开发商不交房，按揭贷款谁来还？

李承龙

对很多人来说，买房是一件人生大事，往往需要慎重考虑。不过签订完购房合同，距离成功买房仍然还有一段距离，只有在交房的时候，购房者才能够放下心来。但是如果开发商不能在合同约定时间内交房，那么购房者还应该按照合同归还贷款吗？开发商不交房的情况下购房者应该如何维护自身权益？

千辛万苦终买房

王先生是个本分的生意人，经过了小半辈子的打拼，终于有了一定的积蓄。为了公司能够更好地发展，王先生决定拿出所有积蓄，再向银行申请一部分贷款，来购买A房地产公司开发的商业用房。

在和A房地产公司签订商品房预售合同时，王先生和A公司的工作人员明确约定了房屋的交付时间。按照约定，王先生先交付了500万元首付，剩余的500万元房款选择用按揭贷款的方式交付。

随后，王先生与A公司的工作人员、银行代表三方共同签订了借款合同。王先生向银行借款500万元作为购房款，而抵押物为该套房产，保证人为A公司。同日，三方又在一起签订了房地产抵押合同，银行根据王先生所购买的该套房产办理了抵押权他项权利证书。合同签订后，银行向A公司支付了500万元，而王先生则按照与银行签订的协议，每个月归还银行贷款。自此，王先生觉得自己终于要完成多年以来的买房心愿，虽然每个月还房贷的压力不小，但王先生只要想到自己的房子，就觉得一切付出都是值得的。

交房遥遥无期

自从签完合同后，王先生觉得自己的生活充满了希望，不管每天工作多忙多累，只要一想到自己的房子即将交付，就觉得充满了干劲。很快到了约定交房的日子，王先生左等右等，始终没有接到房地产公司的交房通知。王先生感到心里不踏实，便专门跑到了施工现场，想要亲自看看房子的进度如何。

到了现场后，王先生顿时感到心一下子跌到了谷底，房子根本不具备交付条件，楼盘现场一片杂乱，而且只有很少的几个工人在施工，以这个进度来看，楼盘要等很长时间才能交付。王先生越想越生气，自己房子拿不到，却还要向银行还贷，现在自己不是白白给房地产公司打工吗？况且自己原本打算今年就把公司搬到新房子里，目前公司租的房子就快要到期了，到时候无法搬家，只能去另外寻找新的办公用房。而新办公场所也不是短时间就可以找到的，可能会因此增加房租成本，还会给公司带来许多不必要的麻烦。

无奈之下，王先生只能联系房地产公司，没想到房地产公司采用了“拖”字诀。他们告诉王先生，由于不可抗力等原因，公司没有办法按照施工进度进行施工，也无法按期交房，现在也无法确定到底什么时候才能够交房，希望王先生耐心等待，不要着急。

之后，王先生又和房地产公司代表多次沟通，对方却告诉王先生，房子肯定在短期内无法交付，虽然实际交房日期和当初合同签订的交付日期有出入，但是希望王先生能够谅解，不要急躁，他们会尽快复工，并在保证房屋质量的前提下尽快施工。毕竟，房子的质量才是第一位，他们不能因为赶工期就将粗制滥造的房子交付给王先生等购房者。

房地产公司的代表虽然态度诚恳，希望得到王先生的理解，但是王先生却觉得非常委屈，分明是对方违约，为什么反而是自己要承担一系列违约成本呢？王先生简单计算了一下自己的损失后，决定寻求法律帮助。他找了专业律师，简单描述了自己的遭遇，律师建议王先生起诉房地产公司A公司，基于房地产公司违约的事实，要求解除购房合同并且要求A公司返还自己已经支付的购房首付款本息和已经归还的银行贷款本息，并由A公司承担剩余的银行贷款本息。

王先生与A公司进行协商，A公司当然不愿意，选择与王先生先进入诉讼程序，等待法院判决。于是，王先生把A公司告上了法庭，同时，王先生也决定先不还这个月的房贷，并且告知银行方面，自己现在与A公司进入了诉讼程序，房贷应由A公司进行偿还。银行方面坚决不同意，银行法务部门商议后决定也提起诉讼，要求王先生与A公司共同归还剩余贷款本息，这样算是 “双保险”，至少保障有人能够偿还这笔债务。

律师释法解疑惑，

法院判决保公正

在等待开庭期间，律师对王先生说，开发商逾期无法交付房屋，是每个购买房屋者最害怕出现的事情，这时候很多人会选择隐忍吃亏，仍然按时还贷款。实际上，购房者不必忍气吞声，应运用法律武器维护自身权益。

律师解释说，要搞清楚房地产商逾期交房，按揭贷款究竟由谁来还这个问题，就首先要分析合同解除后的贷款返还主体问题。

律师说，本案包括两个法律关系：第一，在商品房买卖合同中，王先生支付购房款，房地产A公司应依据合同按期交付房屋；第二，在商品房担保贷款合同中，银行将王先生所贷款项支付给房地产A公司，王先生则定期向银行支付贷款本息。

根据民法典第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。民法典第五百八十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

在王先生与房产公司的纠纷中，因出卖人（A公司）未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

王先生与银行签订的借款合同中，相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求他对剩余贷款承担还款责任，各方权利义务失衡，有违公平原则。

最高人民法院指出，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

商品房预售合同解除是由开发商未按时交房导致的，在房子没有拿到的情况下，银行的借款合同、抵押合同也不能生效，由此造成的买房人支付的本金、银行利息需由开发商赔付。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”所以，A公司应返还王先生已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息，并承担剩余的银行贷款本息。

法官在了解三方的情况后，看了王先生提供的购房合同以及房地产抵押合同，结合涉案房屋现状，最终判决房地产A公司返还王先生已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息，并承担剩余的银行贷款本息。

律师提醒购房者，在日常生活中，购房人在按揭贷款合同解除后，应及时到银行等相关部门处理按揭贷款事宜，以免因合同已解除，但銀行未及时处理而造成逾期还款，从而给自己的生活带来不必要的麻烦。