古镇更新的策略
——湖南长沙某古镇更新概念规划

许菁

中信建筑设计研究总院有限公司 湖北 武汉 430000

1 背景研究

1.1 区位背景

长沙，是国际文化创意中心，国际旅游中心城市，这里有丰富的湘楚文化、湘水文化、红色文化、非遗文化、美食文化、娱乐文化。

2021年，长沙十四五规划提出打造极具湖湘文化特色的快乐长沙文旅体验城。

本项目坐落于湘江西岸，距离长沙城区约30公里，自古得水运优势，商贾云集，曾是湖南四大米市之一、省内淮盐主要经销口岸之一、境内第一繁荣集镇。2016年，在长沙市委、市政府“大手笔打造中国最具魅力古镇群”的战略部署下，湘江古镇群打造“‘记得住乡愁、留得下脚步’的湖湘文化展厅、湖南旅游客厅、全国古镇旅游知名目的地”。古镇一期、二期、水域及周边区域（总占地面积约2341亩）为项目红线范围，其中一期古镇保护区占地面积874亩，为此次总体策划暨概念规划的重要范围。

1.2 消费需求与偏好

长沙，属于中南部地区经济发展水平较高的省会城市，城市居民可支配收入和消费性支出与其它中南部地区城市相比较高。2020年长沙市GDP和人均GDP均位列湖南省首位，占全省GDP总量的28.8%，首位度效应明显。

长沙居民消费意愿及能力较强，人均消费性支出37587元，位列全省及中部省会城市首位，同比增长7.3%，消费支出的增长率远高于收入增长率。2021年全市居民人均文化娱乐消费支出3735元,占人均消费支出比例9.9%,分别较2020年、2019年增长24%、18.6%。，堪比一线城市消费水平，是居民消费增长的主要动力和支撑。

长沙市民消费的驱动主要包含以下方面：

1）冲动的度假目的驱动

长沙居民消费心态积极，热衷追逐时尚消费豪爽；长沙人重视和家人的相处，出行时多以家庭为单位为主。出游的目的主要以放松享受为主，与长沙市“休闲娱乐名城”的城市形象相符合。

2）理性的度假方式选择

寻求圈层认同，有社会地位；为学习买单，有自我追求；强亲子，回馈家人；健康度假，精致品质

3）感性的度假状态共鸣

实践生活的艺术，首先需要让艺术融入生活。文旅客群关注的主要话题包含健康艺术主题、禅修艺术活动、文化艺术活动、艺术收藏主题、圈层交流主题。文化消费的主要类型包括书籍杂志、文化出游、影视音乐、知识付费、文创艺术等。

1.3 古镇发展现状

本项目所在地是中国历史文化名镇 、全国特色景观旅游名镇、国家4A级旅游景区。 主街内分布着历史古迹25处，其中有7处文物保护建筑，包括市级文保三处。

古镇历史古迹繁多,整体风貌为明清及民国时期的民居、商铺、会馆，保存较好。主街道濒临内河道，长约1500米，区域内现有传统建筑1000余栋，保持原“八街、四巷、七码头”格局。现存水系临湘江西岸，水路贯通，水乡特色显著。

古镇的核心街区建筑缺乏修缮，沿水界面缺乏统一规划，部分文物保护建筑已损毁。入口空间氛围欠佳，配套服务不足，巷道空间和水系资源利用不足，沿河景观呈片段化布局，缺乏统一规划和连续性，水岸的可达性弱，缺乏亲水设施，水上游乐项目处于半废弃状态，原七码头大多已不可见。

古镇内文化资源众多，但缺乏充分利用及开发，景点众多但没有形成体系，景点开发深度低，重观光，轻体验、人气缺失，部分景点处于歇业状态。业态构成单一，以零售餐饮为主，店铺营业率低，运营不佳；住宿占比低，滨水高端住宿的开发不足；因道路施工，中心区远离主要客流来向，交通不畅。

本项目在后疫情后游客数断崖式下降，整体停留时间不足一天，亟待升级改造。

1.4 梳理观念，提出策略

我们通过同 属水乡文化中极具代表性的江南六大古镇，来思考其各具特色品牌标签，确定了以下策略：1）产品丰富、制造爆点；2）场景打造、强势引流；3）演绎活化、沉浸互动；4）统一规划、专业运营。

古镇目前仍处于1.0文化观光阶段，与成熟文旅小镇尚有较大差距。我们希望通过我们的规划，引领古镇走向2.0时代，延续古街古巷的品质升级、顺应历史文化、传承构建生活美学的艺术价值。

2 规划策略

2.1 规划结构

一轴一带串联古镇活力网，其中一轴为古镇历史发展轴，一带为滨水景观带。基于前期的城市研究，反思其发展定位，确定了一条主线，串接三大门户、八大特色主题，以介入实施为导向，金丝串珠、由点及面，以渐进式的开发步骤来逐步激活整个古镇及周边片区的策略。

我们确定了八大主题的开发计划，分别为对公共服务区、文创会展区、滨水风情区、文化体验区、田园生活区、历史演绎区、原乡度假区、亲子研学区的重点打造。古镇重生需要的是本土文化的复兴，业态场景和活动的置入。我们通过对主题景区的重点打造，去锁定不同人群的文旅消费需求，使古镇换新颜。

2.2 道路交通规划

在道路交通上，我们以“8街4巷7码头”为肌底，延续鱼骨结构，构建步移景异的古镇游览体验。在景区外围设置车行环线，并补充配置了多处停车场、驿站等服务设施，使针对游客的服务能高效的覆盖整个景区的需求。沿水域打造连续游览步道，并使之和8街4巷串联，增加了接驳车、骑行线路和换乘点。

2.3 古镇及周边风貌整体打造

古镇整体形象定位体现千年古镇风华 楚韵人居画卷。古镇的氛围的营造依托于传统生活场景。建筑，看似物化的躯壳，实际是文化灵魂的承载，如果单纯保护古镇的形态无异于孤掌难鸣，古镇生命躯壳的生长需要的是活力与力量的内在碰撞[3]。

我们要打造：活着的古镇——文化历史与居民烟火气的碰撞；江上的古镇——与水共享、船舶历史千年的场镇；闲适的古镇——原真生活、生态悠闲的生活场景。我们将古镇历史风貌规划为七片：传统民居建筑风貌区、传统商业建筑风貌区、传统院落风貌区、工业遗存风貌区、休闲文化风貌区、生态田园风貌区及水上风貌区。

2.4 绿地景观规划

水路交织，场所串连，景观结构特点：“一心 两轴 四带 多节点”，重点打造沿河景观带、亲水步道，激活夜景灯光秀带和历史演绎舞台秀。

3 更新策略

古镇更新的前提是保护式的更新，“保护”是对历史风貌、传统文化、民俗特色等相关要素整体性综合内容的保护，必须严格坚守保护规划得原则[1]。

3.1 系统性的更新

设计在梳理基地后，希望植入一个更新的系统，沿原有主街展开，选择“起、承、焦、展、借、联”的节点，在保留街道空间尺度与风貌的前提下，进行有节奏的落地化再造。设计对不同要素及主体进行带动与统合，有目标、有计划、有步骤地系统性操作，形成有效精准性的干预，建立有机微更新系统。

系统节点起于主街一头一尾，结合已有的入口建立门户标志，增加入口前广场和游客服务中心，并引入田园景观、水系景观，形成互相渗透的入口缓冲区，重点立起门前牌坊，留住乡愁记忆；把分布在主街范围内的25处历史遗迹，如临水戏台旧址、宁乡会馆、宏泰坊，进行保护性修复和功能的活化利用，形成公共核心区；沿线打造民居聚落群，展示古镇新风貌；修复水岸，建立亲水平台，借水打造滨水活动区；跨河设桥，联系河流南部的山岭村落与自然风光。设计沿带状的主轴两侧布置主要功能区，包括公共服务区、文创会展区、滨水风情区、文化体验区、田园生活区、历史演绎区、原乡度假区、亲子研学区，形成空间与形态、功能耦合的功能序列。

图4显示了防孤岛控制策略的原理图,正常运行时,分别施加负电流扰动(k=-0.1)和正电流扰动(k=0.2),输出电压在给定的扰动步长内均稳定到相应电压值,且该电压值未触发孤岛检测判据。孤岛运行时,在给定扰动步长内触发孤岛检测判据,为了加快检测时间,在加大扰动电流的同时采用自动减小扰动步长的算法,以实现快速检测。

3.2 针灸式微改造

针灸式刺激倡导使用小规模的精准干预，以少量重要节点——在本项目中，为临水戏台、宁乡会馆、宏泰坊等——带动周边更大范围，以促进整体系统的改善。节点的重要作用首先体现在其提升产业与经济的能力，其次在于其建筑设计对于产业建设和路径提升的承载，再次是激发使用人群及传播受众的精神共鸣。

微空间：古镇的特色在于其小型的建筑体量与空间尺度，小尺度的街巷空间与江南水乡的水岸环境相融合，具有微空间的特征，古镇空间可以理解为对微空间的第一个解读，即“微建筑与微景观”的客观存在[2]。滨河建筑主要以白墙黛瓦的江南民居聚落为主，临主街一侧为居民自营商铺，临河一侧为居民自住院落。现状建筑虽然有些参差错落，但基本都有同向的体量，面向商业街、沿河一侧是白色山墙构成的界面，形成了一定的秩序。我们的改造策略主要是在滨河区域建立一条连续的栈道，对商铺和系列庭院形成穿插布置，虚实相间，在临河面形成连续而有层次的空间界面以及丰富的步行体验。面对主街与滨水区域比较分裂的现状，我们通过多条垂江巷道的疏通，来加强滨水区域的可达性。通过景观、微园布置“见缝插针”，完成新与旧的过渡；转化消极的边角空间为可赏可憩的体验节点。

立体街巷：屋顶平台串联新老建筑，形成双层“立体街巷”，拉长商业流线、丰富空间体验，同时提供不同高度的视角感知传统街区和水乡风貌。长度方向上，低矮连续的体量结合实体与庭院的节奏变化，开合有律，形成层次丰富的连续界面。二层平台，在街区两端设置室外楼梯，实现首层与二层的串联，同时为二层店铺提供休闲活动场所，增加商业活力。在复原及强化街区秩序的基础上，设计通过小尺度的空间开合变化，庭院、平台、连廊等一系列连续而流动的立体化公共空间类型的应用，创造丰富而生动的空间体验，还原传统古镇的慢生活场景，使更新后的水街环境能与周边居民、游客的生活生动地互动与融合，实现老旧街巷的新生，焕发传统街区的独特魅力。

景观织补：重点打造可供今人重走故人之路的那些街头巷尾，重塑古镇集会与交流的公共空间。在更新改造上注重新与旧的交融织补，以景观织补的方式激活空间，更新整体环境与重要节点。力求以最少的改造、最轻的手法，从景观和简单构筑物入手，如同做一次空间和功能的织补。将古朴的景观设施结合一些基础的配套设施进行综合提升，如景区内的标识标牌、有课服务点、公共卫生间、摆渡车站点、公共休息处等，形成一个居民与游客的聚集地，重塑公共空间留住乡愁记忆。

3.3 功能置入与场景激活

古镇重点功能重塑的项目包括文、食、娱、住、产几个维度。

“文”包括大师工坊、江南民俗馆、陨石馆、皮影戏艺术馆、杨泗庙、复兴塔、福禄寿牌坊、中共湖南省委旧址、陶承故居、李记当铺等。古镇近年陆续接待一些艺术院校的师生到访进行写生与艺术活动，结合这一需求，将东侧的滨水聚落打造成一个艺术写生基地，以文化艺术活动带动文化艺术消费，并继续打造此条产业链条的发展方向。“食”包含八大碗、食府沉浸餐秀、怡华楼国风茶饮、李旺顺号香干作坊、宁乡会馆、国潮美食集、本地特色菜、湘菜宴、素食餐厅等。“娱”包含亲子主题乐园、水战遗址剧场、飞跃湘江、育婴坊手作体验、宏泰坊国风舞秀、民俗体验、滨水酒吧一条街、禅意生活馆、乌蓬船、画坊游船、大湖秀、水乡夜景。“住”原乡宿集、主题客栈、临水民宿、禅意生活馆等。“产”包含粮仓会展中心、古镇美食数字营销平台、特色产品创新孵化基地等。在西侧靠近主入口区域，一组以粮仓为现状功能的红砖建筑群，将会议展览功能进行植入，聚焦艺术+会展社交社群的多功能空间，包括知识付费、大师讲座、互动娱乐、文化ip、兴趣社群、线下聚会等新的生活方式，进行古镇功能的外延发展。

4 运营策略

4.1 游览路线

我们精心策划了多条参观路线，适应游客的不同需求，包括寻古、夜巡、亲子、研学、田园等，通过项目多个文化节点的文旅再包装，形成特色网红打卡点，为项目引流，增强项目记忆点与宣传点。将充满传奇色彩的码头轶事、民间故事与街区相结合，衍生至街区点、线、面、区等细节之处，规划了“茶饮生活美学馆、沉浸式餐秀、江南文物馆、宁乡会所、宏泰坊、皮影戏艺术中心、全息天幕沉浸体验馆”等网红打卡点，串联在街区动线之中，通过极高的场景还原度与科技体验给客户感受最传统纯粹的东津民俗及国潮体验，引发客群的主动传播，营造身临其境的古镇码头繁华商贸、水军驻守、民俗生活的场景。

通过游船码头，节点广场及建筑光影秀、夜间演艺、主题夜市、街区美陈等，形成夜秀、夜市、夜宴、夜娱、夜行立体的夜经济行为体系，延长消费时间，提升消费粘性，给游客必须留下来的理由。

引入市场知名民宿品牌，以品牌提升产品价值，提高溢价能力，拉长游客停留时间，提升项目收益，形成两天一夜、三天一夜的度假闭环。

4.2 开发时序

根据设计及产权等，以局部点状的建筑织补带动古镇整个片区的发展。近期与远 期、整体与局部相结合。

近期提升，明确目标、全新定位、提升古镇核心区街巷空间形态特征、文化景点的营造，商业业态升级、整治河岸，树立震撼性标志。

中期全面打造，总体定位要求指导下对原有总体规划、保护规划、控制性详细规划、对现有的 土地使用做出调整，使之更适应新的产业布局、旅游发展、文化建设、生态营造的要求。

远期制定标准，制定出水运、商贸、军事、民俗文化为基准的古镇标准，创造湘江古镇典范，以本项目为代表的湘江古镇群成为长株潭都市圈旅游最重要的组成部分, 完成“湖湘文化保护综合利用新标杆”的目标。

4.3 运营模式

以整体产权开发、复合多元经营、度假并重、资产全面增值为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现高品质文旅型综合类出游目的地的建设与运营。

一期收取大门票，其中，历史演绎区自营，文化体验区中的主力店自营，其他商铺招商或联营。二期开发宿集民宿及商业型可售物业，采取售后返租模式。

为保证项目顺利开发运营，建议古镇整体征迁。若征迁难度较大，一期可采取统一租赁，租赁年限建议 20年起；也可采取村集体以土地和房屋入股的模式，成立合资运营公司，进行收益分成。

5 结语

希望通过古镇的更新规划，使之成为长沙城市文化旅游新地标、湘江古镇群联动激活新引擎、中国湖湘文化保护综合利用新标杆！