我国房地产行业常见法律风险研究*

顾海玲

北海职业学院，广西 北海 536000

在房地产现代发展中，因不了解法律风险而导致企业受到法律惩处的案例并不罕见，这些案例也成功引起了整个行业对法律风险的重视。但法律问题比较复杂，对于非专业人士而言很容易因为一时的偏差而导致风险爆发，对此如何防护法律风险就是一项值得思考的问题，对此进行研究具有一定的现实意义。

一、房地产行业常见法律风险种类、成因

（一）种类

房地产行业常见法律风险主要体现在四个环节，即土地出让、建造环节、交易过程与税收，各类风险定义如下。

1.土地出让

房地产行业的开展必然会占用国家土地资源，而我国土地资源非私有化的，只能通过划拨或者出让的方式获得国有土地使用权。基于此开发商需要与当地土地资源管理机构签订国有土地使用权出让合同，根据合同要求支付一定的出让金，由此实现租赁，而这整个过程即为土地出让。但如果房地产企业无法履行合同，或在未签订合同的情况下占用了国家土地资源，就会导致法律风险爆发［1］。

2.建造环节

房地产项目的建造涉及到房地产企业资金供给情况、施工方的建造能力与履行合同义务的能力。当房地产企业与施工方签订合同之后，在资金供给或施工方相关层面上出现与合同条款不符的情况，就会导致建造环节的法律风险爆发。即假设某房地产项目当中，施工方因为某些因素影响，所以无法在指定工期内完成项目，且刻意不与房地产企业联系，这时房地产企业有可能将陷入冗长的司法手续中，这也属于建造环节的法律风险。

3.交易过程

很多房地产企业都推出了“首付分期”策略，即消费者可以先付一部分资金来获取建筑使用权，随后定期、定额的支付后续费用，直至所有费用还清。在这一条件下，假设消费者只支付了首付，随后不再定期支付后续费用，就会导致建筑陷入归属不清的局面，这种局面往往会导致房地产企业与消费者产生法律纠纷，使得交易过程中爆发法律风险。

4.税收

在房地产行业税收环节中的法律风险尤其突出，其发生概率远超其他法律风险，因此相关企业必须引起重视。税收环节中的法律风险一般是指房地产企业受某些因素影响，不能正确履行自身纳税义务，这时税收作为国家所执行的机制，一旦发现这种情况必然会通过法律手段对房地产行业进行处罚，情况严重时甚至吊销企业营业执照。

（二）成因

1.土地出让法律风险成因

当房地产无法履行与地方相关机构签订的合同义务时，其项目占用国家土地资源的行为就会成为一种非法行为，而造成这一现象的原因大体有二：①合同中对租赁费用的支付要求不明确，即虽然我国在土地出让租赁合同上有统一性要求，但某些房地产企业与地方政府在签订合同时会对一些内容进行修改，这时就可能导致租赁费用的支付要求不明确，在这种情况下房地产企业就容易出现不能定期支付费用的情况；②地方机构监督力度不足，即某些地方机构在与房地产企业签订合同之后，并不会安排专人对企业履行合同义务的情况进行监督，这种现象可能导致房地产企业出现“侥幸心理”，履行合同义务时的态度散漫，这时可能出现以上情况，随之爆发法律风险。

2.建造环节法律风险成因

在房地产建造环节中法律风险爆发的概率较高，原因在于房地产企业与施工方签订合同之前，无法明确施工方履行合同的能力以及相关信用水平，因此只能根据主观判断来选择施工方，与其签订合同，这时施工方履行合同的能力以及相关信用水平是不可靠的，如果出现一些违规行为，就会导致法律风险爆发。此外值得注意的是，如果在合同签订后房地产企业因为自身法律素质、意识等问题不履行自身合同义务，就会导致施工方使用法律手段对自身进行处罚，这也是建造环节法律风险的表现与成因。

3.交易过程法律风险成因

房地产交易过程中的法律风险爆发概率同样处于高水平，原因在于现代房地产企业为了谋求自身发展，其提出的“首付分期”策略是全面开放的，只要消费者能够支付首付，其就可以获得房屋使用权。但全面开放的策略显然就忽视了消费者的信用问题，导致某些信用水平低、劣迹斑斑的消费者成为企业用户，而此类用户就大概率选择不支付后续费用，处处躲避房地产企业，导致风险爆发。

4.税收法律风险成因

虽然税收法律风险情况复杂，但成因比较简要，具体包括：①房地产企业的税收概念模糊，如现代很多房地产企业对税收筹划与避税、税收筹划与偷逃税的概念并不了解，使得企业本意是为了做好税收筹划的行为，成为了避税、偷逃税的违法行为，使得税收法律风险爆发；②企业为了降低税收额而不择手段，即某些房地产企业认为自身税收过高，影响了企业经营成本与收益，因此作出“恶意拖延”、“避而不见”等手段来实现目的，而这些手段显然是违法的，触及到了法律底线，使得法律风险爆发，随之而来的将是严厉的法律惩戒［2］。

二、房地产行业常见法律风险防护策略

针对以上四项常见法律风险，房地产企业应当采用相关策略来进行防护，具体策略包括：明确土地出让租赁支付机制，做好自我监督工作；建立施工方信用评估体系，合理选择施工方；建立用户信用评估体系，灵活应用销售策略；明确税收概念，加强法律素质与意识。各策略具体内容如下。

（一）明确土地出让租赁支付机制，做好自我监督工作

为了避免土地出让法律风险爆发，房地产企业在与地方机构签订合同时，应当主动对合同进行审查，重点对合同中有关于土地出让租赁支付机制的条款进行分析，一旦发现疑点或缺陷，则要与相关机构进行协商，再对合同条款进行改善，这样可以避免因不清楚土地出让租赁支付要求而导致的法律风险爆发。同时在房地产企业角度上，其签订合同之后就有责任去履行相关义务，因此企业应当做好自我监督工作，合理管控企业内部资金，将土地出让租赁支付费用规划到资金管理方案中，确保自身能定期支付相关费用，规避法律风险。

（二）建立施工方信用评估体系，合理选择施工方

根据建造环节法律风险成因可知，该法律风险之所以会爆发，很大程度上是因为房地产企业不知道施工方履行合同义务的能力与信用水平，所以要避免此类法律风险爆发，企业就要针对施工方建立信用评估体系，由此对施工方的履行合同义务的能力与信用水平进行评估，再根据评估结果来合理选择施工方。针对施工方履行合同义务的能力与信用水平，在信用评估体系中应当设立“施工方以往业务合同履行情况”、“施工方主要干部信用水平”等指标，依照科学标准对施工方进行评估即可。

（三）建立用户信用评估体系，灵活应用销售策略

与施工方信用评估体系建立原因一样，如果房地产企业不知道消费者（用户）的信用水平，盲目的对外开放“首付分期”策略，就会导致相关法律风险爆发。在这一条件下，房地产企业应当围绕消费者设立评估指标，如“当前信用水平”、“收入情况”、“是否负债”、“负债额”、“是否存在过信用不良时刻”等，这些指标将帮助房地产企业了解消费者信用水平，再根据评估结果，对信用良好的消费者开放“首付分期”策略，而对信号表现不佳的消费者则不开放，灵活的使用该策略为企业创收，同时避免法律风险爆发。

（四）明确税收概念，加强法律素质与意识

针对税收法律风险，房地产企业内相关人员必须明确税收筹划与避税、税收筹划与偷逃税的概念，要清楚的认识到任何降低税收的行为都必须在国家法律、政策允许的情况下开展，若行为超出法律、政策允许范围，则行为不可取，以免法律风险爆发。同时房地产企业必须加强自我法律素质与意识，决不能作出“恶意拖延”、“避而不见”等违法行为。

三、结语

综上，本文对我国房地产行业常见法律风险进行了研究，阐述了常见法律风险种类与成因，同时提出了相关的防护策略。文中提出的防护策略可以帮助房地产企业避开法律风险，可起到保障企业运作始终处于法律、政策允许范围内的作用。