现代经济形势下房地产企业财务战略的思考

黄慧雪

摘 要：。通过制定合理的财务战略，并且将其落于实处，能够有效整合内部资源，科学配置有限的资源，尤其是内部资金高效流动，成本与效益保持均衡状态。但不可否认的是，部分房地产企业制定財务战略时，由于多个因素的影响，可能不符合现实状况。鉴于此，基于现代化经济形势下，本文主要探究了房地产企业财务战略方面存在的问题，分别从筹资、投资、股利分配三个层面进行了分析，并针对发现的问题提出了合理的改进意见。希望本文的研究可以更好的为房地产类企业发展提供理论和实践性的帮助，促进其适应时代变迁，稳步经营发展。

关键词：财务战略；房地产企业；战略优化

现代化经济形势下受各种内外部因素的影响，房地产行业从原本经济高速增长转变为高质量发展，加快转型和创新成为必然，尤其是财务战略，其作为整个战略规划的重点，其设定和执行是否到位，关乎着房地产企业高效发展。国家出台一系列的政策，有效调控房地产行业，面对新形势如何增强核心竞争力、获取可观的经济效益，作为当前急需考量的重点。财务战略管理模式能够很好的解决这些难题，也因此被广大经营者、投资者看重并应用。所以本文主要对当前房地产企业财务战略方面存在的问题展开论述。

一、现代经济形势下房地产企业财务战略方面存在的问题

本文主要通过案例分析的方式采集H房地产企业相关数据信息，并对其财务战略各方面的问题进行详细探究引入本文研究课题。

（一）筹资战略

1.筹资方式较单一

房地产企业在实际业务活动经营过程中需要的资金量较大，多数情况下会采用股权融资、债权融资、内部留存、混合融资等方式筹集到足够资金。但是H企业更多的选择债务融资方式，筹资方式较单一，且融资成本显著提升，使得企业对债务融资方式依赖性逐渐增大，企业面临的财务杠杆也在持续增加。具体债务融资数值如图1所示：

从图中数据可知，该企业连续五年间的负债结构中，流动负债占比较高，且逐步呈现增高的状态，非流动性占比相对较少。但是随着时间的变迁，企业流动负债占比呈现逐渐增大趋势，表明企业后来在选择向金融机构进行短期借款，如上图中短期和长期借款占比趋势，在2017年长期借款占比明显高于短期，后来在2021年短期借款稍微高于长期借款。

2.内源性融资水平低，偿债风险较高

H企业近五年资产负债率分别为81%、78%、89%、90%、84%，可见其比例较大，说明企业经营者要格外关注资产负债情况，可以考虑内源性融资来获得足够资金，满足企业长久稳定发展的资金需求。当前发展现状来看，企业多数融资是向金融机构进行的长期、短期贷款，而且资产负债率水平较高，说明企业要面临着较大的资金偿还压力，如果实际经营中因为某种特殊原因无法达到预期营销，难以通过投资项目获取相应的经济收益，不能按时偿还贷款，企业就会产生严重的财务风险。

（二）投资战略

1.高溢价并购商誉减值，财务风险较大

本文主要采集了企业总资产增长率和投资收益增长率两组数值，并把变化情况汇集于图2。

从图中可知该企业总资产有持续减值风险，说明近几年的投资效果较差，不能通过项目投资获取较佳的经济效益，并没有达到预期价值提升。而投资收益增长率也呈现负增长情况，说明企业实际投资项目经营很差，对整个投资项目管理不到位，无法确保投资成本与收益均衡，甚至对原本的业务经营造成了极大阻碍。

2.并购盲目，对被并购方发展前景调研少

下表是企业在同一时间段进行的两个项目投资情况，而且从实际年报结果披露信息可知，这两个项目投资效益很差，根本无法获取预期收益，也使得企业面临着严重的经济压力和经营风险。究其原因可能是在项目投资前忽略了全面的信息调研、发展前景调研等情况，不能掌握项目投资可行性，无法尽可能减少各类投资风险，增加投资风险。

（三）股利分配战略

1.股利分配制度缺乏稳定性

H企业近几年由于各种经营不当、投资不当、外部宏观政策调控等因素影响，使得内部分红政策并没有频繁发生变动，本文主要对其重组后的三次股利分配进行分析，具体情况如表2所示。

表中显示该企业三次分红股利支付率依次是6.02%、8.87%、41.67%，最后一次股利支付率与之前相比，几乎是指数类增长，是因为企业本年度现金流量较充足。从投资者角度分析，并根据当前变动较大的股利分配政策，并不能很好的评估、判断企业盈利能力，这样就会使投资者对企业失去信心，进而影响后续的一系列融资性活动。

2.未充分发挥股利分配的奖惩职能

从表中股利分红情况看，股利分配方式相对较固化，并没有太多变化，而且主要采取了现金股利和股票股利两种。从企业自身发展情况分析，在需求大量资金的情况下，这样的分配方式有利，但是对于广大股东而言，容易出现不良的连锁反应，股东并没有通过股利分配方式充分获得利益，所以对股东的激励作用相对较弱。

二、优化房地产企业财务战略的建议

（一）筹资战略

1.增加内部融资

目前房地产企业依靠外源性途径获得融资的路径较多，其成本高、偿债压力大等，反观融资成本低、风险低的内源性融资就有了明显的优势，所以广大房地产企业可以在未来融资路径中多考虑内源性融资。内源融资主要是指企业经营活动结果产生的资金，即企业内部融通的资金，主要由留存收益和折旧构成，企业不断江自己的储蓄转变为投资的过程，要顺利实现内源性融资，就要从内部管理水平做起，不断提高资金运营效率、质量，提高企业整体的盈利水平和资产的有效利用率。

2.制定多元化融资策略

即便债务融资方式在实际运用中并没有太多限制，但是过多的债务性融资依旧会加大企业偿债压力、财务经营风险。如上述问题所述，如果实际经营中企业并没有获得预期收益，就无法在规定时间内偿还债务，就会引发一系列严重的财务危机、声誉危机等。房地产行业承接项目资金需求量大、项目复杂，应主动扩展融资途径和方式，除原本债务性融资方式，还应逐步扩展其他融资方式，如股权融资方式，股权融资方式没有到期偿还资金的紧迫感和压力，所以企业可以考虑采用股权融资和债务融资相结合的方式获得足够的经营资金。

（二）投资战略

1.制定项目投资调研和评估机制

上述案例中房地产企业投资了影院和娱乐行业，都是从未涉足过的新型领域，所以在进行投资前要进行全面的市场调研，准确估测项目投资成本耗费和最终收益，确保其具有可行性才能进行投资，并且在做好投资全过程管理，确保投资决策科学、合理，避免后期收益不达标，给企业造成严重的经济损失。所以房地产企业项目投资小组需要对每个目标投资项目进行全面的、多角度的市场前景调研、发展趋势评估、投资可行性判断，并通过股东会议投票决议，保障所投资项目投资回报率能够达到预期，有较高的投入产出比值。

2.重视并购后的资源整合

在当前经济形势下，为了占据更大的市场份额，提高自身核心竞争力，越来越多企业经营者选择并购重组的方式进行规模的扩大、资源的整合、业务领域的拓展。选择并购重组是对并购方所有资源、技术、资金、文化等的有利要素进行完美归集，并充分利用发挥其最大价值，以便为企业赢得更高的并购、经营效益。对于上述案例中选择的影院、娱乐领域并购项目，企业可以充分利用其影院资源植入房地产项目广告，实现资源的有效共享、利用，以此来提高房地产企业主营业务的交易量，增加其营业收入。

（三）股利分配战略

1.保持股利分配政策稳定且连续

房地产企业经营者、管理者在进行股利分配时要充分考虑当前企业经营发展阶段、实际财务状况、股东权益、相关联企业权益、股东接受程度等因素，并且对制定的股利分配政策发布后可能产生的影响和后果进行合理预测，确保企业最终收益情况、利润水平在可接受范围内。总之房地产企业股利分配政策相关负责人要想制定出合理、科学、可行的股利分配政策，就要提前做好各种数据信息调研、市场局势评估、外部竞争企业、股东诉求等情况，在详细分析后制定出符合企业实际发展状况的长久、稳定的股利分配政策，既要保障股东方权益，还要保障企业利益不受损，使二者保持在一定平衡状态。

2.采取剩余股利战略，发挥激励职能

在房地产企业实际资金紧张的情况下，也不能完全不对股东进行股利分配，可以适当减少收益分配、留存部分收益，但是不能不分配。所以企业在进行股利分配过程中需要考虑自身经营实力，除去必要流动资金、资产后对剩余股利进行再分配，保障股东对企业盈利水平有一定的信心，并且能持续稳定的进行投资。对于表现突出的员工也可给予一定股利做奖励，来激发员工工作积极性。

（四）保障财务战略实施的措施

1.强化财务风险防范

房地产企业资金体量大，涉及的业务活动较分散，人员聘用较多，所以在资金、财务管理方面有着很大难度，为了保障其各环节都能够顺应财务战略执行，就要加强现有各层级人员的财务风险防范意识和控制能力，并且制定完善的财务风险应急预案，做好常态化演练，使得人员增强财务风险防范水平和能力，高效开展财务战略活动。

2.提高运营效率

房地产企业可以采用多元化的方式，注重账款催收，及时江款项回收，减少资金占用，确保内部拥有充足的资金流，缓解当前资金压力；科学制定项目建设进度计划，严格按照其计划实施，减少项目建设周期，提高资金周转率；对各岗位员工进行合理绩效考核，并给予奖惩，激发员工个人潜能，确保全员注重资金管理，减少资金浪费或低效使用，提高资金管理水平，为企业战略管理奠定扎实基础。

3.重视财务团队建设

房地产企业要想稳定经营发展自然离不开专业的财务人员团队和战略管理型的财务人才，具体措施如下：其一加大对行业尖端财务人才的引进力度、可社招、可校招，并加大对行业尖端人才的资金投入力度，让优秀财务人员为当前企业财务人员进行专业性技能培训。企业领导层要重视与高校、兄弟企业的合作，联合培养综合素质强、专业技能高的财务管理人员，为在职财务人员提供可行的学习、实践机会。其二房地产企业人力资源管理部门要制定完善的人才培养计划，可采用线上培训或线下相结合的方式，避免有些员工因为时间安排不妥当错过重要培訓活动。为了保障培训活动确实有效果，企业可以设置培训考核，并把考核结果与员工个人绩效相关联，促进员工能够积极主动的学习行业先进知识体系、借鉴优秀企业成功经营管理经验，利用自身技能更好的为企业发展做贡献。其三为了保障财务部门内部人员能够很好的完成各自岗位工作，可以设置内部稽核岗位，制定完善的内部稽核工作制度体系，促进财务内部人员相互监督、相互协作，提高财务管理工作水平，以保障企业资金的有序安全运行。

三、总结

总而言之，房地产企业加强财务战略管理是顺应当前时代变迁、经济形势变革的最佳路径，也是必然路径，企业经营者要重视财务战略各个层面的划分、目标的制定、制度的设置、方案的实施等，保障企业能够借助完善可行的财务战略模式实现整体经营管理水平的提升、经营模式的创新、战略价值的提高等。上文中详细分析了房地产企业财务战略方面存在的问题，后文对此提出了详细可行的应对措施，具体措施有：增加内部融资、制定多元化融资策略、制定项目投资调研和评估机制、重视并购后的资源整合、保持股利分配政策稳定且连续、采取剩余股利战略，发挥激励职能、强化财务风险防范、提高运营效率、重视财务团队建设。希望本文的研究有一定的理论和实践意义。另外声明本文的研究可能由于实际调研时间、企业数据保密限制等原因，所表达结论也存在一定的局限性，日后将持续在实践中对其进行深入探讨、研究。

参考文献：

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