不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究

张艳秀

摘 要：不动产统一登记制度的实施意义重大，尤其是农村不动产登记，对于农民合法权益的保护以及农村经济的发展具有重大意义。但目前我国农村不动产登记制度还存在着法律法规不完善、信息化管理难落实、权属信息不统一、配套设施不健全等问题，本文梳理了不动产统一登记制度发展历程及现状，针对目前农村不动产登记存在的一系列现实问题提出解决策略。

关键词：不动产统一登记;农村不动产;问题;策略

随着我国对不动产统一登记重视程度的不断提升，为了更顺利、有序的开展不动产交易工作，有关部门在登记工作实施期间就必须将相关管理制度严格落实，同时还需要将不同部门间权利与责任的分配工作增强。而要想为不动产统一登记工作的开展提供更可靠的保障，还需要对不动产统一登记意义、影响深入了解，并将相关技术人员培训工作妥善落实。

一、 我国不动产登记的现状

（一）农村不动产登记基础数据混乱

中国不动产统一登记制度实施前，不动产登记部门有以下部门：土地管理部门、房产管理部门、林业主管部门、海域使用权管理部门等等，不动产登记类型多样，包括国有土地使用权证、房屋所有权证、林权使用证、海域使用权证等多种类型，部门众多，证书类型多样，不动产统一登记制度实施后，不动产统一登记部门需要将多部门的数据进行整合，不同部门的数据基礎不同以及历史原因，造成数据整合过程中存在登记资料缺失，登记数据不准确等基础数据混乱问题，给下步不动产统一登记造成很大的困惑。

（二）宅基地私有化

宅基地“私有化”倾向比较突出。农村土地“私有化”现象是由农村这一特殊环境、文化传承和历史原因造成的。大多数农村群众接受文化教育少，造成农村群众对国家法律法规在认识上存在一些偏差，大多数农村群众认为上级批准给自己的以及祖上遗留的宅基地，都属于自己私有的;有的农村在批准新宅基地之后，没有及时收回旧宅基地，造成部分宅基地滞留在个别农村群众手中;特别是城市房地产“过热”，征用农村宅基地中，也出现了“地价”节节高攀等现象，直接影响着农村群众期望拥有一块宅基地，以便日后获取高价土地补偿费。由此，也导致了纠纷多发、工作难做，影响了农村社会的和谐与安定。

（三）信息化管理难落实

我国农村村落分布广，且较为分散，地域差异大，受农村复杂环境的限制，不动产统一登记工作信息量大，加之村民对此项工作不了解，部分登记人员的服务意识不到位，可能引起村民的抵触，配合情况不理想，进一步增大统一登记的难度。

二、改善我国不动产确权登记的措施

（一）优化管理制度体系

为确保不动产统一登记的有序性，优化管理制度体现势在必行。不动产管理制度体系强化期间，应当与行业标准密切结合，确保不动产统一登记具备可靠、稳定的数据。具体工作期间，应当进行包含证件发放、信息登记与管理在内的完整体制的构建，同时还需确保管理科学性、结构合理性、部门协调性等。此外，对于不动产登记信息处理模式而言，也应当保障其能与不同管理需要相适应，以此将安全、有效的系统平台提供给整个不动产登记使用，最终可实现不动产统一登记工作业务水准与质量水平的提升。在此基础上，需要将不动产统一登记发展实际要求作为依据，优化升级管理体制，通过奖惩措施和监督体系的严格、规范制定，将不动产统一登记各项工作要求妥善落实，从而能够科学、有效地推动不动产统一登记工作的发展。

（二）对以土地登记为核心的登记制度进行完善

我国的不动产登记方法与制度与其他先进国家相比，还存在很多制度方面的空白，因此可以采用借鉴的方式对我国的不动产登记制度进行修整，本土化后再出台更为适宜的制度管理条例。积极推动不动产登记全城通办、就近能办，实行“马上办、就近办、一次办”。推动不动产登记大厅配置法治工作室，为办事群众进行政策解答、法治宣传，实现法治服务进不动产登记大厅。要基于互联网、自助终端、移动终端，将不动产登记服务全方位延伸至乡镇街道、城乡社区，实现就近能办、多点可办、少跑快办，尽量营造出一个更优质的工作对接环境既提高工作人员的工作效率与大大提高权利人的幸福感。

（三）建立信息平台，统一信息管理

我国农村受传统文化的影响根深蒂固，农民对自己多年居住的房屋有着深厚感情，有些农村家庭终其一生都在为自己的房屋而奔波，现在农村各类房屋建筑并存，村民建房子凭借自己的喜好而不顾房屋施工类型，导致农村房屋建筑规划的无序发展。为了提高房屋信息采集的效率，可采用现代信息技术，如利用GPS技术和RS技术进行建筑定位和建筑外观图形的采集，降低基层操作人员的执行难度，同时建立基础信息库，将收集到的信息纳入信息管理平台，统一管理住房信息，提高农村不动产登记工作的准确性和有效性。

（四）进一步完善不动产确权登记审查制度

为提高不动产登记的可信度，中国应进一步完善不动产确权登记审查制度。（修改理由：2016年7月，司法部废止了《司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，不动产登记不再要求强制公证.）统一登记程序，改进登记程序的内容。过去，不动产登记程序的规定不统一，程序内容不完善，妨碍了对当事人权利的保护，在未来的不动产登记中，登记程序应当统一，当事人的登记和登记机关的职责应当通过科学有效的登记程序进行规范，登记机关要尽到审查职责的履职尽责、合理审慎的审查标准，在形式审查的同时，必要时通过查看现场等实质审查相接合，提高工作人员的业务水平，在登记的准确高效和登记机构审查能力之间进行协调，进而达到一种平衡，确立依法合理且相对可行的不动产登记审查标准，避免可能出现的注册错误和欺诈行为，满足市场的需求。

（五）制订符合本地区农村宅基地使用特点的规范性文件

当前，我国规范宅基地使用权方面的法律法规分散于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权若干规定》等几部法律、法规及规章中，没有一部统一的法规涵盖宅基地使用权从取得到消灭的各个环节，且这些规定均较为原则，缺乏可操作性，加上我国地域辽阔，地理自然条件各不相同，因此，制订一部完整的规范农村宅基地使用权的单行法规难度较大。因此，地方政府在不与相关的法律、法规及规章相抵触的情况下，针对当前农村宅基地使用现状，制订符合本地农村宅基地使用特点的规范性文件，从宅基地的申请，批划到宅基地使用权的收回的各个环节制订具有可操作性的标准，使宅基地使用权的取得、宅基地使用权的登记、宅基地使用权的调整、宅基地使用权的收回步入规范化的轨道，纠正以前在宅基地管理问题上的无序混乱状态，彻底改变农民宅基地私有化的观念。

四、结语

深入推进的不动产统一登记制度下，依旧有大量问题存在，而在妥善处理这些问题之后，即可有效完善不动产统一登记工作，推动不动产登记工作的有序开展，并将科学合理地保护相关权益人的合法权益。

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