房地产企业融资的困境和出路

陈?

摘要：房地产有别于其他行业，它对于资金的需求在项目开发前期就将达到峰值，一旦无法及时获取资金对于房地产企业而言将产生毁灭性的影响。近年来，房地产企业持续出现爆雷，使得金融机构对该行业的贷款审核更加谨慎，企业从传统金融机构获取的资金从规模、融资成本方面来看都不具备优势，亟需加以研究。本文介绍了房地产企业融资风险过大的危害性，分析了目前房地产融资风险管理中存在的主要问题，并据此提出防范房地产融资风险的对策建议，以期为化解房地产融资的困境提供参考。

关键词：房地产企业；企业融资；融资风险

房地产经过前面十几年的高速发展，行业整体已经逐渐进入疲软期。尤其随着恒大等一系列知名房企暴雷，2021年全国房地产企业进入持续震荡调整，大量老牌房企陷入危机，这也导致金融机构对房地产行业融资的评估程序更加严苛，企业难以从传统的融资方式获取资金。房地产企业面对目前的融资困境，如何寻求新的融资渠道、如何建立完善企业内部的融资风险管理体系，如何降低融资环节的风险，是目前房地产企业亟需解决的问题，亟需加以研究。

一、房地产企业融资风险管理概述

房地产行业对资金需求周期与其他行业有很大差别，因其涉及前期土地的购置，资金需求量会在前期达到峰值，房地产企业在开发前期就介入融资风险管理非常必要。融资风险管理是指企业通过内部控制等方式控制融资成本，同时在融资过程对可能产生的风险进行有效识别、分析、提示及应对等一系列管理过程的统称。

（一）房地产企业的主要融资方式

房地产企业在进行项目开发前期首要考虑的是开发资金的来源及融资渠道，其次是各种融资方式的优缺点及适用条件。目前房地产企业的融资主要来源有：自有资金、银行贷款、上市发行股票等，相关主要融资方式的优缺点及其适用条件如下：

1.使用自有资金。自有资金通常来源是企业已开发项目取得利润和股东实缴资金、公司留存收益等。自有资金是企业实力的体现，若企业要通过其他方式融资，自有资金也是评价企业还款能力的重要指标。使用自有资金作为资金来源优势在于企业无需向外部披露经营相关信息，能有效保护企业的商业秘密，劣势在于要求企业拥有可持续的盈利能力，鉴于自有资金的以上特点，该种融資方式适用于资金规模较大，经营状况良好的企业。

2.银行贷款融资。房地产开发企业通过银行进行融资通常采用开发贷的模式，开发贷主要分为以下几类，商业用房开发贷、住房开发贷、土地开发贷、房地产开发企业流动资金贷款等。采用开发贷方式融资能融通大额资金，通过开发贷取得的资金能用于该项目与开发、建设、经营管理等相关各项支出，属于专项使用。但其办理手续繁琐，对企业要求较高，其使用范围也有很大限制。银行贷款目前仍然为房地产企业融资的主要方式。

3.上市融资。对于规模较大、知名度较高的房地产企业可采用上市融资的方式获取资金，该种方式主要通过发行股票获得资金，其优势在于能在短时间内获得一定数量的资本，且不用固定时间还本付息，其劣势在于前期办理流程时间较长，而且手续繁琐，仅适用与大型房地产企业，中小型企业很难实现上市融资。

（二）房地产企业融资风险过高的主要危害

1.过度依赖债权融资，融资比例失调

银行贷款融资仍然为房地产企业目前常采用的融资方式，且比例通常占融资总额的50%以上。银行贷款融资存在按合同约定还本付息，房地产行业在最近几年已接近饱和，银行放贷额度也已近极限，融资成本也逐年攀升。企业如完全依赖银行贷款提供资金，一旦宏观经济环境发生变化，银行信贷政策也会随之发生变化，放贷环节就会出现问题，资金链中断会影响整个开发进度。

2.融资渠道狭窄，无法筹集足额资金

房地产行业在前几年进入高速发展阶段，同时也因过快发展导致行业架构不稳健，存在较大风险。近几年投资者对房地产行业整体持观望态度，认为其属于高风险行业，宏观经济环境的变化，导致房地产市场的整体供求关系不稳定，可能造成产品的滞销。传统的融资渠道受市场影响融资额度有限，企业缺乏创新的融资渠道，无法筹集到足额资金。当经济水平处于高位时，客户购房热情会随之提高。当经济低迷时，客户对房地产的需求会明显下降。经济整体发展不稳定时，房地产行业更难获得资金，而此时是资金需求的高峰期。

3.融资法律体系的不完善，导致资金链断裂

目前我国针对房地产行业融资的法律体系不完善，现有条款无法满足房地产行业多元化的融资需求。企业在融资的实际操作过程中，会遇到各种问题，由于政策原因问题得不到有效解决，从而增加融资难度。融资管理体系不够健全，无法将各种融资模式涵盖在内，对融资方无法有效约束，可能无法筛选出不合格的融资方，导致最后无法按时还本付息，造成房地产企业资金链断裂或者投资者无法收回资金引起投资失败。

4.盲目融资导致企业融资成本过高

当企业缺乏有效的融资途径又亟需资金运转时，会存在盲目融资的情形。为尽快获取资金，企业会选择融资途径更为灵活但融资成本偏高的融资方式，这也是企业发生融资风险的主要原因之一。

（三）房地产企业加强融资风险管理的现实意义

1.有助于降低房地产企业的融资风险

企业加强融资风险管理的最现实的意义是降低企业的融资风险。制定相关风险管理制度能促进企业对融资过程中的风险进行管控，提高企业的融资风险抵御能力。房地产行业资金变现周期较长，加强企业融资风险管理可以有助于提醒企业时刻关注经济市场的变化及房地产行业的变化，降低融资风险发生的概率。

2.有助于拓展房地产行业融资渠道

房地产企业通过融资风险管理，加强对融资过程的风险识别、分析、防范，从而在融资风险可控的范围内拓展房地产融资渠道。随着房地产行业的发展，新融资渠道的拓展在及时解决融资难题的同时也带来更多融资风险，因此提高企业融资风险管理能力是未来房地产企业势在必行的重要措施。

3.有助于促进房地产行业融资管理制度的完善

房地产行业作为融资量极大的行业，加强融资风险管理有利于促进企业融资管理制度的建立。融资管理制度中风险管理又是极其重要的一环，做好企业融资风险管理是建立融资管理制度的基础。

二、现阶段房地产企业融资风险管理存在的主要问题

（一）融资风险意识不强

房地产属于资金密集型行业，项目前期是资金需求的高峰时期，也是融前管理重点关注的行业。房地产开发企业往往忽视项目的投前管理与建设中的融资过程管理，整体上对于资金的融资风险意识不强，这是造成房地产开发项目投资管理失败的主要原因之一。

（二）融资管理水平不高

一方面，由于企业对融资管理不够重视，组织人员设置缺乏融资管理部门及熟悉融资管理流程的相关人员。企业未从投前、投中、投后三个阶段分别对项目进行管理，在投前缺乏对项目资金的整体把控，在投中缺乏对现金流情况的把控，在投后缺乏对整体项目融资情况的复盘及分析。

另一方面，部分企业缺乏专门的融资管理部门，无法从专业融资视角统领融资全流程，缺乏专业性；融资管理制度不健全，导致企业融资缺乏必要的管理制度，无法再过程中及时发现融资风险，缺乏灵敏性；部分企业虽有专门的业务部门及相应的管理制度，但未及时根据宏观经济走势作相应调整，缺乏时效性。

（三）融资渠道狭窄导致融资成本较高

目前房地产行业过度依赖债务融资，因融资渠道的缺乏房地产企业不得不选择融资成本较高的债务融资途径，这种情况可能导致房地产企业陷入资金链断裂的风险中。房地产行业投资回收期通常较长，企业缺乏行之有效的融资风险管理办法会导致部分企业为满足经营资金需求盲目融资，或者选择融资成本较高的渠道。一旦企业出现资金周转困难会导致资金链断裂陷入破产风险中。

（四）融资风险评价体系不健全

大部分房地产开发企业都没有健全的风险管理体系：一是未建立统一的融资风险管理理念，企业应从上到下树立风险意识，以便从源头发现风险；二是未建立能承担风险管理职能的组织体系，企业缺乏具备金融素养的人员，其他员工未接受过融资方面的培训；三是企业建立的内控制度未能涵盖融资风险管理的主要环节，不能起到识别风险的作用，缺乏时效性；四是缺乏管理信息系统的支撑，房地产企业要进行系统化的融资风险管理，需要信息系统的支撑，企业管理者往往忽视这方面的资金投入，这也是体系建立不完善的重要原因。

（五）融资风险管理缺乏责任与考核机制

房地产企业在建立融资风险管理制度的同时要考虑后续执行问题，大部分企业在融资管理中缺乏过程控制，未明确责任和管理权限，同时缺乏考核机制无法调动风险管理人员的积极性，也无法评价其工作成果及促进企业融资风险管理，

（六）融资机构与人员缺乏经验

现有房地产开发企业随着企业规模的扩大，逐步建立独立的融资部门负责开发项目的融资活动的开展。房地产企业的内部融资机构相比于金融机构的融资部门综合素质有很大区别，具备融资管理的人员缺乏相关经验，特别对房地产行业融资流程不熟悉，难以准确预估相关融资风险。

三、防范房地产企业融资风险的对策建议

（一）提高融资风险防范意识

房地产企业缺乏先进的融资管理经验，但是可以通过引入融资机构的专业人才解决这一问题，通过融资专业人士的加入推进房地产企业融资管理制度的建立。首先企业需对上至领导下至基层员工进行融资风险防控教育，可通过集中培训、自行学习等方式提高自身融资防控意识；其次企业可通过引入的融资专业人士建立健全融资管理制度，并可通过其从业经验帮助企业规避部分风险，尽量降低重大风险的发生概率。

（二）完善融资管理制度

房地产企业应建立健全符合行业特点的融资管理制度，针对行业融资量大，融资时效性要求较高，融资渠道较窄等特点梳理融资管理的重点及难点，设计针对性强的管理流程。企业应关注融资的全过程而不仅是事后管理，在融资前做好尽职调查综合考虑后谨慎选择合作的金融机构；融资过程中做好过程管控，及时发现过程中的风险点，做好风险应对措施，同时做好融后管理，在投资完成后完整梳理融资流程并在公司层面对融资管理制度的运行情况进行分析，为后续相关制度的调整完善提供依据，进一步提高公司融资管理水平。

（三）拓展房地产行业融资渠道，降低融资成本

企业需在综合考虑自身发展状况、市场竞争环境的复杂程度及自有现金流的情况等方面的影响因素后来思考如何拓展房地产行业融资渠道。房地产企业不能按原有融资模式仅依赖债务融资获取资金，，积极探索新的融资途径：一是采用項目融资的方式，该种融资方式是以预期的资金流或收益，以及项目的资产等来安排资金的筹措，而不是以开发商的资信作为依据，与传统融资比较优势在于取得贷款比例较高，并可以得到较长的贷款期限；二是供应链融资，通过解决供应商资金问题从而解决开发商需要融资用于支付供应商款项的问题。供应商可以通过商业承兑汇票和应收账款进行融资，这种融资方式优势在于效率高，但同时随着监管要求的提高，对融资方的要求更严苛，获取资金难度加大；三是房地产投资信托基金，该种融资方式是以发行收益凭证的方式获取特定多数投资者资金，由专业投资机构进行投资经营管理，并按投资比例将投资综合收益分配给投资者的一种信托基金。房地产信托基金优势在于更多的降低融资成本，但同时将银行贷款风险转移至信托机构增加其风险。房地产企业要更好的采用该种融资方式就需要调整金融产品的结构来平衡风险和收益，这也将成为以后房地产行业主要融资方式。

（四）完善融资风险评价体系

企业应建立健全融资风险评价体系，从风险识别、风险承担以及风险管理等方面综合评价企业融资风险管理体系的运行效果。要明确管理融资风险的部门，设置对应融资风险管理的组织架构，同时应该建立能涵盖融资风险管理主要环节的融资风险管理制度体系。的，企业应从如下方面考虑制度的建立：融资风险管理决策制度、融资风险识别与评估制度、融资风险监测预警及应急处理方式、融资风险管理考核及评价等。一套完整的融资风险管理体系需依托信息系统的运行，通常融资风险管理信息系统应具备如下主要功能；融资风险信息的共享、融资风险的预测和评估、融资风险监控等。

（五）培养企业内部风险管理人才

企业应重视内部专业融资人员的培养，提高企业自身的融资管理水平及融资风险防范措施。企业管理者应有意识的引进专业融资人员，同时做好内部相关人员的培训工作。一是设立内部融资专员岗位，通过引入的专业融资人士对其进行岗前培训；二是企业可通过与相关金融机构合作，多进行业务方面的交流和探讨，提高公司整体的金融意识。

综上所述，房地产企业建立健全融资风险管理体系是现今企业亟待解决的问题，企业应从提高全员的融资风险意识出发，设立内部融资人员岗位并做好培训工作，提高企业自身融资水平尽可能降低融资风险的发生概率。房地产企业在未来一段时间内应将融资管理的重点放在如何拓宽融资渠道、如何寻求新的融资渠道、如何控制融资成本上，同时应将融资风险管理与企业内部控制相结合，内部控制的有效实施是保证融资风险管理“落地”的有力保障，而融资风险管理的引入也拓展了内部控制的外延和内涵，提高内部控制的实施效果。

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