小区附属建筑物的权属探析

摘要：对于小区附属建筑物的所有权认定有多种学说争议，主要包括全体业主所有说、开发商所有说、约定归属说、全体业主使用说。对于小区附属建筑物权属的认定，应当根据《物权法》就建筑物区分所有权的规定，首先明确开发商自建设完成之日起享有的所有权，并以商品房买卖合同等当事人约定、公摊面积的计算方式等判断权属;业主则以继受取得的方式对小区附属建筑物享有所有权。应当明确的是，不宜将物业材料、商品房成本和售价等作为权属判定的依据;经过行政机关审批或出具的、能够证明物权的文件，应当具有较高的证明力;而将原始取得的物权取得方式纳入我国物权法体系中，有利于明确小区附属建筑物的权属。

关键词：小区附属建筑物;建筑物区分所有权;原始取得

中图分类号：D923.2    文献标识码：A文章编号：2095-6916（2020）18-0066-03

一、案件梳理与争议焦点

2007年12月，被告恒兴公司发包建设了海德名园小区一、二、三期工程，其中包括一处会所。2008年11月1日，恒兴公司与本案另一被告紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议，约定了物业管理服务用房的位置和面积;另有协议约定紫竹物业公司自2008年10月30日开始承接物业。会所除物业公司使用的物业用房外，其余由恒兴公司使用或控制。此外，案涉会所的建设工程规划许可证的“附图及附件名称”部分载明：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售。

原告海德名园业委会向江苏省宜兴市人民法院提起诉讼，请求判令恒兴公司与紫竹物业公司就恒兴公司和紫竹物业公司所占有使用的26号会所支付自2008年11月1日起至起诉之日止的租赁费用，并要求确认26号会所中除物业用房外的647.62平方米的房屋所有权为宜兴市新街街道海德名园全体业主所有。

被告方不服，提起上诉。

二审中，本案争议焦点在于：1.一审法院是否存在程序违法问题;2.案涉会所归谁所有;3.上诉人恒兴公司是否应向被上诉人海德名园业委会支付会所的使用费。本文分析的主要争议焦点，在于案涉会所的权属问题;而对其权属予以确定，即是将会所的所有权确定为海德名园全体业主所有，或恒兴公司所有，进而自然得以解决本案中恒兴公司是否应当支付会所的使用费问题。

二、裁判分析

本案经二审认为，一审法院将两项诉讼请求一并审理不存在程序违法，案涉会所属海德名园全体业主所有，恒兴公司应支付使用费，海德名园业委会作为全体业主代表有权请求恒兴公司赔偿损失。二审法院判决驳回上诉，维持原判。对于案涉会所的权属认定，二审法院以《物权法》第70条、第73条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《最高院解释》”）第3条为依据。二审法院认为，本案出现程序违法的争议，起因在于恒兴公司于一审阶段的第一次庭审中对案涉会所的权属提出抗辩，从而使一审法院向海德名园业委会释明，应先对会所的所有权进行确权。从另一角度解释二审法院的裁判理由，即一审裁判过程中，之所以出现需对案涉会所进行确权并由海德名园业委会增加了确认所有权的诉讼请求，系因恒兴公司的抗辩而使得海德名园业委会需要提出确权要求，而案涉会所的所有权原本应当无权属纠纷。

三、观点评析

本案中的会所，因其位于小区之内、未明确约定权属、不具有产权、具有社区公共服务功能等特点，与小区停车场、活动中心等具有相同的特性，应当属于小区附属建筑物。而该类建筑物因法律规定的明确性不足，以及受到人们在日常生活中的习惯影响，使得此类诉讼纠纷在近年频发。对于开发商建设的小区附属建筑物，其所有权的确定，时常被限制于《物权法》的规定中。从二审判决书中可以体现，二审法院将本案纠纷的焦点置于案涉会所的所有权之上，涉及小区附属建筑物所有权的认定规则，对于现实生活中的争议解决、法院裁判确有重要的意义，其旨在从根本上解决案件纠纷，抓住争议焦点。

（一）小区附属建筑物权学说争议

对于小区附属建筑物的所有权，主要包括了全体业主所有说、开发商所有说、约定归属说、全体业主使用说等。

全体业主所有说认为，小区附属建筑物的所有权应当作为《物权法》所规定业主共有部分，而为全体业主共同所有。在小区附属建筑物权属不明的情况下，若开发商不能证明对小区附属建筑物的所有权，则小区附属建筑物即归全体业主所有。

开发商所有说认为，小区附属建筑物作为开发商投入成本修建的一类特殊的不动产，在没有明确约定小区附属建筑物属于业主共同共有的情况下，根据“谁投资，谁收益”的原则，理应根据物权的原始取得而成为小区附属建筑物的所有权人;不动产登记并非绝对效力，故是否取得不动产物權与是否登记无关。

约定归属说主要出自对小区车位、车库的权属考虑。该观点认为，作为小区附属建筑物的车库、车位在开发商与业主签订商品房买卖合同时通过约定的方式确定权属，《物权法》第74条规定车库、车位的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，即表明立法者对于约定归属的方案予以肯定。该观点未能在未约定的情况下明确权属，且在该观点的解释既以立法者目的为要点，又忽视了该观点与《物权法》中对于不动产物权取得以登记为要件的规定的冲突。

另有观点认为，无论不动产物权归于何方，小区附属建筑物的使用权应当归全体业主所有，如《江苏省物业管理条例》第66条规定“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放”。对于不动产物权的登记效力模式的学说争议，也从侧面反映了一国对于不动产物权取得方式的态度。

（二）开发商对小区附属建筑物的物权来源

囿于法律的规范性特征以及国情的特殊性，《物权法》第一条规定了其立法目的和依据，而不动产物权的原始取得，并没有明确规定于《物权法》之中。对于不动产物权的设立，《物权法》规定不动产物权经登记“发生效力”，其应当理解为发生排他的效力，而不是“取得物权”，其目的仍属于保护物权，使经过登记的物权产生排他的效力，体现的是国家行政权力对不动产物权关系的干预，而非限定不动产物权的设立方式。不动产物权的取得也不以登记为要件：对于房屋的物权效力，《物权法》第30条、第31条规定了“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，但“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，规定了不动产物权取得需登记的合法性要件以及权利移转的限制，且《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第8条规定在事实上将《物权法》第30条规定享有的不动产物权限定为“尚未完成不动产登记的”，即首先需要能够被登记。若将《物权法》理解为全部的物权取得方式都由法律规定，则在不动产建设施工完成之后、登记之前，其权属就处于不确定的状态，在现实中也就无法解决可能出现的纠纷。因此，司法解释中也明确了“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，侧面认可了对于不动产的物权转移效力，不以登记为必要条件。

（三）小区附属建筑物的物权证明误区

物业材料中所标注的小区附属建筑物的权属，不应当作为证明小区附属建筑物的证明材料。第一，物业材料的制定主体，决定了其证明力的不足。物业材料通常是由小区开发商在建设施工的过程中制定的各类数据、图纸文件汇总而成。而在开发商内部，此类文件通常由工程部、法务部甚至业务部制定、审查，在法律规范对于小区附属建筑物的规定不明确、工作人员法律知识欠缺的情况下，物业材料出现权属记载错误的情况，应当是有较大可能发生的。第二，物业材料的制作目的，与证明小区附属建筑物的权属的关联性不大。物业材料通常是为了物业公司了解小区地理及设施详情、计算物业费用、准备消防人防等工作而制作的，而物业材料对于小区附属建筑物的权属记载，既不受国家强制力的保护，也不具有如登记而排他的物权效力。第三，物业材料对小区附属建筑物的权属记载，即便其具有一定的证明力，在有权利人办理不动产登记时的权属证明以及不动产界址、面积等材料的情况下，物业材料的证明力应当足以被排除。在不动产尚未完成登记的情况下，相关的权属证明等材料因为尚未受到登记机关的认可，也就不具有足够的证明力，物业材料的证明力与其之间的证明力大小，也需因个案具体情况判断;但是，在不动产完成登记的情况下，其提交的相关权属证明，在本案中即体现为土地分割证、图纸等材料，就应当足以排除物业材料的错误记载的证明力。

商品房的成本和价格，不应当作为小区附属建筑物权属的依据。第一，商品房的建造成本，在个案当中具有例如开发商内部文件、招投标文件、建设施工合同、物价局核定材料等诸多的认定依据，在不同的文件中，因程序的不同，计算的结果都有所不同，而此种不同并非完全是计算方式的不同，而是因为在每一个阶段中都有新的成本需要计算。在诸多材料都可以作为商品房的建设成本予以参考的情况下，将小区附属建筑物可能的成本与商品房的成本之间进行核算，是不足以证明小区附属建筑物的权属的。第二，小区附属建筑物的成本，需要在不同的材料中明确认定其可能的含义。第三，商品房对外销售的价格与物价局核定成本之间存在偏差，不能就此認为偏差的价款即为小区附属建筑物的成本。商品房价格与成本之间的偏差产生的原因多种多样，不同时间节点上的价格也受市场的一定影响。在无法排除所有可能的原因之下，即认定偏差价款为小区附属建筑物的成本，缺乏足以证明小区附属建筑物权属的关联性，也就无法足以证明小区附属建筑物在开发商原始取得的情况下，业主对小区附属建筑物的所有权主张。第四，小区附属建筑物的成本，在实际情况中不一定由全部业主平均分担。若认为小区附属建筑物的成本包含于商品房价格中，进而认为小区附属建筑物属共有部分而为全体业主共有，那么未分担小区附属建筑物建设成本的业主，也就应当不享有小区附属建筑物的所有权，与共同共有的观点之间存在矛盾。

（四）业主对小区附属建筑物享有物权的认定

关于小区附属建筑物所有权的取得方式，在无明确约定的情况下，应当因原始取得的物权取得方式，确定开发商对小区附属建筑物的所有权。而业主在通过与开发商之间订立的协议，如商品房买卖合同、停车位买卖合同等，从而得以通过继受取得的方式，取得对原属开发商的小区附属建筑物的所有权。既然业主因非建造者而不可能因原始取得而对小区附属建筑物具有所有权，且在没有如同《物权法》第73条明确规定“建筑区划内的道路”“建筑区划内的绿地”属于业主共有的情况下，业主对于小区附属建筑物不因法律规定而直接享有所有权，因此，业主对于小区附属建筑物仅能因继受取得的方式对小区附属建筑物享有所有权。

在审理裁判过程中，业主对小区附属建筑物具有所有权的依据的认定，应当具有一定的优先顺位。首先，首要依据应当是法律明确规定，以及对小区附属建筑物的不动产权登记证明，如不动产权证等：如若提供给业主的小区停车场数量不符合《物权法》第74条业主对车库的需要的相关规定，则应认定未提供给业主的停车场属于业主共有;再如小区未按《物业管理条例》规定配置必要的物业管理用房，则应将符合条件的小区附属建筑物认定为物业管理用房而属业主共有;不动产权证因国家强制力的保证、登记流程的严谨性带来的高度的证明力，裁判者应当将其作为最重要的裁判依据。其次，在没有不动产权登记证明的情况下，有当事人通过协议明确约定了权属的，因当事人之间对于订立协议所需负有的审慎义务，使得裁判者应当予以认可此类协议作为认定权属的依据。再次，与商品房成本与价格是否可能包含小区附属建筑物的相应部分不同的是，对于公摊面积中明确包含了小区附属建筑物的商品房买卖合同或其他约定的，因小区附属建筑物在事实上由业主所买受，开发商所付出的成本也就得以抵消，且公摊面积的属性明确了小区附属建筑物的权属，故应当认定小区附属建筑物属于业主共有。另外，业主对小区附属建筑物取得物权，与商品房买卖合同中开发商所付义务中包含提供小区服务设施的约定不冲突，其约定也不能作为对抗业主取得所有权的依据。商品房买卖合同的订立应当秉持当事人之间意思自治的原则，提供小区服务设施的保证也与所有权的归属无关;当事人应当首先对于自己对某一物是否享有权利具备明确的认知，才能根据享有的权利对他人履行义务。

总结

小区附属建筑物作为一种不动产，其物权应自原始取得而产生，自然首先需要承认不动产物权的原始取得效力。开发商对小区附属建筑物应因原始取得而自建筑物建设完成之日起取得所有权，立法者可考虑将不动产物权的原始取得方式作为物权的取得方式之一。《物权法》对于建筑物区分所有权的专有部分、共有部分的划分，不应排除开发商对于专有部分享有的所有权，而简单地将业主专有部分以外的区域认定为业主共有。对于小区附属建筑物的物权证明，应当因承认物权的原始取得而认可相关证据，且裁判者对于证据的适用及排除规则，应当明确，经过行政机关审批或出具的、能够证明物权的文件，应当具有较高的证明力。商品房的成本和价格是否包含小区附属建筑物，与公摊面积的计算是否纳入小区附属建筑物，因各自的产生原因和含义不同，应当在认定依据上予以区分。业主是否对小区附属建筑物享有所有权，应当首先承认其权利取得方式为继受取得，其次考虑个案中是否存在当事人之间的明确约定，以及公摊面积的计算方式，皆可作为业主是否享有相应所有权的依据。

参考文献：

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[3]陈信勇.物权法[M].杭州：浙江大学出版社，2007.

[4]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2017.

作者简介：林新宇（1996—），男，汉族，福建莆田人，单位为浙江大学光华法学院，研究方向为民商法学。

（责任编辑：董惠安）