房地产企业财务管理中的税收筹划应用研究

吉国梁 中国铁建地产集团有限公司

房地产企业在经营运作过程中需要对现有的税收筹划工作进行革新、优化、调整，借助体系化、专项化、高效化的管控机制，对现有的工作管理模式进行革新、优化、完善，确保税收筹划管理工作能够提高企业的经济效益，减少企业涉税风险。

一、税收筹划概念以及特征分析

（一）税收筹划概念

税收筹划是指企业严格参照我国税收法律法规，在自身活动范围内履行相应的纳税义务，并且帮助企业减少相应税务风险，同时引导企业享受相应的税收减免政策，帮助企业在经营管理过程中实现统筹规划、统筹排配，减轻企业税务负担，实现开源节流。税收筹划与偷税漏税存在本质区别，税收筹划是指企业应当在合法、合规、合理的情况下开展一系列的减税筹划工作，其作为一项合法活动受到法律法规的认可；同时，税收筹划也需要在全方位遵循当前税务法的前提下实施，能够帮助企业合理规避相应的税负，税收筹划还能够进一步提高企业的利润空间，帮助企业更加高效地完成纳税活动。总之税收筹划能够提高企业经营管理水平，对于企业长远稳定的发展具备较大的现实意义，减少企业的税务风险，节约资金。

（二）房地产企业税收筹划特征分析

1.合法性

上文分析到，房地产企业开展税收筹划工作需要严格参照现有的法制法规以及相应的法律文件，严格遵循税务法相关规定，不得在税收筹划过程中违反相关法律事项。房地产企业在开展税务筹划管理工作中应当在满足法治要求的前提下进行，因此房地产企业开展的税收筹划工作具备合法性，企业应当参照现行税法对方案进行科学合理的选择，在符合各项规范要求的前提下，有效减轻企业税负。

2.筹划性

房地产企业在缴纳税金之前需要对各项经济活动、经济事项进行统一排配、科学划分，以此来减少企业的税负，一般情况下房地产企业在纳税环节所开展的活动具备相应的延后性、滞后性，并且房地产企业所开展的纳税工作也放置在各项经营活动以及经营行为之后，因此房地产企业在前期税收筹划管理工作中应安排足够的时间来对纳税方案进行科学合理的设计、优化改善，以此来减少企业的税负。

3.目的性

房地产企业开展税务筹划的根本目的是减少企业税负，同时还能够保全企业的社会信誉、社会名誉，降低企业的经济负担，减少企业的金融风险，避免企业陷入到涉税风险中。

4.风险性

税收筹划也具备相应的风险性，比如税收筹划不一定能取得预期管控成果，同时税收筹划也需要在现有的框架下来进行，以此来减少税收筹划过程中所存在的风险隐患问题，但是房地产企业税收筹划人员由于对政策解读不清晰、不明了，对当前税收政策认知不到位，从而在税收筹划工作中可能会做出违规违纪的事情。

5.多维性

房地产企业在经营运作过程中需要科学合理地开展税收筹划工作，同时税收筹划工作也贯穿于企业经营运作的方方面面，其作为一项全过程、动态化的内部管理工作，覆盖企业在发展革新过程中的各项资金以及税金管理活动。而从空间层面上分析，房地产企业所开展的税收筹划工作也不应当将目光局限在企业自身，还应当聚焦其他产业，确保税收筹划管理工作具备有效性、完整性、科学性，合理减少企业的税负。

6.合理节税

房地产企业在税收筹划工作中需要合理节税，在充分了解国家减免税相关政策的前提下，实现对生产经营活动合理的投资规划，通过精细化、全面化的设计，最大限度地享受国家相关税收优惠政策，以此达到降低企业税负的管控目的，合理节税管控方式是当前国家所提倡以及支持的。

7.转嫁筹划

转嫁筹划是当前房地产企业在税务筹划管理过程中常使用到的一类方式，通过调整产品价格或者将税负转嫁给他人，以此来减轻自身负担，比如通过调整商品房的销售价，合理管控土地增值税。

8.涉税零风险

在税收筹划工作中也需要做到涉税零风险，在此过程中纳税人需要对纳税流程以及项目进行分析、评估，参照国家法律法规，确保纳税数额准确且不违反国家相关规定，在税收执行过程中不存在任何风险或将风险降低，通过此类方式，纳税人往往不会直接获利，但是对企业持续稳定的发展却具备较大的促进作用。

二、税收筹划在房地产企业财务管理中的应用

（一）确认融资方式、资本结构

房地产企业在财务管理工作中需要加大融资管控力度，同时对企业内部的资本结构进行科学合理的调整。房地产企业所用到的融资方式相对较多，常见的融资方式包含贷款、股票、债券，而要想提高企业在融资管理工作中的经济效益，房地产企业应当从抵税角度出发，对现有的税收筹划工作进行革新、完善，一般情况下，负债融资可以抵扣企业一部分税额，同时负债融资在具备金融机构所提出的资质文件情况下可以用作企业所得税以及增值税抵扣，以此来减少相应的税负，而企业内部的债务性以及权益性融资也会对企业内部的资本结构产生相应的影响，企业内部的资本结构变化也会导致企业内部的资金成本发生相应的改变，最终导致企业各项成本费用也发生相应的转变，影响企业的税负。

通过数据调研可以看出，房地产企业在融资管理过程中采用权益性融资，往往具备较高的资金获取成本，但是对企业资金还款压力而言却有所减轻，若企业采用债务性融资则企业获取资金的成本会进一步降低，并且债权人也不会直接参与到对房地产经营管理活动中，但是房地产企业会结合本息对相关融资进行偿还。从当前房地产税收筹划管理工作的具体开展情况进行分析可以看出，债务性融资往往会产生较多的利息，而产生的利息与股息红利相比也具备相应的“税盾”作用，因此债务性融资能够帮助企业在税务筹划工作当中减少企业的税负，然而，在实际运营环节，房地产企业需要对自身经营风险抵抗力进行分析、评估，对自身资本结构进行科学合理的分析测算，合理选择相应的融资方式，尽可能将债务性以及权益性融资进行融合使用，以此来确保企业内部的资金筹集管理工作具备时效性、高效性，充分发挥相关融资活动所具备的税盾作用，减少企业的税负。

（二）对收入以及成本时间点进行调节

在房地产营销活动中包含两类商品，即现房以及期房，房地产企业在经营运作过程中为了减轻自身的资金压力，常会采取预售活动，对于房地产企业预售而言，房地产增值税的具体计算时间为企业接收到预收款当天，为此房地产企业便需要履行相应的纳税义务，而针对其他销售活动，房地产企业也需要严格参照相应的合同约定，对实际收款时间进行确认，最终对增值税的上缴时间进行确定。当前房地产企业在税收筹划过程中可以对企业资金的实际流转情况进行合理管控，对房产销售进度进行科学合理的排配，比如房地产企业在经营前期可以尝试借用预售来对房屋商品进行销售管理，以此来减少前期的资金压力，但是也需要严格参照相应的税收法规完成对各项税收的缴纳。

除此之外，房地产企业还需要考虑自身对资金的实际使用需求，对销售行为进行科学合理排配，确保企业内部的资金保持在一个较为安全可靠的水平，简而言之，房地产企业应当考量当前的资金状况，尽可能减少对商品房的预售，等到房产完成施工之后，可以结合分期付款的方式来开展相关销售管理活动，以此将相应的增值税以及各类附加税费的缴纳时间向后推移。一般情况下，房地产企业在销售未完工的房产时需要严格参照预计毛利率对企业所得税进行分析、整理、计算，等到商品房完工之后再实施汇算清缴，在汇算清缴阶段企业则应当实施高质量、高效率的税收筹划，在此过程中企业可以适当延迟交房时间，最终减少相应的税负成本。

具体来说，房地产企业应当确认商品房产权交易时间，合理延迟相应的时间来延缓企业纳税时间，这对于减轻企业资金压力具备较大的现实意义，比如当前大部分房地产企业在首付两年之后才会交付相应的住房；其次，房地产企业在未获取销售收入的情况下对部分还未完全竣工的工程项目还无法实现成本以及收入的核算，因此房地产企业可以申请延迟纳税时间，但是在该过程中需要引起注意的是，房地产企业应当根据自身实际的运作状况来对税收筹划方案进行合理制定，不能为了单方面减少税收负担而对工程项目的施工建设活动进行控制，一般情况下，企业资金占用成本与资金周转次数存在相应的关联，因此企业还是应当尽快交房，完成项目清算，创造出更大的经济效益。

（三）分摊土地成本

房地产企业需要落实对土地增值税稳定高效地筹划管控，在此过程中，房地产企业可结合土地成本分摊法对相关工作进行优化、完善，具体来说房地产企业在经营运作过程中需要根据开发项目的具体售价，结合多种土地开发形式，严格参照增值税法规定，完成对土地成本分摊管控，选取合理的分摊管理方式，确保在经营运作各个时期所具备的增值税额保持在相对较为平均的状态，以此来降低整体土地增值税。

（四）合理利用免税临界点

土地增值税税率具备不同的增值临界点，在不同的临界点采取有效的税收筹划管理工作对增值率进行高质量、高效率地测算分析，尽可能在各个时期避免相应的土地增值税超出临界点，以此来减少企业在开发土地资源过程中的税负。一般情况下，增值率大小与房地产收入额与项目投资金额存在相应的关联，因此在对增值率临界点进行管控的过程中，房地产企业可将管控重点设置在收入额以及项目金额的设置方面，以此来实现对增值率的有效调控。具体来说，房地产商品的实际价格对商品的实际销售收入会产生相应的影响，若商品房的售价增加，企业经济收入增加，其所承担的税负也会提高，在此过程中，房地产企业应当根据当地的房价水平合理调整售价，以此来减少相应的土地增值税，同时房地产企业也可以考虑将对应的成本扣除项进行叠加，房地产企业在规划管理过程中所产生的成本对土地增值税金额预计扣除税率具备相应的影响，因此房地产企业需要在税收临界点及时关注增值率，对成本进行有效叠加，以此来实现对土地增值税增值率的有效调整，降低企业的税负。

三、房地产企业财务管理税收筹划策略

（一）建立健全财务管理机制

当前，房地产企业应当全方位认识到开展财务管理工作依托一套健全管理制度的重要性，企业在经营发展过程中应当制定成熟完善的财务管理制度，确保各项工作的开展能够正常稳定地进行，此外，房地产企业应当加大对财务管理人员的教育培训力度，提高财务管理人员专业知识水平，增强其业务素养，使得财务管理人员能够对财务管理工作引起足够的重视。除此之外，房地产企业还需要积极构建相应的财务管理机构，更好地指导财务管理人员开展各项财务管理活动，将企业内部的财务管理风险、资金风险、税务风险进行有效管控。最为重要的是，房地产企业还需要对内部审计制度进行构建完善，保障企业内部资金使用安全，通过风险评估，对当前经营运作过程中所存在的风险隐患问题进行管控，降低企业资金风险。

（二）合理借用增值税政策

增值税是当今房地产领域所存在的关键税种，同时土地增值税额度相对较大，房地产企业在税收筹划管理以及财务管控工作中需要及时跟进国家所颁布的增值税政策，将增值税管理作为税收筹划的重点和要点，以此来最大限度地减轻房地产企业所面临的税收负担。

（三）合理规划工程管理项目开展节税筹划

房地产企业在税收筹划管理期间需要认真研读国家所颁布的法律政策，对当前税收新政策以及相关实施标准进行明确，以此才能够结合企业自身的情况来开展相应的税收筹划管理作业。房地产企业与一般企业在工作运行以及税收筹划管理方面具备较大的差异，房地产企业落实税收筹划管理工作时需要充分考量自身所具备的特殊性，有针对性地开展税收筹划管理工作。比如在当前建筑领域，大部分房企通常采用自产自销的管理模式，但是此类工作管理模式在某种程度上却限制了税收筹划工作稳定高效地开展，房地产企业需要改变过往经营管理模式，可委托其他房地产企业共同完成项目工程建设，在工程项目建设完成之后合理划分相应的利益，以此来有效规避土地增值税。同时房地产企业也可以在经营管理过程中变成委托方，代替客户开展房屋建设工作，从中获取相应的报酬。

（四）增强对税收筹划工作的重视度

房地产企业在税收筹划管理工作中应当采取顶层设计，引起对相关工作足够的重视，房地产企业高层管理者应当在工作管理期间对税收筹划相关知识理念进行传递、传导，确保企业内部每一位工作人员都具备基本的税收筹划意识。房地产企业管理人员应当明确当前税收筹划管理工作所具备的现实意义，引起对相关工作足够的重视，及时对相应的筹划策略进行分析研读，整合当前国家所颁布的各项政策条例，分析其中存在的机遇和挑战。

四、结语

总体来说，房地产企业在财务管理工作中落实高质量、高效率的税收筹划能够减少企业的资金压力，在这期间，房地产企业应当开展顶层设计，对现有的税收筹划工作进行革新、优化、完善，构建体系化、专项化的管理工作，确保税收筹划能够正常稳定地进行。