试论房地产企业税收筹划基本原则

刘亚琦

摘要：近年来，由于市场面积和总量的不断扩大，地产领域的发展强劲成为纳税大户，地产公司不断努力利用良好的税收筹划减少公司的经营和管理成本，增强实力，但是，在具体的税收筹划活动中还面临若干亟需克服的困难。通过对房地产公司税收筹划现状及面临的困难的研究，探讨高效的税收筹划方法。

关键词：房地产企业；税收筹划；探讨

税收筹划作为一种经营管理，能够间接给公司带来利润价值，由于市场经济地位的日益攀高，使得众多的地产公司迅速鹏飞，伴随着商业往来的日益增多，地产公司利润的提高，所得税负担也日益增多，地产公司为减轻所得税负担问题而绞尽脑汁。所以，怎样在法律法规框架内，开展合理的税务筹划有着重大的理论价值，进行税务筹划也成为房地产公司经营的基本条件。

一、房地产企业税收筹划的理论概述

（一）税收筹划的含义

税收筹划，是指由纳税人在未触犯我国税收法律、政策、法规的情况下自行或借助税收顾问的协助下，为达到企业利益最大化而对自身以及公司的生产、营销、融资、财务管理等经营活动的涉税事宜加以策划与运筹的活动，即税收筹划目的是在正当、合理的情况下降低纳税人税收负担，进而实现个人或企业经济利益最大化的一种经济行为[1]。

（二）房地产企业税收筹划的特点

1.所涉税种较多且税额较大

地产公司大都涵盖地产开发、营销和后期的地产服务等地产运作全过程，不同经营范围和过程中牵扯到的纳税人类型也各有不同，所要计税和征收的税种也较多。另外，由于房屋作为价格以及投资价值都偏高的消费产品，再加上最近十几年在中国价格一直居高不下，住宅价值被抬至很高，导致地产公司的营业收入也相当高，使得地产公司许多税种的计税金额都因此急剧上升，而要征收的税金也较其他领域的公司要高。在此形势下，房地产公司进行税务申报更富有可行性。

2.房地产行业的财税政策变动较快

因为房地产领域属于民生领域，直接關系到居民群众日常生活，包括社会安定等，所以政府部门会针对社会经济的具体情况，在针对房产领域的税收政策方面会进行比较频繁的微调。再加上，近些年中国房地产领域的问题也越来越突出，市场物价逐渐偏离了人民群众的实际消费水平，因此国家和各地政府有关部门也相继颁布了各种各样的优惠政策制约着地产泡沫的产生，许多优惠政策还包括了地产行业的财税方面，因此地产行业的政策也更加错综复杂，需要比较专业的税务筹划措施，来维护地产公司的权益。

二、税收筹划的基本原则

（一）合法性原则

税收筹划的另一个基础的准则就是合法性的准则，主要指的是税收筹划工作一定是在依法规定的区域内开展，不可以越过法律法规的红线，也不可以违规或犯法。公司在开展税收筹划的流程中，任何一个环节都必须以合规性为前提条件，才可以确保最终的税收筹划的方案都可以通过国家法制机关的检查和税收机关的确认，而假如没有坚持合法性的准则，很有可能遭到法律惩罚，从而使公司的损失更多。所以，合法准则也是区分税收与其他偷税漏税等违法行为的一种最基本的准则。

（二）成本效益原则

税收筹划是一种能够降低公司纳税成本的活动，但并不是任何一家公司都必须纳税筹划，因为也不是所有公司通过税收筹划都可以获利，是不是进行了税收筹划，主要看该公司的经营规模和经济效益。因为实施税收筹划必须花费相应的时间，成本中包括了雇佣税务人员的费用、制定筹划办法的费用等，所以假如税收筹划所付出的成本费用超过了税收筹划所能够给公司所创造的利润，则公司就不必实施税收筹划，反之，一旦税收筹划的效益远小于所产生的成本，则实施税收筹划就是正确的。所以，小成本经济理论也是企业必须考虑的一个原则之一[2]。

（三）综合利益最大化原则

其主要指出，企业管理者必须站在一个整体企业财务管理目标的高度，尽量地从全局考虑，将整个公司的所有业务活动都联系起来，并制订出一种良好的管理税务计划的方法。这就是税收筹划也是公司在实行财务管理时的一个很重要的部分之一，所以它必须同企业其他所有的财务活动都是相互作用，而且是彼此影响的。如果为了实施税收筹划而单纯地去要求企业减少税务成本，极有可能会造成整个企业利润的下降，所以，企业在实施税收筹划的同时，也必须要选择企业整体利益。

三、房地产企业税收筹划现状分析

税收筹划能够被解读为合理节税，在具体发展中展示出自身的功效，有助于支撑各种各样工作的有序开展，完成真正意义上有效管理，获得较好的发展。对房地产企业而言，在运营、投入和发展环节进行科学合理的税收筹划，能够展现自己的功效优点，降低面临产生的影响，真真正正体现税收筹划效果。但是目前房地产企业税收筹划中面临风险性的重要因素是内部结构工作疏忽大意，无法精确体现工作实际效果。

（一）不够重视税收筹划

房地产公司普遍存在没有注意税务申报的情况，地产公司没有设置税务申报的机构和人员，部分较大的地产公司已经有较为完备的税务申报工作方案，但很多小型的地产公司则没有进行税务申报方面的规划。从二十一世纪以来，房地产领域的公司成为中国成长最快、效益最大的领域和公司，资金雄厚，业务亮人，再加上很多的地产公司的经理高层对税收筹划的知识都不甚了解，怕触及法律的边缘，宁可多拿钱，也不愿意促进税收筹划项目在公司内部的开展，这些现象在一定程度上阻碍了地产领域的税收筹划的开展。一些经济效益低下的地产公司由于本身的水平限制，对税收筹划的重视更为有限。

（二）偷税、漏税问题频现

偷税、漏税虽然是中国国家税收政策中严格限定的不法行为，但只要在有利益的地方，便会有投机商人逆法而为之。因为地产公司的销售额及其他各项有关税种计税依据都是相当高额的款项，偷税、漏缴的获利效应也引起了众多的地产公司违反国家有关法令的要求，在财务会计处理中，也埋下了偷税、漏缴的祸端，甚至背上了刑事法律责任。部分的地产公司也受限由于对税收筹划过程的理解并不清晰，误以为偷税、漏税行为即是所谓的税收筹划，导致偷税、漏税频现的问题发生。

（三）预征预缴工作混乱

目前的房产公司已经普遍采取了预售形式的营销模式进行房屋销售活动，在国家的有关营业税法律法规的规定中，如果房产开发公司通过预售形式所取得到的预售收入的预算款项，是必须于次年预征或预交相应的营业税的。地产公司承担预征自贸区所得税职责的一般为财务工作人员，很多审计从业者对预征自贸区所得税并不了解，对适用税款和预收款的核算易发生错误等。对大型地产公司而言，税收的申请必须层层上报，而预征所得税有严格的申请纳税时限，待高层领导申请通过后往往发生逾期情形，影响到预征所得税的申请缴交，由此产生大量的连锁反应，危害地产公司的运营[3]。

（四）房地产企业存在明显的地域特征

房地产公司的财税包括了很多方面的内容，除常提及的土地使用税以外，还涉及到了各种土地占用税、契税、土地增值税，以及房产税等项目。当然，由于它们均是地方留用所得税，而地方所得税的产生又与所属地方的经济发展情况和税收政策有着密切联系。因此，在开展房地产纳税筹划工作的时候便必须从这些情况中入手，以确保税收筹划工作与地方的经济社会发展情况与国家税收政策相适应。中央政府对于财税政策的调控通常以宏观调控为主，在实施到全国各个地区的时候也要突出特殊性，并且充分考虑了当地的财税优惠政策。但是因为全国各个地方的经济社会发展水平高低差异，导致不管在税收上或是财税的征管规范上都存在着明显的差异，而针对这些情况不仅是对于地产公司会存在认识偏差的问题，就连地方机关对于国家的财税优惠政策认识上也出现一些误差，这就加大了对于地产公司的税务筹划的困难。

四、完善房地产企业税收筹划的有效措施

（一）做好税收筹划前的准备工作

房地产公司在开展税收筹划之前，就必须先将基础工作搞好，这才能推动税收筹划工作正常的开展，使税收筹划有其意义。公司的税收筹划并非单纯的事，由于其发展需要受到各种因素的干扰，所以，在计划税收筹划之时，也应考虑得周全一些，看看公司当时的实际条件，以及是不是有相应的管理人才等，总而言之，将准备工作搞好，税收筹划的后续工作就可以更加顺畅的开展，同时，也就可以相应的降低其中的经营风险，从而推动了公司的发展壮大。

（二）树立正确的税收筹划理念

目前，中国大部分的房地产公司对于税收筹划思想还缺乏真正的了解，也不知道它真实的含义，因为我国的税收政策还很严格，所以如果房地产公司想要减少纳税，或者想要采取偷税、漏税的措施是不能够做到的，唯有明白了税收筹划的真正含义，形成了合理的税收筹划思想，才可以采取适当的措施来减少企业的纳税，另外，有关机关还应加大宣传力度推广税收筹划的重要性，使公司能够更加切实的掌握税收筹划，并借鉴其他企业已经成熟的经验，逐步的完成对企业的税收筹划，并最后实现了减免税的目的[4]。

（三）建立税收筹划组织机构

房地产公司要想税务筹划工作成功的进行，必须要设置税务筹划部门，并配备相应的专门工作人员，以便进一步提高税务筹划的操作能力。公司内部设置了税收筹划组织部门，一方面有利于税收筹划中各项业务的进行，另一方面，也表明了税收筹划的必要性，参加的人员都必须以严肃的心态面对税收筹划的任务。由于税收筹划公司有自己的管理部门，所以就需要安排专门的工作人员，运用自身专业的理论知识和技术，进行税收筹划的有关工作，从而提升公司税收筹划的管理水平，让公司的税收减少，从而推动了公司的发展壮大。

（四）加强风险意识

房地产公司进行税务策划时，必须要提高人员的风险意识，使人员能够准确的辨别风险，进而采取相应的办法，避免所有的经营风险，减少对公司的损失。公司开展税收筹划工作必须真实的认识周围环境的变动，如税收政策的变动、公司管理层的变动等，了解新的税收政策规定，熟悉税收政策的具体内容，然后再根据公司本身的状况，科学合理的开展税收筹划工作，如此可以减少税收筹划的风险，保证税收筹划能充分发挥其功效，为公司的发展增强实力。

（五）及时掌握房地产企业财税政策及其变化

新的财税优惠政策实施以后，地产公司必须顺势而为，做好地产公司税务准备工作，以便于适应市场经济状况，抢占市场竞争的优势。房地产公司对当地政府所制定的财税优惠政策，本身也应当要保持高度重视，有些成熟的地产公司可能会对这类的财税信息有很大的敏感度，从而提高自身的反应速度。当前的财税侦测以及市场经济中都需要从房地产公司结构和部门专业的发展等方面着手进行判断，具备专业和丰富知识的财政人员能够在较短时间内预知财政并对其作出反应，做出相应的政策应对即将发生的变动。

（六）充分了解税务机关的工作流程，提高工作效率

中国的税务机关在房地产的纳税申报管理工作中起到了巨大的推动作用。地产公司的税务准备工作，必须要建立在正确的税务机关税务信息依据之上，也因此必须和税务机关之间建立起有效的信息沟通联系，以便于迅速了解地产公司的财务资料。通常情况下是通过向企业上报财务信息的方法，及时了解有关信息。为提升整个流程的工作效率，还可以建设公司、产品等财务信息资料库，以完成对税务机关相关数据的及时推送和反馈，以及通过吸收专业人士对地产业务中的政策等变动趋势做出预测、评估和研判等，为地产业务发展水平提供依据。

（七）提高涉税事项的筹划水平

房地产公司建立税务计划措施的重要性在前文中已有所提到。将关于涉税事务的计划水平提高，主要目的就是为了保证房地产公司保持高速发展，并尽快增加經济效益。项目立项以后就必须开展大量的工作，每一项工作的可行性都需要进一步地进行调研，并有机地根据各项费用估算和税收筹划目标进行各种准备工作，在房地产公司具备了良好的发展机遇以后，其内部统筹兼顾的营销活动水平也将会提高。而财务人员作为税收筹划的主体，在很大程度上也必须担当起一定的社会责任，充分考虑项目的整体，积极调研对项目投资利用的可能性，并对新政策下房地产公司的主要经济指标的运用可能性加以深入研究，为今后的税收筹划工作奠定了扎实的基础[5]。

（八）增强企业税收筹划部门的专业水平

房地产公司存在的税务申报问题应当采取具体的实施措施加以控制，要克服中小企业在经营活动中出现的困难问题，进一步提高税务策划效益，就必须设置专业的税收管理机构，配置专职人员投入到税务策划的操作中。我国的情况特殊，需要重视政策，才能有机会对越来越严厉的我国政策形成高度敏感，并及时做出适当反应。税收筹划和项目建设之间的相互关联也会进一步地加强，而当二者充分有效融合以后，解决问题的效果也会增强了不少。而减少税收筹划实施中的风险属于为房地产公司争取更长期发展机遇的关键举措，因此必须从增加税收筹划的成功率入手，持续的提高公司经营收入，使公司已建立起完整合理的会计信息管理反馈制度。在上述要求都充分满足以后，公司经营、管理的基础才有机会得以充分的发展。

五、结束语

由于房地产的迅速发展，各公司内部的竞争逐步的加剧，遇到强大的竞争对手，企业保存实力才可以取胜，所以，房地产公司要提高对税收筹划的理解和重视，大力地扶持税收筹划的工作发展，让税收筹划充分发挥其功能，切实地为公司减少税费，提高公司的效益，让公司具有实力，不断地发展。

参考文献：

[1]汤雅清.房地产企业税收筹划对财务管理影响的分析[J].财经界，2021 （14）：171-172.

[2]李丽华.“营改增”后房地产企业税收筹划之道[J].财会学习，2019 （36）：174-175.

[3]毛明清.基于营改增后的房地产企业税收筹划探析[J].中国经贸导刊，2016 （17）：56-57，63.

[4]刘华珍.房地产企业税收筹划与财务管理的协同体系研究[J].现代经济信息，2021 （31）：148-150.

[5]王江寒.新形势下我国房地产企业税收筹划研究[J].商业会计，2017 （14）：73-76.