物业管理存在的问题及对策探讨

段金跃 施继余

摘 要：物业管理水平体现着一个城市文明建设水平，它是建设社会主义和谐社会战略总要求中的重要组成部分。但是，我国现代物业管理和运营中出现了一系列的问题，对于业主和物业公司来说是双面的伤害。

关键词：思想政治工作;物业管理

对小区来说，物业管理是维护小区稳定发展的基础工作，对住户的生活质量及生活水平产生着重要的影响。换言之，提高物业管理平、加强物业管理的思想政治工作，对促进小区可持续发展有着积极的作用。不过，由于受到各种内外因素的影响，物业管理中思想政治工作一直没有落实到位。

一、我国物业管理现状

实际上，物业管理这一理念在我国兴起的时间比较晚，其最早是在我国深圳这一沿海城市中逐渐普及起来的。在城市中许多小区的建设过程中，物业管理这一理念的运用，主要具备几下特点：高水平的物业服务、先进的服务认知、特殊的物业管理条例。从本质上讲，物业管理本身就是一种服务形式，其服务对象为小区住户，服务范围主要包括水、电、电梯、中央空调及保洁绿化等方面的业务。随着经济社会的不断发展，我国基团职工小区的建设规模不断扩大、集团职工小区数量不断增多，对促进物业管理的发展起到了重要的作用。现如今，几乎我国所有小区都加大了对物业管理的执行力度，并通过优化小区内资源配置、改善小区绿化环境、加强回访工作等途径，不断提高居民的生活质量，提升其对小区的满意度。

二、物业管理和运营中存在的问题

（一）物业企业的规模普遍较小，收益水平较低

物业企业的发展依托于其管辖的小区，小区的规模限制了物业企业的规模化。很多无资质或者微小的房地产公司都建立了属于自己的物业公司。但是这些物业公司都存在规模比较小，提供的服务质量不够标准化等问题。但是很多这样的项目又会造成资源的浪费，并不能集中力量干大事。小规模的物业企业不利于规模化运作，也无法形成高的收益。

（二）物业管理过程中监管不足

物业管理是一项复杂的工作，涉及小区生活的方方面面，物业管理工作需要各方面协调监管才能取得比较好的成效。但是，现在的物业公司都存在着监管不力的问题。首先，政府部门对于物业这样的新兴行业的工作内容和工作规范了解并不全面，所制定的法律和现实工作还存在一定的差距。其次，物业工作中的各方主体之间还存在着矛盾和冲突。最后，物业公司和其他相关的外部公司和部门之间也无法形成协调一致的观点和意见，对于暖气、供水、自来水管修理等工作的处理准确度和响应速度也存在问题，最终导致业主将物业公司告上法庭。

（三）物业行业的法律法规建设落后于管理实践

政府在其制定的法律法规中有规定物业公司对普通的住宅收取物业费用的基本标准。但是，对于收费项目的明细并没有明确列出来。很多物业公司在基本物业费用的基础上设置了一些其他收费项目，其中某些项目还存在严重的超标收费问题。业主和物业管理层在这些问题上找不到相关法律的保护和支撑，只能各执一词，最终导致大的纠纷产生。司法部门接收的物业管理案件的数量也日渐增多，这些都是因为法律法规的不明确和不完善造成的。

（四）物业管理企业缺乏专业的物业管理人才

物业管理渐渐走向了智能化和智慧化的阶段，在新时代下，物业管理行业需要新的人才。员工在日常生活中花费大量的时间处理一些琐碎的事情。智慧物业的思维使得物业公司可以采取网络平台或者App的方式对于住宅小区的用户进行高效管理。但是，因为很多物业公司吸引不到具有网络运营能力或者高端网络技术的管理人员，使得手机的App在线服务、在线缴费、在线保修等好的管理设想石沉大海。

三、物业管理措施

（一）加强物业公司政工队伍的建设

加强思想政治工作的过程中，政工人员是工作主体，其自身的思想水平、管理能力及工作能力，决定了整个政工团队的思想政治觉悟，影响着物业管理的整體水平。因此，物业管理部门应加大对政工队伍的培养力度，提高政工队伍的建设水平，将现代的物业管理知识、管理方式、技术手段等，行定期的培训与学习，为政工人员提供更多的实践机会，使其不断积累经验，将理论与实践相结合，提高思想政治工作的工作水平，保障工作质量。

（二）注重创新精神的培育

目前，各领域建设中对创新人才的需求不断增加，创新精神成为企业衡量人才的重要指标。各行各业中的不同工作岗位，其在选择人才的过程中，都越来越看重工作人员的创新精神，并采取各种方式对看企业员工的创新精神进行培养。那么，在培养创新精神的过程中，如何加强思想政治工作。首先，物业管理部门应在开展各项工作的过程中始终以科学发展观作为基本原则;其次，其开展的各项物业管理工作应严格按照国家规定的法律、法案来进行，并将提高社会经济建设水平作为工作目标，努力提升自身的管理能力及服务质量。再者，应注重对全民创新精神的培养，将各民族人民团结在一起，维护社会发展的稳定性。

（三）建立健全物业管理方面的法律法规

法律法规是具有强制性执行力的政策文件，一旦制定其影响范围深远且长久。因此在制定各个地方物业法律法规的时候，需要真实考察当地物业管理的现状以及存在的问题，而不仅仅是照搬其他地方的成功经验。在制定法律法规的过程中需要按照内容公平完整、可操作性强、适合实际情况等原则执行。在文件中明确规定规划、建设、物业和相关部门的职责和分工，并且需要划分企业的业主、业主委员会、社区之间的权利和业务。

（四）落实监管工作

在加强思想政治工作的过程中，物业管理部门应明确自己的工作职责，意识到其不仅是保障小区住户的生活质量，还要确保商铺招商、网点出租、房屋租赁、中央空调维修及养护、小区绿地清洁等业务的有效进行。因此，物业管理人员必须按照国家相关法律条文，制定完善的物业管理条例，提升思想政治工作的重要性。在制定各项物业管理制度的过程中，也必须充分考虑当前市场的实际需求情况，从业主的实际需求出发，制定行之有效的管理制度及各项条例。值得一提的是，一定要坚决禁止乱收费的现象，保证业务的基本权益，物业管理部门应积极配合政府监管部门及上级物业管理单位，落实物业管理中的监督管理工作，维护业务管理的合理、合法性。

（五）在物业管理中融入以人为本的管理理念

在加强思想政治工作的过程中，应始终坚持以人为本的管理理念，将人民利益放在工作的第一位，不做任何损害人民群众利益的事情，保持正确的舆论导向，宣扬社会的正能量事件，使人民群众拥有当家做主的自觉性，积极、主动地维护社会发展的稳定。在加强思想政治工作的过程中，应充分发挥基层党组织的作用，弘扬基层党员的先进事迹，彰显出其对基层群众的模范作用，对基层职工产生积的影响。同时，在物业管理的日常工作中，应要求员工之间互相尊重、相互关心，不论是在工作中，还是生活上，都将他人作为自己的亲人一样去对待。但同时，也要强调互补性，使工作人员能够取长补短，在工作岗位上发挥自己的专长，提升服务质量。此外，应加强管理者的表率作用，端正自己的工作态度，规范自己的行为，使其在基层工作人员中具有积极、正面的作用。

对物业管理企业来说，加强思想政治工作具有非常重要的意义，是提高物业管理人员知识水平、工作能力的重要方式。同时，加强思想政治工作也是将工作人员凝聚到一起的有效途径，对提高组织协调能力、提升物业管理水平具有重要的意义，对推动我国小区的建设与发展有着积极的影响，是保障我国经济社会健康发展的重要基础。

参考文献：

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