关于加强物业公司财务管理的几点建议

郑颖瑜

摘要：随着房地产市场的飞速发展，房价一路走高，这对于房地产领域的管理也提出了更严峻的要求，物业公司也将发挥更重要的作用，从而大力带动了物业服务行业的发展。作为企业，物业公司同样也把利益作为最重要的考量因素，公司为了获得更高的利润，增强财务风险防范意识和完善内部管理制度成了重要课题。文章从物业公司财务管理的重要性出发，针对目前物业公司财务管理中存在的问题进行阐述，并对存在的问题进行分析和建议，立足于实际工作，为完善物业公司财务管理提出几点建议和看法。

关键词：物业公司;财务管理;风险管理

一、物业公司加强财务管理的重要性

财务管理作为企业管理的重要组成部分，在实现物业公司企业价值的过程中起到了不可或缺的重要作用，物业公司为了持续的发展，必须加强财务管理，完善财务管理体系，取代现有很多物业公司财务管理使用的老旧制度，切实符合现阶段管理工作，重视财务管理，提高管理工作的秩序性和质量。财务管理的主要职责是参与物业公司的经营决策，需要监控资金的流向，收入、成本费用的管控，根据公司的目标制定财务预算等计划，有效监督各个部门按预算有计划的支出各项成本，隨时监控，为业绩评价提供有效的依据，发挥财务管理部门的真正作用，不断减少财务管理的问题发生，为物业公司的经济利益的提升保驾护航，实现物业公司的可持续发展。

二、物业公司现行财务管理中存在的问题

（一）现金交易风险及现金流分散

业主年龄参差不齐，尤其年龄偏大的业主，更愿意使用现金支付的方式，给公司的现金管理带来了不便，如何确保所有的现金均能及时缴款入公司账户，在金额较大、笔数较多的情况下如何做到账实相符，并且能尽可能的缩短时间，给公司的收费人员、财务人员带来了不小的困惑。资金方面，对于总分公司来说，总公司合并报表资金比较雄厚，但是由于各家分公司各管各的现金流，白白浪费了很多资金利用的机会，在资金的合理利用上产生了较大的缺失。各个分公司账面的闲置资金不能聚少成多，有效的利用起来。

（二）财务管理体系不规范

多数物业公司财务管理手段不够科学，财务管理制度不健全，或者有财务管理制度的多数公司套用房地产企业的管理体系，对物业企业的管理制度没有针对性，不完全适用行业间的不同制度。且报表通常只有资产负债表、利润表、现金流量表三大财务报表，数据较为简单、不够深入，对财务分析不够详细。全面预算管理在大多数物业企业中还在实行手工预算编制方法，相对简单，预算指标的分解不完全，存在部分指标与实际经营计划不能很好的契合和落实，业绩指标跟项目的经营情况不匹配，员工的积极性无法调动，企业也变得没有活力。

（三）财务人员素质有待提高

集团公司由于总分公司地区特点，分公司往往遍布多个城市或区域，对财务人员的管理也很难集中起来，进行统一要求，物业公司缺乏对财务管理认识，物业运营理念以及较为缺失的管理意识，物业财务管理水平的提高，建立完善的财务管理制度成为迫切需要解决的问题;物业公司的财务工作者专业技能参差不齐，国家取消从业资格证之后部分财务人员并没有专业的证书，给初步的考核带来了一定的困难;对当前物业公司也提出了更高的要求，不断提升公司财务管理人员的素质，提升财务人员的专业知识，建立一个高素质、强专业的物业公司财务管理队伍成了财务管理的关键。

（四）风险管理意识不足，内部审计力度应加强

公司管理人员重业务品质，轻风险管理，同时财务人员风险管理意识较差，物业公司核算任务重，体量大，更多的精力放到财务核算一些事务型工作中，造成内控这部分工作缺失。事务所年度审计，很难完全地揭示企业潜在的风险及提供良好的建议，公司内部仍然存在着很多的风险，特别针对联营、合营公司，审计力度不足;预算指标分解不彻底，未做到全员参与全面预算管理，全面预算管理体系也不够完善，各部门职责和各层级的审批授权不清楚，对预算过程中发生的业务权责划分较为模糊;物业公司项目多，业务细，预算不能落实到单个项目为主体，各项目预算混在一起不能明确职责，无法把集团的整体目标细分、落实到每一个项目。项目预算应作为物业公司整个集团年度预算分解后的结果，项目预算管理没有达成以单个项目进行合同签订、成本审批，预算执行和控制，绩效的考评和管理。

（五）收入来源单一，资金上升有限

物业公司主要的收入为物业服务费和车位费，来源比较单一，仅靠这些收入难以应对逐年的物价上升及人力成本的不断增长，难以维持公司的正常运作。加强资金管理，最大限度提升物业公司的多元化经营收益，合理利用小区内的有效资源，开辟新的收入渠道成为日益紧迫的问题。

三、完善物业公司财务管理的几点建议

（一）减少现金交易及现金流整合

提供多种非现金支付方式，如移动POS机、微信、支付宝、二维码等，通过各种途径宣导给到业主，不用到服务中心便可支付物业费，对于一些年龄偏大的业主，可以手把手教或者引导家里的年轻人来进行支付;非现金支付的发票可以通过快递（业主在外地的）、上门递送、放入业主信箱等方式，确保整个交易的完整性。减少现金交易，完善财务管理，给财务工作带来了便利;大多数物业公司逐步开始整合，充分提高资金的使用效率，通过与分公司开户银行签订协议，将超额资金定期归集到集团资金池，制定资金短期的筹划及针对性的理财，把各类闲置资金有效的利用起来，力求利用资金创造更多的收益。物业公司根据账面资金现状和对理财产品及风险的把握来进行选择，最大限度的保证资金链。同时实现收支两条线管理，对于各类支付款项严格制定资金计划，确保有计划的开展各项理财活动。

（二）规范财务管理体系

同城办公有利于更好的执行财务管理制度提高财务人员素质，物业管理公司需强化财务管理并建立有效的财务管理体系。随着我国财务体制的不断发展，财务体制的建立也受到了各类企业的高度重视，物业公司对财务管理的认识也必须要有很大的提升，管理理念上也有待较大的转变，建立正确的物业管理理念以及财务管理意识，提升物业财务管理水平，建立和完善物业服务的财务管理体系。

（三）提升财务人员整体素质

加强对物业公司的财务管理部门员工的专业技能培训，因国家政策变化，部分工作人员没有专业的证书，针对这部分员工，更应提供一些专业的技术支持和培训，鼓励员工学习更专业的知识和参加一些国家认可的会计类考试，对通过者可以适当申请考试补助。加强理论知识的学习和不断总结实践经验，不断提升公司财务管理员工的素质，提高对财务管理重要性的认识，成立一个高素质、强专业的财务团队。财务管理人员自身素质的不断提升给物业公司的财务工作水平也带来了新的高度，更好的做好物业公司的财务管理工作也为物业服务水平带来了很大的提升，为物业公司的经营目标的实现也作出了很大的贡献。

（四）加强风险管理控制，完善各类内部控制制度

在企业文化宣导中，应注重对全体员工，特别是财务管理人员，强调风险控制的重要性，将财务风险控制时刻提高到正确的高度，发挥内部控制的主动性，将风险管理融入到日常工作中，时刻保持警惕性。按照物业公司自身的特点，对本物业公司存在的不足进行分析，提出可行的实施方案，从集团层面制定行之有效的内部控制管理制度，根据相应的法律法规，再与物业公司自身的特征相结合，规范日常各项工作，并应按新的业务和发展要求不断更新完善，比如对空置房、前台收费人员的规范化管理，对物业公司的工作人员做到定期考核，在公司的奖罚机制基础上，如果发现有违规操作的情况，给予相應处罚，对于供应商等也作出相应的约束，如建立供应商管理制度，同时签订《廉洁书》等，切实保护公司利益。预则立，不预则废，内部控制应从事前、事中、事后三方面落实，其中全面预算管理的运用非常重要，做好物业公司的预算及在预算过程中的执行分析和调整，按照预算执行结果进行绩效考评。

（五）开拓多种经营收入

物业公司应采用多种经营方式增加收入，如规范项目停车场的收费管理，最大限度提升项目车场经营收益，尽可能增设一些广告位，增加广告收入，小区的架空层可以放置一些饮料机、快递柜等增加场地收入，根据业主日常所需售卖货物或当地时令产品，开展社区经营活动，利用小区房屋资源开展房产经纪、房屋装修、美化，上门保洁服务等，创造更大的多元化经营收益。

四、结语

以上从实际工作出发，对现有物业公司财务工作中的一些不足和问题提出了几点建议。物业公司的健康发展离不开财务管理，规范财务管理，完善财务管理制度，提高财务管理人员对这项工作的重要性认知，切实管理好公司的财和物，并在工作中及时进行预警提示，做好各类分析管理，给管理层提供有效的信息，协助管理者做好各项财务相关策略，实现企业的健康持续发展。

参考文献：

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[3]张桂花. 物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施探究[J].时代金融，2018（12）：145-146.

（作者单位：世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司）