关于中小型房地产企业资金管理的思考

周华

摘要：近几年来，中小型房地产企业存在着运营危机，项目出现烂尾工程，甚至濒临破产，很大一方面是因为资金链断裂所致。资金管理在中小型房地产企业中发挥着举足轻重的作用，如能合理准确适时地管理运营好资金，让企业资金流发挥润滑剂作用，就能盘活企业，为企业注入新的生机。资金管理存在的问题有其政治、经济、法律和市场环境等诸多因素，也与企业自身的运营，内部管理有关，只有对症下药找到应对策略，才能加快资金回笼速度，提高资金周转率和资金使用率，促进中小型房地产企业长期稳定持续良性发展。

关键词：中小型房地产企业;资金管理;成本管控

一、中小型房地产企业的背景和资金管理的重要性

由于土地资源的稀缺性，国家地价的逐年攀升，而且土地出让金要一次性付清，中小型房地产企业的资金投入量金额具大，同时项目的建设周期较长，在项目投产后，还要向住房和城乡建设局缴纳各项建设工程规费，支付数额较大的工程款、材料款、人工费等，而且工程材料物资价格波动较大，一般呈上升趋势。项目要等到取得预售许可证才可开盘收款，且资金还要受政府监管，房款存入资金监管账户后，按规定留足余额后剩余的资金，再按正常程序拨付各项工程及税款支出等，资金回笼速度慢。收到房款的同时，企业就要缴纳各项税款，相对其他企业，房地产企业的税负是较高的。同时受国家扬尘治理，绿色环保政策的影响，以及每年规定的封土期，使原本可以竣工的项目，被迫往后推迟，无形中加大了资金管理的压力。对中小型房地产企业来讲，由于规模较小，只能使股权融资流于形式，一般采用从银行借款，以及向非金融机构贷款和民间借贷的途径，融资成本自然就高。正是基于房地产企业的特点，才彰显了资金管理的重要性，只有拓宽融资渠道，做好成本管控、运营好资金，把钱花在刀刃上，才能实现企业的可持续发展。

二、中小型房地产企业资金管理存在的问题

（一）PPP项目带来的资金管理风险

中小型房地产企业一般在二、三线城市，为了取得土地，通常采用与政府合作PPP项目的方式来投资房地产。看似合作双赢，但在实际实施过程中，往往出现政府实施能力的缺陷，以致项目不能正常向前推进，延误工期，增大资金成本，给企业造成损失。招商引资的PPP项目，大多享有土地出让金返还的优惠政策，而在资金返还的金额及返还时间上，政府在实施执行过程中，往往不能落实到位，存在拖延现象，这将会给企业资金的运转带来困难，加大了资金管理的风险。

（二）中小型房地产企业融资渠道单一

房地产企业是资金密集型企业，从项目一开始运营，就要投入数额较大的资金，整个开发过程无不依靠资金来润滑，如资金链不慎断裂，就会使企业面临窘境，甚至濒临破产。房地产的资金来源主要有自有资金和借入资金这两种途径。大中型房地产企业多采用股权融资方式，而中小型房地产企业由于规模较小，实力较弱，只能使股权融资流于形式。中小型房地产企业在自有资金较少的情况下，只能从银行获得贷款来补充所需资金，为项目建设提供资金支持。在仍存在资金缺口的情况下，被迫走向非金融机构或民间借贷的融资方式，不仅资金成本较高，而且风险较大，所以这种单一性的资金来源成为制约中小型房地产企业发展的瓶颈。

（三）公司资金管理的内控制度不完善，财务人员没有参与到管理中去

中小型房地产企业的款项支付业务，业务笔数不多，但支付金额较大，大多数由公司老板“一支笔”掌控，而且不能保证所支付的工程款与合同约定的工程节点相一致，更不关注款项所需支付的紧急程度，在资金支付预算方面没有长远计划。工程材料的行情大多是现款现货，工程所购材料如不能与工程进度同步，多购进将占压资金，少进则影响进度。在资金充足的情况下，公司领导还有抽逃、挪用资金的道德缺陷，如不能保证及时还款，就会造成资金管理的风险。付款程序到财务部门几乎是最后一步，财务人员参与较少，完全就是事后会计，没有起到财务管理的作用。也正是由于内控制度的不完善，才使得公司领导与工程、财务、销售各部门间没有团队合作精神，工作协调配合不到位，造成资金管理困难的局面。

（四）销售环节回款慢

众所周知，只有取得了预售许可证才真正开始进入公司的销售环节。期房收入的资金流，对于中小型房地产企业的资金短缺问题起着至关重要的作用。而往往在这个关键时刻，除受房地产市场宏观调控的影响外，其自身由于市场定位不准确，产品户型设计不合理，以及销售价格偏高等诸多因素的影响，致使销售前景不乐观，回款跟进不及时，收支不能实现有效的联动，不能为项目后续支出提供充足的资金保障。

三、针对以上资金管理问题的应对策略

（一）投资项目要谨慎，合理把控风险

房地产企业的高收益是伴随着高风险的，这就需要保证投资决策的科学性和合理性。除针对房地产项目的地区人口、供需情况进行有效的市场调查外，还要积极开展项目评估工作，重点针对投资风险和收益，使房地产企业投资风险控制在最小的限度内。对于中小型房地产企业而言，投资项目不仅要看到地块位置的优劣，更要强化项目的可行性研究，研究报告要贴合实际情况，周密详细，做好充分的风险预测和风险防范措施，科学决策项目，慎选PPP项目，确保项目可行性报告的质量，为下一步项目的顺利进行提供前提条件。不能只顾及项目的预期收益，更要关注项目的投资风险。如选择了PPP项目，就要充分利用PPP项目规则，合理分担风险，承担的风险要有上限，风险出现时要有补救的措施，做好详细的规划方案。要同政府部门建立良好的合作关系，多与其沟通交流，要政府协调处理，房地产企业积极配合，力争风险最小化。要组织专门人員跟进政府方面项目的工作，督促办事进程，确保项目顺利平稳发展。

（二）拓展中小型房地产企业的多元化融资渠道

对于中小型房地产企业，仅凭银行借款及民间借贷的融资方式，很难满足项目开发的资金需求，想要获得充足的运营资金，必须在融资渠道上下功夫。首先，可以与项目的承包商、主要材料的供应商进行合作，达成战略性联盟，分散资金压力，互惠互利，合作共赢。也可以与大型房地产企业合作，共同开发房地产项目，借助大型房地产企业的品牌和知名度来提升自身的信任度，进而促进销售，加快资金回笼速度。在资金确实困难，企业走投无路的情况下，也可以通过收购兼并的方案，获取营运资金，盘活企业。其次，将债券市场和房地产市场结合在一起，允许信誉良好的房地产企业进入证券市场，通过发行债券进行融资来减轻资金压力。也可以组合贷款形式向银行筹集资金，或者以私募基金、信托投资等形式进行债权融资，以多种方法筹集运营资金，优化债务资金结构。另外，现代科技日新月异，互联网发展迅速，也可以尝试通过互联网创新融资。中小型房地产企业可以根据自身条件，谨慎选择适合自己的融资方案，为企业争取资金，确保资金链条的持续运营，为企业的良性发展提供强有力的资金保障。

（三）各部门协调配合，做好成本管控，降低财务风险

建立健全完善的资金管理制度，制定预算收支计划，确保筹措和回笼的资金与使用资金数额相匹配，防止现金流不足所造成的财务风险。对工程付款，一定要由工程部门审核完工程实际进度，依据合同按工程节点支付工程款。遇到资金紧张时期，要将有限的资金分散开，避免集中单项支付，做到付款的明目多，单相金额少，尽可能地使整个项目整体运转，均衡工程进度，统筹好有限的资金，把钱花在刀刃上。材料管理部门要及时上报库存量和需求量，提前做好资金的统筹计划。还要把握好付款的先后顺序，可以后付的，就不要先支。在资金监管账户管理方面，工程和财务两部门，要紧密配合，及早制定预算支出计划，保证将账户可用资金得到及时利用，想法设法地减少资金的空档期，使有限的资金得到合理的利用，提高资金利用率。对于公司各种用途的个人借款，金额超过十万以上的，必须要董事会通过，健全审批制度，真正做到制度大于总经理。公司各部门要定期开例会，多沟通交流，大家齐参与，共同抓管理，各负其责，协调发展，降低资金管理的财务风险。同时，加强财务部门自身队伍建设，认真学习专业技能，善于总结经验教训，从审核凭证做账中走出来，积极参与到公司项目的经营管理中去，搞好财务管理工作，依据自己的职业判断和敏锐的洞察力，适时地做出提醒，提出意见和建议，真正起到公司领导的助手和参谋作用，为公司的资金管理保驾护航。

（四）拓宽销售渠道，促进资金回流

为缓解资金压力，在公司销售团队实力不足的情况下，可以聘请优秀的销售团队，或者房地产经纪公司代理销售。及时地分析销售数据，研究斟酌销售客户，通过客群的划分，制定不同的销售策略和优惠政策，做出适时的促销催款方案，创新销售方式，拓宽销售渠道，提高开发项目的去化率和回款率。同时拓宽房地产开发项目按揭合作银行渠道，维护好与按揭银行的合作关系，积极争取银行按揭授信额度支持，缩短银行按揭审批、放款时效，进而加快资金回笼速度，达到有效降低资金成本的目的。

四、结语

资金流就是公司生存的命脉，资金管理的重要性不言而喻。只要中小型房地产企业谨慎投资，精确预测市场风险，真正做好资金管理的筹划工作，落实到位，合理利用财务杠杆进行多元化的融资，做好成本管控，提高财务人员素质，拓宽销售渠道，就能加快资金的回笼速度，提高资金的周转率和使用率，就有源源不断的新鲜血液注入，企业就会更有生机和前途。

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（作者单位：山东金桂园置业有限公司）