房地产企业财务风险及其防控措施

谷强平 周杨亚

【摘  要】房地产行业是我国经济发展的先导支柱产业，是国民经济产业体系的重要组成部分。房地产行业性质与其他制造业有本质上的区别，它具有投资金额大、存货周期长、固定成本高、资产变现能力差等特点，属于资源整合型产业，上下游所包含的产业链繁多，其中不乏涉及民生发展和经济平稳运行的行业，所以房地产行业的健康发展，对于人民财产安全和国家经济健康发展都意义非凡。近年来随着国家出台一系列宏观调控政策，房地产企业的经营环境变得更加困难，各种财务风险接踵而来。论文对房地产财务风险进行研究并对风险防控提出建议。

【关键词】房地产企业；财务风险；成因；风险控制

【中图分类号】F275；F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）05-0188-03

1 引言

房地产行业是我国国民经济中发展最快速的行业之一，是国民经济产业体系的重要组成部分，一直以来都吸引着社会各界的广泛关注。改革开放后我国开展了一系列住房制度改革，这一系列制度促使房地产行业飞速发展，对国民经济产业升级和国民经济总量平衡发挥了不可替代的作用。但近年来随着我国经济发展进入新常态，宏观经济增长速度逐渐放缓，同时受国际经济环境负面影响，房地產行业呈现楼市下行、资金短缺等状况，楼盘停工现象层出不穷。房地产行业较高的前期投资量等特征，要求企业一旦出现显著的财务风险，就要快速发现，确定应对举措[1]。这就需要房地产企业具有更高的财务风险防范意识，对企业内部财务风险进行良性规范控制，确保工程项目和公司经营的正常运作，从而促进整个房地产行业的持续稳定发展。国内对财务风险的研究已经非常完善和全面，但针对房地产行业的财务风险研究还不够成熟，本文结合国内房地产行业现状，分析房地产企业目前发展环境下的财务风险，并进一步提出防控措施。

2 房地产行业财务风险概述

房地产行业有着资金需求量大、存货周期长、资金循环周期长、固定成本高、资产变现能力差、易受宏观政策影响等特点。从行业性质上来讲，房地产属于资源整合型产业，它的发展带动了上下游一系列涉及民生和经济平稳运行的重大行业发展。房地产企业的发展还受到多方因素的影响，如宏观经济政策、行业发展环境等外部因素，以及企业自身经营状况、财务风险情况等内部因素。

风险指在特定背景下，由各种未发生事件而导致的不确定性损失。风险伴随着企业存续的整个过程，而财务风险作为风险的一个种类，其发生往往直接与企业的利润相挂钩，并且存在于企业资金运作的每一个节点。财务风险是企业进行市场竞争的产物，在如今愈发激烈的大环境下更加不可避免。可以从广义和狭义两个角度对财务风险进行界定。狭义的财务风险是指，由于企业进行负债经营且无法到期偿还债务和利息而引起的财务困境。这一观点是从静态角度出发，将财务风险局限在企业的筹资环节，单纯地认为企业只要不举债就不会发生财务风险。广义的财务风险是指，企业的财务风险存在于企业筹资、投资、经营、分配等一系列财务活动中，并且可以伴随着各种资金形式的流转发生转移，最终导致财务状况、经营成果与预期估计发生偏差等类似各种不确定性后果。综上所述，本文基于广义的财务风险定义展开研究，分析房地产企业在当前经济环境下存在的财务风险，结合房地产财务风险防范理论分析财务风险问题，并提出相应的控制和保障措施。

3 房地产企业财务风险种类

3.1 筹资风险

企业进行筹资的方式主要有内部筹资和外部筹资两种。内部筹资，如留存收益转增资本，由于该方式不需要考虑到期还本付息，因而财务风险相对较低，其风险只体现在资金使用效益的不确定性上。外部筹资主要分为权益性融资和债务融资，权益性融资不增加企业的利息负担，但会分散企业的经营控制权，同时当权益投资人的投资收益无法达到前期估计值就有可能会取消投资，产生财务风险。债务融资需支付利息，且可能发生企业盈利状况较差，无法按期还本付息的风险。因此，筹资风险又可分为负债性筹资风险和权益性筹资风险。筹集资金是当代企业发展不可或缺的经营步骤，筹集来的资金一方面可以弥补企业本身的资金空洞，另一方面可以借助财务杠杆效应产生额外收益。对于房地产企业而言，前期需要巨额资金投入，在项目存续期间进行后续建设的每一个环节资金链也不能断裂，需要大量的资金支撑，且房地产行业具有存货周期长、固定成本高、资产变现能力差等特点，这就使得房地产企业为满足自身长期发展需要进行大量资金筹集。但筹集资金不可避免地会产生债务，就会使企业存在到期无法偿还债务本金及利息的风险，同时企业在获取资金过程中还会受到各种因素影响而产生与预期估计存在偏差的不利后果。

3.2 投资风险

投资风险是指企业在进行投资活动时，由于受到投资环境、市场竞争、决策者主观判断等因素的影响，投资项目收益无法达到预期估计水平，或直接导致资金被占用无法及时收回，从而对企业资金周转和整体偿债能力造成不利影响的风险。企业投资按照路径不同可分为对内投资和对外投资。对内投资是指企业为了提高经营规模、扩大生产效益、促进技术变革而将资金用于企业内部厂房建设和研发投入等。对外投资是指企业通过各种货币形式对外部进行投资。按照资金回收时间长短可分为长期投资和短期投资。短期投资是指企业不要求高回报率，但需要短期内资金实现快速流通；长期投资会长时间占用大量企业资金，投资回报周期漫长，不确定性也就更大，更可能出现收益水平偏离预期目标的现象。企业的投资报酬率越高，说明企业的盈利能力越强，所涉及的投资风险就会越小；如果企业投资项目报酬率偏低，那么企业盈利能力就会相应的变弱，投资风险也因此会增加。房地产企业投资活动多为流动资产进行的短期投资，利于资金的快速回流进而提高企业偿债和变现能力，但是通过投资而获利的水平有限，影响资金的周转，加大项目的开发周期。

3.3 营运风险

营运风险不是单指经营活动中某一特定环节的风险，它是指企业在整个生产经营流程中对现金管理、应收账款管理以及存货管理方面存在着一定的不确定性，最终导致企业利润减少，造成日常经营资本缺失现金循环链条中断，增加企业财务风险。最常见的营运风险有存货风险和应收账款风险。存货风险一是指企业对自身以及产品的定位不明确，导致存货仓储过多，提高了储存成本；二是因质量原因或者无法预见的事故造成额外存货损失，影响企业的正常经营状况。应收账款风险主要是由于企业为了刺激消费抢占市场而进行赊销，但由于市场经济情况变幻莫测，很可能就会在某个环节出现意外不能够预期收回货款，给企业带来损失。房地产行业日常营运易受国家宏观政策影响，与其他行业相比具有一定的特殊性。①房地产项目业务收益情况存在不确定性，房价受国家调控影响，容易出现波动，投入资金收回情况不确定，存在一定风险。②贷款买房是房地产企业赊销的一种延伸形式。消费者贷款买房需要向贷款方（通常为银行）提供信用证明，若消费者不能够及时还本付息，银行判定其信用值下降暂停对其放贷，就会出现“断供”现象，这种情况对于房地产企业而言资金无法及时循环转化、足额回收困难，形成财务风险。

3.4 收益分配风险

企业获得利润后资金活动流程就到了最后一步，收益分配，该分配是否合理对于企业而言至关重要。收益分配风险是指企业由于利润分配方式和分配金额与投资者预期存在偏差从而给企业新的资金活动流程带来不利的风险。收益分配包括留存收益分配和股息分配两方面，如果留存收益提取过多则势必会直接损伤投资者利益削弱投资积极性，使目标投资群体流失，影响企业风评形象。但如果分配股息红利过多，企业资金短缺，新项目的开展受挫，不利于企业的进一步扩张发展。房地产企业经营运作的每一步都需要大量的资金支撑，收益分配如若是出现问题，不论是哪一种情形都有可能会对下一个项目的筹划开展造成困难。

针对不同的财务风险进行分析，有利于正确地识别、评价和应对企业面临的财务风险。

4 房地产企业财务风险控制整体方案

4.1 积极把控外部环境及政策影响

在宏观政策日益紧缩的大环境下，房地产企业外部资金流动性大不如前，因此，应及时关注企业外部各项政策及市场形势的变化，及时调整企业战略，做出符合市场趋势的决策反应。如中国人民银行于2019年7月31日宣布，商业银行要改变传统信贷方式，降低对其依赖属性，将房地产贷款份额控制在合理范围，这就要求加大对大型房地产企业融资行为的监督和风险管控，企业要合理管控其有息负债规模和资产负债率。2020年8月起陆续出台了“三道红线”、银行集中管理等政策，目的是进一步抑制楼市热度，促进房地产行业稳健发展，房地产企业就要对极高的财务杠杆进行调整，改变以往旧的舍弃利润追求规模的发展模式。面对不断收紧的宏观经济政策及融资环境，房地产企业必须早早的意识到财务风险控制的必要性，保持对外界信息的敏感度，并采取有效积极跟进措施，才能确保公司健康稳定发展。

4.2 完善财务风险内部控制制度

房地产企业应当结合企业转型和长期发展要求设定财务风险内部控制总目标，以此目标为指导建立科学的内部控制体系，开展日常财务风险监控工作。在企业内部由上而下地建立起财务风险防控意识，把降低与控制财务风险融入到生产经营的每个环节，在日常工作过程中，自觉地围绕着财务风险管理和控制要求，规范自身的工作和行为，将所有经营活动纳入财务风险内部控制之中，从源头规避财务风险的产生，加强各部门之间的信息交流，全面提升企业财务风险管理能力。

4.3 优化人才配置

业务的好坏与相关工作人员的素质以及能力息息相关，要想提升企业的财务风险管理水平，要从企业员工入手。向员工宣传财务风险防范的基础知识，树立财务风险防控意识。对财务部门人员要做到定期培训、定期考核，使财务人员扎实掌握财务风险防控的相关知识[2]。在财务风险管理过程中要善于发掘优异人才，给予其充分的交流发展机会，最终达成促进财务风险管理优化的目的[3]。企业不仅要完善管理制度，还需要对财务人员的业务往来，资金流通进行严格的审查监管，加强相关工作人员对于财务风险的敏感度。

5 房地產企业财务风险控制具体措施

5.1 筹资风险的控制措施

房地产行业属于资金密集型产业，对于筹资风险进行合理控制，确保充足资金来源维持企业项目正常运转是十分有必要的。企业可以从以下几点进行筹资风险防控：一是在拟定筹资结构时对长短期债务比率进行科学合理的规划设置，应当结合市场利率变化以及企业资金需求情况，对融资结构进行优化处理，分散筹资风险；二是在制订筹资计划时，以企业发展实际水平和真实需求为依据配置恰当的筹资规模，使财务杠杆效益的发挥和财务风险水平达到平衡；三是拓宽筹资渠道，降低筹资成本，可以引入战略合作投资和进行资产证券化融资，来实现融资渠道多元化，缓解企业筹资压力。

5.2 投资风险的控制措施

投资活动是房地产企业进行资金流转的重要活动之一，在进行投资活动之前要进行全方位的考虑。首先，采用多元化的投资策略进行风险分散，对投资经营战略进行升级。可以通过建立多元投资组合，即选择相关性较小的组合来实现投资风险的分散。其次，对投资方案的可行性要进行评估，充分考虑投资风险以及投资回收报酬率。在这一环节，也需要对外部投资环境、相关发展趋势和国家宏观经济政策影响予以分析，将投资活动中的科学能动性发挥到最大。除此之外，在进行对外投资时，房地产企业资金需求量大，资产变现能力差，存货周期长这些特点就决定了其投资项目的选择存在一定局限性。需要结合企业当前项目的实际资金需求量，考虑投资项目资金回收时间，以降低投资风险。

5.3 营运风险的控制措施

房地产企业最常见的营运风险有存货风险和应收账款风险。对于存货风险而言，应当强化销售激励机制，提升销售业绩以期完成去库存，强化库存管理目标。销售房产库存是房地产企业的主要利润来源，大量库存的积压就代表着资金的沉积和资金周转率的低迷。房地产企业需要对各个项目房产的销售现状进行真实准确地记录整理，针对不同情况制订不同的销售促销策略加快资金回收。企业内部建立相关销售人员奖惩激励机制，加强销售人员的业务能力培训，密切关注市场行情及时做出销售调整，积极挖掘潜在客户，减低存货周期，提升资金周转率。同时，以可持续发展为首要目标，不盲目扩张。应着眼于放缓企业发展速度，提高企业产品质量，并且在一定程度上降低库存，将有限的资金投入到稳健、利好的新项目中去，既可规避现金流紧张的风险，还能够提高房产项目质量[4]。对于应收账款风险，这是房地产企业发展避免不了要面对的，它伴随着企业存续的整个期间。企业应加强应收账款管理，对客户信用做出正确的评估，力求最大化避免坏账的发生。对于金额巨大的应收账款，企业应派专人进行催款，加快应收账款的周转速度，降低资金回收风险。公司还应加强成本费用管理，避免占用新项目开发资金，影响企业长期稳健发展，实现企业资金的良好循环。

5.4 收益分配风险的控制措施

房地产企业的收益分配方式对于长期发展而言至关重要，收益分配如若出现问题，不论是哪一种情形都有可能会对企业的经营周转产生不利影响。房地产企业应该结合自身情况，建立合适的收益分配策略，拓宽收益分配渠道，在投资者满意度和企业自留资金之间保持平衡。在制定收益分配计划时要具有前瞻性眼光，既要保证企业长期持续发展的顺利进行，又要满足投资者需求。使用灵活的股利分配政策，可以使企业保持良性发展。采用普通红利和附加红利的方法，在企业绩效状况一般时，支付一定的低股利，在企业绩效状况良好时增加额外股利。除此之外要额外关注中小股东的利益，维持企业对外良好形象，吸引更多潜在投资者。

6 结语

房地产行业正在经历转型阵痛阶段，将要进入一个新的未知境遇。在此大背景下就要求房地产企业对行业发展现状有一个明确的认知，从而提高企业内部财务风险防范意识，对财务风险进行规范控制，确保工程项目和公司经营的正常运作，保证人民财产安全，承担企业社会责任，从而促进整个房地产行业的持续稳定发展。

【参考文献】

【1】唐建标.房地产财务管理风险及其防范机制[J].财会学习，2021（04）：64-65.

【2】谷强平，张超杰.我国食品制造业上市公司财务风险评价研究[J].商场现代化，2021（16）：153-156.

【3】李俊.房地产企业财务风险管理框架研究[J].财会学习，2020，273（28）：61-62.

【4】郑雪莲.新形势下我国房地产企业财务战略优化路径研究——基于A公司“楼塌事件”的思考[J].财务与会计，2019，592（16）：23-25.