试析房地产企业税收筹划对财务管理的影响

罗热华

摘要：房地产企业经营的项目，一般具有资金投入量大、同时业务涉及的环节多的特点，导致企业需要承担较大的税负。房地产企业在当下运营环境日益复杂的情况下，必须从自身的可持续发展角度出发，从自身各项运营管理中，做好稅收筹划的工作。企业在税收筹划方面，需要站在财务管理角度，统筹企业经营过程中各环节的因素，做好企业管理经营分析，为企业税务管理和筹划工作打好基础。企业在经营发展中，需要将财务管理与业务管理作为基础，设计出契合当下企业发展诉求的税收筹划方案和管理办法，协助企业降低税负成本。文章介绍税收筹划与财务管理概念，分析筹资活动、运营活动、投资活动等税收筹划对企业财务管理的影响和作用，最后基于税收筹划视角下提出房地产企业财务管理的优化措施。

关键词：房地产企业；税收筹划；财务管理；筹资活动；投资活动

房地产企业的税种多、税负重，近年来也一直是国家税务稽查管理的重点行业之一，企业必须给予税收筹划足够的重视，基于自身经营计划与发展方向，给出具体的规划方案做好税收管理筹划工作，发现企业在税收领域中可筹划的空间。在税收筹划管理方面，需要从税务要求、业务范围、内部环境、财务管理现状等方面出发，合理应用财务管理提供的便捷条件，筹划税务方面的工作，最终达到降低税负、规避财务风险的目的。

一、税收筹划与财务管理的相关概念

（一）税收筹划

税收筹划在我国税法与相关法律法规的要求下进行，企业在税收筹划期间，任何举动均不能违反我国税法与相关政策要求。企业在税收筹划方面，需要立足自身对各类工作的管理要求，整合企业自身的资源，对各类活动进行科学的控制。企业在税收筹划阶段，应该研究自身发起的各类业务和项目情况，提前整理信息，对于经营相关的活动进行筹划，给出较为可靠、合理的规划方案。按照编制完成的方案，严格落实各类工作，最终降低企业纳税的整体水平，达到企业在税收筹划方面设定的工作目标。

（二）财务管理

对于企业在经营期间出现的各类财务活动，可以通过财务管理的方式，给出关于各类活动的规划，成为财务活动良性运转的支撑。在财务管理实施中，可以根据企业在经营方面的要求，对自身资源进行合理配置，为各类活动运行提供较好的基础。企业设定经济效益目标后，将财务管理作为实现效益目标的工具，在控制、决策、分析、预算、协调等活动的开展中，可以根据获得的信息，指导财务活动，为财务活动良性开展提供条件。企业在具有价值的管理方法使用中，对各类活动进行科学的组织与控制，有助于业务活动有序、运营稳定，便于企业达到经营方面的目标。

二、税收筹划对企业财务管理的影响

（一）筹资活动税收筹划对财务管理的影响

税收筹划是房地产企业需要推进的工作，在该项活动中必须关注土地增值税，企业所得税也是税收筹划应注重的内容。土地增值税的税收筹划需要将关注点集中在税前利息扣除方面，由于筹资活动在筹资方式选择的差异，所以产生利息成本可在限额中进行扣除。房地产企业在筹资活动中应该收集大量资料，根据工作要求选择最切合自身诉求的筹资活动方式，在达到限额要求的基础上，扣除利息。

在债务融资方面产生的利息，可以选择财务费用的手段于税前扣除，这是企业所得税方面工作关注的重心。房地产企业在税收筹划活动中，应该对自身资本成本有足够了解，权衡自身不同投资组合的资金成本。通过对业务活动的调整，从而可以在税前全额扣除利息，这是房地产企业较为关注的内容。房地产企业在财务管理期间，有必要基于自身在资金获取方面的需求，以主要形式选择筹资途径。在获取资金的环节，如果房地产企业在筹资渠道选择方面拥有主动权，应做好资本结构与经营活动的权衡，从而将财务风险控制在较低水平。

（二）运营活动税收筹划对财务管理的影响

财务控制对房地产企业各项活动开展均有不小作用，在企业开展运营活动时，需要做好各项业务投入与产出的衡量，对各项活动进行有效控制，实现企业在经营方面设定的目标。对于不同财务活动，房地产企业需要立足财务管理要求，给出针对性的控制措施，满足企业对财务管理质量提升的诉求。房地产企业在财务管理活动中，需要拥有健全的财务控制制度，同时具备科学的管控观念。能够基于自身在活动开展方面的诉求给出财务管理方式。在企业开展经营活动时，需要结合活动运行背景和状况，适当调整财务目标，保证财务活动可以良性开展。在税收筹划方面，企业应该明确财务管控要求，形成财务控制意识，可以在税收筹划中减少税收成本，将其应用到自身业务活动中，为企业各类活动的开展提供条件。企业在税收筹划科学布设的条件下，可以通过对资金的科学管理，减少纳税额，变相增加企业在某段时间内的经营活动获得的经济收益。房地产企业需要加强财务控制意识，给出税收筹划方面的具体工作方案，为税收筹划方案活动的开展提供保障。房地产企业在营运环节给出税收筹划的具体方案，细化销售环节可抵扣金额的项目。

在出租环节，对于税收占比过高的情况，必须深入分析、科学筹划，由此可以找到更好的方式进行应对。工作人员在出租环节应意识到房产税拥有的巨大空间，对房产税涉及的相关费用与非房产税事项进行独立处置。工作人员应该精细化管理租金的流入明细，保证信息准确，能够为活动提供较为可靠的依据。在房地产企业开展财务活动时，对于自身营运资金的使用，需要结合税收筹划方案进行研究。在税收筹划方案实施期间，整理工作数据并在此基础上研究营运资金的使用是否合规且安全。结合预估得到的结果，工作人员可以对财务工作进行适当调控，提高企业营运资金使用的合理性，也为税收筹划方案落实提供较好的条件。房地产企业在经营发展中，通过税收筹划，在税收筹划目标实现后，反向推动企业财务管理工作，使房地产企业管理层正确认识财务管理，发现财务管理与税收筹划关系。

（三）投资活动税收筹划对财务管理的影响

房地产企业在财务管理中也较为关注投资活动的进展情况，该活动能够为企业带来一定的盈利，提高企业对闲置资金的利用水平。投资活动需要企业拥有较强的分析能力，可以在财务活动运行中，根据已经获得的信息进行预测和分析。房地产企业有必要在发展中，关注内外部环境的信息，全面收集信息并使用大数据、云计算等数据分析的工具，从大量信息中寻找有用的内容，可以满足自身对财务活动研判所需的信息。房地产企业在市场环境日益复杂的背景下，有必要对自身的发展趋势进行预测，立足自身财务活动的运行情况，规划投资活动，以满足企业在某阶段的盈利目标。企业在投资活动中会整理大量的数据，基于对数据的处理可以对内部事务的发展进行预测。房地产企业在经营期间，预测未来的发展趋势，可以提前对自身各类业务进行合理的部署，科学匹配企业持有的内部资源，为房地产企业发展计划的实施提供条件。税收筹划对房地产企业计划的编制作用巨大，企业有必要基于自身情况，围绕降低纳税成本的诉求，对各类活动作出妥善的安排，在不违背国家税收政策的前提下，可以达到降低纳税成本的目的，变相减轻企业在经营中的压力。房地产企业在经营期间，对于各类投资活动涉及的税收活动，需要基于内外部情况进行筹划。房地产企业在税收筹划环节，可以选择再次投资减值资产的手段，将房产税额控制在相对低的水平。

房地产企业对于新设置的投资项目，出于纳税成本控制方面的考量，可以将项目分支机构或子公司设置在所得税相对低的区域。房地产企业依靠税率差或不同地区税收优惠政策，降低纳税成本水平，从而增加企业的经济效益。投资活动应该围绕房地产企业制定的战略发展计划推进，满足企业在不同时期对自身盈利方面设定的要求。企业在税收筹划方面的工作，不仅需要关注我国在财务税收方面制定的政策，也需要结合企业战略发展目标与整体经营计划，基于自身在财务方面预测的信息，为税收筹划提供宝贵的指导建议，由此为税收筹划高质量推进提供保障。此外，需要关注归集实际列支拆迁补偿费的情况，成本归集先将专属成本直接归集到普通住宅、非普通住宅和其他开发产品中，在计算扣除成本时，按照“三分”原则处理。在选择具体方法时遵循受益性原则，选择建筑面积法或者税务机关确定的其他方式。

（四）土地增值税筹划对财务管理的影响

土地增值税筹划是房地产企业较为关注的内容，房地产开发企业需要考虑存量房、销售收入、土地征收率，需要对相关内容有足够的了解，在获取相关信息后给出土地增值税税收临界点的合理判断。在我国经济转型期间，由于房地产相关法律法规不完善、市场环境复杂等特征，导致大部分房地产开发商不能在市场经济形势下使用较好的管理措施，应对财务危机。房地产开发企业可能因国家政策变化，增加了土地增值税纳税筹划方案的难度。

三、税收筹划视角下房地产企业财务管理的优化措施

（一）强化对财务管理活动量化分析的能力

税收筹划对房地产企业推进财务活动、落实财务管理任务有正面导向的作用。定量与定性的财务管理方式，是企业财务管理工作水平提升的重要依据。对我国房地产企业在财务管理中，定性与定量等方式使用情况进行研究，大部分企业习惯使用定性的手段进行分析，得到利于企业管理层进行决策的信息，可以为管理工作提供较多可靠的信息。定量分析在数据处理中的作用，是定性分析不能替代的。在房地产行业环境日益复杂的过程中，如果不能对行业的发展情况、国家政策信息进行准确定位与处理，将会对企业经营计划的编制、决策的制定产生不小的影响。因此，我国房地产企业需要在定性分析的基础上，使用定量分析的手段，为各类活动运行与管理工作的开展提供精准的数据。房地产企业在数据信息分析中，灵活运用定性与定量分析的手段，可以从数据中找到有价值的信息。房地产企业在数据分析中，应该将及时、准确的数据作为重要基础，便于企业研究自身的发展情况，可以基于税收筹划与财务管理等工作的主要诉求，为两者寻找最佳的工作途径，更好地契合外部环境。

投资活动对房地产企业极为重要，但是如果投资决策与市场规律不符，对企业的伤害是难以估量的。企业在筹资阶段，有必要根据投资工作的诉求与自身在经营发展中的实际情况，通过对筹资方式的组合或利息抵扣等手段，在投资活动中取得较好的成绩。在投资活动中，对于企业可选的筹资方式，每种筹资方式存在的差异，均会影响到利息抵扣，资本成本的计算方法也有较大差异。因此，企业必须根据房地产行业的特性，向财务管理人员提出要求，让其结合管理数据和政策信息，权衡企业债务资本成本和权益资本成本，将两者控制在平稳的状态。

（二）形成财务预测意识

税收筹划是房地产企业较为基础的工作，目的在于降低企业纳税成本，可以变相减轻企业在运营中的财务压力。企业应该对运营期间持有的资金进行合理管控，在资金灵活应用下为企业带来经济效益。对于税收筹划工作，企业应该对其有正确的认识，做好财务预测的工作，将预测的信息作为企业推进财务管理工作的导向内容。部分房地产企业因投资活动在其他区域建立新的物业公司与销售公司，此方面的工作需要进行筹划，结合诸多要素给出较为可靠的方案，否则可能因随意设立投资项目，不能在纳税金额方面得到优惠。基于此，房地产企业有必要在投资活动中，基于投资的具体内容处理数据。随着投资活动的推进，进行财务预测，规范投资活动在会计方面的处理方式。对于财务预算、资金管理、核算等工作，有必要充分发挥不同岗位的财务监督与管控作用。对于房地产企业的下属机构与分公司，需要清晰划分其业务范围，对总公司和子公司的资源进行科学的管理，在财务预测下实现资源精细化管理。

房地产企业依靠财务预测的方式，调整具体的管理活动，使其自身拥有较强的预测能力，可以快速梳理各類业务内容，清晰标注业务活动中的信息，做好数据内容的更新工作。房地产企业在自身管理体系的建设中，有必要关注内部管理工作，可以通过稽核制度约束内部各部门与各岗位工作人员，利于各部门落实自身职责范围。企业应该在管理体系构建中，对自身内部控制机制进行优化，打造可供各部门沟通的机制，便于审计、人力资源、财务等部门实现良性协作。在内部控制机制与沟通协调机制优化、完善的过程中，便于内部管理工作的落实，可以提高信息在企业内部流转的速度，在多部门交互信息并进行密切合作的过程中，向企业分支机构与子公司提出符合其阶段发展诉求的运营方案。企业在财务预测的使用中，可以为税收筹划工作开展提供可靠的数据，立足企业在管理方面的具体情况，给出有效的管理措施，确保企业拥有较好的发展状态。

（三）加大财务管控力度

房地产企业在税收筹划方面，务必关注国家政策，在新税法文件出台后，比较其与以往的不同，可以根据政策方面的变动，快速对财务管理活动进行调控，不会对房地产企业造成过大的压力。企业在税收筹划阶段，需要根据外部环境与自身经营计划的调整，对税收筹划的方案进行改动，由此可以让税收筹划为企业经营发展服务。在营改增政策全面实施的背景下，房地产企业增值税必须根据要求和自身经营状况进行筹划。企业在增值税管理方面，可以凭借税收筹划为自身创造价值，减轻企业在经营中财务方面的压力。在企业推进增值税管理活动中，需要做好关键要素的控制，不会在增值税专用发票管理中出现问题。在增值税专用发票中进项发票上的管理尤为重要，对于该税额抵扣存在时间限制的情况，需要提前根据特点做出有效的处理，否则一旦超出时间规定，将不能进行抵扣。企业在增值税管理中，需要做好收入的确认工作，避免在增值税管理中出现问题。确认时间和节点在增值税管理中，是企业应该注意到的内容，对于特殊情况收入，会延迟一定的时间。对于延迟收入对应的增值税，没有办法使企业应税整体数额得到一定的削减，但是利于延缓缴税工作的推进，由此得到资金在时间方面的价值。房地产企业在增值税管理中，必须清晰地记录各类款项收入时间，在条件允许的情况下进行适当的调整。企业调整收入确认的时间，可以为自身财务管理服务，进一步提高企业财务管理资源的价值。

房地產企业在土地增值税筹划方面，需要明确筹划工作应重点关注的事项。土地增值税筹划是一项细致且复杂的工程，必须抓住税收临界点，在此基础上进行税务筹划工作。纳税人可以对不同税率进行比较，在大量数据基础上进行分析，基于自身情况选择利于自身发展的方式，以此减轻税务负担。通过土地增值税合理筹划，满足企业在利润最大化方面的需求。房地产企业在税收筹划方面，对于土地增值税的筹划，在房地产开发成本到达一定收入时，因销售收入的上升，导致房价同步上涨，在此期间，房地产开发企业所得税会出现变化。房地产企业对于土地增值税筹划，需要根据国家的政策，立足自身发展诉求，确定税收临界点。房地产开发企业还需要认识到不同阶段，土地成本费用与土地增收额的差异，在此基础上进行筹划。

（四）做好财务决策的准备工作

房地产企业在经营中的各类决策，与自身能够在市场中获得更多份额、实现战略发展目标相关，所以企业必须重视各类决策，尤其是财务决策。财务决策的制定需要以信息作为支撑，房地产企业的经营者与其他董事，需要在财务决策时重视对财务信息的应用，同时配合非财务信息，由此更好地推进分析活动，得到更多有价值的内容，提高各项财务决策的合理性，帮助企业更好地参与市场活动、提升自身核心竞争力有促进作用。财务决策与企业发展相关，制定财务决策后，可能因企业对经营活动新作出的安排，影响到企业资金流动情况，与此同时企业的财务信息也会受到影响。房地产企业在正式开展财务活动时，需要明确财务决策的重要性与工作实施的关键要素，做好财务决策任务落实的准备工作。企业的财务人员应该学习财会相关的知识，同时需要对我国税务方面的政策和规定有足够的了解，能够综合多方面的情况进行组织。

房地产企业在财务决策前的准备活动中，需要有熟悉税务政策的人员参与财务决策制定活动，企业必须在人力资源结构中补齐短板，做好人才的储备工作。房地产企业在人才储备活动中，需要根据财务决策对工作者能力要求，让其熟悉预算、决策、控制、协调、分析等流程工作内容的基础上，向工作人员普及税法方面的政策与法律法规。房地产企业中负责财务决策的人员，必须具有胜任财务决策制定的能力，能够在我国税法不断修订的过程中，学习新税法与相关政策，可以综合考量各方面要素，给出相对可靠的财务决策。财务管理人员必须熟悉企业的前端业务，可以根据企业业务活动需求和特征，编制与之匹配的税收筹划方案，在不影响企业各类业务活动开展的基础上，在税务活动科学筹划的条件下，降低企业自身的纳税成本，企业能够通过税收筹划与财务相关工作获得更多的经济效益。

四、结语

税务方面的工作较为繁杂，如果处理不当轻则会增加企业的经济负担，重则将会对企业发展形成重大的冲击。税负成本过高与税收构成复杂是房地产企业显著的特点，变相增加企业在税收筹划方面的工作难度。房地产企业必须深度研究我国税法与相关政策，基于对税法的熟悉，根据自身经营方面的方针与战略计划，找到适合自身的税收筹划路径，将企业纳税成本控制在相对低的水平，利于企业对各类经济活动进行控制，可以获得更多的经济效益。财务管理与税收筹划看似属于两个范畴的工作，但是两者的联系密切，一方依托于另一方。房地产企业推动财务管理转型升级的过程中，可以将税收筹划作为跳板，加快自身财务管理转型与升级的速度。财务管理与税收筹划对房地产企业发展均有较大的意义，应该基于对税收筹划与财务管理双向发展的维度，给出双方的活动方案。房地产企业基于税收筹划维度落实财务预测、财务控制与分析等任务，可以及时发现风险并进行预防，积极促进企业达到经营利润最大化。

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（作者单位：广州信穗企业管理有限公司）