党建引领下的红色物业与社区管理服务创新

长春房地集团物业发展公司 杨丽影

近几年，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的“十九大”和十九届二中、三中、四中全会精神，全国各地区都在构建党建引领物业管理体系和完善社区治理框架，为不断切实提升属地物业服务水平和积极推进建设和谐宜居社区做出努力。

一、 党建引领社区治理框架下的物业管理

坚持党建引领，加强和创新社区治理，在社区党委的领导下，建立健全组织体系，社区居民住到哪里，就把党的组织建到哪里；老百姓的生活延伸到哪里，思想关注到哪里，就把党的工作做到哪里；打造“红色物业”，打通服务群众“最后100 米”，有效解决居民群众最关心、最现实、最迫切的问题，全面增加居民群众的获得感、幸福感。这是《民法典》和《吉林省物业管理条例》中物业管理纳入社区治理体系的现代化要求。

从党的十九届四中全会提出“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”，到党的十九届五中全会又重申了这一要求，并进一步提出“推动社会治理重心向基层下移，向基层放权赋能”。这表明构建城乡居民生活的社区共同体符合我国社会治理要求，也是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要举措。

二、“红色物业” 使物业企业成为社区治理共同体

“红色物业”是基层社区治理的创新之举，是基层组织在社区治理中的拓展，符合坚持党建引领基层治理的要求。因此，融入“红色物业”社区治理是物业服务企业成为社区治理共同体一员的有效方式。

“红色物业”除了提供物业基础服务之外，还把基层党建工作与社区物业有机融合，在居民反映最强烈的拆除违建、清理垃圾、硬化道路等问题上下功夫，优化居民的生活环境。解决由物业服务引发的社会管理问题，以社区为基本单元，优化物业公司参与社区治理模式，建立健全物业管理新机制，实现矛盾纠纷源头化解、群众诉求及时满足。加强对小区内私搭乱建、侵占绿地、违规装修、噪音污染、占用消防通道等违法违规行为的巡查力度，及时回应和解决群众诉求，提升物业管理服务质量。引导物业服务企业在开展物业服务的同时，传递党的声音、调解矛盾纠纷、促进和谐稳定，通过将“红色基因”注入物业服务，调动起居民参与到社区治理的积极性。“红色物业”工作模式最大的特点和亮点，就是在社区层面形成了居民区党组织领导，居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”有序运转的基层社会治理共同体。

三、 社区治理形成有效合力解决物业管理难题

在开展“红色物业”建设之前，居委会、业委会、物业服务企业等不同类型的组织不仅“各自为政”，而且“条”与“块”之间的力量也难以整合，无法在社区中形成治理合力。通过“红色物业”工作的开展，“擦亮”了社区治理中的政治底色，社区中主体责任更明确、党群关系更紧密、服务群众更精准、业主居民更满意、邻里社区更温暖、事务处置更迅捷、共建共享更深入，各方力量团结一致，共同打造高品质的人居环境。

四、物业企业赢利是实现其价值的体现

在党建引领社区治理框架下，物业企业有两个途径可以实现物管现阶段的价值，一是抓好物业本身的管理，把该管的东西管好。从本质来说，物管公司与业主之间是委托与被委托的契约关系，其内容即道路、景观、设施、设备等小区共有财产。业主把这些共有财产委托给物管公司管理，要求物管公司管好，不能让共有财产受损失，更要让它保值增值，这是物业管理最核心的任务。

同时，一个物业管理公司的核心价值体现在对共有设施设备的管理水平和管理能力上，只有具备专业的人才、规范的制度、先进的工具，才能体现其价值，这也是物业管理公司、物管从业人员赢得同行和社会尊重的最重要之处。只有足够的专业，才具有社会分工的不可替代性；具有不可替代性，才有社会价值；因为有价值，所以这个行业或公司才重要。

五、 市场化促使物业企业提高多种经营能力

随着资本市场对物业行业的青睐，物业公司不断上市，可以看出物业已经进入资本市场。这加速了物业行业企业竞争。目前，物业行业企业大都处于微利、无利甚至亏损状态。究其原因，除了市场发育的因素外，最主要的原因还在于企业本身，企业缺少良好的赢利模式，经营管理的理念和方式滞后于市场发展需要。因此，对物业管理行业市场的竞争者来说，如何认识市场的需要和未来的发展趋势，学习先进的物业管理理论和经验，确立正确的经营管理方向是十分重要的。

物业公司想要发展起来，还要靠市场拓展及多种经营。因为在管理面积、管理业态、收费标准不变的情况下，每年收费的总额不变、但是每年人力资源成本（最低工资标准及社保标准逐年上涨）在增加；在业委会没有成立、不能使用维修基金时，设施设备维保的费用在增加；管理成本增加，收费总额不变，所以利润是会逐年下降的。物业企业要生存发展，主要应做好两点，第一客户满意度，通过客户满意度保障物业费的收取；第二横向市场拓展及纵向多种经营，对于大中型的物业企业可以做市场拓展，但对于所有的物业企业来说，必须要做到多种经营。

物管公司必须加强自身的经营能力，通过拓展经营思路，采取多种方式做好物业经营。通过物业经营，避免物管公司亏损，逐步盈利，实现物业保值增值的目的，不增加业主持有物业的负担。由此可以确定物管公司经营的基本路线，以物业的管理为基础、物业的经营为开拓手段，通过物业服务“锦上添花”，以此实现物业管理的良性持续发展。

六、物业管理经营水平的重要性

物业企业管理经营可以从两个方面着手。一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主（客户）提供更全面、更彻底的服务。

物业管理经营的核心思想，是将营销的概念深刻地融合到物业管理的工作中，通过管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理作用，实现物业保值、增值的重要功能。

物业管理经营运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

物业管理经营是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外，还包括商业推广、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程非常复杂，存在诸多变数。有专家曾言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平”。另外，物业经营的高档豪华趋势、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。

七、 增加物业经营人才储备以提高竞争力

物业管理发展的趋势之一即专业化分工越来越细，物业公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业的相关业务或工程。

培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验的经营人才，物业管理经营便是空谈。因此，公司要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队。