新探现代物业管理与运营策略

祁丽 天津天孚物业管理有限公司

一、物业管理行业特征

物业管理行业本身就是一个具有美好前景的朝阳性的行业，它不仅仅有效的对于住宅小区的日常活动进行了管理，而且对于人们在小区内的各种生活，也起到了良好的促进性作用，现代物业管理企业在市场的发展过程当中，面对着一系列的难题，同时也面对了一系列的机遇，物业公司可以在互联网的环境下构建信息化的平台，从而有效的提高现在的物业工作效率以及工作的水平，但是现代法律包括人员素养等多方面的问题，也使得物业管理产生了一系列的缺陷和不足，一定要针对这些问题给予关注，并且及时的处理，避免对于物业企业产生一系列负面的不良的影响。

现在的物业管理跟之前进行对比，显得更加的智能化以及智慧化，这是因为互联网加概念的发展，以及各种通信技术的进步，很多物业公司在这些基础的影响下，已经开始了更多的创新，不仅仅开发了属于自己小区的app，而且建立了属于自己小区的线上社区，或者是公众的账号等等，业主们可以直接在线上参与到小区的各种活动当中去，很多投票功能以及报修的功能，在这些物业活动的应用下，变得更加的便捷，也更加的有效，这些技术理念以及技术手段都是在当前新时代的物业公司所展现出来的特点。

物业管理整个行业所产生的利润都不是很高，总的来说是一个低收入的行业，但是任何行业想要长期的生存下去，并且发展下去都要保持一一定的利润水平，如果说这个利润的水平远远低于市场的平均利润，那么经济学原理的预测中，这些公司就会退出物业行业的竞争，选择一些其他的行业，物业本来就属于房地产的一种附属类的行业，收益和居民的经济条件有着非常紧密的联系，中国当前所处的经济发展的阶段，已经决定了，目前中国的物业行业将长期属于低收入的行业。低收入的特征对于物业行业的发展带来了一些持久的以及全面化的影响。

物业公司之所以在管理的过程当中出现了一系列的缺陷和不足，这和当前时代的发展进步有着非常紧密的联系，物业管理从性质上来说，属于建筑销售以后的后期管理工作，所以物业公司的资源以及进行管理的各种资金都来自直属公司的拨款，自己并不能够自负盈亏，并且随着当前中国房地产行业的发展，住房的数量在不断的增加，那么，公司针对物业付出的资金也在不断的增加，直属公司为了有效的削减物业的成本，就不断的降低物业人员的工资，这大幅度的降低了住户业主的满意程度，业务和物业管理理公司之间所具有的矛盾也在不断的计划，这就导致了当前的很多物业公司在进行运营和管理的过程当中出现了一系列的问题。

二、解决物业管理中存在问题的对策

通过物业管理公司进行并购的方法解决一些规模比较小，同时利润比较低的问题，一家物业公司就可以通过收购另一家物业公司的方来解决当前物业行业当中出现的缺陷，同时收购的物业管理公司也直接拥有了被收购的物业管理公司所拥有的各种资源，这样可以有效的实现两个公司资源的长期整合，以及协同化的发展，在这一并购的过程当中，也能够有效的实现对于物业公司的规模化管理以及长期的品牌建设和培养，为了有效地实现双方利润的长远发展，一定要选择共享空间比较大资源的契合程度比较高的物业公司来进行并购，只有这样才能够使得物业公司未来增长潜力的最大化发展。除此以外，物业管理公司在进行并购的时候，还需要考虑的就是公司之前的管理性规模，以及公司之前的业绩，还有自身所具有的盈利能力，这些都是非常重要的，有利于减少并购所出现的各种风险。

物业公司的各个管理部门还需要在进行管理的过程当中更加严格地落实管理的职责，最好在各个部门之间形成一个相互监督的循环性机制，首先，开发商和物业公司之间应该进行协调以及监督，开发商需要负的责任，就是对于业主的责任，对于住房质量问题的责任，除此以外，物业公司的内部也应该形成一个比较完善的监督机制，物业公司需要对当前的管理工作进行组织开展物业活动，还要再住户之间进行民意调查。根据之前住户对于物业所产生的意见及相关的反馈从而对当前的物业管理制度进行再次的调整和完善，除此以外，物业公司和消防安全以及环保，还有城市建设等部门也要建立好一个良好的协调关系，以及监督的关系，防止各个部门彼此之间相互推卸责任，最后一点，需要注意的就是物业公司和居委会也要进行配合，共同开展监督工作，将物业公司所具有的一部分权力下放给居委会，使得小区的业主也能够在管理的过程当中体现出自身的主体性地位。

健全物业管理方面的一些法律法规也是一个非常重要的手段，法律法规主要指的是一些具有强制性执行力的政策文件，一旦被制定所产生的影响范围，就会非常的深远，因此，在制定各个地区的物业法律，法规的时候还需要对当地的物业管理情况以及存在的问题进行考察，这不紧紧仅仅是照搬其他地区的物业管理经验，在制定法律法规的时候，也需要参考一些内容，通过实际情况的调查和分析，选择一些可操作性强，适合实际情况的法律进行执行，在文件当中也需要明确的规划各个部门所应该负有的责任，明确不同的分工，并且还需要划分企业的业主，还有业主委员会彼此之间的权利，还有相关的业务。

三、结束语

物业管理是当下所产生的一种新的事物，在发展的过程当中，不可避免地会遇到一些问题，运营的时候也会存在很多不足，正是这些问题和不足制约了当前物业管理的展，也影响了社会主义和谐社会的建设，本文主要对当前物业行业当中存在的一些主要的问题进行了分析，并且提出了解决的对策，希望可以促进物业行业的发展。