新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应用

李景霞

摘要：随着我国经济的不断发展以及城市的不断建设，房地产行业已经成为我国经济增长的重要产业，同时也影响着国家的发展。为了进一步完善我国新收入准则与房地产企业会计核算的“适应性”，房地产行业应当结合自身企业发展的实际状况对其进行全面分析，并针对自身会计核算中的问题进行相应优化与完善，如此才能促进自身企业会计核算工作的安全和稳定。但就实际情况而言，新收入准则下的房地产企业会计核算还存在较多问题，其中包括财务人员队伍水平有待提高以及房地产企业财务风险意识有待增强等问题。这些问题的出现不仅导致我国房地产企业会计核算工作发展滞缓，严重的还会导致我国房地产面临严重的经济危机以及陷入市场风险的“泥泞”之中。基于此，本文从新旧收入准则的对比入手，分析新准则对房地产企业会计核算的影响。再对新收入准则下房地产企业会计核算存在的问题进行分析，最后根据问题的诱因提出解决方法，以期为我国房地产企业的会计核算工作提供参考，并促进我国房地产企业的健康发展。

关键词：新收入准则；房地产；会计核算

引言

目前我国房地产企业在执行财务管理制度中多以2006年颁发的准则法进行管理，且大部分房地产企业的收入确认主要采用收入现值法，这种方法存在着无法准确、及时地反映收入与成本间的配比关系，并导致一些房地产企业在进行财务活动时存在着一定的财务风险［1］。因此为提高我国房地产企业财务风险防范能力，我国房地产企业应尽快结合新收入准则，对自身企业的管理制度进行修订并完善。

一、新旧收入准则对比分析

就新旧收入准则对比而言，应当从以下四个方面着手分析。

第一，收入与成本之间的对比。在旧准则下，房地产企业对于收入与成本费用之间没有进行明确规定，这就很可能造成企业在进行收入与成本的工作之中产生误差，从而造成企业蒙受经济损失。因此，新收入准则下，房地产企业一定要做好收入与成本费用匹配方面的工作，如此便能促进会计核算工作的稳定性。第二，营业费用使用的对比。旧收入准则往往不能针对准则范围之内的合同费用进行清晰明确，而新准则则对其进行了明确。在旧收入准则下，房地产企业往往将营业费用计入损益，但在新准则下，营业费用即可匹配收入，分段结转。第三，销售模式的对比。旧收入准则规定只有在特定交易下才允许按销售模式确认业务成本，而新收入准则则对特定交易和业务都提出了要求。这一变化意味着对于一些特定交易和业务，需要按照特定的模式进行识别、判断。第四，合同确认的要求对比。旧收入准则只要求“完成合同中指定的交付”时即可确认收入，而新收入准则中则将客户已完成的主要义务作为一项条件，并以之判断该合同是否符合要求。

二、新收入准则对房地产企业会计核算的影响

（一）收入确认方式发生了变化

随着新收入准则的施行，我国房地产企业的企业核算确认方式也发生了变化。就新准则背景下的收入确认方式发生的变化而言，可以从以下四个方面进行理解。第一，新准则背景下，房地产企业应当根据合同约定的销售价格履行职责。在履行合同时确认为已实现或已收应收账款（含预收款项）时，企业即可认为收入已确认。第二，新准则背景下，房地产企业应当将相关交易费用直接计入相关交易负债金额（含已计提但未收到的应收款项），以此保障企业内部财务管理手续的完整性。第三，新准则背景下，房地产企业在某项特定事项[HJ2.95mm]达到履行合同所必需的条件时，就应当按交易价格将其确认为已实现，或按履约进度确认为已实现。第四，新准则背景下，房地产企业应当按照合同规定对会计核算工作做出内容以及形式上的限制。例如，房地产企业应当按照合同标准对履约程序进行明确，并按照合同内容对其资金收支等方式进行账目明确。例如，旧收入准则在推广某房地产企业前大多以按照交付结转为主。新收入准则下，大多数房地产企业则按照网签款齐结转，即控制权转移以网签款齐方式进行。这种方式由原来的交付物业所有权在特定时点一次性确认收入，改为在某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。

（二）更高的职业判断要求

新收入准则的内涵以及变化与旧收入准则相比而言，其内容以及变化形式都愈加向“复杂化”和“多样化”发展。就内容变化而言，房地产企业在选择会计核算管理人员时，应当对会计核算人员的理解能力做出要求。如若房地产企业的会计核算人员在进行核算时理解能力较差，那么企业在根据会计核算结果进行发展筹划时，就必然会出现方向错误、措施失误以及管理失误等情况。而就变化的多样性而言，若企业会计核算人员对国家政策的变化不敏感，则房地产企业很有可能因为会计核算结果的不准确以及会计人员对政策的“迟钝”而使自身“身陷囹圄”。因此，新准则背景下的房地产企业应当提升对员工工作技能以及职业判断的要求，并以之促进我国房地产事业核算管理的进步，促进我国房地产事业的蓬勃发展。

（三）更有利于推动房地产企业财务管理人员转型发展

新收入準则对企业财务管理人员提出了更高的要求，因此企业财务人员必须与时俱进，不断提升自身的业务能力和综合素质。但新收入准则对于财务人员的“知识、经验、技能”等都有不同程度的要求，因此对于不具备相关能力的财务人员来说，新收入准则无疑是一次“大考”［2］。因此，对于没有工作经验、初出茅庐的财务管理人员来说，其必须要适应和学习新收入准则，如此才能助推其自身的转型发展。这就必然需要财务管理人员做到“知其然”和“知其所以然”。新收入准则要求财务管理人员必须通过培训学习等方式来提升个人专业知识水平，并在此基础上通过相关实务操作、企业培训等方式来帮助财务管理人员了解和熟悉相关业务，而财务管理人员也需在工作中不断地总结经验实现“转型升级”。

三、新收入准则下房地产企业会计核算存在的问题

（一）财务人员队伍水平有待提高

由于房地产行业在我国经济发展中占有重要地位，其收入确认与计量对于整个行业来说都具有重要意义，但新收入准则对房地产企业的收入确认及计量也有着非常严格的要求，这就要求会计人员要有更强的专业能力，要能准确核算企业各项收入并做出正确决策。但是从目前情况来看，房地产企业从业人员的整体水平还参差不齐。一些财务人员对如何规范会计核算缺乏足够的认识，甚至不能正确地判断各项业务所产生的收入是否满足新收入准则的要求。除此之外，一些财务人员还不能准确地理解新收入准则规定的“单项履约义务”与“合同条款”“分期收款”等具体含义，且在实际工作中也未能将业务处理好，这就可能造成我国房地产事业发展的滞缓和“错误”。

（二）房地产企业财务风险意识有待提高

就房地产企业财务风险意识缺失的情况而言，其导致因素大致是以下三个方面。首先，会计信息失真。会计信息失真是指会计信息的真实性、可靠性受到严重破坏，使房地产企业失去了对经济活动和市场发展的控制能力，从而造成了经营管理决策失误以及资金损失等问题。因此，必须采取相应的措施解决会计信息失真的问题，否则就会使房地产企业面临着经营管理风险。其次，会计工作质量不高。房地产开发企业是一个特殊的经营实体，其不仅要承受来自于外部的竞争压力，还要承受内部员工的工作压力和利益冲突。因此在实际操作中，往往会因为人为因素造成会计信息失真现象的发生。如不能及时发现和解决这些问题，将会使房地产开发企业面临较大的财务风险。最后，财会人员素质较低。一些财会人员业务素质偏低，其知识结构不合理，不仅会导致管理制度与实际脱节等问题发生，进而也会影响财务工作的质量和效率，还会导致出现决策失误与经济损失的风险现象。

四、新收入准则下房地产企业会计核算工作开展的策略

（一）加强财务人员队伍建设

随着社会经济的不断发展，我国企业面临的市场竞争也越来越激烈，为了能够在激烈的竞争中站稳脚跟，企业就必须重视财务管理工作，通过加强对财[HJ2.85mm]务管理意识的培养，来提高企业的整体财务素质，进而提高房地产的工作质量和整体经济效益。作为市场中竞争最激烈、对手最复杂的房地产企业，必须要重视财务人员的综合素质培养，并通过提升财务人员的个人素质来提高其工作效率和质量，使其能够适应当前时代发展的要求。而加强对会计人员综合素养的培养是十分必要且刻不容缓的措施。首先，房地产企业应当通过提升会计人员的个人素养，为企业提供更好的保障和更大的空间。房地产企业不仅可以通过加强学习能力的培养提升会计核算人员的知识技能，还可以通过技能的培养提升核算人员的操作技能。其次，房地产企业可以加强业内交流，从而进一步促进会计核算人员对自身工作的深入认识。最后，房地产企业还可以加强与施工企业的交流，从地产的角度深化“业财融合”，从而在保障会计核算人员了解施工基本知识的情况下，提升地产行业会计核算工作的准确性和可靠性［3］。

（二）提高财务风险意识

为进一步强化房地产企业财务风险意识，提高企业财务管理水平，我国各地方市国税局都开展了一系列财务风险管理培训活动。据了解，房地产等行业受国家宏观经济政策的影响较大，而随着房地产市场的不断发展，房地产企业面临着各种风险和挑战。为了提升房地产企业财务风险意识的提升，首先，部门要从宏观层面加强对企业的引导。各市县、区局结合实际情况在辖区内的各企业中开展财务风险管理培训活动便是主要的措施之一。通过开展这类培训活动不仅能使企业深刻地认识到财务管理对于房地产行业的重要性，还能深化企业对市场风险的认识。其次，房地产企业应当从内部加强自身对财务风险的认识。房地产企业不仅要加强对业内各部门人员“市场风险意识”的教育，还要加强对管理人员的“风险专培”工作。总之，提高财务风险意识不仅可以帮助房地产企业免受经济危机，强化“安全经营”意识，还能维护房地产企业的“安全”，并保障企业在安全经营和生产的基础上不断提升工作质量和效益。

（三）加强合同管理，强化部门间协作

房地产企业合同管理是企业各部门在生产经营过程中所发生的经济关系和经济权利义务关系。房地产合同管理的好坏直接影响了企业的产品质量、企业效益、生产成本等。因此，各部门必须高度重视，加强合同管理工作、强化部门间的协作。为了达到以上目的，首先，企业应当加强组织领导。一是设立合同管理领导小组，并对合同进行统一管理，明确其分工和职责；二是建立以总经理为核心的企业领导机构，由主管副总经理任组长，各职能部门负责人任成员；三是确定专职管理人员具体负责的工作；四是建立健全的组织机构和各项规章制度。明确企业各级人员之间的职责范围和权限关系，使之权责分明，分工协作；五是加强业务培训。其次，企业应当开展多种多样的宣传教育。企业各部门在开展日常工作时，要有目的、有组织地开展合同管理方面的知识学习和教育工作。在学习中，通过典型案例和实际案例向广大员工宣传如何识别风险、如何处理风险以及如何避免潜在风险等法律知识，使员工认识到提高合同管理水平、强化部门间协作的重要性和必要性，从而使员工自觉维护企业效益及自身利益，方可促进房地产企业的工作质量和效率的提升，从而提升企業综合价值。

（四）强化信息列报与披露

随着国家税务总局对企业年报审核日益严格，一些不符合规范要求的经营行为将会被严查并受到处罚。因此，作为企业，应当高度重视相关信息列报与披露工作，并从根本上解决违规问题，才能保障企业的经济效益和“安全”。这就需要房地产企业强化对信息列报预披露工作的管理。企业要根据年度报告相关内容及相关政策法规要求，做好信息填报工作。同时，企业要加强对填报工作的审核，防止因不熟悉规定而导致填报错误的情况发生。

五、结束语

新收入准则的实施，将房地产企业的收入确认和成本费用确认都纳入了新准则中，并加入了在房地产企业日常经营过程中涉及到的一系列财务处理。对于房地产企业来说，收入的确认直接关系到企业的经营效益。因此有必要对新收入准则下房地产企业如何提升财务人员的综合素质进行研究。

参考文献：

［1］洪厦勰.新准则下企业财政专项资金的会计核算和税务处理［J］.今日财富（中国知识产权），2022（04）：88-90.

［2］杨群杰.在新准则下企业研发支出的会计核算与税务处理［J］.经济管理文摘，2021（10）：159-160.

［3］王立谨.新准则下企业研发支出的会计核算与税务处理思考［J］.山西农经，2021（05）：130-131.