基于新时代背景下随州市东护城河两岸棚户区(铁树片区)改造问题与对策

李随欣

(长江大学 湖北 荆州 434000)

引言

随着我国城市化进程的加快，城市建设取得了显著的成绩，但是快速发展的同时城镇建成区中出现了诸多的棚户区。棚户区内存在着居住人口较多、基础设施不完善、建筑密度和容积率高等问题，棚户区的改造将成为缓解我国社会主要矛盾和提高城镇化质量重要的一环。在此背景下，为了保障城镇高质量、可持续的发展，棚户区作为城镇典型的低效用地，将再次成为城镇开发建设的焦点和新土壤。

一、项目建设背景

(一)随州市城市概况

随州地处于湖北省北部，位于长江流域和淮河流域的交汇处，东至武汉，西临襄阳，北接信阳，南达荆门，是湖北省对外开放的“北大门”[1]。近年来，国家大力发展中部地区崛起和西部大开发战略，加快推进新型城镇化，为随州市经济社会发展提供了强大动力和强有力的支持。

(二)棚户区项目背景

随州市城市规划设计起点较低，历史遗留问题较多，特别是本项目涉及的棚户区建筑密度大、使用年限久、消防隐患大、环境脏乱差以及乱搭乱建等问题，已严重影响了城市形象以及市民的居住安全。在此背景下随州市政府提出 “东护城河两岸棚户区改造二期工程(铁树片区)”，通过项目棚户区改造，为随州市进一步发展打下良好的基础[2]。

二、随州市东护城河两岸棚户区(铁树片区)棚户区改造发展的困境

(一)铁树片区现状

铁树棚户区居民的生活条件普遍较差。总体呈以下特点：

1.房屋破损严重。棚户区的房屋结构简陋，功能不完善，年久失修，危房比例高，安全隐患大。棚户区半数以上的房屋房龄超过40年，由于年久失修，房屋极其破旧，大部分墙壁开裂，室内潮湿阴暗，夏季难抵雨水，冬季不御风寒[3]。棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。

2.人居环境恶劣。棚户区给排水系统老化淤积，污水横流，供暖、燃气、消防等设施不足。许多用户共用一个公共厕所，且公厕无水冲洗，长期堵塞。片区内道路狭窄破损严重，强弱电线路纵横交错、老化，且没有路灯，夜晚一片漆黑。

3.建筑密度高。棚户区内居民多半为“双困家庭”，中低收入家庭集聚，缺乏市场 开发价值。项目所在地混乱现象突出，区内垃圾成堆，供排水系统老化，不符合争创省级卫生城市的要求，环境质量日益恶化，要从根本上解决这些问题，对该区域进行棚户区改造才是唯一出路。

(二)棚改面临的困境

我国的棚改取得了令人瞩目的成效，但与大中城市相比还存在着较大的差距。特别是在新时代背景下，经济面临较大下行压力，部分中小城市地产行业进入“寒冬期”，同时棚户区存在着一系列问题，导致棚改工作面临诸多困难。

1.地产行业萎靡不振。棚户区改造与房地产业密切相关，目前，我国的房地产进入市场调整期，总体呈现下行趋势。现阶段城区新建商品房库存量较大，市场难以在短时间内消化。此外，棚户区房屋密集、土地开发成本较高、商业开发价值低，房地产投资无利可图，使得市场运作化更加困难，加剧了棚改的难度[4]。

2.货币补偿呼声较高。近年来，棚改政策逐渐由货币补偿转变为以实物补偿为主，即产权置换的方式。棚户区的部分居民在城区往往拥有其他住宅，这类人群更多希望的是采用货币补偿的方式，但是此种方式资金需求量巨大，远远不能平衡缺口，地方政府财政困难。棚户区居民的诉求难以解决，使得棚改难以顺利进行。

3.拆迁额外费用较多。由于城市管理的缺失，往往导致棚户区内存在私搭乱建的违章建筑，这些建筑的合法性较难核查。为保证拆迁顺利，除正常的拆迁安置费用之外，一些违章建筑需额外的经济补偿，这大大增加了拆迁安置的总费用[5]。

三、随州市东护城河两岸棚户区(铁树片区)棚户区“渐进式”改造对策建议

旧城棚改区内现有设施、建筑、环境品质等较差的地块较多，由于房地产市场的消极，棚改更多的依靠政府独立来完成，极易造成烂尾工程或者部分设施无法完成，极大地限制了棚改的健康推进[6]。在新时代背景下，提出棚改采用“政府主导下渐进式的更新改造”的模式，主要有以下几个方面内容。

(一)整治改善提升

一般来讲，县城区旧城的棚户区数量较多且分布零散，传统耗费巨资的“全盘推倒，大拆大建”棚改模式不适合。棚改要因地制宜，根据具体地块的特点，采取原地整治改善提升的改造模式为主，控制开发建设成本的同时能够最大程度地保留原有城市的风貌，留住人们的乡愁。

(二)分期“滚动实施”

由于资金有限，棚户区在整治改善时所有问题一并解决不现实。前期应主要以采取发放调查问卷为主，结合入户调查、召开居民代表会、社区座谈会等多种方式相结合的调查方式，积极了解居民的实际需求，根据轻重缓急分期分批实施，优先解决突出问题，逐步提升地块的品质[7]。

(三)共同谋划产业发展

在原有的居住生活功能基础上，结合城市产业、片区功能及地块的特点，积极引入新产业、新业态，解决部分居民就业压力，激发旧城发展新活力。

四、结语

棚户区改造胡实施是改善民生的重要举措，也是完善城市功能的客观条件。同时，棚户区改造能有效拉动城市建设、促进新商机的投入、提升社会就业机会，是城市长远发展稳增长的重要措施。新的时代背景下，棚户区改造可结合老城区的实际情况和改造地块的特点，引入“渐进式”更新改造的模式开展棚改工作，分期完善各项设施，改善居民居住条件及生活环境，促进城镇的优质发展。