低前瞻市盈率和高股息率为地产股铺好安全垫

廖志灵

目前，市场上对房地产行业的普遍擔心，主要来自于市场认为其未来的销售情况将会受政策和需求影响，从而大幅下跌，所以不敢投资。但这个行业的未来并没有市场认为的那么悲观。今年1-8月，商品房销售额95373亿元，增长6.7%。试想，即便是今年这么大的政策和经济压力下，行业都能够实现增长，所以一定是有真实的需求在推动销售额增长。退一步看，即便未来地产形势持续严峻，总销售额不增长，按照外国的地产行业趋势来看，规模较大的地产开发商（TOP30）也将会受益于集中度的提升和规模效应，未来实现稳健增长还是大概率的。

如巴菲特所说，价值投资就是五毛钱买一块钱的资产，所以关键是我们要判断地产公司目前是否低估，而且未来利润不会大幅度下降。

地产行业与其他行业不同，其当年的营收利润并不能代表真实的销售情况，而销售额结转为营业收入，一般有一到两年的时间段。所以，如果能估计出今年公司的销售情况，根据历史情况得出权益比例和净利率，就可以算出公司的“真实利润”，用当前市值除以它，就能得出前瞻市盈率，代表公司真实的估值。而如果股息率较高的话，则代表目前公司的投资价值较高，且公司愿意将利润与股东分享。这里笔者选取了在A股和港股规模比较大的地产公司进行观察。（见表1）

我们可以看到，目前这些地产公司的2019年前瞻PE大多数都在5倍市盈率以下，更有像中国奥园、时代地产等3倍以下的估值，可以说地产的确是处于比较低估值的状态。从股息率来看，除了阳光城和融创因为融资扩规模等原因股息率低于3%，其他地产公司则都高于3%，还有部分大于5%，结合行业利润后置的特点，如果未来股价不涨，那么它们未来的股息率将会更高，所以他们的安全垫将会更厚。

此外，在今年房企销售压力较大的情况下，如果还能在这时候逆势销售增长的，则未来应该会更有潜力。

根据克而瑞截至今年8月的销售数据来看，增长情况比较好的应该是中等规模的房企（见表2）。究其原因，尽管大型地产公司有规模和资金成本较低的优势，也有丰厚的土地储备，但相对于规模稍小的中型地产来讲，它们基本已经实现全国化布局，很难通过突破地域来增长销售。再则，有些中型地产公司如中国奥园和时代地产也具备其独特的并购和旧改优势，像金茂等公司靠城市运营的拿地模式已经成为其核心竞争力，这些能力也是大规模公司难以企及的。

如果我们“以合理价格买入优秀公司”作为投资原则的话，在目前经济环境下能够保持稳健增长的地产公司毋庸置疑是在业内特别优秀的，加上低前瞻利润和高股息率已经为它们提供了厚厚的安全垫，选择并且投资于低估且具成长动能的优秀地产公司，未来获胜的概率是很大的。