论凶宅贬值的损害赔偿

姬海南

上海交通大学凯原法学院，上海 200030

一、问题的提出

近年来在我国司法实践中凶宅贬值索赔案件屡屡发生。然而我国学界对此缺乏讨论，各地法院对于凶宅贬值损失应否赔偿的问题也立场迥异。在凶宅贬值是否可以评价为法律上的损害、贬值损失的认定条件、请求权基础的论证、赔偿范围的确定等问题上裁判观点众说纷纭，分歧较大。因此有必要依损害赔偿法的原理对其进行分析探讨。

二、凶宅贬值损失的可获赔性

（一）凶宅贬值损失的客观性及其条件

1．凶宅贬值损失属于客观财产损害

在凶宅贬值索赔案件中，由于房屋的物理结构并未受到任何损害，对凶宅的忌讳与人们的心理因素相关联等原因，多有法院否定凶宅贬值损失的客观性，但实际上损害存在与否，取决于受害人财产状况是否因此而产生差额。房屋成为凶宅，会使人们产生忌讳心理，并降低对其适居性及市场价值的评价，从而形成房屋的价值贬值。该种贬值损失的客观性在于其是交易市场对房屋凶宅属性产生负面评价的客观结果。即使潜在交易者并不忌讳房屋的凶宅属性，凶宅事实也会成为其议价时压低房屋价格的依据，因此凶宅的贬值具有客观性，将使房屋权人的财产状况有所减少，构成其客观财产损失。

2．凶宅贬值损失的存在条件

凶宅贬值虽为客观财产损害，但其产生尚需满足一定的条件，需房屋符合凶宅的界定，并具有可交易性，但不以实际出售为条件。

凶宅贬值的存在需房屋符合凶宅认定的成因标准和区域范围标准，仅自杀、凶杀、意外身亡事件发生于房屋内，或虽非身亡于屋内但与房屋有紧密联系的情形可认定房屋构成凶宅。在凶宅的成因标准上，屋内发生自杀、凶杀事件应认定为凶宅以及正常生老病死不构成凶宅存有共识，但对于意外死亡能否作为凶宅成因在学理与实务之间则存在分歧。司法实践均认可坠楼、触电等意外身亡事件可构成凶宅成因。本文认为，意外死亡事件虽难以预料，但现实中人们对发生意外身亡事件的房屋也同样会心存芥蒂产生忌讳，进而影响对房屋的价值评价，因此应认可意外身亡事件作为凶宅的成因。其次，在区域范围标准上，对于死亡结果发生于屋外能否认定为凶宅存有争议。如在坠楼身亡事件中，有裁判认为死亡地点是在楼下地面而非屋内，不属于凶宅。另有裁判则认为死亡地点虽未发生于屋内，但自房屋中跳楼身亡，与房屋存在较大的联系，进而影响一般大众对该房屋的评价，从而将其认定为凶宅。后一种观点值得赞同，凶宅的认定不应一概排除死亡地点发生于屋外的情况，只要死亡事实与房屋存在密切联系，一般民众即会产生忌讳心理，即可认定为凶宅。

房屋需具有可交易性，且不以实际出售为必要。凶宅贬值源于交易市场对其价值的负面评价。因此需以存在相关交易市场为前提。对于无法交易的违章建筑、等情况，由于并不存在交易市场，也就不存在交易市场对其负面评价引起的贬值损失。此外，凶宅贬值的认定，无需房屋已实际出售。损害是否产生，应视被害人财产是否产生差额。凶宅贬值的发生并非基于现实转售时的差价，而是基于凶宅事实引起的交易市场对其价值的负面评价。凶宅事实一经发生，交易市场负面评价导致的价格贬损即产生，所有权人的财产损害便已产生。

（二）凶宅贬值损失属于可获赔的纯粹经济损失

凶宅贬值损失虽为客观财产损失，但其性质为所有权受侵害或是纯粹经济损失存在争议。所有权侵害说认为，房屋成为凶宅将导致一般民众对其产生忌讳心理，从而不愿或只愿支付较低价格对其购买或租赁，限制了所有权人对其房屋的收益处分权能，构成所有权侵害。纯粹经济损失说则认为，房屋成为凶宅仅导致其价值贬损，并未使其受有物理性损害，因而凶宅贬值属于非因侵害绝对权所导致的纯粹经济损失。本文认为，将凶宅贬值认定为所有权侵害不妥。若贬值损失可认定为所有权侵害，将使得市政规划变动、建筑作业噪音等诸多可能引起房屋贬值的事实都将被认定为侵害所有权而应承担赔偿责任，引起诉讼泛滥，有损社会安宁。因此，应将凶宅贬值认定为纯粹经济损失。

而对于纯粹经济损失的赔偿，学界和实务中虽有主张认为需有法律的特别规定或需满足故意背俗致害的行为要求，从而排除过失导致纯粹经济损失的可获赔性。但近年来学界则对此多有批判反思，认为纯粹经济损失等民事利益受损较难成立侵权责任的原因在于纯粹经济利益受损通常不具有可预见性和违法性，因而其可获赔性的关键在于是否符合上述两项要求。凶宅贬值虽为纯粹经济损失，但若其具备可预见性和违法性，则应受到与绝对权相同的保护其强度。就此，房屋成为凶宅将导致贬值符合一般大众的心理预期，具有可预见性并无疑问。而侵害纯粹经济损失通常欠缺违法性的原因在于该种损失内涵不明确，并且容易与他人的正当利益发生冲突。但在凶宅贬损的场合，则不存在上述情况，因此凶宅致害的情形具备可预见性和损害违法性，过失致害也可成立侵权责任。

（三）凶宅贬值损失的请求权基础及其责任构成

实务中所有权人索赔凶宅贬值的案件主要有三种：①房屋装修、维修等过程中工人意外身亡，其向服务提供公司索赔；②房屋出租期间发生非正常死亡事件，其向承租人索赔；③屋内发生非正常死亡事件，其向行凶者或其继承人、自杀或意外死亡者家属索赔。在案型一，房主可寻求的请求权基础为违反合同保护义务的违约责任，或者用人单位承担替代侵权责任。在案型二中还可能以违反承租人善用义务为由主张违约责任。在案型三中则需以侵权作为请求权基础。此外，学理和实务上均认为上述涉及的违约责任归责原则为过错归责。因此在构成要件上无论是以违约还是侵权作为请求权基础，均需满足过错、损害和因果关系的构成要件。

三、凶宅贬值损失的赔偿范围

在凶宅贬值范围的确定上，可采具体计算和抽象计算两种方法。具体阐述如下。

（一）损失范围的具体计算

贬值损失的具体计算，是指依个案情形，尤其是根据所采取的措施与所做准备而确定损害范围。若房屋成为凶宅后，所有权人将该房屋实际出售，此时实际出售价格与事故发生前该房屋价格的差额，即为贬值损失具体计算的范围。此外，若出售价格较正常市场价格过低，可能发生与有过失的问题，受害人须承担因此所生之不利。此时，贬值损失计算，应以通常市场价格而非实际出售价格为准。如果由于受害人的特别议价能力，使房屋得以正常出售，则实际上未产生财产减少的差额，不存在损害。

（二）损失范围的抽象计算

所谓抽象计算，是指不考虑个案具体情形，在确认损失范围时，其计算依据为市场价格而非实际出售价格。并而只需证明相关市场价格即可。对此一般由鉴定机构出具鉴定报告，就贬值损失大小给出鉴定结果。但我国法院对鉴定机构所出具的鉴定报告并非当然采纳，有时也存在鉴定机构对凶宅贬值无法鉴定的情形。对此本文认为，在确定贬值损失的范围时，鉴定意见具有参考意义。法院可在鉴定意见的基础上，结合凶宅成因、事发时间长短、事发前的房屋价值、同地段同类型房屋的价格等因素对贬值进行判断。

四、结语

房屋不仅是人们的安身之所，也通常是一般民众最重要的财产。在当房屋发生非正常死亡事件而成为凶宅时，房屋的贬值将使一般民众的财富大幅缩水。司法实践中应正视凶宅贬值损失的客观性，对房屋所有权所遭受的凶宅贬值依照损害赔偿法的原理进行合理救济。