房地产企业并购的税务筹划与税务风险研究

宋建华

摘 要：本文将对房地产企业进行企业并购后的税务风险进行研究和分析，并在此基础上，分析总结房地产企业进行并购的必要性和进行税务筹划的必要性，再提出相应的税务筹划策略，以促进房地产企业的发展。

关键词：房地产;企业并购;税务筹划;税务风险

现阶段，我国经济发展速度趋缓，而且受房地产行业的影响，我国整体经济上的调控力度也在不断加大。在此背景下，房地产企业所处的发展环境处于不断的变化中，许多企业采取的应对措施是通过并购的方式来扩大企业的规模，以提升在房地产领域的竞争力。房地产企业在实施并购后能够获得一定的利益，而获得利益就要对税务方面的业务进行筹划，随之而来的还有税务方面的风险问题。因此，本文将针对房地产企业在并购时的税务筹划和税务风险进行研究。

一、相关定义阐述

在实际的房地产并购中，比较常见的并购方式是股权收购和资产收购，这两种并购方式的结构、法律规定、税务成本和风险都各不相同。

股权收购是收购方以对价的方式对被收购企业的股份进行购买，通过股份的累积达到对被收购企业的控制来实现并购行为。股权收购大多是收购企业和标的企业的原股东之间进行控制权转移时经常选择的方式，这种方式对房地产企业来说，可以在某种程度上减轻现时义务的负担，通过这种方式来降低并购过程中发生的交易成本，同时将并购后对企业经营产生的影响降到最低，保证在并购完成时企业还能继续经营[1]。并购过程结束后，标的企业可以维持继续经营的状态，完成收购的房地产企业将会面临潜在的风险，此外，房地产企业可能会因为并购而引起股权溢价状况，此时，企业不能在被并购企业完成企业所得税和增值税的缴纳之前进行抵扣，最终导致房地产企业的税务成本增加。

资产收购的双方是进行收购的企业和对土地使用权进行转让的企业。交易过程是在法律允许和可控的基础上，通过对价的方式，以货币交易的形式进行权力的转让。采用这种方式进行并购可能会导致税务成本增加，但并购过程中的资产溢价行为可以让被收购方的税务在完成企业所得税和增值税前进行抵扣。

二、房地产企业并购涉及的相关税务风险研究

房地产企业并购的税务筹划是指在房地产企业进行并购重组时，在遵守相关法律法规的前提下，对税务相关内容进行筹划，并在并购过程中综合考虑其他方面，最终整理出符合房地产企业整体发展的规划战略，让并购过程中的双方在税收方面将成本降到最低，并在此基础上达到房地产企业并购重组过程中的利益最大化。

现阶段，我国在房地产企业并购与资产重组的事项上，针对税务还存在许多认知上的误差。在缺乏正规系统的税务筹划行为的条件下对房地产企业的税务进行管理，则会导致房地产企业在进行并购重组时存在税务方面的风险，更甚者在并购过程中还会出现风险不断增加的状况。

三、房地产企业并购过程中进行税务筹划的原因

房地产企业在进行企业并购时，一定要严格按照资产重组和并购的相关要求及准则进行。最重要的是要把房地产企业对未来的筹划和目标作为最基本要求，毕竟房地产企业实施并购的行为是为了自身在未来能够更好地持续发展。其次，在并购和资产重组过程中进行财务筹划应严格遵守相关的法律规定，做到有法可依。此外，在房地产企业进行并购的过程中，要秉持最高标准实现房地产企业的利益目标。最后，房地产企业并购重组是在风险筹划的基础上完成的。风险筹划即房地产企业在并购过程中对经营活动方面存在的风险进行合理的控制。下文将从内、外两方面对房地产企业在并购和资金重组中对税务进行筹划的原因进行分析。

（一）内在原因

在房地產企业并购过程中对税务进行筹划的内在原因有以下几个要点：第一点，在进行税务统筹的过程中，关于纳税人的认定和选择，会产生一系列后续问题;第二点，在税务统筹过程中，由于税务方面的处理方式不同，会导致各类风险问题存在;第三点，企业在进行税务筹划的过程中，对税务类问题的掌控和筹划的顺利程度也会影响房地产企业进行并购。

（二）外在原因

在房地产进行并购时，一定程度上会对纳税人的选定问题产生影响，除纳税人的问题外，并购重组对普遍性税务和特殊性税务也会产生影响。由于不同税务在实际处理的过程中会有所不同，所以其税务范围会产生一定的差异，据此，在选择相应的处理方式时要根据实际情况进行方法选定，只有通过这种特定的处理方式才能在并购过程中实现对税务的统筹化处理[2]。

四、房地产企业并购的税务筹划

（一）融资时房地产企业并购的税务筹划

房地产企业在并购时的融资阶段主要通过以下几种方式融资：股权、债券、混合融资以及内部融资，而使用不同的融资方式进行融资，相应的就会以不同的方式进行税务筹划[3]。在这几种方式中，尤为要关注的是股权融资，这是因为股权融资在一定条件下能够实现免税，因此在对股权融资进行关注的同时，要及时掌握优先股的动向及变化;对债券融资来讲，在融资过程中不仅要考虑债务产生的利息相关问题，当资本出现削弱趋势时还要关注资本的补救方案和行为处理等;而对于内部融资，重点在股权分配的问题上，房地产企业应尽可能将个人股份转化为企业股份来分摊税务带来的风险。

（二）交易时房地产企业并购的税务筹划

在房地产企业并购时的交易阶段，可采取资产转换、换股合并和定向增发这几种方式。采取资产转换的方式进行企业合并，主要是通过将一部分或者全部的资产转移给他人的方式，达到在合并过程中削弱因缴税问题而带来的风险;定向增发的方式比较特殊，采用这种方式在并购过程中进行支付主要是通过运用国家税务机关的相关发表文件，采用其中涉及的特殊免税规定，利用其特殊性对税务筹划进行合理的条件设定;采用换股合并的方式，企业能够在合并时通过权益报表的方式进行处理，通过这种方式，企业可以不对收购企业的商誉负责，同时也不会因为资产增多而使折旧增加。除此之外，股东也能将实现收益的时间进行延长，达到延缓缴税时间的目的[4]。

（三）针对企业并购对象方面的税务筹划

房地产企业在进行并购时，还可以通过对并购对象经营事物进行主动的选择来实现税务筹划目标。比如，房地产企业在进行并购时，可以选择并购对象的经营活动是装饰或是工程建设等方面的，选择这类对本企业有帮助的企业进行财务筹划更为适宜。采用这种选择并购对象的方式，可以通过被收购企业的费用支出来降低房地产企业的一些成本。除此之外，受“营改增”政策的影响，被收购企业在隶属于房地产企业后可以更大程度上提高抵扣额[5]。以上述方式进行税务筹划，不仅能使被收购企业的利润增加，还能够降低房地产企业的税务负担，使双方共同受益。

五、结语

房地产企业的并购行为对企业扩大经营规模和增加利润而言有非常重要的影响，这关系到企业的未来发展状况及其在同行业中的竞争力，只有竞争力和未来的发展能力得到保证之后，才能使企业本身在面对未来严峻的竞争形势时从容面对冲击。因此，房地产企业在实际的并购过程中要及时做出应对税务风险的行为，并及时对并购发生的税务事项进行筹划，最终使房地产企业得到不断的壮大和发展。

参考文献

[1]李亚萍.房地产企业并购重组中税务风险管控研究[J].纳税，2018，12（29）：44.

[2]伍浩培.房地产企业税务筹划与税务风险分析[J].财经界，2018（6）：126-127.

[3]仇海燕.房地产企业并购中税务风险及探讨[J].中国国际财经（中英文），2017（15）：185-186.

[4]张钧.并购市场背景下房地产企业税务风险管理初探[J].财会学习，2017（10）：166.

[5]田延.房地产企业全程纳税筹划及税务风险防范[J].北方经贸，2014（10）：123-124.