房地产项目监理探讨

田 斌

福建省南平市建阳区武夷新区云谷小区，福建 南平 354200

0 引言

房地产开发工程“迅速出售、资本回流”项目属性的因素，导致其往往成为质量缺陷投诉和安全事故的重灾区。监理工作需要贯穿从报批报建到项目实施以及至项目竣工验收的各个环节，施工监理阶段里需要分析基于每一个环节的施工影响因素，具体来讲，分别需要在施工前与施工过程中做好监理控制与监理相关措施，例如要保证做好工序管理、提高施工过程安全可靠性、提升质量控制水平，加大房建监理过程管控力度。监理工作除了验收施工成果，更要促进施工管理，以管理促管理，形成切实有效的良性管理循环体系。

1 项目概述

三迪・西城枫丹楼盘项目的立项建设单位为南平三迪房地产开发有限公司，其项目所在地为福建省南平市建阳区西区生态城C-09 号地块，立项级别为区县级建筑，项目中涉及三迪・西城枫丹楼盘项目的1#-3#、5#-11#，12#-13#、15#-23#、25#-29#楼及地下室工程，共计26 栋，项目分类为房屋建筑工程。总建筑面积为164742.89m2，总投资为31517.1012万元，建设性质为新建项目，属于商住两用楼盘。

2 房地产开发项目特点

2.1 工期紧张

很多房地产开发项目自从土地出让完成后便高节奏进行，从规划审批、项目报建、图纸报审到项目建造，极限压缩各环节时间，尽量减少资金回流周期。

2.2 受干预度大

房地产单位属于开发建设单位，其最大的潜在目标是“利润和成本”，所以从规划审批、项目报建到图纸报审以及后期施工中的进度安排和设计变更，建设单位进行了大量倾向性干预。

2.3 安全风险大

由于建设单位“利润和成本至上”的理念和“资本回流的压力”，以及各种工期的极限压缩，导致了工程中实体性安全事故较多；另外不合理的施工安排和大体量、多工种、多交叉的作业现场，在源头上增加了安全的风险［1］。

2.4 涉及民生，受关注高

由于房地产开发项目的终端小业主都是普通群众，涉及国计民生，受关注程度高。

2.5 质量投诉大、负面影响扩散广

由于房地产开发项目的终端小业主都是普通群众，其对于质量的关注度更高，产生质量问题导致的负面影响扩散快且广。

3 房地产开发项目监理工作特点

3.1 监理工作受业主干预大

房地产开发工程的项目属性，导致了监理单位的建设单位倾向“服务性”更重，其“独立性”“科学性”和“公平性”受到严峻挑战。

3.2 过程监理要求高

房地产开发项目体量大、平面管理难度大、交叉作业多，过程施工的质量风险和安全风险高，需要监理人员的负责性以及业务素养要求高。

3.3 资料程序性缺失相对严重

房地产开发项目各施工段周期短、同期或交叉作业多、验收频繁，这给工程资料带来极大的压力。同时要保证现场施工和验收的及时性，从而导致资料程序性缺失相对严重，需要监理单位和业主单位制定相对高效的代换手续，保证现场 施工的合规性和高效性。

4 项目前期监理工作

以三迪・西城枫丹楼盘项目项目为例，项目前期的监理工作或监理配合工作主要涉及到：（1）项目报批报建；（2）地质勘查；（3）图纸设计；（4）施工单位进场的前期准备和配合工作等。

在房建工程施工前，需要做好各项监理控制工作，为房建施工工作打好基础。具体来讲，房建工程施工过程中是涵盖了大量技术管理环节的，所以在施工前做好监理控制准备对整个工程项目的影响较大。像施工前准备阶段的材料采购、图纸设计、施工现场地质勘测等等工作内容都非常重要，其中建材材料采购的数量与质量直接决定了整个施工成本，也决定了施工质量，它必须迎合施工安全生产标准各项内容，确保图纸设计能够有效推动工程进度向前顺利推进。

5 项目施工监理工作

对于房建工程项目而言，做好前期房建监理工作准备非常重要，而在工程施工过程中也要思考做好房建监理工作的相关技术要点与措施。

在施工阶段，本工程项目开工后做好了分包计划，基于周计划、月计划提交建设单位审核内容，落实投资资金具体计划。另外，该工程项目也对施工中所需要的大宗材料进行了公开招标采购，争取以低于市场平均水平价格引入材料，确保在成本计划可控范围内展开工程项目建设，落实资金计划［3］。总体而言要加强工程项目监管，利用分包合同转移部分工期风险内容，基于关键环节尽量投入施工力量［4］。

6 监理工作的创新

三迪・西城枫丹楼盘项目希望加大施工监理力度，主要是针对各个分项工程项目内容实施细分，然后对检查方法进行相应归类，统计检查方法与所需要检查的分项工程项目数量，最后计算出各种检验方法在现场质量控制监理工作内容中的所占比例。就目前现场施工监理质量控制标准化工作实践经验来看，其检查方法归类就包括按项目质量控制重要性划分、按项目质量控制检查方法划分、按项目质量控制抽检数量划分等等。以检查方法划分为例，比较常见的现场施工监理质量控制检查方法有3 种，这3 种都被应用到了该楼盘工程项目监理工作中：第一种为见证取样，它是在建设单位或监理单位的监督管控背景下，由施工单位人员在现场取样，并将样品送至具有相应资质的检测单位进行样品检测，看其现场施工工序及施工质量是否合格达标；第二种为实测实量，这是比较常见的现场施工质量检测方法，它直接采用专业仪器进行现场量测，像钢尺检查钢筋、构件尺寸，回弹仪进行砼强度回弹等就非常普遍；第三种为察验，它还被划分为观感察验和资料察验。关于这一步在施工开始前会特别设置一步施工设计资料察验，这是项目施工质量控制的重要预控措施，它基于工程施工严格执行标准在施工前就扼杀某些可能出现的施工环节质量问题，做到防患于未然。而在施工现场的质量控制监理则主要执行见证取样制度，对材料如水泥、钢筋、混凝土等等进行现场察验，并提出复试报告。该工程项目采用到了煤矸石砖、微空超纤保温等新材料，并邀请专家进行专业论证后，论证过程监理单位、业主单位和设计单位参加，再决定它是否能够被应用于建筑工程当中。再一点就是观感察验，该项目通过对材料与建筑施工过程中的实体进行表观质量观察检验，这种方法目前被作为建筑工程现场施工监理的辅助技术使用。

7 监理工作的总结

三迪・西城枫丹楼盘项目在建设施工期间需要不断提升监理工作人员的综合素养。工程项目实施过程中定期展开培训，为监理人员展开培训丰富他们的专业知识。对于房建监理人员，该工程还希望他们明确5 点重要因素，即针对施工人员提出较高监理技术要求，对施工材料包括半成品、构配件因素等等提出质量管理要求，对施工机械设备、生产设备与施工设备进行仔细监管管理，对施工方法方案、工艺因素进行灵活性调整，对环境因素进行全面控制。

8 结语

综上所述，房地产开发工程项目监理工作流程复杂、技术内容丰富，需要监理单位做好充分准备，结合房建工程图纸设计与施工质量提出新要求，灵活把控施工质量，优化施工进度、提高监理管理与监理人员业务素养。基于多个层面帮助房地产开发工程项目积累建设经验，以为日后其它同类工程所运用。