浅议抵押房地产价格评估风险

焦秀玲

摘 要：抵押房地产评估是房地产业务总量中占有比较大的一个项目，评估机构对抵押房地产价格进行评估的过程中有着非常大的责任，房地产价格评估是未来社会和市场催生的新兴事物，评估结果在相关法律影响下具有一定的风险，评估师如果在评估的过程中不够认真出现了差错，就会对业主造成一定的经济损失，评估机构不光要承担相关风险，评估师还需要在评估过程中承担相关的赔偿责任。责任还需要进一步的划分，民事责任、行政责任和刑事责任都有可能具备。而现阶段的大多数评估机构尽管从宏观角度上来看，对于改革工作已经完成了大半，但是在微观角度上仍旧存在比较严峻的问题，整个评估行业中存在各方面的一环，如果在这些问题当中没有相关的预防措施，对我国房地产评估行业的发展是极为不利。对此，本文则从其中的评估风险进行议论探讨。

关键词：抵押房地产;价格评估;评估风险

房地产价格评估行业想要健康发展需要专业的评估人员不断积累经验，让房地产价格评估行业的危机能尽快被解决。业主在委托评估师进行估价的过程中本身就是一种风险转嫁，大部分的评估机构为了扩展市场，在很多工程刚刚竣工之后就开始接手评估工作。这种表现明显就是缺乏自我保护意识，风险意识也比较低。广大群众以及各个媒体对于这样的问题是很重视的，都会报道相关工程估价案例。很多金融机构都会做出一定的措施规避风险，但是评估行业这个重要的媒介对于本身存在的风险却没有进行评估，金融行业没有将评估行业的风险做出评估和预防也会影响自身的风险评估。

一、抵押房地产价格评估风险的具体含义

对于风险而言，在现阶段中各行各业所存在的观点并不一致，第一个观点是美国的一位学者所提出来的，这位学者名叫威雷特，他认为，风险指的是对于一些人们都不愿意看到的事情，而这些事情存在发生的有不确定性。从他的观点中我们可以得知，无论是哪种风险，都会存在的不确定性，而这个不确定性又代表着不可预测性;第二个观点是日本的一位名叫武井勋的学者所提出来，他认为，部分风险可以在特定的条件下所引发出来一系列损失的出现;第三个观点是由我国的几位学者所提及到，他们认为，因为一些预期结果往往在实际的演变中所出现的结果存在太多差距，导致损失的产生，这个演变中存在着十分显著的不确定性。综合这三个观点而言，可以将风险的基本概念与特点所概括出来，而其中最为一致的关键词即不确定性，在研究中我们还发现，所谓不确定性，一般情况下还分为两种，一种为客观不确定性，它指的是实际演变的结果往往与预期的结果存在的差距，这个差距有时候可以利用某些工具来进行衡量。而第二种即主观不确定性，它指得是在面临风险的评估之际，评估者本身应当具备的综合素质与知识水平、经验情况都与该风险的演变和利益变化有着十分密切的联系，而不同的人在面临风险之际也会有着不同的评估行为。在抵押房地产价格的评估工作当中，其风险主要在于部分评估机构或者相关评估人员，在对于房地产的价格评估之际，出现某些违规行为，而这些行为与存在的客观因素有着直接性的关系所在，从而导致评估结果产生失衡的状况，不仅极大地影响着消费者的合法权益，还使评估机构等相关人员构成了刑事责任，无论是机构声誉还是个人职业生涯，都会受到严重影响。

二、抵押房地产价格评估风险的主要形式

在抵押房地产价格评估风险所存在的主要形式当中，其中的范围往往十分广泛，同时这些内容也会十分复杂，但是总体归纳可以分为两大类，第一类是外界的风险，外界风险存在显然的不可控性，同时很容易对评估结果产生影响，外界风险与评估者自身的客观原因没有直接性的关系，反而是受到了外部环境的影响，这与评估者所在评估机构单位的经济条件，规模大小以及经济前景等方面对评估结果期望值的影响。第二种风险即是机构本身的风险，这种风险是因为评估机构本身的实力以及工作人员的质量好坏决定的，评估人员自身的专业素质以及工作经验如果不到位就会导致评估结果出现差错从而引起法律纠纷[1]。

如果将抵押房地产评估风险进行科学细致的分类，则可以分为以下四类。第一类就是外界风险，这种风险往往会影响着整个评估风险，即使评估机构，也无法完全避免这些风险。从一些案例中可以看到，这些风险所出现的原因在于评估委托方在提供的法律文件当中存在部分不准确的问题，并且真假难辨，也有部分原因在于委托方故意开展商业欺诈行为，导致在其中不仅提供的证据与事实严重不符，同时还故意设置了一些商业陷阱;另外还有在地方的经济问题上导致所出现的不可控制因素，这样一来所产生的法律诉讼自然不可避免[2]。这些表现都有可能对评估结果产生巨大影响，影响评估机构本身的声誉。

第二类风险就是评估操作风险，这一点主要是因为评估人员的工作素养不够，对专业的操作流程不够了解，从而使被委托方没有办法对房地产开展规范的鉴定工作，同时其中所收集的资料也存在过多的不充分问题，尤其是在一些证据中，十分草率且杂乱无章，在计算当中存在严重的粗心大意现象，对于一些必要的操作步骤更是直接省略掉，严重有违评估审核程度的规范性要求。这些表现人为痕迹比较明显，评估机构更容易承担法律诉讼风险以及声誉受损风险[3]。

三、防范评估风险的策略与责任落实

首先，必须要能够将评估风险进行合理的预测，确保评估业务流程的承接规范性与安全性，尤其对于外界风险而言，必须要确保评估信息在搜集与管理处于绝对规范安全的处境， 同时被委托方与评估机构必须要对于整个项目以严谨的工作态度进行对待，确保业务过程中的资料准确性与真实性。从原则上来看，被委托方必须要严格避免同意企业的委托，如果不得已而接受，要与相关金融机构进行联系，确保贷款抵押事宜的真实有效，如果真出现风险，只能会落实到业务的承接人与信息搜集人员。

其次则是要加强评估程序规范性，尤其是在价值方面要以合理的估计方案进行估算。而在一些评估操作风险当中，要防止出现评估操作风险，必须要不断加强相关人员的工作责任落实，确保评估结果的复核程度以及对评估人员进行岗位责任制落实，综合管理控制才能強化总评估师的复核水平，从而制定出抵押房地产评估报告，评估时运用的语言以及对价格的定义等方面都要控制在合理范围内，风险一旦出现，只能由部门经理所承担。

最后就是要不断加强评估人员的职业道德意识及法律意识。对于职业道德的风险防范对策是确保以评估行业的职业道德操守严格要求每一位评估人员，同时要在其中及时地增强他们的法制观念与责任意识，如此才能够充分避免影响机构声誉以及经济利益的事件出现。评估工作人员要进行法律知识普及，对评估错误出现的法律责任和后果要有充分的了解，评估机构可以对责任人进行处分和罚款，吊销其评估资格甚至移交司法部门处理。

四、结语

对于各类风险责任落实的主要考核部门是行政事务部，这对于评估机构以及评估人员的要求都是比较高的，加强外部约束的过程中内部也不能松懈，针对问题要提出更加科学化的措施进行解决。评估机构的内部约束力度一定要加强，通过行业评级等手段激发评估人员的相关责任意识才能将抵押房地产价格评估风险降低到安全范围。评估机构的利益和多方利益都是挂钩的，将抵押房地产价格评估风险降低，可以保证被委托人以及评估机构本身的经济利益和声誉。

参考文献：

[1]徐正辉.抵押房地产价格评估的风险管理探讨[J].住宅与房地产，2017（3）.

[2]王经领.抵押房地产价格评估的风险管理探讨[J].人力资源管理，2017（6）：433-434.5F797217-7FE6-462A-96F1-FEAAB7963A93