房地一体农村建设用地使用权调查方法探讨

田翠

摘 要：在不动产统一登记的形式下，农村宅基地和集体建设用地使用权及其农房统一登记工作即将推行。农村房地一体确权调查、测绘工作是一个繁锁而又复杂的工作，本文通过试点县工作的开展及研讨，总结归纳了农村不动产权籍调查内容中的地籍调查和房屋调查的技术方法、不动产测绘内容中的农村地籍测绘和房产测绘技术方法;提出农村宅基地和集体建设用地使用权及其农房确权调查、测绘问题的具体解决办法，为此项工作开展进行参考。

关键词：农村房地一体;农村不动产权籍调查;农村不动产测绘

搞好农村宅基地和集体建设用地的使用以及对农村宅基地的统一登记，对于进一步巩固农业和农村发展，促进农村社会秩序和谐稳定，将发挥重要作用。同时，这也将减轻农民的负担，提高政府的行政效率。监督水平将提高有限财政资金的使用效率;帮助完善房地产登记制度，形成覆盖城乡住房的房地产登记制度。认真做好农村居民用地和集体建设用地使用权，对农场农用房屋进行勘测和制图，是房地统一登记的基础。本文采用了也门县及其农民的农村居民点和集体建设用地的使用权。进行了住房权的调查分析和测绘工作，分析了一套有效的技术手段，并与同事进行讨论和交流，以提供参考。

一、数据准备分析

需要收集的资料主要包括农村集体建设用地使用权数据库成果，历年农村登记发证结果等资料。农村集体建设用地使用权数据建设开始时间一般在2013年左右，距今3年时间。近几年内农村自建房的现象较普遍，农村集体建设用地使用权项目建设较早的地方变化较大;还有一些地方还没有开展过农村集体建设用地使用权确权调查工作，就没有找到数据。历年农村登记发证的数量较少，多数为乡（镇）国土资源所的手工证书，面积出入大，无电子空间数据，纸质证书作为权属来源证明文件。

二、技术路线

根据“合法所有权，明确边界，准确区域”的原则，借助地理信息，充分利用农村集体建设用地和宅基地使用权确认数据的结果以及现有土地和房屋的调查和登记结果，系统和卫星定位以及数据库等技术手段，通过实地调查，核实内部结构，完成土地和集体建设用地的调查、维修和检查，土地所有权调查和地籍调查。这些工作将为农村集体土地权利的登记和认证提供依据。

三、调查方法

所有权调查是地籍调查的核心，是确保房地注册和认证的关键。所有权调查主要包括：核实房屋所有权，场地边界，测量边界的长度和相关距离，绘制房屋的草图，填写地籍调查;调查地上房屋的产权并测量房屋的角落。用房屋的长度计算房屋的面积，并将房屋调查的结果记录在地籍调查表等地籍数据中，填写房屋的基本信息调查表，并编制房屋信息家用房屋地图。使用钢尺测量房屋边界的长度，并审查使用权的结果，分析或以图形方式测量房屋的空间位置，在现场测量房屋的长度，并计算房屋的面积。更改注册后，应通过分析方法测量房屋的空间位置，并在现场测量房屋的长度。

四，农村地籍调查

（一）农村地籍调查内容

当地村级地籍调查应本着“合法所有权，界限清晰，面积准确”的原则，全面确定农村集体公益性土地，公共设施用地以及农村居民点的使用权。它主要包括：（1）土地所有权的状况。包括属性质量，所有权来源，土地使用者的姓名，土地的位置以及这四个要素。（2）土地类型确定。根据主要用途和批准用途确定地块。（3）土地的所有权边界。（4）附着在地面上。农村建设用地范围内地面附属物的形状，程度，面积和性质。（5）调查时对位于农村集体土地范围内但未纳入城市地籍调查范围内的国有土地进行调查。

（二）土地使用权状况调查

土地使用权状况调查包括权利属性的性质，权利的来源以及权利人的姓名。在调查土地所有权来源时，应注意调查证书中单位名称和权力来源的一致性。当发现不一致之处时，有必要对权属单位的历史演变及其法律依据进行详细的调查，并填写调查表中的相应列。

（三）所有权调查

（1）关于农村集体土地分配决定和建设用地审批表。（2）各级当局的批准文件和四邻证书可以用作所有权来源的补充证书。（3）土地使用权的更名，迁移和更正的批准程序;说明材料和使用证明材料发生变化。（4）其他有关证明文件。

（四）其他要素

（1）權属名称调查。权属名称是指土地使用者的全称。共用宗地要调查清楚全部权利人的名称。（2）权属性质。分集体土地所有权、集体土地使用权。（3）土地使用权类型。农村建设用地调查应查清土地使用权的类型。分荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股（联营）、农用地承包、其他。（4）土地取得时间。土地取得时间指获得土地权利的起始时间。（5）土地位置。调查核实宗地地理位置、宗地四至。（6）共有权情况。调查清楚宗地共有权人数、独自使用面积、共用面积及分摊协议。（7）他项权利。集体建设用地还应调查宗地内是否有滴水权、通行权、采光权、地役权等他项权利，并记载清楚。（8）其他情况。涉及宗地使用权的其他特殊情况的调查及说明。

五、农村房屋调查

（一）农村住房调查的内容

农村住房调查是对每个所有权单位的现状，权利持有者、位置、权力、任期、经济来源、面积、使用状况和地理名称的调查。包括房屋位置、财产所有人、财产类别、楼层总数、层级、建筑物结构、完工年份、用途、墙壁所有权、财产权纠纷和其他权利等。

（二）农村住房调查的基本单位

1、农村住房调查基本单位

住房应按照基本单位进行调查。房屋的基本单位是指单个拥有单位，具有固定边界，可以独立使用。包含独立所有权单位和共享所有权单位。农村住房调查是基于家庭的。以集体土地上的独立建筑物为基本单位，对集体土地上的村民住房进行调查。对以公共场所为基础的房屋进行调查，以固定的单位（例如房间和房间）为基本单位。非住房是基于建筑物的基本单元，其具有固定边界。

2、分户定义

在一幢房屋中，按单一权利人权利范围划分的单一权属单元的建筑范围，包含独立权利人和共有权利人。

六、结语

通过试点工作的验证，只有抓好农村宅基地和集体建设用地使用权及其农房确权调查、测绘工作，才能有效的为农村不动产登记颁证提供有力保障。农村是一个多样化的大群体，具体到每一村、每一户情况都不同，技术方法却不会变。不管是什么情况，先确定宗地权属、界址及面积等，再到地上房屋的权利、界址及面积等要素，就能达到权属合法、界址清楚、面积准确的目标。掌握好作业方法及操作流程，把好质量关，才能高效、便捷的为社会各项活动提供可靠保证。

参考文献：

[1]云南省农村集体土地确权登记发证实施细则[S].2011.

[2]农村地籍和房屋调查技术方案（试行）[S].2014.

[3]江西省农村房屋调查技术规定[S].2014.

[4]不动产权籍调查技术方案（试行）[S].2015.