残疾人为买房被迫买车位？

第一争议

近日，浙江省嘉兴市南湖法院公布一则买卖合同纠纷判决书，引发网友关注。2017年9月14日，原告王某、胡某二人与祥生公司签订《地下车位使用权转让协议》与《浙江省商品房买卖合同》，祥生公司向二人开具了车位款360000元、商品房预售款749494元的增值税专用发票。2019年4月，这两人认为上述购买车位行为系强制交易，向法院起诉称，原告王某因故缺失左手，属于肢体三级残疾，依法不得驾驶机动车辆，要求祥生公司退还车位款。法院判决驳回原告诉讼请求。残疾人购买车位，究竟是自愿还是被迫？

▶正方：

王某、胡某起诉称，原告王某因故缺失左手，属于肢体三级残疾，依法不得驾驶机动车辆，原告胡某生性胆小，根本不敢驾驶机动车辆，两人都没有驾驶证，也从来没有购买机动车的打算，车位对两原告来说没有任何用处。不得已违心签订了《地下车位使用权转让协议》后，才选购了房产。两人有一定说服力，开发商这样做是有强制交易的嫌疑。

▷反方：

法院认为，从双方交易过程看，两原告在与被告签订《地下车位使用权转让协议》前，被告向两原告公示车位价格，原告自愿签订了车位确认单、签约确认单，对涉案车位性质、价格、产权等信息均有所了解并付清全部款项，可见两原告作为完全民事行为能力人对是否实施交易行为当有充分理性考量，最终仍与被告订立协议，系其真实意思表示。

▶正方：

从交易过程看，开发商有以形式上的合法性掩盖实质上的不合法的嫌疑。这同一天内的两起相关交易，车位款是360000元、商品房预售款是749494元，车位款接近商品房价款的一半，这个比例不寻常地高。虽然车位与商品房被分拆为前后两个交易，但开发商仍有捆绑销售的嫌疑。如果业主不购买车位，就不能购买商品房，那实质上就是捆绑销售。是不是捆绑销售，有一个简单的判断指标，看这36万元的车位是否远远高于当时同地段的车位价格。如果答案是肯定的，车位交易就是一个对业主显失公平的交易。

▷反方：

法院认为，房地产市场属于竞争市场，众多开发商可供选择，被告非具有市场支配地位的经营者，允许其自主设置交易条件。在双方交易中，两原告并非迫不得已必须向被告购买商品房，原告如不能接受购置该地下停车位，其有权选择不向被告购买商品房，可以选择向其他开发商购买商品房，被告的行为并不存在欺诈、胁迫等情形。也就是说，就算是捆绑销售，开发商也不违法。捆绑销售是市场上常见的销售手法，或是为了榨取消费者剩余，或是为了避开对某些商品的限价。不愿意接受捆绑销售，转身走人就行了。

▶正方：

在某些地区，普通商品房预售前要求开发商对价格进行备案，未备案者不得销售，在销售时要对备案价格进行公示，不得在标价之外加价出售商品房，甚至还有地方规定对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案。如果车位房产捆绑销售，就有绕开商品房备案价格的嫌疑。上述案例属于此种情形吗？

▷反方：

用价格管制的方式来控住商品房价格是不可取的，如果备案价格比市价低太多，那开发商总会想各种办法找补，例如售卖毛坯以降低单价、带装修商品房在房屋买卖合同之外另签一份装修合同及车位房产捆绑销售等。另外，备案本来的意思是开发商自主定价，然后告知主管部门一下，不应该异化为政府定价。商品房也从来不在政府指导价目录内。

【点评者说】该案涉及房市调控的深层次问题，目前只是一审判决，两位原告还会上诉吗？上诉后会改判吗？无论如何，房地产调控应该去行政化、法治化，以降低社会摩擦成本。