新时期土地储备的转型发展与路径探析

赵楠

济南市土地储备中心 山东济南 250000

1 土地利用转型与土地资源管理的概念

土地储备的转型是指结合社会发展需求，构成相应类型的土地资源结构，使土地资源在改革过程中发生形态变化。通常情况下，土地储备利用转型有2 种形态，分别为隐性形态和显性形态，只有2 种形态同时发挥作用，才能够保证我国土地储备健康发展。土地储备管理，主要是国家针对现阶段土地利用实际情况出台的各项管理措施，其根本目标在于节约土地资源，使土地资源形成良好的运转机制。在土地储备管理工作实际落实中，离不开相关政策和制度的支持。与此同时，一系列政策和制度会直接对土地储备转型带来影响。由此可见，土地储备转型能够促进土地资源管理工作更加有序进行。从宏观角度来看，二者之间存在相互协调、互相配合的作用，只有充分发挥互馈价值，才能够保证我国土地资源合理分配。

2 新时期土地储备转型发展的逻辑依据

2.1 “多规合一” 战略的逻辑

根据“多规合一”的战略逻辑，土地储备转型应结合城市规划、土地利用总体规划和经济社会发展计划制定 “城市土地储备专项规划”，使政府对城市土地利用结构、空间布局和功能定位进行实施和调整，以实现城市经济发展布局和产业结构的优化。

2.2 政府职能转变逻辑与土地储备转型

土地储备制度在城市化进程加快的新时代，要确保政府在转型发展过程中处于主导地位，确保政府能够根据城市发展和市场需求有计划地适量供应土地。根据政府职能转变的逻辑，土地储备工作的目标导向应由土地经济利益最大化向发挥土地公益性、注重生态效益和社会效益并重转变，政府职能实现由管理型向管理、服务型并重的转变。

2.3 财政、融资机制改革与土地储备转型

健全和完善资金筹措和财务运行机制，是新时代深化改革土地储备转型发展的重要环节，土地储备机构应统筹使用财政资金和土地储备专项债券资金，并探索多元化的土地储备资金保障方式，以促进土地储备的财政、融资机制改革，在防范好地方政府债务风险的前提下，拓宽政府的融资渠道、健全财务融资机制，稳步地推进土地储备事业健康发展。

3 土地储备转型发展路径探析

3.1 完善土地相关法律体系

现阶段，国家虽然越来越重视地储备管理工作，并出台了一系列规章制度和管理措施，但是结合相关法律体系来看，仍缺少对土地开发、土地质量、土地审批等方面的明确条例，这也为不法分子谋取利益提供了有利空间。因此，进一步完善和健全法律体系，是提高土地储备管理工作的当务之急。相关部门应结合法律体系中现存的不足之处进行分析，并进行优化和完善，为土地储备管理工作顺利展开奠定良好基础。

3.2 优化土地储备前期开发管理

土地储备机构应按照规划条件，完成储备片区或地块内的 “三通一平”，在确保 “净地” 供应的基础上，还应按照国家有关规定完成区域内压覆重要矿产资源、地质灾害危险性等事项统一评估；抓紧研判 “标准地” 出让，推广 “拿地即开工”，实现政府与市场主体从 “多点对一点” 到 “一点对一点” 的改革，大力优化土地市场营商环境。同时，土地储备机构应积极探索通过政府采购委托相关单位承担组织实施前期开发的系列工作。

3.3 进一步挖掘土地中存在的价值

想要充分挖掘土地储备中的潜在价值，需要从以下3 个方面进行具体分析。相关部门需要结合现代高科技技术展开测绘工作，如，运用GIS、GPS 等技术全方位调查土地资源实际情况，清晰掌握土地存量和土地类型，并结合土地资源真实情况选择科学的发展模式，有效提高资源利用率，强化土地资源管理水平。保证土地资源合理利用和分配，保证土地资源充分发挥自身作用和价值。提高土地资源开发水平，进一步优化土地资源的容积率，保证土地资源地上和地下能够合理利用，从而在满足社会群众生活的基础上，促进土地资源长远发展。

3.4 坚持落实可持续发展理念

为了缓解我国土地资源利用率越来越低这一问题，相关部门以及地方政府需要始终贯彻和落实可持续发展理念。可以通过合理规划城市空间的方式有效提升土地利用率，不仅能够降低城市建设的资金，还能够有效节约土地资源。另外，城市规划制定长期发展战略需要根据发展需求有序进行，切勿急功近利，以促进城市稳定发展，减少土地资源浪费。

3.5 强化生态资源保护意识

想要有效提高土地资源利用率，需要加强城市生态资源保护意识。各单位在开发和利用土地资源过程中，需要充分考虑当地自然生态情况，尽可能减少对自身生态造成破坏。另外，为了能够充分满足居民生活需求，建筑工程、市政工程等建设规模逐渐扩大，导致土地资源占有率越来越高； 与此同时，部分开发商为提高经济效益，广泛开发绿植覆盖率较高的土地资源，给当地自然环境造成严重负面影响，严重地影响了城市的环境质量。因此，在土地资源管理工作中，相关部门和社会群众均要提高生态资源保护意识，充分考虑土地资源开发地区的生态发展模式，并针对性采取措施做好保护工作，始终坚持和贯彻可持续发展这一理念，从而实现人与自然和谐相处。

3.6 探索多元化的土地储备资金保障方式

主要路径有：一是建立土地储备专项债券资金配套一定比例财政资金的机制，地方财政部门可根据年度土地出让收益的增长幅度适当增加财政资金比例，切实提高资金使用效益，进一步健全和完善国有土地收益基金制度。二是地方财政部门可明确国有土地收益基金计提比例并累积使用，将计提的足额资金统筹拨付土地储备机构，建立 “土地储备滚动资金池” 使用制度。三是支持有条件的地区探索开展 “土地银行” 试点或设立公司制的土地储备基金的理论研究和政策设计，在不增加地方政府债务条件下，研究拓宽土地储备资金来源渠道。

4 结语

综上所述，我国国情与世界上大部分国家都不相同，因此我国的土地管理不能参考套用其它国家的管理方式，必须立足于本国国情，进行完善。只有完善土地资源管理的相关法规，才能提高我国的土地储备管理效率，从而使我国的经济得到稳定可持续发展。