新时期房地产企业加强资金管控的办法

曹贵孝

[摘 要]当前我国经济已经进入新常态阶段，房地产行业也从规模经济发展模式开始向着高质量发展模式转变，国家为了保证“房住不炒”长效机制的推进，在金融贷款和土地出让方面出台了一系列宏观调控政策，给房地产企业的经营管理提出了新的挑战。资金管控是企业管理的核心内容，保证资金的循环高效利用是企业健康发展的关键，需要引起有关人员的高度重视。文章简单阐述房地产企业资金管控的概念和意义，针对具体实践中存在的问题提出了解决的办法。

[关键词]新时期；房地产企业；资金管控；问题；策略

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）14-0085-03

一、房地产企业资金管控的含义及实施意义

资金管控的概念可以分为广义和狭义两种类型。

从狭义角度分析，资金管控是指企业管理经营管理活动中现金的收入和支出，其中，收入主要是指确定款项入账的时间，保证数额的完整；支出是指款项按照规定支付并保证足额到账。

从广义角度分析，资金管控是指企业管理资金及有关的风险，主要是控制生产经营、投资项目、融资活动等环节中的现金流，防范和应对项目投资、资金筹集和项目建设等工作中存在的风险[1]。

现代企业的资金管控不应局限在现金流方面，应拓展到控制经营风险和财务风险等领域，监控可能给企业造成经济损失的各种因素。

房地产行业具有资金相对集中的特点，资金管控水平的高低对于企业的生存和发展具有直接的影响。资金作为企业健康运行的动力，贯穿于企业生产经营的各个流程和环节中，是企业赖以生存的基础。保持现金流的稳定是企业生存和发展的核心内容。做好资金管控工作对于企业的发展具有非常积极的推动作用，能够提高企业的管理能力和经营层次，为企业的健康发展提供保障。

受国家宏观经济调控政策的影响，房地产企业要加强对资金管控工作的重视，科学调配各类资金，建立规范化的资金管控流程，使资金得到高效利用，提升企业的竞争力[2]。

同时，企业在优化资金管控模式的过程中，应提升数据信息的真实性和完整性，保证企业的战略规划和经营政策得到高效执行，更加合理地调配资金，规范和控制资金的收支，为企业的良性健康发展提供保障。

二、房地产企业资金管控现状

（一）资金预算管理松弛

许多房地产企业在开展预算管理时存在着刚性和柔性结合程度不合理的情况，最突出的表现就是预算指标调整过于随意。一些管理人员为了提高预算指标的完成率，会频繁地向决策层提交预算调整申请，影响了预算管理效用的发挥。

同时，企业一些工程项目人员或者财务人员对于预算管理缺乏深入了解，数据的填报过于随意，未能根据实际情况分析数据。在执行过程中未能分析预算指标和實际发生的偏差，增加了资金管控工作的难度，容易出现资金不足的问题。

（二）资金使用效率较低

房地产企业给予项目公司财务部门的审批授权额度较大，使得总部无法管控整体的收入和支出情况，影响了收入和支出的平衡，在开展新项目投资时，没有充足的资金参与投标，因此需要通过融资解决资金短缺问题。这不但增加了企业的债务负担，而且影响了资金的使用效率。企业未能建立科学完善的项目审批机制，没有分析项目的可行性，容易出现资金供应不足的问题，影响项目的顺利开展。

（三）融资方式较为单一

许多房地产企业的融资房方式较为单一，债务负担较高，未能实现资本的健康循环。由于房地产项目投标保证金、土地出让金、工程款支付等都需要现金转账，资金需求较大，加上国家对金融监管力度的持续加大，企业项目投资主要的资金来源依然是银行贷款，但是银行只接受抵押贷款，额度有限且不接受二次抵押，使得企业资产使用效率低下，如果资金无法及时回笼，必然会影响利息偿还。这样不但会给企业造成信用风险问题，还可能会影响项目的正常进行。

（四）资金管控风险意识薄弱

一些房地产企业的决策层缺乏风险意识，缺乏对内控制度建设的重视，也没有设立专门的内控和审计部门，未能识别和防范资金使用过程中可能存在的风险，没有预留足够的流动资金，使得企业抗风险能力较差，如果遇到突发因素，容易出现资金链断裂风险。

（五）投资决策合理性不足导致资金压力增加

房地产企业在经营规模扩大的过程中面临的主要问题就是资金短缺，如果企业盲目投资，必然会引起过度融资或者资金不足等问题。许多企业在投资扩张策略的影响下，盲目购入土地但又未能及时开发项目，使得企业的债务负担不断增加，流动资金严重不足，容易给企业造成资金链断裂问题，影响企业战略目标的实现。

三、新时期房地产企业加强资金管控的办法

（一）加强资金预算管理

房地产企业要结合自身的实际情况和经营特点进行资金预算管理制度的建设，准确预估项目开发所需的资金，规划项目开发的全过程，保证资金使用的合理性和规范性，提高资金使用效率及资金管控水平，避免盲目立项问题的出现。

随着经济社会的不断发展，财务领域各种管理工具和技术也在持续更新，房地产企业在构建全面预算管理体系的过程中，要及时更新思想观念，根据内外部环境变化优化管理制度和流程，保证其与企业的实际情况相匹配。

同时，企业要建立完善的预算监督机制，确定预算管理原则，以经济利益最大化为目标全面梳理资金管控的关键节点，通过优化风险管控措施，规范资金运作流程，保证资金预算管理效用的发挥。

（二）重视资金监管，合理使用资金

房地产企业要优化内部控制体系和监督管理机制，通过各部门的协同合作，制定科学规范的资金监管制度，为资金收入和支出审批工作提供指引。在融资款项到账以后，管理人员要发起工程款项支付申请，避免资金被长时间闲置，提高资金使用效率。相对于其他领域的企业来说，房地产企业资金收入量较大，财务管理人员要动态监督和科学控制房款收取环节，保证资金账目的准确性。企业要在资金支付环节建立配套的授权管理制度，按照有关规定规范资金支付流程，避免出现营私舞弊等风险问题，保证资金能够得到安全高效的利用。

房地产企业获得融资以后，要结合业务开展的实际需求合理配置资金，保证企业生产经营的顺利进行，为企业发展提供充足的资金支持。财务管理人员要加强对资金管控工作的重视，积极提高专业水平和综合能力，创新项目资金管控方法，更新管理手段，强化内部控制，积极应用预算管理工具，提高资金使用效率，防范各种风险问题。

（三）拓宽融资渠道

面对竞争激烈的内外部环境，单一固定的融资模式已经无法满足房地产企业的实际需求，要求企业积极拓展融资渠道，实现多元化的资金筹集。企业要积极提升融资能力，按照有关的政策方针和规章制度，积极与证券市场建立紧密的联系，为企业的良性健康发展提供保障[3]。

首先，信托融资。房地产企业在开发项目的过程中，要经过立项、建设、竣工和销售等不同的环节，只有在将项目向消费者销售时，才能获得资金回笼，因而需要较大规模的资金投入。通过信托融资模式，房地产企业能够在较低交易成本支出的前提下获得所需的资金，拓展融资渠道。

其次，基金融资。房地产企业可以设立单独的基金，通过经营杠杆的作用获得所需的资金。企业在资金不充足的时候，可以利用基金融资，实现企业竞争力的提升。

最后，融资租赁。通过融资租赁，房地产企业可以在节约资金支出的基础上获得项目建设所需的机械、设备等资源，帮助企业缓解资金投入压力，保证工程项目的顺利进行。

（四）强化资金风险管理意识

房地产企业资金管控工作应覆盖到项目开发的事前、事中及事后的各个环节中，管理人员在立项阶段就要全面梳理可能出现的资金风险，做好项目的可行性研究，保证投资决策的科学性和合理性。

企业管理人员要树立风险管理意识，科学控制项目的资产负债率，提高财务策略的科学性，避免因为投资决策错误造成经济损失。企业在制定战略规划的过程中，要全面梳理实际情况，科学分析经营管理能力，明确竞争的优势和存在的问题，制定与实际情况相匹配的资金管控方案。为了防范银行账户过多可能引起的风险问题，财务人员每个月都要整理和上报各种类型的资金，提升企业的资金管控能力，使各类资金都能够得到安全高效的利用。企业要增强员工的风险防范意识，积极建立风险预警机制，确定风险评估指标，评估资金风险的危害程度和出现概率，制定针对性的防范和应对措施，保证资金使用的安全和规范。

（五）合理规划投资活动

首先，企业要建立科学完善的投资决策制度，约束和指导投资行为，保证投资的合理性和科学性，避免决策失误给企业造成经济损失。

其次，企业要优化投资决策队伍，组织各职能部门的优秀人才参与项目决策，通过投资活动的模拟分析项目可行性，为投资预算的编制提供建议，根据反馈意见科学调配资源[4]。

最后，企业决策者要认真听取各方利益相关者的意见，收集和分析专业人员给予的建议，保证投资决策的科学性。房地产企业要合理控制項目开发结构，针对不同类型的项目采取差异化的投资策略，比如尾期工程可以采取集中投资策略，保证工程项目可以快速如期完成。对于能够获得大量回收资金的项目，要重点投资，减少前期建设所需时间，尽快回收资金。针对建设周期较长的项目，要科学控制工程进度，延长施工款支付的时间。为了在资金流入有限的前提下保证内部资金得到高效利用，企业要合理控制项目开发结构，提高资金利用效率，加快资金回收速度。

（六）基于财务共享理念规范资金管控

1.加快资金管控流程建设

有关人员在动态监控资金使用时，要精简资金审批流程，在业务开展之前评估客户的信用资质情况，结合支付账户的实际情况划分类型，包括人员工资、售楼款项及土地拍卖金等，结合类别的不同制定不同的审批流程。项目管理人员在提交款项支付申请以后，通过系统的自动识别功能进入审核批准流程，缩短支付所需的时间。在此过程中，财务人员要监控款项支付的全过程，结合数据反馈结果调整账户的类别。

企业财务共享中心的管理人员要动态监控资金流动情况，适当将权力下放给核算人员，将资金收支权力具体到岗位员工。同时，企业要将资金支付效率引入绩效考核指标，对款项支付速度快、错误率低的员工给予奖励。同时，要设置合理的出错率，对超出范围的员工进行追责，规范资金支付流程，约束财务人员的行为，使企业的资金支付更加标准化、合理化。

2.全面推进业财融合

首先，房地产企业要结合内外部环境变化积极推进业财融合，在业务部门和财务部门之间建立顺畅的信息沟通渠道，从制度层面加强部门之间的数据分享，为资金管控工作的顺利开展奠定基础[5]。

其次，企业要积极利用大数据、云计算等先进的信息技术，建立财务共享机制，对接企业内部各个部门的信息系统，为各项工作的开展提供数据支持，推动资金管控向着智能化和数字化发展。

最后，资金管控工作过程中会形成大量的数据信息，如果数据对接不够精准，可能会给企业带来各种风险问题。房地产企业要加强对财务共享平台安全性保障工作的重视，积极引入先进的安全技术，包括防火墙、杀毒软件等，统一各个系统的数据口径，规避和防范资金风险问题。

四、结语

随着行业政策的持续收紧，房地产企业面对的市场竞争日趋激烈，资金管控已经成为企业财务工作的核心内容，是企业建立竞争优势、拓展利润空间、降低经营成本的关键举措。房地产企业有关人员要加强对资金管控工作的重视，通过预算管理的完善、融资渠道的拓展、共享理念的应用、风险管理的强化等措施，建立科学完善的资金管控机制，提高企业资金使用效率，推动企业健康可持续发展。

参考文献：

[1]张丽.提高房地产企业资金内部控制管理研究[J].经济技术协作，2022（29）：69-71.

[2]何宁.房地产公司资金链管理问题及其解决方法研究[J].中国房地产业，2020（33）：40.

[3]李爱华.中小房地产企业资金管理存在的问题及对策研究[J].中国集体经济，2021（18）：128-129.

[4]周红波.房地产企业资金管理问题研究[J].今日财富（中国知识产权），2020（05）：84-85.

[5]陈孝明.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].行政事业资产与财务，2020（8）：44-46.