房价上涨对经济高质量发展的影响研究

赵文青

（合肥工业大学经济学院，安徽 合肥 230601）

一、引言

房地产市场的迅猛发展推动了我国国民经济的发展，国家统计局数据显示，2020 年房地产增加值达7.45 万亿元，对GDP 的贡献率为7.34%，且多年来房价对GDP 的贡献率保持增长态势。 然而，2008 年全球次贷危机给我们敲响了警钟， 房地产市场过度发展，可能存在一系列弊端。 单就经济增长而言，政府日渐依赖通过房地产市场的发展来刺激经济增长，这种“唯GDP”的增长方式可能不利于经济可持续发展。 党的十九大报告中明确指出，中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济增长由重“量”转向重“质”势在必行。 房价快速上涨吸引了大量的资本进入房地产行业， 社会有限资源过多投入房地产市场。 这一方面引致资源错配，降低社会资源配置效率[1-2]，另一方面拉低了其他行业所能利用的资源，减少其他研发投入，对企业创新带来直接抑制作用[3-5]，而无论是资源配置还是创新，对经济高质量发展都有着重要影响。

二、文献回顾与研究假说

（一）文献回顾

基于Kiyotaki & Moore 和Bernanke 等的 “金融加速器”理论[6-7]，部分文献从实证角度考察房价变化对经济增长的影响，但尚未达成一致意见。 一些学者认为，房价上涨会通过拉动投资、促进消费推动经济增长[8-9]；另有学者认为，房价上涨不会对经济增长产生显著影响[10-11]。 Cook & Thomas 进一步指出，房价上涨对经济增长的影响存在波纹效应， 即影响效应是从一个区域逐渐扩散到其他区域[12]。

关于房价变化对经济高质量发展的影响， 现有文献研究较少。 李国斌和王军、郭文伟和李嘉琪基于城市数据对房价和经济高质量发展的关系作了初步考察[13-14]；也有学者从全要素生产率的角度考察房价变化对经济高质量发展的影响； 陈斌开等研究发现房价上涨导致资源错配， 从而降低全要素生产率[1]；余泳泽和李启航研究发现房价上涨抑制了全要素生产率的提升，体现为对实体经济的“挤占效应”和工业企业的“筛选效应”[15]。

综上可见， 现有文献对房价上涨和经济增长的关系进行了一定研究， 但是对房价和经济高质量发展的关系研究较少，存在重“量”轻“质”的问题，且对于房价影响经济高质量发展的作用机制研究不够充分，这些问题正是本文研究的重点。

（二）研究假说

房地产业的发展可以带动关联产业发展， 同时创造大量的就业岗位。 房价上涨也会通过促进消费的“财富效应”和促进投资的“抵押担保效应”，拉动内需，从而提升经济在“量”上的增长。

假设1：房价上涨在“量”上促进经济增长。

另一方面，房地产市场的快速发展导致环境污染、资源错配、产业结构失衡、金融风险积聚等问题逐渐涌现，房价上涨对于全面反映经济、社会、生态等的高质量发展可能存在抑制作用。

假设2：房价上涨在“质”上抑制经济高质量发展。

关于房价对经济高质量发展的影响作用， 本文主要从经济增长的两个源泉——资源配置效率和技术进步方面进行分析。 第一，资源配置效率的提高，会将资本和劳动从资源配置效率低的部门转移到高的部门，从而促进经济增长；而房价的过快上涨可能会阻碍这种效率转移，并将市场上大量资本和劳动吸引到房地产业及其相关行业， 导致资源错配，从而抑制经济高质量发展。 第二，技术进步作为经济增长的内在动力，对就业、产业结构升级等高质量发展因素具有促进作用。 房价快速上涨也使得房地产市场发展迅猛，由于资本的逐利性，大量资金被投资到高利润的房地产部门，从而抑制了其他生产部门的研发投入，不利于技术进步，从而抑制了经济高质量发展。

假设3：房价上涨会通过资源错配和降低创新水平对经济高质量发展产生抑制作用。

三、研究设计

（一）模型构建

为检验房价上涨对经济增长和经济高质量发展的影响，本文构建（1）式的基本模型：

为了讨论房价上涨和经济高质量发展之间的作用机制，对资源错配和创新水平进行中介效应检验，借鉴温忠麟等的研究方法[16]，在基准回归的（1）式中房价上涨和经济高质量发展的回归系数β1显著的基础上，分别构建（2）式研究房价上涨对中介变量的影响，（3）式研究房价上涨和中介变量对经济高质量发展的影响，通过观察γ1、φ1和φ2等回归系数，判断中介效应是否存在。 构建中介效应模型如下：

德国联邦最高法院并不支持被告的这种抗辩，其理由是：假如这种情况下发生权利用尽，意味着专利权人在销售这类商品时，不能通过许可合同来实现其专利价值；而如果买方是从非专利权人处获得这一商品，专利权人就不受此限制。这样买方支付许可费的义务将仅仅取决于他从何处获得该商品[3]。

（2）式和（3）式中Mit为中介变量，分别表示资源配置效率和创新水平，其他变量的含义和上文相同。

（二）变量测度与说明

1.被解释变量

经济增长（growthit）：采用人均GDP 增长率衡量。经济高质量发展借鉴赵涛等从产业结构、 全要素生产率、创新水平、生态环境、居民生活水平等方面构造经济高质量发展指数来衡量[17]。其中，泰尔指数、二氧化硫排放量、PM2.5 为负向指标， 将变量进行取倒数形式处理[18]；TFP 的计算以劳动和资本为投入要素，以实际GDP 为产出要素，劳动投入使用从业人员数衡量，资本投入以固定资产衡量，使用永续盘存法计算[19]，最后采用SFA（随机前沿分析）的方法计算得到；创新水平采用由北京大学企业大数据研究中心编制的地级市创新创业指数衡量。本文采用熵值法计算得出经济高质量发展指标，测度方法显示在表1 中。

表1 经济高质量发展的测度

2.解释变量

房价：本文使用商品房销售额除以销售面积计算得到商品房价格。 考虑到研究问题的完整性和稳健性，本文还考虑了其他影响经济增长的因素：固定资产投资（fai），衡量方法为固定资产投资占GDP 的比重；外商直接投资额（fdi），衡量方法为外商直接投资额占GDP 的比重；工业增加值占比（is），衡量方法为工业增加值和GDP 的比值；人力资本（lnhc），用城市在校大学生数取对数衡量。 研究对经济高质量发展影响时， 控制变量在经济增长控制变量的基础上加入人均地区国内生产总值（lngdp）。

3.中介变量

资源配置效率：使用资源错配程度衡量。 计算方法为OP 法， 先计算出制造业企业二位数行业的TFP，使用方差匹配到城市层面。企业数据来源于《中国工业企业数据库》，该数据库只更新到2013 年。 因此，表6 的（1）—（3）列中仅使用2003—2013 年的数据，资源错配记为mistfp。

技术进步：主要体现为创新水平的提升，使用人均发明专利授权数衡量， 用发明专利授权数和单位从业人员数的比值计算得到，记为inn。

（三）数据来源

本文选取了2003—2019 年全国地级市层面的年度数据，剔除缺失值较多的城市后，最终选取285个地级市样本，本文还剔除了通货膨胀的影响。 计算方法为名义商品房销售价格除以消费者价格指数（CPI）。 由于地级市CPI 数据的缺失值较多，本文使用省级的CPI 代替。 资源错配程度的计算数据来源于中国工业企业数据库，其他数据主要来自《中国城市统计年鉴》《中国区域经济统计年鉴》 和各省市的统计年鉴等。 表2 为主要变量的描述性统计结果。

表2 主要变量描述性统计

四、实证结果与分析

（一）基准回归

表3（1）（2）列为使用固定效应模型①研究房价上涨对经济增长的影响结果。 第（2）列在第（1）列的基础上加入了其他控制变量， 回归结果均为正向且显著，房价的对数每上涨1%，人均地区生产总值上升0.268%。 （3）（4）列为房价上涨对经济高质量发展的影响结果，第（4）列在前一列的基础上加入控制变量， 回归结果均表明， 房价上涨抑制经济高质量发展，房价的对数每上涨1%，经济高质量发展水平下降0.192%。

表3 基准回归

综上，回归结果表明，房价上涨在“量”上促进了经济增长，但在“质”上抑制经济高质量发展，验证了假设1 和假设2 的成立。

（二）稳健性检验

接下来验证基准回归结果的稳健性， 结果显示在表4 中。

表4 稳健性检验

首先，第（1）列和第（2）列替换解释变量，将商品房价格替换为住宅商品房价格、 滞后一期的商品房价格。 其次，第（3）列和第（4）列替换被解释变量，一是替换计算方法，使用主成分分析法计算；二是替换指标体系，借鉴师博和张冰瑶的方法衡量[20]。再次，考虑到直辖市可能受到了国家政策的倾斜， 以及各省可能集中全省力量发展省会城市，在第（5）列中使用剔除直辖市和省会城市的子样本进行回归。 最后，考虑到反向因果、遗漏变量、测量误差等内生性问题的存在，在第（6）列使用工具变量法解决上述问题，选取人均国有建设用地出让面积作为房价的工具变量。 数据来源于《中国国土资源统计年鉴》。 由于《中国国土资源统计年鉴》只公布到2018 年（2017 年的土地出让情况），因此本文的工具变量数据为2003—2017 年，记作rland（定义为国有建设用地出让面积除以年末总人口）。

上述稳健性检验结果均和基准回归保持一致。另外，工具变量法和基准回归结果相比系数变大，说明内生性问题使得基准回归的抑制作用偏小。 通过以上的稳健性检验，总体上说，房价上涨抑制了经济高质量发展。

（三）异质性分析

考虑到房价上涨可能在不同区域和时间对经济高质量发展产生不同影响， 下文主要从地区和时间异质性方面展开研究，回归结果显示在表5 中。

表5 异质性分析

第一，地区异质性方面。分别考虑东中西部地区、不同经济规模城市的影响效应异质性。 回归结果显示在（a）部分，房价上涨未对东部地区、一二线城市的经济高质量发展产生显著影响，而房价上涨显著抑制了中西部地区、三四五线城市的经济高质量发展。 本文认为可能的原因是：东部地区、一二线城市经济发展水平较高、经济结构较完善，吸引了较多人才流入，房价上涨未抑制经济高质量发展；而中西部地区、三四五线城市作为经济发展水平较低、经济结构相对不完善的城市，房价过快上涨对经济高质量发展产生较大的抑制作用。

第二，时间异质性方面。 首先，研究2008 年的金融危机是否对二者的关系产生影响。 2008 年金融危机带来的影响大、范围广，由次贷危机迅速发展为全球的金融危机， 对全球的经济发展带来巨大的影响。为了应对金融危机带来的经济增长率放缓、出口减少等问题，2008 年国家推出四万亿投资计划，决定通过大量投资来刺激经济的发展。 另一方面，为了应对房地产市场的不景气，国务院发布促进房地产市场健康发展的指导文件，之后房价空前上涨。 面对国家积极的经济政策，本文考虑在2008 年前后，房价对经济高质量发展影响的异质性。 回归结果显示在（b）部分。2003—2007 年房价上涨显著抑制经济高质量发展；而2008—2019 年房价上涨并未抑制经济高质量发展。其次，近年来我国房价上涨迅速，引发社会广泛关注与讨论， 我国在2016 年中央经济会议中首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一政策对我国房地产市场发展影响重大，本文考虑2016 年前后，房价上涨对经济高质量发展影响的异质性。 第（3）列和第（4）列的回归结果显示，2016 年之前房价上涨显著抑制经济高质量发展， 而2016 年之后抑制作用不存在。 本文认为可能的原因是：2016 年提出的“房住不炒”的系列政策，稳定了房价飞速上涨的势头，一系列经济和金融政策合理地调整了市场的资源配置，导致2016 年后房价对经济高质量发展的抑制作用消失。

五、机制检验

考虑经济增长的两大源泉——资源配置效率和技术进步。 本文以资源配置效率和技术进步为中介效应，研究房价上涨对经济高质量发展的影响。 表6的第（1）—（3）列使用2003—2013 年的数据进行资源错配的中介效应检验，其中第（1）列的回归结果验证了房价上涨会抑制经济高质量发展；第（2）和（3）列的回归结果显示资源配置的回归结果并不显著，即房价上涨未通过资源配置来抑制经济高质量发展。 第（4）—（6）列对应于城市创新水平的中介效应检验，其中第（4）列的回归结果验证了房价上涨会抑制经济高质量发展；第（5）列回归结果显示房价上涨会显著抑制创新水平的提升；第（6）列创新水平的系数显著为正，即认为创新水平和经济高质量发展呈正相关关系，验证了中介效应的成立，即可认为房价上涨会通过降低创新水平从而抑制经济高质量发展。

表6 机制分析

综上，表6 的回归结果显示，假设3 并不完全成立， 房价上涨对经济高质量发展的影响主要是通过抑制创新而非资源配置来实现的。

六、结论与政策建议

本文使用2003—2019 年285 个地级市的面板数据研究房价上涨对经济增长的影响，得出以下结论：（1）房价上涨在“量”上促进了经济增长，但在“质”上抑制经济高质量发展， 一系列稳健性检验和工具变量法回归验证了抑制作用的存在；（2）房价上涨对经济高质量发展的影响效应存在明显的异质性： 在区域维度，房价上涨显著抑制了中、西部地区、三四五线城市的经济高质量发展， 对东部地区和一二线城市的影响并不显著；在时间维度，2016 年前房价上涨对经济高质量发展存在显著抑制作用，2016 年之后没有显著影响；（3）通过引入微观数据，进一步研究发现， 房价上涨对经济高质量发展的影响主要是通过抑制创新而非资源配置来实现的。

根据以上结论， 本文提出以下政策建议：（1）我国经济发展已经进入新常态， 经济也转向了高质量发展， 应该重视房价上涨对全面反映经济发展水平的高质量发展的影响；（2）房地产政策的制定不能一概而论，要因地适宜，坚持因城施策，实施差异化的房地产市场发展战略；（3）近年来“房住不炒”等房地产的调控政策对我国房地产市场的健康发展起到了关键作用，也对我国经济高质量发展提供了新抓手，应该坚定不移地贯彻房地产市场的政策， 助力经济高质量发展；（4）房价上涨会通过降低创新水平对经济高质量发展产生抑制作用，证明了国家实施“大众创业、万众创新”等创新政策的必要性，这些创新政策会推动新常态、新形势下经济的高质量发展。