论改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理

陆军窦

摘 要：不动产指的是土地以及土地上的定着物，它是一个人财产的重要组成部分。不动产的登记则指不动产的归属人或者不动产变更权利主体的当事人按照相关的法律法规，向有关登记部门提供相关的有效证件，以此来证明不动产的归属权和变更权。在现代社会当中不动产的范畴虽然比较宽泛，但是房产是当前关注度最高，也是最为热门的不动产。

关键词：不动产登记;不动产管理;房地产

房地产是中国持续了很多年的热门行业之一，房地产为我国的经济发展做出了突出的贡献。但是在快速发展的同时也暗藏危机，目前中国的房地产市场面临着严峻的内外环境，房地产市场已经发生了很大的变化。房地产也是一种重要的不动产资源，是个人重要的财产，受法律的保护，同时不动产登记制度作为房产管理的重要手段，在房产市场当中起着重要的规范作用，因此必须要改革不动产登记制度，保护不动产当事人的合法利益，促进不动产的稳定发展。

一、我国现行不动产登记立法工作存在的问题

（一）登记部门比较多，并且繁琐，当前我国共有多个部门可以对不动产进行登记，例如土地登记在土管局，房屋产权登记在房管局，林木登记在林业局，草原登记在农牧业部门等。虽然分开管理各司其职会减轻各个部门的工作量，但是不利于登记部门管理效率的提升。另外，我国目前的行政机构当中，登记部门和行政管理部门是结合在一起的，这就使得各个登记机构比较分散，不利于各个登记机关的交流，一旦同一个人有两个甚至两个以上的不动产需要登记的时候，就需要多走很多路程。

（二）登记程序繁琐，出现问题不好追责。正是因为登记机关的不统一导致了登记程序的不统一，当前关于不动产登记的法律法规有很多，各个登记机关有自己的工作的方式和需要遵守的法律法规，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则等》等这些对不动产登记的过程和程序不尽相同，各个登记机关的工作人员各行其实，需要的手续和证件也不一致，这就给登记的人民群众带来了不便利。同时登记机关的工作人员在登记的时候也会有出错的时候，或者出现登记资料丢失的现象，损害了当事人的利益，而登记机关的工作人员却很难追责。法律并没有规定出现登记错误该承受什么責任，也没有规定对当事人有什么赔偿，很显然这对当事人是很不公平的。

二、对我国不动产登记制度的立法思考

（一）我国不动产登记应采取生效主义。在我国的不动产登记法律当中有两种程序，其一是生效主义，其二是对抗主义，这两种模式各有优缺点。通俗来讲就是对抗主义要求的手续比较简单，在物权变动时尊重双方的口头约定，但是一旦出了问题善意的第三方会造成比较大的损失。生效主义就是办理的手续相对来说比较繁琐，对物权的变动有着严格的要求，能够最大程度的保证物权变动双方的权利，维护双方的权利。生效主义是随着房地产市场的火爆发展和兴起的，主要是房子属于当事人重要的一笔财富，在交易当中一旦出现问题，后果就比较严重。如果在登记当中仅仅采取对抗第三人的要件，那么房地产的开发商很容易出现“一房多卖”的现象，即与两个或者两个以上的当事人在不同时间签订相同的合同，这就严重的影响了房地产的交易。

（二）不动产登记应采取形式审查制度。在我国不动产登记的审查方式分为实质和形式两种，客观来讲当前我国的公信力缺乏有效的制约，在这种情况下，实质审查容易造成公权力对私权利的干扰和侵犯。形式审查则是要求审查人员必须要走合法的程序来实现对个人不动产的审查，这是对当事人的一种保护。当然目前形式审查制度也存在缺乏公信力的情况，但是形式审查制度的缺点相对来讲比较容易解决，可以通过相关的证件来解决，例如不动产产权证书。因此，形式审查的优点相对来说比较多，操作性也比较强。

（三）建立预告登记制度。预告登记是为了方便以后不动产物权的变动。预告登记有利于保护当事人的合法权益，能够维护不动产市场的交易安全。同时构建预告登记应当明确：首先是申请人的资格确定。预告登记可以由当事人和交易人共同申请，也可以单方面根据合同单独申请。其次，预告登记的范围应当明确和具体，这样产生问题以后可以就具体的东西来分析原因和解决问题。最后预告登记的法律效力，预告登记可以有效的对抗不动产的所有人和任意第三人。

综上所述：当前不动产是人们的一项重要的财富，指的是土地和土地定着物，不动产的登记主要是对不动产产权人的变更和确定，尤其是对房地产市场房屋变动的一种管理制度。但是目前来说我国的不动产登记还存在一些问题，为了保护不动产当事人的利益，提高不动产登记机关的工作效率，便于人民群众的登记，就应当从立法的角度予以解决，首先是不动产登记应该采取生效主义，而不是对抗主义，这样更能保护双方的利益，其次是不动产应该采取形式审查制度，同时结合实质审查;最后建立预告登记制度，维护市场的稳定和健康发展。

参考文献：

[1]刘江涛.解析改革不动产登记制度和加强不动产登记管理[J].科技与创新，2015（09）：67+69.

[2]谢亦苒.浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理[J].黑河学刊，2011（02）：101.