以最大限度实现国有资产保值增值为目标的省级行政事业性资产盘活运营管理

李晓 刘杰 王从国 李亚群 盛婧轩

第三十七届山东省企业管理现代化创新优秀成果

行政事业性国有资产是党和国家事业发展的物质基础和重要保障。近年来，行政事业性国有资产规模不断壮大，管理水平不断提高，但还存在部分资产统筹不够、使用效益不高等现象。为落实政府过紧日子的要求、有效盘活行政事业性国有资产、促进经济社会迸步，山东省财欣行政事业资产管理有限公司按照省委、省政府决策部署，聚焦、聚力行政事业性资产接收、管理、运营，不断探索资产盘活运营路径和新型商业模式构建，累计实现行政事业资产运营收入1. 87亿元，2022年度行政事业资产运营收入比资产在原划转单位管理时（按年度口径计算）增长98%。

一、主要做法

（一）攻坚克难，全面完成资产接收工作

财欣资产公司统筹推进资产接收及资产安全管理工作。一是移交过程中面对诸多房屋老化、产权不清、占用腾退困难等问题，财欣资产公司会同资产原划转单位妥善处理，逐产调研房屋现状，梳理租赁关系，厘清占用情况，协同做好资产腾退、租赁变更等各项工作，确保接得住、接得稳、接得好。二是建立房产安全管理体系，深入分析和研判接收的土地、办公房产、公有住房等三类资产存在的安全隐患，针对性建立安全配套管理制度体系和工作机制。

（二）多措并举，全力推进资产盘活运营

财欣资产公司根据接收资产类别、状态和价值不同，按照“宜租赁则租赁、宜置换则置换、宜处置则处置、宜开发则开发”的工作思路，分类施策，努力实现资产运营收益和社会效益最大化。通过广泛市场调研，分类制定盘活方案，实行问题大梳理、难题大排查，着力打通市场运营中的堵点淤点难点，成功招租运营老旧偏远资产，推动实现行政事业资产保值增值。特别是公有住房，情况更是复杂难解。房改政策结束后，省直单位剩

余公有住房管理、使用和维护一直是各单位关注的重点和难点问题。行政资产公司紧扣改革精神，把公有住房接收、运营作为一项政治任务深入推进，坚持实事求是，积极化解住房遗留问题，理顺资产使用管理关系.对于处于租赁状态住房，根据市场化原则，会同原划转单位全力推动市场化租赁变更。对于有遗留问题和占用状态的房产，采取成熟一套接收一套的方式，会同原划转单位妥善解决遗留问题与管理运营之间的矛盾。对于空置住房，财欣资产公司创新盘活路径，梳理空置房产清单，走访对接意向客户，了解市场及客户需求，完成首批90套空置住宅打包租赁，实现公有住房运营新突破。

（三）创新推动，打造山东行政事业性资产盘活样板

财欣资产公司坚持以打造国内一流的资产管理运营企业、打造行政事业性资产改革运营的齐鲁样板为目标，充分发挥资产公司兼有政策性和市场性的独有优势，紧盯政策与市场的结合，紧抓增量资本与存量资产的结合，不断推动资产优化升级、国有资产保值增值。自成立以來，面对接收的资产年久失修、产权不清、清理腾退及市场化运营难等问题，财欣资产公司盹准“老旧资产晒太阳”的现状困难，分类梳理各类资产，重点打通不良资产的处置路径。对于相对“老旧”的中性或不良资产，以“打包”方式，搭配存量项目，吸引社会资本参与。同时借助属地力量和资源，将零散、偏远资产进行置换、处置和归集，做好资产的优化整合，将国有资本聚集到优质资产，实现资产优化升级。

一是完成资产置换。公司接收的省武术院房产位于济南市解放东路81号，建筑面积6279. 08平方米。该资产所处区域被济南市政府列入济南市中央商务区，纳入拆迁征收范围。经调查分析，该资产位于城市核心地段，地理位置优越，未来升值空间较大。结合上述情况，经与历下区有关部门对接，财欣资产公司选择采取资产置换方式进行补偿，历下区政府将旭辉银盛泰中心C座底商资产置换为我公司资产，实现了资产的“以旧换新”，有效提升了资产质量。同时，通过资产置换变更了资产产权人，为公司后续发行债券、资产证券化等投融资运作提供了资产及现金流保障。

二是推动资产优化整合。为对资产进行优化升级，剥离部分低效资产，财欣资产公司综合考虑管理成本、市场环境等因素，对接收的位于福州市的部分住宅房产，采用公开挂牌出售方式进行处置，实现了小成本产权变更，同时避免国有资产流失，为后续资产运营创造有利条件。

三是打造亮点示范项目。推动千佛山西路10号项目施工改造，打造“公物仓+共享办公、产品展示+信息化调剂”新功能模式。稳步推进广州山东大厦、济南堤口路危楼开发项目，与专业机构共同探索开发路径、政策，拟定初步开发方案。

四是打通外地房产管理运营路径。综合考虑外地房产由于距离和管理幅度的原因，安全隐患大、管理成本高、管理难度和责任成倍数增加。财欣资产公司通过委托管理，设置办事处和子公司等方式有效解决房产管理和运营的问题，不断拓宽行政资产公司在国内、省内一线城市资产管理业务范围，打造为珠三角经济圈内齐鲁文化展示窗口，创建行政事业性资产管理品牌。

五是创新投融资模式，推进资产证券化。财政部发布的《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》中，明确提出可通过自用、共享、调剂、出租、处置等多种方式，盘活运营行政事业性资产，提升资产盘活利用效率。财欣资产公司持续创新投融资模式，不断拓宽投融资渠道，与招商证券、中联证券、中化资本等头部券商、基金公司对接，寻找合作契机。与淄博城运集团、济南历下控股对接，探索解决底层资产设计问题。

（四）完善机制，不断提高资产管理效能

1.加强制度建设。充分考虑社会经济发展及房产市场需求，结合工作实际，财欣资产公司对现有的制度进行全新梳理，对制度的依据进行全新研究，走访调研济南历下控股集团有限公司、山东产权交易中心、万科商业管理有限公司等国有企业，调阅山东省人民政府国有资产监督管理委员会发布的《关于加强省管企业实物资产和无形资产处置管理的通知》、济南市国资委印发的《济南市市属国有企业实物资产出租管理办法》等法律文件资料，根据工作实际，从党的建设、公司运营、业务管理等方面累计制定60余项制度，配套制定相关工作指引和工作实施细则，严格规范资产出租运营流程，不断完善公司治理体系，为资产运营和行政资产公司发展提供有效的制度支撑，推动公司市场化经营高质量发展。目前，资产出租业务已经初步建立起第三方评估租金或房产价值、公开市场交易、多部门联动监督的资产运营工作体系。

2.加强房产安全管理。财欣资产公司所接收的行政事业性资产以老旧房产为主，分布较为零散，部分因为房龄较长或者年久老化严重，房产安全管理压力较大。为做好房产安全管理工作，一是建立安全管理制度体系，配套建立安全管理工作机制和应急突发事件处理预案，夯实安全管理的制度和工作基础。二是明确各部门安全管理职责和专责人员，将安全责任落实到岗到人。三是根据房产状态，分类施策。对于租赁状态房产，财欣资产公司与承租方签署房屋安全管理责任书，明确承租人的安全管理责任，适时开展安全抽检和专项检查；对于空置房屋，财欣资产公司在交接完成时及时遴选物业机构进行临时看管，将安全责任压实。四是借助专业团队力量，不断提升安全管理水平。對于房产相对集中的地区，通过采购第三方安全巡查服务，对所接收房产定期进行安全巡查，发现隐患及时解决。

3.加强法律风险防范和管控。在资产接收运营过程中，面临着原划转单位历史遗留问题多、部分租户租金欠缴、投诉等大量问题。为进一步解决相关问题，财欣资产公司立足法律手段解决，制定配套工作指引，加强员工法律知识培训，提升员工合规意识。同时，积极借助法律顾问和律师团队力量，对具体问题深入研判，不断强化风险管控。

4.持续加强资产公司治理能力建设和核心竞争力培育。一是坚持文化引领，打造建立财欣资产公司企业文化体系。二是加强公司法人治理，打造高素质员工队伍。三是加强政策性与市场性相结合、原则与创新想结合，用好用足政策红利，打造财欣资产公司在资产运营领域的独有核心竞争力。四是建立科学、完善的绩效考核机制，发挥好考核的指挥棒和风向标的关键作用。五是不断优化、规范资产运营业务流程，有效提升企业的市场竞争力。

（五）以点带面，不断推动产权变更工作

目前，划转资产超半数无权证或资料遗失，部分资产房地未一体划转、插花资产较多，以及高额税费缴纳无预算及政策支持等问题制约了产权变更工作的推进。财欣资产公司多次与省财政厅、省税务局等部门召开座谈会，梳理目前产权变革政策、税费缴纳依据、制作明白纸，积极寻求相关政府职能部门政策及容缺办理支持。同时，选定采购产权调查服务专业机构，对产权变更试点清单分批进行产权调查，落实房产土地登记情况和使用性质，形成房源数据台账，为相关房产确权登记手续提出专业意见。

（六）履行责任，充分体现国企担当

针对划转资产遗留问题众多的状况，财欣资产公司主动作为，会同原划转单位厘清有关权属争议、权证和档案资料缺失、水电暖等物业费用分割、房产使用与管理限制、插花资产管理责任分割等大量历史遗留问题。一是妥善处理历史遗留问题。成立以来，累计处理资产历史遗留问题、信访投诉5000余个。二是坚持市场效益和住房保障相结合"为省直干部职工提供租房便利，先后为省公安厅、省法院、省委党校、省监狱管理局等单

位286名职工提供租房服务。三是坚决贯彻落实国家政策，积极推动租金减免工作。疫情期间，为小微企业纾困解难。对符合条件的56家服务业小微企业和个体工商户累计减免房屋租金1200余万元。

二、工作成效

财欣资产公司充分发挥兼有政策性和市场性的独特优势，坚持打造国内一流的资产管理运营企业、打造行政事业性资产改革运营的齐鲁样板，坚持紧盯政策与市场的结合，紧抓增量资本与存量资产的结合，逐步在资产优化升级、国有资产保值增值，探索形成的集接收、梳理、管理、运营、处置等于一体的全产业链服务体系，实现企业安全、健康、绿色、可持续发展。

（一）管理水平全面提升

财欣资产公司坚持把完善制度机制摆在更突出位置，进一步优化管理流程，提升经营管理效能。一是加快健全公司法人治理结构。按照国企改革部署要求，深入开展对标一流企业法人治理提升行动，进一步规范党组织、董事会、经理层的权责，构建各司其职、各负其责、协调运转、有效制衡的现代化国有企业法人治理结构。二是建立健全高效、科学运转的工作体系。财欣资产公司不断优化业务工作流程，系统梳理了房产经营、维护修缮、安全管理、客户服务、内部考核等业务流程，逐步形成规范、有序、高效的工作体系，进一步为构建现代化商业模式提供有力机制保障。三是逐步完善信息化建设。不断强化数字赋能，积极推进公司数字化转型，重点围绕资产管理、信息推广、内部控制等重点，搭建山东财欣资产招商运营平台、综合管理运营平台等管理平台，建立资产数字化档案，按照“一资产一档案”的方式，摸清摸透资产底数，实现制度化、流程化、信息化管理。

（二）经济效益全面提高

财欣资产公司聚焦聚力办公房产和土地资产盘活，不断提升公司经济效益。盘活接收前为闲置状态的办公房产99处，面积达12. 4万平米，闲置办公房产面积盘活运营率达75%。其中部分资产已闲置15年以上，如济南南红庙地块、青岛城阳区棘洪滩房产等，部分资产房屋老旧、无配套设施，如济南朝山街、佛山苑房产等*截至目前，共盘活运营办公房产共计161处，面积合计25. 3万平方米，占已接收房产面积的85%。

公有住房方面，行政资产公司积极贯彻落实省委省政府关于省级行政事业性国有资产改革部署，统筹谋划，狠抓公有住房接收、运营、管理和维护工作落实，共完成接收公有住房1100套，实现年合同金额1130余万元，接收运营实现“双过千”，有力推动了公有住房的盘活运营，同时，发挥存量住房资产优势，成功将首批1031套房源纳入“中央财政支持住房租赁市场发展试点”，探索出公有住房管理改革的新路径。

截至目前，累计实现行政事业资产运营收入1.87亿元，2022年度行政事业资产运营收入比资产在原划转单位管理时（按年度口径计算）增长98%。

（三）新型商业管理模式逐步建成

财欣资产公司联动政策和市场，初步探索打造上游资产证券化、中游资产盘活开发、下游物业管理全产业链运营模式，深度践行财欣资产公司作为省级行政事业性国有资产统筹盘活运营平台的价值。通过精细化管理，信息化赋能，优势产业植入，深度挖掘存量资产，指导资产全流程开发建设及运营管理，配合国家战略和当地政策，发展相关产业，推动资产提质增效；最终以打造优质项目为目标，以合规性运营为基础，为发行CMBS和REITs实施资产证券化提供良好的底层资产，形成财欣资产公司的重要利润中心，完成资产价值链闭环运营。

（四）行业互联不断强化

为下好全省国有资产运营“一盘棋”，财欣资产公司受集团公司委托正在主导成立资产运营协会，联合市级国有资产管理公司，凝聚行业力量，整合相关资源，积极建立政府、金融机构等相关机构工作联盟，争取政策、金融支持；不断规范市场行为，不断提高企业抵御市场风险的能力。同时，利用市级公司在商业地产开发、资产变性、产权置换等方面的优势和资源，实现优势互补和资源共享，有效推动省级行政事业性资产盘活运营。特别在济南地区，紧密结合济南历下区金融中心、商业中心、文化中心的功能定位，与地方政府合作打造了一批孵化器、加速器和特色街区、楼宇等，有效推动了行政事业性国有资产价值与地方经济社会发展的协同提升。

（五）社会效益不断增强

成立两年来，财欣资产公司聚焦主业、夯基垒台，积厚成势，崭露头角。盘活资产成效显著，一大批沉寂多年的闲置老旧资产旧貌换新颜，曾经荒芜8年的废弃楼宇变成了窗明几净的活力校园；曾经破败不堪的临街门脸变成了整洁便民的口腔医院；曾经满是灰尘的老旧房舍变成了简洁明快、深受追捧的城中民宿。在运营过程中，财欣资产公司全力推动解决老旧住房修缮等涉及群众利益的实际问题，妥善处理信访及投诉事件，就政策制度变化问题向老百姓耐心解释，疏导民众情绪，以暖心行动真正为群众办实事、解难题；坚持市场效益和民生保障相结合，为省直干部职工提供租房便利，先后为省公安厅、省法院、省委党校、省监狱管理局等单位286名职工提供租房服务，实现了社会效益与经济效益的双丰收。

（作者单位：山东省财欣行政事业资产管理有限公司）