浅谈房地产企业成本管理控制

厉江华

摘要：房地产企业历经了近三十年的飞速发展，开发商品形式各式各样，特别是政府对楼市调控新政开始，“房住不炒”成为政府进行房价调控的首要目标。房地产企业从当初的“野蛮”阶段已经快速发展到今天的产业竞争时代，这个行业风险和利润跌宕起伏。房地产企业“暴利时代”正逐渐消退，竞争的核心要回归到产品质量，所以“降本增效”将成为各房地产行业人研究的新课题。文章阐述房地产企业成本控制的重要性，探讨房地产企业开发成本控制存在的问题，并针对性提出加强成本控制的对策措施，为房地产企业快速健康发展提供支持。

关健词：房地产;成本控制;对策

一、房地产企业成本管控的重要性

（一）企业成本管控是企业的发展基础

房地产企业开发到销售要经历一个漫长的生产周期，资金投入量大，回笼慢，但随着国家对楼市宏观调控，加强了银行房贷的收缩，房地产企业的市场规模和利润空间都受到很大影响，现很多小房企因资金链断掉导致崩盘。在近两年绿城和万达战略转型，万科转型到供应链管理，融创和恒大投资新能源领域，各业界龙头企业纷纷转型某种意味着这个行业发展要进入调整阶段。同时碧桂园“高周转”引发的质量问题等也说明房企业资金周转和资金成本高的特点，如出现资金链断裂时会危及企业生存发展。

（二）企业成本管控是增加利润的核心

房地产企业开发成本和企业利润存在着紧密的关系，企业的成本管控的强弱直接影响着企业的利润。现在评价一个企业的优良的重要指标为企业利润增长率，所以如何提高企业利润就反应在如何降低成本费用的管控的方法，这也是反应一个企业的技术管理水平的重要标志。但也不能一味追求降低成本费用率，来达到利润增长率，这样容易进入管理误区，产品质量容易受损产生一系列的蝴蝶效应。

二、房地产开发企业成本控制存在的问题

（一）成本控制意识不强

房地产企业成本控制意识不强是众多中小规模房地产企业的存在的普遍现象，在国家宏观调控之前房地产形势非常好，相对利润回报率比较高，致使很多房地产企业忽略成本控制意识，对房地产企业管理进入误区，想着开发就肯定能赚钱，另一方面，房地产企业对于项目施工单位与材料供应商管理存在一定的误区，开发公司一心想着压低投标价，没有考虑施工单位和材料供应商利润问题，从而使得施工单位与材料供应商出现偷工减料、以次充优，给工程质量带来巨大的隐患，以至于后期出现返工以及交付后大量维修，无形增加房地产企业成本支出，造成了不必要的资源浪费。

（二）缺少先进的成本控制方法

成本分析是对相关的核算资料，分析成本结构变动情况，从而来确認影响成本变动的因素及其相关的变动原因，从而来确认降低成本的有效方法。但很多企业缺乏有效成本分析和控制的方法，主要体现在成本控制指标表现单一性，不能很好的对风险控制问题有效的识别，尤其房地产开发企业因工程项目存在独特性，因此对成本控制效果存在不明显的缺陷。其次是成本动态分析意识不明确。例如现在普遍房地产企业在项目开发时未能及时对成本数据及时统计分析，在项目结束后实际利润计算出来与预期差入较大，再来查找成本出入问题，而且工程开发期间成本管控实效性不强主要体现在对设计变更不重视、工程签证随意性，工资资料收集稀等各方面的原因。

（三）成本进行管控没有落实到开发过程中去

成本管控包括事前、事中和事后控制三部分，具体表现如下，一是事前预算控制不充分。例如，预算编制没有考虑到不确定性因素对成本的影响，比如地区特殊季节气候造成工期长短的等因素;又比如很多中小房地产企业没有事先进行确定目标成本就进行盲目开发施工，这样的话根本无法有效起到成本管控的作用。二是成本控制重点在主体工程，忽视相应配套工程，没有实现精细到个个环节，最终在开发过程中最终难以实现成本控制目标。例如，土方开挖在设计阶段对于成本影响问题，外立面及户型等未进行优化;又如招投标只走个流程，根本没有实现招标的意义，部分承包商为了获取中标资格，对标价进行过低的压缩，从而导致施工过程中又以各种名义的签证增加成本或以劣质材料来充当优质材料，出现屡次返工。这样不利于开发项目成本控制，同时也给开发项目的安全质量带来较大隐患。三是事后对控制效果没能很好进行考核评价。实务中由于成本管控目标难以量化或考核标准不明确等原因，工程管理人员对成本控制盲目和随意性，对成本管控效果进行评价时推脱责任，责任也无很好界定的问题，成本管控绩效考核随意、效果差，也无法调动成本管理人员的工作积极性。

（四）成本核算模式不利于进行成本控制

成本核算对象不明确和成本费用配比不合理是成本核算模式不健全的重要表形式。目前房地产开发主要分为住宅、公寓及商业地产，开发项目周期较长，其中有主体项目和许多分类项目共同组成，但不同类型要求的项目成本核算也是不同，实际上很多房地产企业未对不同类型的开发项目进行明细分类核算，这样会导致开发项目成本控制困难。其次在开发项目中包含公共成本支出和间接开发费用，要按权责发性制与配比原则分配计入各项目成本当中，但实际当中很多房地产开发企业没有按这两个原则进行配比，成本核算随意性;成本对象归集含糊。房地产项目成本分类核算，对成本构成要求精细化分类计算，实务中有些房地产核算人员由于不熟悉房地产开发流程，成本核算含糊不清。例如前开发费用归类不明确，又如将“各项规费”误计入“土建成本”等，不利于开发项目的成本控制。

三、完善房地产企业成本管控的对策

（一）要建立完善成本控制管理体制

建立完善成本管控管理体制主要表现在以下方面：一是根据项目实际情况，制定适合自己成本管控制度。要求以实现项目精细化管理为目标，明确确定成本控制的标准及其有效办法;二是设立成本管控部门，该部门最好招收或者培养既懂工程设计和预决算又懂财务成本管理等专业性人才，这样可以实时监控项目开发成本，可以及时发现问题，这样可以让完成目标成本得到有效保障;三是成本管控人才队伍建设及其参加有效的培训。企业要对项目管理人员灌输成本管控的重要性，成本管制不是成本管控部门的事情，是全项目人员共同完成的事情，同时要对人才每年进行教育培训。同时成本管控计入绩效考核管理制度，充分调动其参与成本控制的积极性，提升其项目控制水平，可作为企业的发展的理念，将成本管控理念渗透到企业每个管理人员中去。