关于房地产测绘的分析

郭玲

摘 要：社会经济的快速发展和城市发展和建设的步伐造就了房地产业。在城市不断发展中，房地产价格逐年上涨，公众对房地产所有权的认识总是在上升。为了确保社会安全稳定发展，通过房地产所有权解决公共和房地产开发商之间不必要的冲突，必须监督和管理房地产测绘工作的质量。房地产测量和测绘需要使用合理的测绘技术来有效地管理测绘操作的质量。

关键词：房地产;测绘;分析

一、房产测绘在城市房屋拆迁改造工作中的重要性

（一）房产测绘在房屋产权所有人层面中的重要性

现阶段城市房屋拆迁主要以棚户区改造为主，在工作的开展过程中，建设单位以及地方政府对房屋产权所有人的房屋征收补偿金额主要通过对房屋实际面积以及市场评估价格的计算来得出。然而在部分城市房屋拆迁改造工作开展过程中，由于诸多因素影响，导致所出现的如额外违章建筑等问题，极大降低了房屋征收补偿款的合理性，例如部分房屋产权所有人所得实际征收补偿款远低于房屋的市场真实价值，或通过修建违章建筑来谋求额外的不当征收补偿款。

然而随着房产测绘工作在城市房屋征收工作中的有序开展，使得建设单位与地方政府显著提高了对房屋所有人征收补偿款的合理性与准确性，通过测绘房屋的结构、面积、、房屋产权以及违章建筑面积等工作，有效保障了房屋测绘面积的准确性。此外，房产测绘工作的开展，也为房屋市场交易工作提供了准确数据支持。

（二）房产测绘在城市房屋拆迁改造设计与施工层面中的重要性

首先，在城市房屋拆迁改造工程的施工设计阶段中，由于绝大部分的城市拆迁改造房屋的实际使用寿命较低，往往是上世纪六七十年代所修建的建筑，由于年代过于久远，其建筑的设计图纸等相关数据信息的完整性、准确性与真实性都无法保障。因此房产测绘工作的有序开展，实现了对城市房屋拆迁改造工程提供了准确的勘查数据，并实现了对施工设计方案的优化。

其次，在城市房屋拆迁改造工程的施工阶段中，在未有序开展房产测绘工作时，施工人员在作业过程中，时常出现反复施工等问题，例如将房屋地下的电气管道、燃气管道掘断等，不但降低了城市房屋拆迁改造工程的施工进度，还增加了工程造价成本、影响工程周边区域人们的日常生活，并极大提高了工程的潜在风险系数，例如燃气泄露、保障等问题的出现极易造成人员伤亡。

二、地籍测绘在房地产开发中的有效作用

地籍测绘工作的目标作用主要在于 ：第一，通过地籍测绘所得到的数据信息，来为房地产工程现场施工提供数据指导，优化各项参数，保障工程施工顺利开展 ;第二，根据所获得的测量结果，能够有效的解决施工过程中存在的问题，提出具有针对性的措施，并且可以预防安全事故，加强对施工现场的安全管理，提高施工效率 ;第三，有效的地籍测绘工作，可以对现有的房地产开发技术进行综合性评估，检验施工技术各项参数的科学性，确保其所制定的施工方案具备可行性 ;第四，可完善房地产开发工作的资料，做好前期准备工作，做好房地产开发设计工作，促进施工技术水平的提升，实施现代化房地产管理手段，从而推动房地产行业的长远发展。

三、房产测绘技术的具体内容

（一）GPS 技术

GPS 具有性能好、精度高、应用广泛的特点。采用 GPS 对房地产平面的測量进行控制，测量点与测量点之间不需要相互可视，从而避免了传统测量中控制点选择的局限性。只要 GPS 仪器的精度与控制测量的精度相匹配，且控制点的选择满足 GPS 点的选择条件，GPS 网的精度就可以完全满足房地产测绘法规的要求。本文通过实例介绍 GPS RTK 测量技术在房地产基础图测绘中的应用。GPS RTK 技术系统配置由基站接收机和移动接收机两部分组成。基站接收机位于具有已知坐标（或地势较高地区无已知坐标） 的参考点上，通过数据链路连续接收所有可获得的GPS 卫星信号，并发送坐标、观测值、卫星跟踪状态和接收机工作状态;移动台接收机接收来自基站同时跟踪 GPS 卫星信号，并通过算法能快速解决载波相位整周模糊问题，并能获得相对于参考点的点坐标和精度指标。结果表明，整周模糊度的求解是 GPS 定位技术的关键[5]。为了保证正确的解决方案和可靠性，参考站应选择一个远离电磁场的开阔场地，并放置在地势较高的地方。为了实时求解移动台的坐标，参考点应该是已知的坐标点。

（二）测算法

如果界址点隐藏在街坊内部，在测量数据的时候，无法直接进行测量，在这种情况下，采用测算法能够取得良好的效果。具体来说，将已经测量的界址点坐标、各宗地界址点间距离、面积等一系列相关的已知条件，借助相关的数学公式，对隐蔽界址点的坐标值进行计算。这个测量方法能够对 GPS 测量法和解析法进行弥补，对于一些不能直接测量或者隐藏地区的数据，能够通过计算得出最终的数据。因此，这种方法不适用于面积开阔的地区，在隐蔽的地区能够取得比较好的效果，并且对测量人员的计算能力提出了较高的要求。

（三）摄影测量法

摄影测量法也称航空摄影测量法，在航摄条件下，将获取的相关照片进行分析，得出其中的目标位置，将其进行准确定位，在使用这种方法的时候，测量方法主要是全数字摄影测量。在一定的条件下，摄影测量方法得出的界址点，能够满足最终的精度要求，促进相关工作的顺利进行。摄影测量法具有其他测量方法不具备的优点，能够在短期的测量下，以自动化较高的方式得出高精确度、高分辨度、高效率的测量数据，实现良好的测量效果。采用这种方法，测绘数据的数量较多，丰富我国的测绘数据库，加快成图的速度，实现自动成图。在界址点较多、路面状况不佳的情况下，摄影方法能够在一定程度上节约经济成本，在城镇测量中应用非常广泛。

（四）全站仪技术

在测绘仪上测量和绘制房地产相关地图的应用，目前是一种相对现代的测绘设备，具有强大的功能，其具有测量精度高、信息资源接收快、应用范围广泛的特点。全站仪测绘仪器主要由计算机微处理器、测角仪和测距仪的三个组成部分，全站仪通常用于实际测量和测绘地面，快速准确。所测量的数据有效信息由远程计算机进行精确测量，并且该技术有效传输各种类型的数据信息资源，以便有效存储和使用数据。

（五）数字化测图技术

数字化技术广泛用于测绘房地产对象，其主要目的是使用适当的技术和设备获取有关房产数据的信息，然后将有关数据的信息传送到计算机系统，使用计算机处理软件处理和计算，最后绘制一个高精度的数字平面图。数字技术由于在图形绘画方面具有许多优势，因此受到业界的高度重视。与传统的成像和绘图技术相比，数字地图技术具有更大的带宽，操作方便，精度高，图形质量好，它是建立房地产平面图的重要方法和工具。

（六）GIS 技术

GIS 技术在物业测绘中的应用主要是通过 GIS 技术绘制房地产图形和相关卫星图形。图形属性有助于开发工作：通过计算住宅区的公共区域，可以指定调查和绘图的数据信息，并且不能手动操作住户的布局。在分层平面图设计和其他工作中，必须使用 GIS 技术进行计算机辅助渲染。GIS 技术在房地产测绘信息管理系统的主要功能是帮助用户快速找到产权信息、业主的移民文件、新的产权和产权备案，更改和删除信息，拆分和合并房地产信息，批量导入和导出房地产信息，或导入和导出功能。GIS 技术的管理模块在房地产测绘对象管理信息系统中的主要功能是维护系统的日常运作和管理。GIS 技术中的七个控制模块具有相互关联和相应的重点功能模块。地图信息管理模块，建筑信息管理模块，住房信息管理模块，查询和统计模块以及其他组件都是 GIS 对象测绘信息系统的主要组成部分。GIS 技术在房地产对象测绘中的应用不仅可以提高房地产对象测量和测绘的效率，还可以提高房地产对象测绘的准确性。

四、地籍测绘在房地产开发中的有效应用

以某市区为例，在进行房地产开发工作时，先要实施有效的地籍测绘工作。其依据有《房产测量规定》、《全球定位系统城市测量技术规程》、《全球定位系统测量规范》、《某市房产测量技术设计书》等。首先，要对现有的测量区域资料进行筛选，剔除不符合当前测区现状的资料，收集有用的资料。例如，确定测量区域附近有六个控制点可用，可将其作为测量平面起算点 ;其次，做好实地考察工作，根据考察结果选择合适的控制点，在整个测量区域内布置二十四个 GPS控制点，五十个加密控制点。这些控制点都要做绘制记录 ;最后，在充分利用测量仪器，来对这些控制点进行地籍测量，保障测量结果的精准性和真实性，看其是否符合相关规章制度的标准要求。另外，还要对房屋建筑的面积进行测量和计算，以了解其平面信息。

四、结语

保障房地产测绘工作质量，十分有必要，其不仅关系到人们的合法权益，而且还会影响房地产的产权管理工作。在发展和应用房地产测绘工作的同时，相关部门也应当予以一定的技术支持，要建立健全的相关法律体系，制定完善的规章制度，并贯彻落实，以引导消费，规范房地产销售工作，从而为房地产行业的发展提供重要保障。

参考文献：

[1]杨海成，王久来.浅析房产面积测绘中存在的问题[J].北京测绘，2019，33（01）：120-123.

[2]张荣标.如何提高房产测绘的质量管理[J].江西建材，2018（14）：122-123.

[3]马晓冬，吴京燕，郭永艳.房产测绘工作现状及测绘技术运用[J].经纬天地，2018（04）：18-20.

[4]刘建芳，吕建斌.淺谈测量技术在房产测绘中的应用[J].建材与装饰，2018（10）：257-258.

[5]颜 晗，郑贺贺.房产测绘技术与测绘质量的控制对策分析[J].建材与装饰，2018（03）：250.

[6]李 真.房产测绘中测量技术的实际应用分析[J].建材与装饰，2017（30）：252.