子，特别是对老年人常见的一些慢性疾病有明显缓解和康复作用，成为吸引“候鸟”的主要因素. 他们购置房产，只进行短期的“度假过冬”，大部分时间其房产都处于空置状态，造成了社会资源的极大浪费，几乎为零的持有成本更是推动了投资者尤其是投机客的投资热情.

2.3 房地产投资的发展前景

随着开放度的不断扩大，人才集聚，致使海南房地产的投资价值持续增值.哪怕是在政府接连推出一系列限购调控政策后，总体还是呈现出上涨的趋势.

目前海南房地产已全面由单一的住宅小区转向多种类型的的旅游地产，同时海南政府实施积极的开放性政策，引进国内外对资源管理的先进技术，突破其弊端和克服排他性.稀缺的海岛资源与更加开放的政策空间，成为海南最大的投资诉求点，海南房地产的投资价值持续增长.

3 海南房地产投资与GDP 关系的实证分析

3.1 房地产投资与GDP 关系的理论思考

1) GDP ＝Y ＝C ＋I ＋G ＋(X －M)，其中消费、投资和出口是拉动中国GDP 的三架马车. 投资尤为重要，投资当中又分为基建、工业以及房地产投资三大板块，以此说明了在经济发展的过程中，房地产占据了非常重要的地位[9].

房地产的发展提高了地方经济.如创造了众多就业岗位，缓解了社会的就业压力；房子对于人们来说是必需品，更加带动了消费；一个行业的发展必然拉动与其相关的产业. 通过分析有关数据，得出海南本土经济与房地产投资两者长期均衡且互为因果.

2)房地产投资正向作用于地方经济.如带来直接的财政收入，舒缓了地方政府财政短缺的压力；在经济市场中，提高房地产效益的同时带动了相关产业的发展.

通过比较房地产年增长率与生产总值，发现两者之间存在正相关，而且经济增长能够快速的拉动房地产投资[10].在经济发展水平不断提升的阶段，人们的收入也会随之提高，消费结构保持不变，住房的需求必定增加.

3.2 模型的构建

1)样本选取与数据来源. 选取海南省2000 －2017 年房地产投资额和GDP(表2)作为分析海南省房地产投资与经济的关系的数据[11].为了减少误差，因此对X1 和Y 取对数再进行分析(表3).

国务院出台了若干推进国际旅游岛建设的意见，完善其不足.海南利用自己独特的优势，使得经济高速旋转式发展，更快更好地实现城市化，提高居民的生活水平.随着海南城市化率的不断提升，人口向城市流动聚集，给予了房地产开发活动的空间. 海南城市化推动了开展房地产活动的频次，两者相关连带、互相带动.

2)根据数据的选取，得知随着海南省GDP 随着房地产投资额的增加而增加，为了验证他们之间是否存在线性关系，我们利用Eviews 以房地产投资额(LNX1)为横坐标，以GDP(LNY)为纵坐标，得到散点图.从散点图可以看出房地产投资额(LNX1)和GDP(LNY)大体呈现为线性关系[12].

表2 2000 ～2017 年海南省房地产投资额与GDPTable 2 Real estate investment and GDP in Hainan province from 2000 to 2017

表3 2000 ～2017 年海南省房地产投资额与GDP 对数数据表Table 3 Log data table of real estate investment and GDP in Hainan province from 2000 to 2017

为了研究分析海南省GDP 随海南省房地产投资额变动的规律性，本文将以LNX1 为解释变量，LNY为被解释变量建立如下一元回归模型:

在公式(1)中α、β 为估计参数. 利用EViews 软件得出回归分析的结果，并通过分析得出的结果构建他们之间的相关回归方程:

R2在回归方程中表示自变量LNX1 对因变量LNY 影响的参数.回归系数越大表示LNX1 对Y 影响越大，回归方程式LNY ＝α ＋β∗LNX1 ＋ε 中之斜率β 称为回归系数，表示LNX1 每变动一单位，LNY 将变动β 单位.本文中回归系数的经济贡献意义:海南房地产投资额LNX1 每增加一亿元，海南GDP 约增加0.40 亿元.

3)拟合优度检验:R2＝0.997396，数值非常接近于1，表明模型对样本的拟合优度高.

F 检验:查出对应的F 表值为3.05，F 等于6127.894.F>F 表，表明两组数据存在显著差异，模型线性关系显著.

T 检验:首先计算回归系数β 的t 检验统计量，β的标准差为0.005133，在原假设H0 : β ＝0 成立的前提下，计算得回归系数β 的t 值为78.28087；再根据t 分布表可得:显著性水平为0.05 的临界值为2.21；回归系数β 的t 值远大于临界值2.21，说明在置信度为95%的情况下，海南省房地产投资对GDP 存在显著影响。

4 海南房地产投资存在的问题

4.1 房地产投资与经济增长不协调

1)我国取消了福利分房政策后，推动了房地产行业市场化的进程.GDP、固定资产投资与房地产投资，三者的年增长率呈现近似的趋势. 但是在2012 年后房地产投资明显高于另外两者，其变动的幅度也显然大于前两者. 在国家出台相关政策的调控之下，在2013 年以后有所下降.但由于其投资基数过大，增速过快，导致出现投资过度[13].

2)即使在国五条出台后，海南房地产的价格依旧毫无松动.居民的收入增长跟不上商品房的销售额，挤压居民的消费需求.商品房的销售额反应了楼市的需求情况，其销售的面积与价格这两个指标的复合化状况，都与房地产的投资有着直接的联系. 商品房销售价格与当地居民的收入水平的巨大差距，海南省城镇居民的人均可支配收入增长率与商品房销售额的增长率相差甚远，由此反映出在现阶段住房消费支出和居民实际收入并不相匹配.

3)银行现已成为房地产投资市场资金主要的提供者和最大的风险担当者. 银行在高额收益的驱使下，更加倾向于向房地产的投资者发放贷款，大量的资本流入房地产行业，进而加大了经济运行中的风险.一旦出现较大的经济波动，房地产业的萧条将会给各大银行带来严重的打击.我国现全力推动生态环境建设和经济结构的转型，但是与房地产休戚相关的主要是水泥化工、钢铁建材一些高污染，高耗能的产业，这对于以房地产业为支柱行业的海南来讲是一个巨大的挑战.

4.2 房地产投资资源失衡

1)海南最初地方财政基础薄弱，因此更多是大面积的将土地交予房地产开发商整体开发.这些开发商经过些许年的“圈地运动”，渐渐成为当地的“地主”，同时还存在逃避税收或利用变更、出售股权等方法来赚取利益的不良现象.

«海南省房地产业发展战略与中长期规划(2008－2020)»中提出，加强土地资源管理，确保土地资源不会“一次性被贱卖”，对应的是圈地已经完毕的事实.

2)海南凭借着自身资源的优越与政策优势，使得众多投资者闻声蜂拥而至，掀起一波又一波的抢房、抢地热潮，引发“购房热”，致其成为“投资热”的焦点.“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，国内外多家房地产公司云集海南，参与房地产建设. 国际旅游岛规划过批后，众多投机者涌入，几千亿资金在几个月内进入海南房地产市场，房价短期内急速上升[14].房地产投资一直是海南固定资产投资快速增长的主推力之一.然而投资过热，往往导致的都是泡沫的发生，目前海南房地产业的发展正处于机遇和泡沫共存阶段.

海南房地产的大量投资，导致过度开发. 同时还存在投资规模过大，投资结构不合理；成本回收慢，扩大了金融风险；政府财政对房地产行业过度依赖，为了钱袋毁了生态；缺乏自己的房地产品牌文化，定位不明确等问题.

5 对海南房地产投资的对策建议

海南应在保持房地产为支柱行业的优势地位前提下，及时调整供需关系，防止房地产进一步过度集中开发.政府方面规范且增加相关政策的透明程度，增强供求双方的信心.鼓励房地产产品创新且均衡发展，化除价格的快速增长而导致崩盘的风险，打破格局，及时抑制住房地产价格泡沫.

5.1 发挥政府作用，防范金融风险

海南房地产开发商众多，互动交流较少且实力参差不齐，导致建设重复浪费资源，破坏整体性.海南省政府部门应当统筹规划、合理布局，制定一个双赢的规划，发挥开发商的积极作用，有序且稳健的发展海南房地产行业，推动本土经济的增长.

房地产投资自带的巨大利益切合了盲目追求经济增长的目的，财政收入过度依赖于房地产，这不利于海南综合实力的提升和可持续发展.政府需要对其加以引导，让海南社会经济发展与房地产投资规模相适应.政府在规划房地产的投资规模时，不仅要结合国内当前对楼市及关联产业的经济政策和国家发展的整体趋势，更要符合海南本土的产业结构和经济发展的现实情况，制定科学合理的房地产行业投资的发展规划，指引房地产行业的理性回归.

房地产是一个资金密集型的产业，凝集了大量资本.银行是房地产企业资本来源的主要提供者，因此加大了银行的风险. 面对这种局面，房地产企业应提高本身自由资金的生成，例如以信托、私募等方式进行融资.与融资服务机构建立长期的合作，拓宽自我的融资渠道.政府部门可以让购房者深入了解住房贷款的担保制度，以及房地产企业投资的资金担保制度，通过宣传讲解，提高制度的可执行力，使得房地产的投资风险控制在一定范围之内.

5.2 严格土地执法，规避投资过热

严格土地执法最好的工具就是限制炒地皮，提高违法者的成本.开发满两年未动工的，将被无偿收回国有建设用地的使用权；严格把控建设用地的总量和强度；在商品住宅用地供应和涉及其修改规划方面严格控制；严令禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地；建设用地供应的准入标准以土地投资强度、产值、税收等相关指标作为基准；实行“弹性年期” ＋“对赌协议”供应方式，供应年限到期后，对违背、不遵守相关协议约定的项目，按协议内容约定收回其土地使用权[15].

政府应引导和鼓励企业转型，主导企业开发用于以旅游业、现代服务业和高新技术的项目，同时还要符合自贸区(港)发展定位. 建立退出机制，将生态保护是海南发展的底线也是最高原则，尽力把生态保护红线范围内和开发边界外等区域的商品住宅用地存量调出建设用地范围. 转变过度依赖资源消耗、要素驱动经济增长方式，最大限度提高土地利用效益.

避免房地产市场大起大落，严格执行审批制度，暂停小户型商品房的开发审批，大规模实施全省限购，通过开征房地产税来抑制投机性地产投资，严格执行“国五条”的调控政策措施，规避投资过热.

直接斩断海南经济对房地产的依赖会导致海南的经济严重下滑，断腕成高位截瘫，因此需要循序渐进.

5.3 完善多层次的住房保障体系，保障民生需求

增强市场化竞争，完全的放开投资房用地，实施“价高者得”通过提升商业用地的价格，缩减投资商利润空间.严格限制投资性的购房，打击恶意的炒房行为，坚持“住不是炒”的原则，极力遏制房地产投资的过度膨胀.以房地产市场的稳健为基点维持发展，从根本上控制房地产投资，打破壁垒，促进资本循环，让资本流向其他行业，优化产业结构.

住房问题是关于百姓切身利益的大事，政府应以完善多层次的住房供应为目标，实行不同类型的房地产产品进行差别化的市场供应.不多加干预高档住宅的价格，完全放开让市场自行调节；增大经济适用房和廉租房等保障性住房的建设投入，解决低收入群众的住房困难；加大普通商品住房的建设面积，多建设中小户型、平价房等房型，让普通工薪阶层买不起房成为历史[16].

5.4 打造属于自己的品牌，保护生态环境

海南的地域文化富有其特色，房地产发展应该让文化先行. 因此房地产的投资应突出本土文化的魅力，把文化融入房地产中，充分让人们感受到文化的差异性，提高海南房地产在市场中的竞争力. 必须把投资定位为创新化、国际化，在产品的开发中打造一条精品化、高端化的道路，避免同质化、单一化，进行升级和转型.

海南独特舒适的自然资源是其房地产行业发展的基石，但是恰恰对生态环境方面缺乏保护意识，为了发展经济不惜破坏自然环境，让人十分痛心. 海南应该腾出更大的空间来保护、改善环境，让房地产与环境和谐发展. 提供绿色可循环低碳环保的居住理念，拓展节能建筑和绿色建筑.

保护生态环境，防止过度开发. 打造“生态省”、“健康岛”的品牌，才能吸引更多投资，促进房地产与经济的可持续发展.