论关于房地产开发项目管理中存在的问题

杨春晓

摘要：伴随着我国兴趣社会的迅猛发展，极大促进了我国房地产行业的发展与进步。而在房地產项目之中，对于工程的管理是重中之重。房地产开发项目的工程管理水平直接影响到用户房屋居住时的体验感以及工程能否顺利进行。本文具体针对房地产开发项目管理过程之中所存在的一些问题进行深入分析。结合实际情况，制定相应的应对策略。以期能够对房地产企业管理者提供帮助，促进我国房地产行业长期可持续性绿色发展。

关键词：房地产;管理;应对策略

一、管理房地产项目科之中所存在的问题

（一）在房地产开发项目前期准备阶段所存在的问题。

为使得一项房地产项目的顺利落实，在前期对项目进行决判时期，开发商对于该项目的最终定位是否准确？对应实施的措施制度是否存在漏洞？该项目是否符合当前市场？能否得到与投资匹配的资金回收，也就是说其可行度有多高。这些都是管理层需要深度考虑的问题。在前期对于房地产开发项目的研究不足，对于市场的研究不到位，直接影响到对于该项目的执行度的高低。缺乏具体可实施度高或者针对于该项目的研究报告。如若项目的前期规划存在诸多漏洞，无法按照原定计划实施。哪怕强行落实包含着多个策略的计划，也无法弥补对于市场的研究不到位所导致的后果。而对于项目的各个实施措施不够准确，也会直接影响到在职人员在具体落实时无法确切的决定。从而最终使得项目决策效率极其低下。如果存在着不够完善的采购招标方案，使得招标工作的落实杂乱无章，程序出现混乱关键环节出现差错。先前的考察到最终的建筑落成，这其中的每个流程都或多或少的对于房地产项目最终落实效果产生影响。在对其进行招标时，。一定程度上极易出现舞弊徇私或围标等情况出现，致使企业前期的成本预测失去准确性，成本超支的情况。决策机制出现漏洞，决策阶段的繁杂，在实际行动过程之中，工作人员出现犹豫，必将会使得项目在未来建设上或后期销售过程之中出现一定问题。而由于此种问题的出现势必会使得管理层面的障碍增添。对于管理层来说，在项目决策时期所出现的问题，最终直接会使得项目实施时期增添了许多麻烦与问题。除此之外，工作效率的低下。在决策时期势必会直接导致房地产企业自身竞争力下降，损失一定的经济利益。时间与效率对于一个企业能否在日渐激烈的市场环境中存活下来是极其关键的因素。为减少房地产企业的投入成本与风险，要从各个方面入手，尽力将项目的工作效率可以提升。

（二）施工所设计的图案具有多样化，并且其供应速度不高。

经过实际考察不难发现，大部分的开发人员对于项目的整体规划以及对建设时期提出的方案都是来自于开发人员的领导者的意见和想法。投资方如若对其做出干预和指导，使其没有充分空间发挥，对其进行一定程度的限制。对于市场考察不够全面，不够详尽。存在漏洞以及并不完善的房产项目的规划，包括不合理的建筑设计，整个项目的流程不具有系统化，以及与项目不够匹配失去协调性的规划都会致使相关工作人员在操作上出现困难。从而最终出现了前期预想的项目，最终发生无法实现预期的情况。而正是由于缺乏可行度高且详尽的项目研究报告，所以对项目的审评标准较为模糊。对于房地产开发的工作人员中，部分级别较高的领导者想法对于房地产项目的规划以及建筑的设计的评论成为了其统一标准，这是致使施工图具有多样化，并且公司无法准确预估工程进度的根本原因。致使无论是该项目的质量以及施工时间都无法保证。

（三）工作人员合作意识的缺失

大型建筑或者高层建筑通常情况下该数量较多，并且用户进入时间存在差异。企业需签署两个合同，一个是承包施工合同，另外一个就是施工企业签订相应的合同。但是存在着工程招标要求不够明确。所以致使所签订的合同并不符合规定。尤其是项目协调或者对于半成品的保护方面的合同存在问题。而某些不具备强合作意识的施工单位，在对于项目后期的协调问题常常存在分歧。这些都使得对项目的管理难度进一步提高。多种纠纷的出现，管理系数的进一步提高，最终就会出现项目无法顺利落实的情况发生，给相关企业造成了经济损失。

二、房地产开发项目收尾阶段存在的问题

相关工作人员在后期项目验收阶段往往会放松警惕，对于项目的后期收尾时期没有与其他部门对于处理工期的价位进行重建，这方面的工作没有做到最优化。这些工程管理方面的缺失，甚至会发生管理者对于合同的具体内容并不了解的状况。由于对于工程的审核与管理不够严格，所制定的制度存在缺陷，使得在劳动方面的纠纷问题频繁发生。而在项目的后期收尾阶段，相应的管理人员并没有与其匹配的能力去解决这些问题，缺乏责任感，相互推卸责任，企业也并没有针对此制定明确的惩罚制度，使得此种不良情况持续发生，最终向人们呈现出工程竣工时期必须混乱的场面。

三、为提高管理水平的相应措施

（一）对于商务场开发项目的前期决策阶段加以重视

注重对于市场的考察与研究。了解到该房地产开发项目的可行度。充分认识并了解到对于图纸的设计方案的整体规划是整体房地产开发项目的基础，发挥着重要作用。对于项目的设计管理，务必要与市场的需求为主要参考指标。对于安全性、工程性、标准化以及经济效率方面综合考虑，寻求均衡点。将所有可能影响到项目开发的因素考虑进去。科学的设定一个合适并且带有综合性的计划书。

（二）合理分配开发商与设计师之间的权利

加紧对工程变更的控制。对于任何有关建筑工程方面的变更都应慎重决定，通过决策之后才能实施。从各个方面，尽一切努力使决策水平的工作效率得以提升，企业必须充分发挥出设计师的作用，使其专业性得以体现出来，减少非专业人员对项目规划的干扰以及限制。在项目实施前期理应聘请专业人员设计出一个科学且合理的设计方案。

（三）将更多的注意力放在供方资源的整合与管理上

甲方应提前将所供应的资源的种类以及移交方案确认下来，严格落实所签署的合同上的内容，重视以诚信为本，与供应商合作互助，以求实现共赢的局面。通过各种谈判方式，针对自身所选定的目标，将不同的工程内容加以了解。随后，经由正规的工程招标系统，将最佳的供应商选择出来。与供应商保持良好的合作关系，将自身以及对方责任明细规范下来。一个项目的完成需要多个部门的通力合作配合。建立起良好的沟通环境氛围，使得工作效率的得以提高，从而确保项目顺利进行。

（四）关于房地产开发项目后期管理工作的进行

在项目完结时期，应更加注重项目的管理。为避免不必要的纠纷发生，企业可以临时组织起一个经由各部门人员组成的收尾部门。从而确保项目的管理工作以及与其相关的移交工作的顺利进行。

结束语：

综上所述，近年来，我国经济社会发展迅速，城市化已然成为大趋势，为符合实际情况，相关的房地产企业务必要将自身项目再优化。为了达到此目标，要求房地产企业在开发项目的过程之中，严格审核整体流程，对其中存在的问题以及隐患加紧处理，加强对于项目的管理工作。使得各部门工作方式得以优化，提高工作人员的工作效率。从提高管理水平入手，助力我国房地产行业的长期可持续发展，为我国的经济发展助力。

参考文献：

[1]张豫立.房地产开发项目进度与质量管理[J].住宅与房地产，2020（18）：114.

[2]李辉元.房地产开发项目中管理中的常见问题与改进建议[J].四川水泥，2020（07）：208-209.

[3]范红红.房地产开发企业成本管理的问题与对策[J].财会学习，2020（06）：154-155.