房地产经济波动的影响因素及对策分析

张旭敏

近年来国家注重大力发展经济产业，因此带动房地产经济的迅猛发展，尤其是现阶段国民经济的不断增长，房地产成为我国经济发展的重要组成部分。房地产较其他产业不同的是，其投资额大且回报周期长，导致房地产行业的经济波动性较大，尤其在房地产经济发展较快时，某些影响因素会阻碍房地产经济的发展。本文主要分析房地产行业的经济波动的因素和应对策略。

经济波动一般要经历复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。房地产经济波动很好的验证了这四个阶段的变化，故了解房地产经济波动各个阶段的特点，进而找到其波动的影响因素。纵观房地产经济的整体状况，是呈现上升的发展趋势，但是在上升的过程中会出现不稳定的波动情况，因此分析影响房地产行业的经济波动因素是极其重要的。

一、房地产经济波动的四个阶段的特征

（一）房地产经济复苏阶段

房地产经济波动阶段是不断循环的，其复苏阶段是承接上一循环的萧条阶段，在经济萧条时期，房地产市场处于供给大于需求的不平衡状态，这时期的房地产开发商数量和投资项目都有比较少，当需求量开始增加，供给和需求间的不平衡状态发生变化，会刺激房地产行业的飞速发展。

（二）房地产经济繁荣阶段

复苏阶段之后，房地产市场呈现回暖趋势，房地产经济呈现快速发展的态势。房地产销售量大幅度提升，会带动其价格也不断提高，投资回报率相应也会增加。因此，房地产开发商会加大对房地产项目的投资力度和投资数量，房地产的供给量远小于需求量，会带动房地产经济的迅速发展，迈进繁荣阶段。

（三）房地产经济衰退阶段

房地产繁荣期过后，将会进入衰退阶段，因为房地产繁荣发展后，其价格不断升高，导致消费者购买力下降，房地产市场会逐渐缩小，因此人们对房地产的需求会逐渐减低，出现供给量远大于需求量的状态，房地产经济进入衰退阶段。

（四）房地产经济萧条阶段

伴随房地产经济的持续衰退，房地产的供给和需求间的矛盾逐渐加大，开发商之间存在较大的竞争压力，因此一些房地产开发商会选择降低房地产价格的方式，以缓解房地产项目堆积的压力。但房地产价格浮动是有特定的范围的，因此小幅度降低价格，房地产的交易量很难得到大幅度的提高。这种价格较高但市场需求量很小的局面，使房地产经济进入极其萧条阶段中。

二、分析影响房地产经济波动的因素

（一）外部的影响因素

影响房地产经济波动的外部因素包括三个部分，即政府宏观调控、经济因素和城市发展的因素。政府宏观调控政策在社会主义市场经济的规划和发展中的作用尤为明显，因此，政府的宏观调控政策影响着各行各业的发展，政府出台的有关政策、制度会影响到房地产整个行业的未来发展趋势。

经济因素主要指宏观经济，房地产处在宏观经济的环境中，五年计划政策对其影响较大，在计划后的两年，经济会出现紧缩的情况，很大程度上影响房地产经济波动。另外GDP指数和CPI指数的变化也会影响到房地产经济。

城市发展水平也是影响房地产经济波动的重要因素。要判断一个城市的发展水平时，该城市的房地产发展情况是一个重要依据，因为房地产的发展能很直接的展现出城市的发展水平，一个城市房地产的需求情况与居民的生活水平和思维方式密切相关。

（二）内部的影响因素

影响房地产经济波动的内部因素包括三个部分，即房地产市场的供求关系、房地产投资波动的影响和投资回报率的影响。房地产市场的供求关系是影响其经济波动的最重要因素，消费者的实际需求能推动一个行业的发展，房地产行业也是如此。消费者的实际购买力直接影响房地产经济状况，市场的变化直接影响到供求关系的变化，因此，消费者的需求推动房地产经济的发展。

房地产的投资波动最直接影响到房地产的经济波动，也是推动其经济波动的主要动力，对房地产行业的资金投入能推动整个行业的快速发展。总结房地产行业的行情，一般来讲，当对房地产行业的资金投入增多时，房地产经济的迅速发展，带动整个行业迈进繁荣阶段。

房地产的投资回报率直接影响到房地产行业的发展。通过投资回报率来观察房地产市场情况，比如房地产行业投资回报率高时，房地产市场的投资资金会增加，整个房地产经济的迅速增长，带动整个行业迈进繁荣发展期。

三、控制房地产经济波动的相关对策分析

（一）控制房地产价格

在制定和实施控制房地产经济波动的有关对策时，需要进行科学和合理的分析，根据实际情况，来采取有针对性的措施，才能有效的控制房地产经济波动。国家宏观调控房地产的价格，将价格控制在合理的波動范围内，不能强制管理其价格。正常情况下，国家的房地产经济有关部门是不能干涉房地产的正常发展的，在房地产经济波动出现不正常的情况时，相关部门才能实施相关政策来合理调控房地产的价格的。

（二）制定合理有效的宏观经济政策

制定合理有效的宏观经济政策是控制房地产经济波动的关键因素。要从房地产长远的发展出发，根据实际情况来制定具体的政策，制定的经济政策要科学、有价值，从而保障房地产行业稳定和持续发展。此外，国家制度的宏观政策要有稳定性，防止出现政策方面的问题引发房地产的经济波动。

（三）做好土地合理规划

土地市场合理规划是房地产行业发展的基础，要想做好土地的规划，需要控制好总量，严格遵照国家规定的标准来规划土地市场，土地的管理和供应也需要制定的合理的方案，且要严格按计划执行。尤其在是土地操作方面要规范，严格遵守国家的规定，比如土地的租赁和转让等，需要严格按照规定来进行操作。国家在土地规范操作方面，要制定合理有效的政策，完善相关法律法规。此外，国家需要依据市场需求来供应土地，不断更新完善土地供应机制，确保房地产行业平稳发展。

（四）完善房地产市场金融制度

完善房地产市场金融制度能推动房地产的不断发展，尤其是多元化的融资体系，能带动房地产发展的多样化。在完善住房消费融资体系及开发房地产开发融资体系等的过程中，要不断创新和强化相关制度，以加强对房地产经济的控制。

四、控制房地产经济波动的意义

（一）保障房地产行业的稳定发展

控制房地产的经济波动，能确保房地产行业的平稳发展，房地产行业中房屋交换的频率很大程度上受房地产行业的经济波动，因此为了更好地促进房地产行业合理有序的稳定发展，采取一定的措施便显得尤为重要，这样不仅可以使我国整体经济得到平稳发展，而且可以在一定程度上改善民生。

（二）保障国民消费水平稳定增长

我国房地产经济在近几十年来发展速度，早已经成为了我国的支柱产业，合理买入房产，对个人来说，不仅可以提供一个住房保障，而且从投资角度来看也是不错的投资选择。但房产的实际买入与房产的价格息息相关。因此将房产价格保持在一个合理范围内，不仅可以解决民生问题，也可以一定程度上提供国民的消费水平，在促进房地产经济快速发展的同时，也能带动其他相关产业的衍生和快速发展。

五、结语

简而言之，房地产行业受到多种因素的影响，其中主要包括政府宏观调控、经济因素、城市发展的因素、房地产市场的供求关系、房地产投资波动的影响和投资回报率等。笔者根据上述原因浅谈了一些应对措施，以供相关专业人士参考。（作者单位：昆明市西山区马街街道经济综合服务中心）