浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策

姜 勖

摘要:物业管理与城市居民的居住环境息息相关,影响着城市每个家庭的生活质量,是生活幸福指数不可或缺的重要指标。然而,由于目前我国物业管理还处于“成长期”,加之,各种不规范的人为因素叠加,致使物业管理行业存在诸多问题,已严重影响了居民的日常生活。为此,笔者在调查分析现有物业管理行业存在问题的基础上提出几点解决办法。

关键词:物业管理;规范;问题;对策

中图分类号:C931.2文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)29—0256—02

近年来,房地产市场催生的“新生儿”物业管理在刚刚蹒跚学步的时候,只能“摸着石头过河”,在这个过程中出现各种各样大大小小的问题也再所难免。然而当前物业与业主的矛盾纠纷却频频见于各个大小报刊以及电视新闻,严重影响了人们的安居乐业,也制约了房地产行业的健康发展,以致广大业主怨声载道;物业管理从业人员力不从心;政府官员也是“丈二和尚摸不着头脑”。其间,一些业主指责物业管理行为不规范,而一些物业管理企业却显得很无奈。是什么原因造成这种局面的呢?笔者通过对周边城市物业管理市场调查,发现主要由“四个不规范”造成的。

一、物业管理中存在的主要问题

(一)政府行为的不规范

这里所指的政府行为,包含政府及其相关职能部门对物业管理行业重视、关心和支持的综合行为。在现实中,由于一些地方政府长期存在着重建设轻管理的工作方式,以致各相关职能部门都不愿花费过多的精力去管理这个不能创造“立竿见影”政绩的服务行业。而且许多政府职能部门在物业管理观念上还停留在计划经济年代,不能适应今天市场经济的社会需求。认识上的偏差必然导致决策上的失误,具体来看,政府对物业管理行业立法滞后、缺乏科学性和可操作性;对物业管理行业的重视、关心、支持程度远远不及其它行业,诸如电信、电力、自来水、煤气等。某些地方政府为了使这些行业一开始就步入良性循环,在人财物方面给予了很大支持,甚至对物业管理支持程度还不如某一项具体问题,而对物业管理企业全行业不景气,与业主之间层出不穷的纠纷,却鲜有问及。

(二)开发商行为的不规范

许多房地产开发企业为了最大限度获得利润,在项目的立项、开发、设计、施工以及日后的物业管理上都作了周密良好的设计和规划,并将美丽的蓝图呈现给购房者,在“郑重”承诺加“空头支票”的许诺下,通过描绘“美好”憧憬博得购房者的信任。然而当项目完成后(即销售完),一旦在施工质量、交付日期、规划漏点、房屋大修理基金等问题暴露后,却百般推委,置之不理,致使这些问题让弱势的业主来承受,置物业管理企业于矛盾纠纷的旋涡中。在此值得一提的是,许多开发商在项目审批时,规划了一部分小区配套性用房和车库,却在小区综合验收结束后,私下又用销售使用权的方法,将这些配套用房卖光,使小区仅有贴补物业经费不足的“造血功能”也付诸东流,其最主要原因是政府对开发商缺乏约束机制,致使某些为追求高额利润不惜背负“没有诚信“骂名的开发商而恶意犯规。而开发商与物业管理企业的“父子关系”又是另一重要原因。

(三)业主行为的不规范

提高物业管理服务水平是广大业主的共同心声,但对物业管理的义务却不是全体业主的共同责任,这种权力与义务的不平衡是当前物业管理中存在的重要问题之一。许多业主将本应由政府承担的责任、开发商不规范行为、供电、自来水等部门存在的问题转嫁到物业管理的身上,有时一件很小的事情如邻里纠纷都能成为拒交物业管理服务费的理由。造成这种局面的原因是政府制订的《物业管理条例》对物业管理企业有诸多的约束,然而业主的行为却没有得到很好的规范,这种不平等的关系直接制约着物业管理行业的发展。其他行业可以采取有效的处罚制止不良行为,比如供电部门可以停电,自来水公司可以停水等等,物业管理企业却没有有效可行的处罚权。另外,长期以来业主享受福利住房和管房的理念还没有转变,这是导致业主行为不规范的又一重要原因。我们认为,小区是我们大家共同的家园,良好的小区环境需要物业与业主齐抓共管、共同经营。

(四)物业管理企业行为的不规范

不可否认,有些物业管理企业管理水平和员工自身素质不高是造成物业管理企业行为不规范的内在原因之一。笔者认为对物业管理中服务不到位、乱收费等不作为和乱作为,能解决的办法很多,诸如业主可以炒物业管理企业的鱿鱼,政府部门可以降低物业管理企业资质或取消其从业资格。当前需要解决问题的关键是,政府如何用“行政权”对物业管理企业加以调控,出台统一的评定标准;物业管理行业如何规范自身的运作,净化整个行业的风气,促进物业管理企业健康发展。

二、解决物业管理现状的对策

当前,房地产行业在我国处于刚刚起步的阶段,整个社会系统对房地产的伴生物物业管理的管理还具有滞后性,在这个磨合时期,出现问题不可避免。从业主居住的总体情况分析,我们绝大部分小区是有产阶级、白领阶层、工薪阶层和弱势群体共同杂居,在服务要求上很难分清层次,在消费能力上也不在同一起跑线上。物业管理服务人群的复杂性给物业管理带来了难度,但只要我们把握以下“四个一点点”,问题就可以得到有效的解决。

(一)政府关心,支持一点点

物业管理不同于计划经济年代的房管部门,前者是进入市场经济实行企业化运作的行业,后者是吃财政补贴的纯服务部门。对于基础薄弱需要较长成长期的物业管理企业,政府应在政策上给予扶持。由于物业管理企业所承担的职能有别于供电、供水、供气等部门单一职能,面对的是功能俱全的“小社会“小区,各类错综复杂的矛盾和工作需要协调和处理,而其本身又没有执法权,这就使得解决这些问题“苍白无力”,因此,需要政府赋予其更多可操作的职能。笔者认为,在当前物业管理错综复杂的情况下,应着重解决以下几个问题:

1.建立健全物业管理的法律体系。设置物业管理企业行业规范,用法律形式明确建设单位、业主和物业管理企业之间的关系、以及各自的权利义务。主要问题是:(1)制订一部科学性强、可操作性的物业管理法规,或对现有法规进行修正和完善。(2)用法律形式来解决物业管理企业有限的收费与无限责任的矛盾问题,即用法律形式界定其职责。(3)用法律形式来规范政府职能部门、开发商、业主及物业管理企业的行为。(4)用法律形式界定物业管理费的性质及标准。笔者认为,物业管理费是一个小区或一幢大厦公共运行统筹费,不是某一专项服务费,任何业主都应无条件交纳,因为任何一个业主拒交物业管理费都会影响整个小区或大厦的正常运转,同时也是对已交物业管理费业主权益的一种侵犯。只有这样,才能杜绝业主随意拒交物业管理费的行为,当然,如果业主交费后,业主合法权益得不到保护,可以通过法律途径追究物业管理企业的责任。(5)用法律形式规定业主委员会地位。

2.规范职能部门的行为。诸如供电、供水、供气、公安、消防、街道、居委会、环卫等数十家职能部门对物业“干预“过多。具体表现在收费上,目前一些物业公司为供电、供水抄表收费都要蒙受巨大损失,即承担运行费和差额损耗费。另外如公安、消防、街道、居委、环卫等部门由于政府给予他们诸多的特权,也不时收取各种名目繁多的“管理费”,大大加重了物业管理企业的负担。政府对上述部门应出面协调平衡和制约,制止一些职能部门“吃拿卡要“的不良做法,还物业管理企业“一片晴空”。

3.政府对物业管理行业政策优惠一点点。物业管理企业是涉及到千家万户的服务性公益行业。然而,在现实中其却没有真正享受到公益性行业的优惠政策。如今所有物业管理企业都与其他工商企业一样交纳同样的税收,征缴同样税收在加重物业管理行业经济负担的同时,也间接加重了广大业主的经济负担。在人民群众普遍反映物业管理费虚高的今天,政府纳税部门是可以有所作为的,政府对物业管理这种公益性行业应该给予政策优惠,也就是说政府减免一点点,物业管理行业活力增强就不止一点点。

(二)开发商留一点点

随着企业改革改制步伐的加快,物业管理企业已逐步与开发商脱钩,变以前的“父子关系”为“兄弟关系”,物业管理企业与开发企业关系的改变是历史的必然、时代的进步。长期以来,物业管理企业一直处于吃不饱、饿不死的境地,这与开发企业“不管不问”是分不开的。当然,在小区难以管理时,较大规模的开发商为了日后开发形象也会倾心打造,所以物业管理企业在这种情况下倒闭的并不多,但发展壮大的也很少。一些开发商在物业移交时,将一些配套物业如配套性经营用房、汽车库等用一次性卖断使用权的方式将大批配套性资产转移,将“日不符出“的小区物业管理仅有的一点点“造血功能”也挖走了,这对小区管理无疑是雪上加霜,对此,地方政府应有所作为,也能够有所作为。笔者认为,在当前人民群众普遍不富裕的情况下,单纯靠提高物业管理收费标准不是良策,甚至会适得其反,导致交费率下降。开发商在建设小区时,应将配套用房、汽车库等公共设施无条件移交小区业主委员会,在有条件的情况下,再提供一部分门面房给小区业主委员会,并委托物业管理企业经营,所得收入大部分补充小区物业管理经费,小部分作为物业公司的企业收入,使物业管理走上良性发展的道路。

(三)业主主动承担一点点

中国百姓的住房,从政府派房到福利分房和购买商品房走过三个历史阶段。时至今日,我们没有规范业主行为具体的法律条文,是造成物业管理收费率低的又一原因。我们不主张大幅度提高物业管理收费标准,但也不能苟同业主拒交物业管理费的行为,业主主动承担义务是对物业管理企业支持,更是对自己居住环境的负责。

(四)物业管理企业创收一点点

物业管理企业在期望政府优惠一点点,开发商留一点点,业主承担一点点的同时,不能忘记自己所处的地位和职能,坐享其成。物业管理企业更要创收一点点,小区这块市场有巨大的潜力,需要物业管理企业去挖掘。物业管理企业在接收小区经营用房、汽车库时要为业主经营管理好,将获得的大部分收入补充小区物业管理经费的不足,同时围绕人民群众日常生活开展一些有偿性服务,为自己争取生存和发展的空间。物业管理企业走一业为主,多种经营的道路,是自身走出困境的办法之一。同时,物业管理企业创收一点点,也是对国家、人民群众的又一种贡献,减轻国家和群众的负担,并为自身找到发展空间。

(责任编辑/王丽君)