浅谈如何处理好房地产项目安全与成本的关系

文／胡珈珲 首都经济贸易大学 北京 100026

贵州民航建设投资有限公司 贵州贵阳 550005

引言：

随着中国房地产行业的快速发展，房地产投资在全社会固定资产投资中比重不断增大，2021 年中国全社会固定资产投资为552884 亿元，房地产开发投资147602亿元，占比为27%[1]。在2021 年房地产政策的调整后，房地产行业的高收益、高利润已成为过往，进入了微利润阶段，在此背景下，很多房地产企业为了追求利润，一味的追求成本管控，削减安全生产支出，导致项目现场安全生产条件达不到安全生产要求。本文旨在研究房地产项目中安全与成本之间存在的问题，从而通过采取措施，处理好安全与成本的关系。

1.房地产项目的成本组成

房地产项目总投资由工程造价（固定资产投资）和流动资金组成，其中工程造价由工程费用、工程建设其他费用、预备费及建设期贷款利息组成，工程费用中又以设备及工器具购置费用及建筑安装工程费用为主，因设备及工器具购置费用因管理行为引起的成本变动很小，故本文仅以建筑安装工程费用为研究对象，以《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013》《贵州省建筑与装饰工程计价定额》（2016 年）为模型，按费用构成要素人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费、利润、风险费用、规费和税金几方面论述房地产项目中安全与成本存在的问题和采取措施处理好两者之间的关系。

2.房地产项目的安全与成本的关系

房地产项目中安全与成本是对立统一的关系。在房地产项目实施中，一方面若房地产项目安全条件不完善，为了降低安全生产的风险，通常需要增加成本的投入，如加强设施设备、改进工作流程等，此时安全与成本是一种负相关的关系，呈现对立性。另一方面，房地产项目安全条件完善，项目管理得当，成本费用会相应的得到控制，此时安全与成本是一种正相关的关系，呈现统一性。

3.安全与成本存在的问题及解决措施

3.1 人工费方面

这里人工费指现场作业人员的费用，本条款作业人员不包括施工单位管理人员及其他参建单位管理人员，如建设单位、监理单位等。施工现场属于劳动密集型场所，具有施工种类繁多，施工作业人员密集的特征。施工作业人员是一线生产人员，他们的安全行为直接决定了整个项目的安全生产状态，事故致因中的人的不安全行为，就是指施工作业人员在安全生产中的不安全行为，根据《企业职工伤亡事故分类》（GB6441-86），人的不安全行为主要表现为操作错误、忽视安全、忽视警告、造成安全装置失效、使用不安全设备及手代替工具操作等14 类行为。主要原因：一是建设单位、监理单位及施工单位等（以下简称各参建单位）人员安全意识都很淡薄，只重视成本、进度等，认为只要没有发生事故，现场安全条件好或差是一样的，更有甚者，认为安全条件差是节省成本的途径之一。二是项目的作业人员安全能力差，在工作前没有接受过专业的培训和交底，不熟悉安全标准。三是为了尽快完成任务，会有蛮干，乱干的行为，不顾安全规程的要求，以图方便为主。

施工作业人员的不安全行为，一方面是项目安全得不到保障，另一方面是成本的提高，若施工作业人员发生安全生产事故，造成人员损伤，产生医疗费用、增加工作人员费用等造成经济损失，导致项目成本的增加。所以，在房地产项目上，要重点管理作业人员的安全行为，一是提高作业人员安全意识。在施工过程中要注重培养作业人员的安全意识，将安全意识放在第一位，在实际中就会有意识的根据实际环境判断是否具备足够的安全条件再作业，不再一味的蛮干、硬干。二是有效的安全培训和教育。施工单位的作业人员在进场时要严格落实三级安全教育培训，施工开始前落实安全交底工作，指导作业人员辨识工作中的危险和防控措施，加强应急教育培训等。三是创造良好的安全环境。施工作业环境的好坏也直接影响了作业人员的行为，施工现场脏乱差的话，作业人员的内心、对自己的要求都会下降，反之，如果多花一点成本打造更好的作业环境，施工单位对整个施工场地的环境要求更高，那给施工作业人员一个好的施工环境，也能保证施工人员安全行为，同时，施工单位应严格按照《保障农民工工资支付条例》，定期足额的将农民工工资存入专用账户，以保证农民工团体能及时足额收到工资，从而避免作业过程中的负面情绪影响。四是强化检查、监督，施工单位应鼓励施工作业人员互相监督、落实专职安全员现场监督检查制度，对作业人员的违规违章行为要按照“五定”原则进行整改。五是严格管理人员资质，施工单位应加强施工作业人员资质管理，特种作业人员和特种设备操作人员要定期进行培训，通过考核取得相应从业资格才能上岗作业。

3.2 材料费方面

在房地产项目上，钢材、水泥等大宗商品材料占比很大，但也存在材料质量不合格，施工、监理及建设单位在材料报验的时候不严格把关，将不合格材料放入施工现场，导致质量安全问题。同时，施工单位对于周转材料的管理不善，造成了周转材料的浪费，如脚手架在拆除的时候，工作人员将脚手架乱丢乱放，脚手架粘上的混凝土或垃圾不进行清理，使脚手架变形损害。安全网、脚手板等使用中不进行保护，都变成一次性使用材料。再有，安全材料的管理不严，安全帽，安全绳等安全劳动保护用品的购买、入库、出库没有严格管控，导致工作人员领出劳动用品没有台账，劳动用品的损害和数量不断增大。

房地产项目的材料使用关乎项目的整体安全，房屋的结构、安装的设备等都决定了项目的整体质量安全状态，一些管理者认为，采购一点不合格产品可以降低材料的价格，但是一旦发生质量问题，返工、修补和不能使用的损失将会更大。所以，在房地产项目上，要加强对项目材料的管理，一是施工单位在周转材料使用中落实管理责任，防止材料浪费，如脚手架工程上，脚手架在多个项目使用，安全网、脚手板等同样可以增加周转使用次数。在临时用电工程上，配电箱、电缆使用等，施工单位可以购买元器件及箱体自主组装配电箱，在多个项目中多次使用，临时用电的其他物资如电缆也可以多项目使用，以解决项目中“一机多闸”的安全问题。在临时建筑与永久建筑上，房地产项目还可以考虑将临时围挡与永久围挡一次设置，在取得明确项目边界的时候，建设单位就可论证是否建立永久围挡替代临时围挡，以减少临时围挡的材料费用和安装费用。二是房地产项目各参建单位要严把采购流程关、做好物资出入库管理。材料的购买应根据施工进度提前做好采购计划，减少临时、应急物资购买的比例，各参建单位应专人保管材料的进、出库，严把材料领用、归还等过程，要做到按需领用，防止出现材料浪费。三是合理分类管理材料。对工程中使用的各类材料，要根据各类材料的特点、用途分为ABC 类，将材料价值比重高的进行重点管理，以提高材料管理的效率。

3.3 机械费用方面

房地产项目的事故大部分是设备的不安全状态引发的，事故致因中的物的不安全状态，就是指导致事故发生的物质条件，根据《企业职工伤亡事故分类》（GB6441-86）主要表现为防护、保险、信号等装置缺乏或有缺陷、设备、设施、工具、附件有缺陷等4 种不安全状态。在2023 年重大隐患专项整治、常态化打非治违专项行动中，都将动火作业、有限空间作业、特种设备管理等作为重要检查事项。在房地产项目施工阶段，施工单位对于现场的机械设备的使用是一个粗放式的管理，首先，项目现场的安全标识、施工设备工作的警示信息等设置不到位，设备的操作人员，信息引导人员存在以经验为主进行机械操作，对于机械的操作规程不学习或学习效果不强，在操作中不按设备操作规程操作。其次，因为机械设备的保养不到位，导致机械设备故障率高，而施工现场的机械大部分是大型设备，如挖掘机、塔吊等，自身重力大，覆盖范围广，如果发生机械故障，将会对项目产生很大的事故经济损失，还可能造成项目外其他人的人身和财产损失，增加了项目的成本。如2022 年4 月18 日，广西壮族自治区钦州市一建筑工地塔吊发生倾覆，导致场外途经的两名初中生1 死1 伤。

机械设备在房地产项目上呈现种类多、数量大、价值高的特征，有大型的土方挖掘机械、起重机械等，还有小型易伤人的砂轮机、切割机、电焊机等，若在安全上不重视对机械设备的管理，机械自身损害本身是很大的经济损失，还容易造成大面积的事故伤害，引起更大的经济损失，这无疑是加大了房地产项目的成本。所以，在房地产项目上，要加强对机械设备的管理。一是施工单位要重视做好机械的保养工作，严禁出现以修代养的情况，首先机械保养的费用远小于机械维修的费用，第二是机械保养可以延长机械设备的使用寿命，机械的保养使机械长时间处于一个良好的运行状态，机械的重要部件如发动机、油压系统等皆能运行良好，机械的使用寿命就会更长。第三是提高机械的使用效率，机械保养的时间远低于机械维修的时间，以挖掘机为例，保养一次所花时间为1 天，而维修一次所花时间为7-10 天，甚至更长,而机械一般一年需保养3到4 次，两相比较，保养的时间低于维修时间，机械通过保养，能长时间在项目上作业，保证项目的顺利推进。综上所述，从时间成本和项目影响来看，显然保养成本优于维修成本；二是特种设备的管理，房地产项目上存在较多的特种设备，如储气罐气瓶、塔吊起重机和打桩机等。施工单位要建立特种设备台账，特种设备操作人员名单，按时年检，否则出现处罚或特种设备维修更换、事故等，则面临巨额的损失也将计入项目成本。三是砂轮机、冲压机、钢筋调直、剪切等机械要严格按照机械设备的运行特性，制定正确的操作规程，使用人员要严格遵守。

3.4 管理费用方面

建筑安装工程费用中的管理费用只包括了施工单位的管理费用，是施工单位组织施工生产和经营管理所需的费用，包括施工单位管理人员工资、办公费及差旅费等，因建设单位、监理单位等同样要计提管理费用，本条款管理费用范围扩大到项目各参建单位。2020 年9 月，住房和城乡建设部下发《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》，在建设单位是质量第一责任人的背景下，建设单位对于项目的质量安全责任进一步明确，建设单位统筹管理整个项目的质量安全，相应人员要具备相应专业管理资质和水平，或者采购专业管理机构进行管理，在此之前，大部分建设单位以出资人的身份参与项目管理，对于质量安全管理全部放权给代建单位（代建制）、监理单位，在项目推进中，建设单位不再过问项目质量安全情况。监理单位作为建设单位委托的现场管理者，在监理规划和细则中很少能明确安全管理的内容，在项目制度上大多未制定安全监理制度和程序。在施工单位的管理上，对于安全生产制度的制定、施工组织设计评审等方面也存在一定的不足。

事故致因中管理上的缺陷,是指相关管理单位在管理上出现的不足和漏洞。完善的安全管理活动可以相应减少人的不安全行为和物的不安全状态出现的概率，有缺陷的安全管理则会让违规违章行为不断增加。完善的安全管理和有缺陷的安全管理在成本费用方面基本是一致的，但是有缺陷的管理一旦发生安全生产事故，就会额外的给项目上增加大量的成本，所以，在房地产项目上，要完善和严格执行项目的各项安全生产管理制度。一是项目各参建单位应设立安全管理部门或设置专兼职安全管理人员，专业人员要现场紧抓安全工作。二是项目各参建单位应制定相应的安全管理制度并严格监督执行。监理单位要严格审查施工单位的制度和方案，包括但不限于安全管理责任制，风险管理与隐患排查制度、安全培训制度、应急预案及动火作业、有限空间作业制度等，要结合项目特征、组织结构进行审核制度的合规性和操作性，避免施工单位一个模版通用的问题。施工单位的制度印发后要对全项目人员进行宣贯培训，确保工作人员知晓制度。建设单位要统筹各参建单位监督检查制度的执行情况，及时发现制度的不足之处，要对施工作业人员进行“盯个人”的安全，也要上升到对项目各参建单位“盯组织、盯系统”的安全；三是项目各参建单位要落实项目安全生产的主体责任，建设单位应与各参建单位签订安全生产责任书，明确安全生产目标、主体责任，再由各参建单位进行目标细化，与各岗位人员完成签订，让各岗位人员知晓本岗位的安全生产责任、内容；四是建设单位要制定整个项目的计划，包括决策论证、拿地，勘查设计、施工进度计划（施工单位完善细化施工阶段的进度计划）等。项目进度影响项目的预售和竣工验收交付等，对于各参建单位影响都很大，进度的合理性会减少赶工的现象，从而减少事故发生的概率，也减少成本费用。五是建设单位、监理单位重点审查施工单位编制的施工组织总设计、施工组织设计、施工方案及专项方案等，重点审查内容包括总平面图布置是否明确生产分布，安全设施设备的设置等，安全生产管理措施、应急程序和相应物资是否齐全等内容。

3.5 利润

随着房建工程技术发展和成熟，房建施工的成本组成已经很透明，施工单位的利润空间被压缩，并且部分施工单位是垫资施工，资金的占用也让施工单位的利润减少。所以一部分施工企业对工程量清单中的主体工程不注重管理，将主要精力放在项目的变更和索赔上，以期通过二次经营获得更大利润，导致了建设单位和施工单位处在了对立面上。在此背景下，一是施工单位对于项目的质量安全管理不严，容易引起质量安全事故。二是项目新增大量的变更和索赔费用，导致整个项目的成本费用大涨，建设单位反追变更、索赔事项，若双方就争论事项达不成一致，就可能引起诉讼风险，从而让项目停工及信任危机等隐形成本快速增长，对于项目的成本管理来说是致命的。所以，在房地产项目中，各单位应树立正确的盈利观，提升管理水平，共同实现房地产项目的整体目标。一是在建设单位方面，保证产品的质量，以优质产品进行销售，可以提高销售价格和数量，取得更高的收入和利润。二是施工单位树立正确的利润观，以做好产品、服务好客户的意识，在投标阶段和实施阶段论证和管控项目成本，通过提高管理水平追求合理利润。

3.6 风险费用

在项目中主要考虑的是市场风险和安全风险，这里我们主要考虑安全风险。施工单位在项目投标时会考虑风险的费用，用于处理突发事件时的费用。首先施工单位应制定危险源控制清单，对危险源进行识别、评估、控制，评估中要以定性和定量结合进行评估，量化危险源发生的可能性和危害性，计算危险源的量值，对危险源合理分级并进行管控。在项目入口处设置危险源告知牌，告知危险源名称、部位、危险源的级别及控制措施等。其次在应急管理方面，房地产项目施工单位应制定应急预案。因房地产分期分区域开发，每一个区的开发进度不一定相同，所以每个分区的施工单位要根据本区的施工内容，合理安排应急演练的内容，建设单位要合理分区，统筹协调各单位的应急管理区域和共同响应机制，保证整个房地产项目区域都有覆盖，不留盲区。施工单位对应急救援物资要定期保养维护，确保发生突发事件时应急救援物资的使用。第三，房地产项目可通过购买保险的方式转移实施过程中的相关风险。

3.7 规费和税金

根据国家要求，企业应为工作人员购买工伤保险，建议购买意外伤害险，而许多企业并未给工作人员购买保险，若项目一旦出现工伤、死亡的情况，项目企业就要承担大额的医疗费用和赔偿费用的支出。所以在房地产项目中，各参建单位应按照国家要求，为项目全部人员购买相应的人身保险，不要一味通过扣减或不购买保险降低项目成本，而是应该积极通过购买保险的方式，为员工创造一个有保障的工作环境。目前，国家对购买大型机械进行一些税收优化，施工企业在考虑机械设备安全方面可通过税收优化减少项目成本。

结语：

房地产项目上安全与成本是对立统一的关系，互相影响，表面看来，做好安全确实是增加了成本投入，但减少了安全事故发生的概率和危害，并且避免了上述费用的浪费，其实是降低了成本的支出，将成本的变动控制在可接受的范围里。所以，重视安全和成本的管理，处理好安全与成本的关系，是房地产各参建企业持续健康发展的关键。