倒按揭养老中的法律问题

什么是倒按揭？

【案例】

张大爷和王阿姨都已经年过80岁了，是家住上海市普陀区的一对老年夫妇，2016年，两位老人听说上海市公积金管理中心推出了“以房自助养老”，两位老人想尝试一下，于是找到了上海市公积金管理中心，后双方达成协议，约定二老将其所有的一套二居室的房产卖给公积金管理中心，公积金中心将40多万元房款一次性交付给两位老人，同时再将房屋返租给他们，并与其簽订期限为7年的租赁合同。老人须将7年租金一次性交付给公积金中心，并且双方还约定，7年后如果老人还健在，则租金全免，老人居住期不到7年的，剩余租金则退还给老人的遗产继承人。两位老人听人说，他们所采取的这种养老方式叫“倒按揭”，他们想知道究竟什么叫“倒按揭”？

【解析】

倒按揭也称“以房养老”或者“反向住房抵押贷款”，是近年来流行于欧美的一种养老方式，其具体是指房屋产权拥有者（主要是老年人），把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押人所有。

除了倒按揭外，以房养老可采取的具体模式还有以下几种：售房养老，即老人出售住房产权，使用权则仍由个人长期保留至死亡为止，售房款也由机构按月向老人支付做养老金使用，老人死亡时将该住房的使用权最终交付购房机构；房产养老寿险，类似于反向抵押贷款，由寿险公司予以操作。还可以采取的简易方式有：房产置换如大房换小房，市区房换市郊区房等，然后用差价房款养老；房产反置换，即小房换大房，市郊区房换市区房等，用较为富裕的财力实现改换居住环境的设想；房产租换，即将自有住房的全部或部分用于出租，用租金款养老；售房入院，即房产出售后入住养老院，可免除晚年生活不能自理的弊病；房款交寿险公司做终身年金保险，以保障终身的养老金使用等办法，都可以达到“以房养老”的目的。

在中国实行倒按揭可行吗？

【案例】

段大爷已经66岁了，家住在上海市浦东区，生活贫困，但段大爷有一套价值50万元的住房，很多人劝段大爷把房子卖了养老。段大爷不想卖房子，但不卖房子又难以维持生计。段大爷听人说，如果有倒按揭（即反向抵押贷款）这么一项业务的话，按十年计算，则段大爷不仅可以继续住在自己的房子里，而且每月还可得到4000多元的保险金。所以段大爷想问，实行倒按揭在中国可行吗？

【解析】

中国老百姓中，有很多人都会遭遇到案例中段大爷的这种尴尬现状，称之为“房子富人，现金穷人”（也有人称之为“货币穷人，资产富人”）。在中国，买房子是多数人人生奋斗的首要目标。结果往往是当一个人倾其一生的积蓄，真正拥有一套住房时，却成了守着房子的“穷人”。有人说房子和现金是一对不折不扣的“冤家”，而不巧的是，这两者却全都是养老三要素的成员（另一要素为医疗）。这对“冤家”使老年人难以抉择，房子不得不住，买房的钱又不得不花，然而明天的生活又该怎么办？倒按揭，这种新的养老模式就可以使你走出困境，使那些前半辈子给房子“当牛做马”的人，在后半辈子翻了身。在不影响居住的前提下，还可以用房子来“反哺”晚年生活。从倒按揭实施的效果来看，中国老百姓买房子的信心指数和生活安全感无疑会随着“倒按揭”的到来增加许多。因此，从倒按揭实施的社会效果来看，其在中国实施是可行的。

其次，从倒按揭实施的社会背景条件上看，其在中国实施也是可行的。欧美等已经实行倒按揭养老的国家，都是在社会已经进入老龄化的社会背景下，为了缓解社会压力、提高老年人的生活水平和生活质量时，实行倒按揭的。据统计，目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%，按照国际通行的“60岁以上为老年人 ，占人口比例达到10%以上即开始进入老龄时代”的标准，我国已正式进入老龄社会。据有关资料显示，至2050年，我国老年人口总量将超过4亿人，平均每10人中就有3位老人。而且在中国，随着家庭结构的变化，“四二一”的家庭模式将逐渐取代多子女的家庭模式。现在的70后、80后一代，多数是独生子女，在他们组成家庭后，通常要赡养四位老人，这无论在经济上还是精神上给独生子女们造成的压力都是难以想象的。房子是很多老人一生中最大宗的财产，“以房养老”这一保险方式无疑为缓解家庭和社会压力提供了一种解决方法。因此，我国已经具备了倒按揭实施的社会背景条件，在中国是可行的。

最后，从法律层面上来讲，在我国实行倒按揭，在目前的中国法律框架下是允许的。2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第二百四十一条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。”根据这两条规定，老年人作为房屋产权人，有权决定如何处置自己的房屋。而且，根据我国民法典对于遗赠抚养协议的相关规定，老年人可以将自己的财产遗赠给对自己尽了抚养义务的人，例如一个孤寡老人，有一套房子，可以找个可信的个人或组织，与其签订协议，约定由该个人或组织承担老人生养死葬的义务，而等老人去世后，该房产就归该个人或组织所有。倒按揭中老人将自己的房产抵押给金融机构是对自己的房产的一种处分行为，这是老人所享有的权利，老人有能力也有资格这么做；从另一个角度看，倒按揭可以视为是老年人同金融机构之间的遗赠抚养关系，金融机构对老年人尽了抚养义务，老年人将房产遗赠给金融机构所有。

因此，在目前中国的法律框架下实行倒按揭是法律所允许的。

租房养老和倒按揭养老有什么区别？

【案例】

李大爷，56岁，家住山东省济南市，在20世纪90年代房改的时候，他陆续购入了4套中小型的房子。因为房子买得早，现在已经还清了按揭。目前除了1套房子用以自住外，其他3套房子都用来出租。虽然这些房子已经不新，但是由于地段很好，也能租个不错的价格，每个月房租收入在六七千元。最近，他听说了倒按揭这种养老方式，李大爷就弄不明白了，像自己这样租房养老不是比倒按揭养老强多了吗，而且这租房养老和倒按揭养老有什么区别啊？

【解析】

租房养老是指老年人通过将其所有的房屋出租来收取租金，以获取的租金来养老的方式。倒按揭是指房屋产权拥有者（主要是老年人），把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

两者有如下几点区别：（1）租房养老一般适用于老年人拥有两套以上房屋的所有权，而倒按揭只要老人有一套房屋的所有权即可。（2）租房养老，老年人丧失了对房屋的占有，通过转让房屋的使用权换取租金；而倒按揭老年人并未丧失对房屋的占有，只是死后将房屋的所有权转移给金融机构所有。（3）租房养老期间，老年人可以自由处分自己的房产；而倒按揭期间，老年人不能自由处分房产。（4）租房养老中，老年人死后，其房屋可以作为遗产由其子女等合法继承人继承；而在倒按揭中，老年人死后，基于其生前与金融机构的约定，房屋的所有权转移给金融机构所有，而不能作为遗产，由其法定继承人继承。

对于老年朋友们而言，选择租房养老还是倒按揭养老应考虑如下因素：（1）拥有住房的数量。如果只有一套住房，可以考虑选择倒按揭的方式，如果有两套以上住房则可以考虑选择租房养老的方式。（2）征询子女的意见。中国传统的伦理观念中一直讲求“子承父业”，房产都是留给子孙后代的，为了家庭的和谐，老年人在作出决定前最好征询子女的意见。

如果选择倒按揭养老，每月可以领取多少给付金？

【案例】

孤寡老人金老太家住在美丽的西子湖畔，有套两居室的住房，面积67平方米。金老太想选择倒按揭的方式养老，所以想知道，自己每月可领取多少给付金。在倒按揭中，给付金是如何计算的呢？

【解析】

给付金的计算公式为：每月给付金额=（房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息）/（预期寿命-投保时寿命）×12 。举个例子，如张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25% （按年息6% 计算），按75% 计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

也就是说，在计算倒按揭养老给付金金额时，要对房屋现值进行评估，并与投保人的寿命相联系。然后根据给付金的计算公式得出老人每月可领到的给付金额数。

在倒按揭的交易过程中，涉及哪些法律？

【案例】

邱大爷家住在北京市朝阳区红庙，平时邱大爷爱研究法律，还参加了社区法律学习班，最近邱大爷看到报纸上关于倒按揭的相关报道，就一直琢磨在倒按揭的过程中，应该用什么法律来约束双方的行为呢？邱大爷琢磨了好几天，也没琢磨出来。请问：在倒按揭的交易过程中，涉及哪些法律？

【解析】

我国国内首个主营倒按揭的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，在2007年10月份挂牌营业，开始运作和实行倒按揭，其经营上的运作模式大体是这样，由经营寿险的保险公司和老年人士合作，将老年人所拥有所有权的房屋进行“倒按揭”交易，由保险公司每月支付养老金给拥有房屋所有权的老人，而老人则将其房屋作为交易标的物，履行一定的手续给保险公司，在老人身故后，老人的房屋则归保险公司所有。这个交易过程，可以用如下法律予以分析：

老人将其拥有物权的房屋以法律形式和保险公司进行交易，保险公司给老人养老金的行为，可以把这种行为归结到“占有改定”的行为。占有改定法理论上并不局限于动产，不动产也可以占有改定，占有改定是指房屋出卖人在房屋交易后，有必要或者以合同约定的行为继续占有涉事的標的物即房屋，出卖人（老人）与买受人（保险公司）缔结由买受人间接取得占有的合同关系，而以这种占有改定和间接占有的合同关系，来代替现实交付的合同行为，而老人作为出卖人的占有改定，而保险公司作为买受人的间接占有，来从法律上完成这种交易行为。

在老人和保险公司之间，老人作为房屋的出卖人，而保险公司作为买受人存在一个基本的合同法律关系，就是房屋买卖合同关系。老人和保险公司约定，将房屋卖给保险公司，并在这个房屋买卖合同中附加了一个最基本的条件，成了一个附条件的房屋买卖合同，这个合同标的物——房屋交付将在老人身故后，而保险公司每个月向老人支付购房款作为合同“约因”，每个月以养老金的形式支付给老人养老。

这种“倒按揭”应当还存在一个抵押合同的法律关系，保险公司每个月要支付养老金给老人，而老人的房屋要在其身故后才能交付，这个期限一般比较长，这就对保险公司产生了一种风险，房屋的转卖、赠予或其他处置风险均有可能发生，因此，保险公司为了合同保全，必须对合同标的物房屋进行抵押登记，双方要另签订房屋的抵押合同，形成了一种法律上的“倒按揭”关系。

这种房屋“倒按揭”的交易行为，还可以把它纳入遗赠抚养协议的范畴，保险公司每月向老人支付养老金供其养老，作为对扶养老人的贡献和义务，而老人的房屋作为对抚养人保险公司的回报条件，在老人身故后，房屋遗赠给保险公司。

目前，我国并没有专门关于倒按揭的法律法规，在倒按揭的交易过程中，可以通过民法典等法律法规来对其约束和调整。