房地产企业财务风险分析与防范研究

赵丽君 蒋丽君

摘要：房屋的销售价格随国民经济的发展和城市化历程的加快明显上涨，房地产企业也走入到一个迅速发展的阶段。房价上涨为国民住房问题带来了挑战，政府出台了多项关于房地产企业的调控政策，以阻止各种的炒房、投机性购房的行为，使房地产企业面对透支的购买力需求、房地产过度的投资、待售较高的面积，以及较为谨慎的货币政策等风险;与此同时，因为项目开发周期长，资金链安全性低等房地产企业的特点，使其面对的财务风险又加大了。本文从房地产企业投资风险、筹资风险和营运资金风险等方面进行分析，得出缩短投资回收期、加大对成本费用的控制力度、优化资金结构、筹资方式多元化、制定有效的销售策略、加强存货周转速率是房地产行业控制财务风险的必要举措。

关键词：财务风险;风险识别;风险防范

自1999年起住房模式进入了商业化，到全面的实行“招拍挂”制度，我国房地产行业高速发展。随着国民经济的兴盛，人民生活水平全面提升，以及我国城市化进程进一步加快，民众对住房需求供给呈上升趋势，房子也在不断的涨价。房价成为了人们所关心的焦点和热点。国家对房地产的发展宏观调控，房地产的调控政策“国四条”等陆续出台。2020年半年报中的数据说明，融创中国、万科等大部分的头部房地产企业都光荣上榜，大部分的中小房地产企业都没办法避免。财务风险关系着企业的生存和可持续发展。

一、财务风险的概念与分类

财务风险指的是公司的财务结构不合理、融资不恰当使公司会丧失偿债能力，致使投资者预期收益下降的风险。风险的狭义定义为损失的不确定性，具体表现在企业失去偿还债务能力的可能性。若公司资金总量中债务比重大，或者是公司的资金利润率低于利息率，就会使股东的可分配盈利减少、股息下降，增加股票投资的财务风险。

企业财务风险贯通于生产经营每个环节，可将其划分为：筹资风险、投资风险、营运风险。筹资风险，资金驱动型是我国房地产开发的主要动因;投资风险是在较长的房地产开发周期中存在着许多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起决定性的作用。营运风险是房地产企业开发内部的财务风险。

二、房地产行业财务风险成因

（一）投资风险成因分析

1.投资回收期过长：对房地产企业而言投资项目的选择十分重要，决定了房地产企业收益和风险。地产投资规模和价格上升过快，市场秩序混乱。政府对房地产调控政策一定程度压制了投资性购房需求，使得投资项目的成本和收益受到影响，回收期从而变长。地段的不同直接影响地价，从而影响房地产价格，房价的不同会导致投资项目的收益不同，继而对投资回收期产生较大影响。

2.成本费用控制不力：房地产企业在开发土地和投资项目上需要较多资金，实际上流动的资金不足，就需要借助银行贷款缓解资金压力，造成财务负担较重。土地成本，项目设计成本，施工成本，管理费用，贷款利息，税费逐年上涨。还有各种不可预见费用。企业内部的成本控制人员对成本控制内容不够重视，在施工过程中的监管松懈，实际成本高于目标成本。成本控制需要每个部门协调控制，对成本进行精细化管理。

（二）筹资风险成因分析

1.资本结构不合理：大部分房地产企业都存在着高额的负债，就意味着企业每年都背负着高额的利息费用，并且到期了就必须得向债权人归还本金，企业将会长期面对着这样的压力。取得的收入也会有一大部分都是用来支付财务费用。

2.筹资方式单一：房地产开发79%的资金都来自于银行贷款。虽然国家出台了一系列的政策来限制房地产行业贷款，使融资方式增多，但短时间内依旧改变不了依赖银行存款的融资方式，这种单一的融资模式加大了筹资风险，一旦出现了违约等失信行为，企业从银行贷款也就出现了难度，失去了如此重要的一个筹资渠道。对于房地产企业来说会产生非常严重的后果，所以，房地产企业应当拓展自己的融资渠道，例如加大发债的比例等。

（三）营运资金风险成因分析

1.销售策略不灵活：大部分房地产企业开发产品类型比较单一，不能够总体满足大众需求。社会加速式发展，国家政策、市场环境和人民的消费需求都在改变，企业应该时刻保持敏锐的观察能力，随市场的变动及时调整策略。同时也存在这样一个问题，没有正确摆正自己的位置，虽然处在卖方市场，但是服务于大众，大众的需求应当放在首位，而不是固执坚持一成不变的营销策略。一旦市场发生巨大的变动，那么在销售上将会面临重大的打击。

2.存货周转速度较慢：分析多个代表性房地产公司得知，近五年其周转率基本维持在0.2次左右，说明存货占用了大量的资金。公司没考虑自身的规模，大量购买土地，使得土地囤积过多，占用大量的资金。公司没有充分结合市场行情和了解消费者心理，库存占比较大，销售方案不合理无法促进公司商品的销售。存货周转率计算的是当年的，但房地產公司建设周期一般都会跨年度，所以当年算的存货周转率并不一定完全真实。

三、财务风险防范措施

（一）缩短投资回收期、加大对成本费用的控制力度

房地产企业要根据市场发展和经济环境变化选择合适的投资项目，不能盲目的去扩大规模。在设计建设房子的时候，多去考虑需求比较多的大众的生活水平和资金状况，并调研结合大众普遍接受的户型，在不同地段不同的房型设计，合适的房子更能使得推销的成功，加快项目周转。根据当前市场信息和经济环境对投资项目的可行性进行分析和确定，设计施工方案的同时考虑到成本的控制问题，对成本精细化管理。在保证施工人员安全的前提下，通过严格控制施工的每个阶段的成本，尽量将实际成本控制在目标成本范围内，降低成本并不意味着降低质量，要合理控制成本。

（二）优化资金结构、筹资方式多元化

资金成本高低关系着企业的决策方案选择，与企业生产经营密切相关，影响企业的经营活动。企业为了避免筹资风险和偿债风险变大应当考虑资本成本的规模和长短期资本的期限合理的调整企业各种资本构成结构，增强偿还债务的能力。应该选好投资项目，选择多种筹资方式，不断调整优化融资结构，积极寻求海外资本，降低公司出现筹集风险的可能和概率。通过正常的方式扩大规模以筹集到更多的资金。

（三）制定有效的销售策略、加强存货周转速率

应当适应新时代发展的要求，对房产设计做出调整应对，通过调研寻找大众对某种类别的房子需求更高，顺应大部分人对房子的需求，而不是只是单一的坚持独特的风格，有助于销售人员对房子进行出售。对公司的销售人员进行统一系统化的培训，提高专业能力还有规范行为举止，避免出现损害公司和业主利益的事情。采用多元化的销售手段替代单一的销售方式来促进公司商品，加快存货的周转，从而加速资金的收回，以及以赊销、优惠政策、极大销售投入和房屋周边环境的合理规划等加快销售，降低存货数量，加快存货周转，从而加快资金的回流。

参考文献

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[2]毛映霞.企业财务风险的研究[J].中国集体经济，2018（31）：74-75.

[3]杨敏.基于国有企业并购重组过程中的财务风险控制问题研究[J].财经界（学术版），2019（09）：94-95.

作者简介

赵丽君（1999.2-），女，汉族，山东泰安，山东协和学院。