我国住房消费贷款若干问题的法律思考

陈 奇

(湖南大学法学院,湖南长沙410082)

我国住房消费贷款若干问题的法律思考

陈 奇

(湖南大学法学院,湖南长沙410082)

房地产市场化、金融化,人们买房时通常会选择住房消费贷款,但我国目前的住房抵押贷款、住房公积金贷款、有条件的组合贷款等模式在适用的过程中存在着许多的问题。我国应发展以住房抵押贷款为主、公积金贷款为保障的住房消费贷款模式,不断完善相关的制度和法律。

住房抵押贷款;公积金贷款;组合贷款

一、住房抵押贷款

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款,也就是我们通常所说的“按揭”。

在我国的按揭制度中,按揭贷款一般存在四个基本法律关系:一是购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系,二是购房者与按揭银行之间的借贷关系,三是购房者以所购现房或期房作为担保清偿贷款本息的法律关系,四是房地产开发商与按揭银行之间的保证法律关系。另外,在实务操作中,银行为了加强金融风险的防范力度,通常要求保险公司的介入,要求购房者同时与保险公司签订以按揭银行为受益人的综合保险合同。

根据以上阐述,有以下五个问题值得研究。

第一,完善个人住房抵押贷款保险制度,利用保险来转移风险。住房抵押贷款保险,是申请住房抵押贷款的人根据贷款银行的要求,用以保证贷款资金安全而将抵押房屋投保的险种,它属于房地产融资保险的一种。我国《个人住房贷款管理办法》第25条规定:“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。”在实务中,各商业银行在向购房者办理住房按揭贷款手续的过程中,都要求借款人购买住房抵押贷款保险。

第二,中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》第25条规定:个人住房按揭贷款,一般以借款人所购住房作为抵押物。在现实的住房贷款中,分为现房按揭和期房按揭。现房按揭是指购房者向贷款银行申请贷款,以所购现房向贷款银行设定物的担保,在还款期限截止而购房者不能返还贷款时,借款银行行使抵押权而实现其债权的活动。

第三,相信人们对2009年6月上海闵行区在建楼盘轰然倒塌事件仍有印象,事后的处理情况值得关注。由于房屋交付不能,开发商与购房者之间的房屋买卖合同、购房者与银行之间的贷款合同也就履行不能了。

第四,抵押担保一直被视为商业银行中最为稳妥、安全的担保方式之一,但我国的法律和司法解释却对银行的执行权有所限制。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条:对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债。这一规定,旨在保障被申请人及其所抚养人生活住房的基本需要,体现了以人为本的立法精神。

第五,虽然我国的住房抵押贷款可以参考现有的《合同法》、《保险法》、《担保法》等法律;各级单位也颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,对当前住房抵押贷款的对象、条件、程序、期限、担保、房屋保险、贷款合同的变更和终止、抵押物的处理等问题做出了规定;今年颁布的“国十条”亦对一套房、二套房、三套房的贷款利率等进行了调整,但还需具体的实施细则来加强它的可操作性。

二、住房公积金贷款

第一,住房公积金贷款的发放对象范围太窄,将广大的外来务工人员和非职工排除在外。住房公积金的缴存主体是本地区的职工,那么作为这一政策性贷款的受益者也只是本地区职工,这有违社会公平和公民的平等住房权。以深圳为例,2010年初,深圳市官方公布的常住人口数为900万,而户籍人口数不到268万,但实际上深圳的流动人口不下2000万。而能享受到公积金贷款的就只有深圳户口人士,也就是不到268万人口。常住人口一般分布在各公司企业单位,这个群体经常被单位以没有深圳户口为由拒缴住房公积金,更别提分布在工厂的广大普通劳务人员了。而这些非深圳户籍的劳动者在户籍地也享受不到住房公积金待遇,所以他们几乎就是被国家的这一民生政策“忽略”了。而恰恰这些非深圳户口的人员是深圳建设的第一线生产力量,促进了深圳的经济发展。他们中的绝大多数正是20～30岁的80后新生代,是最需要住房消费的阶层。同时,是最需要国家给予住房保障、优惠的群体。从公平和效益的角度出发,他们是最需要住房公积金贷款的。

第二,住房公积金管理中心不承担经营风险。现行的住房公积金实行的是“管理委员会决策、管理中心运作,银行专户存储、财政监督”的原则,中国人民银行的《贷款通则》也明确表明,银行作为受托人只收取手续费,不承担住房公积金贷款风险。而管理中心作为事业单位,没有任何自有资产,不具备承担住房公积金经营风险和民事责任的能力,这种筹资无成本、负债无风险的运行机制潜藏巨大的信用风险和社会危机。因此,笔者建议通过制度明确管理中心承担风险的责任:一是管理中心对不良贷款应承担外部责任,二是管理中心有关负责人对不良贷款应承担内部责任。

第三,公积金的利用率不高,应有的效益并未完全释放。目前,大量住房公积金沉淀在银行里,如何活用这部分资金,应考虑中国目前特殊的经济环境。目前,申请住房公积金贷款的借款人多是具有一定经济实力的家庭,属于收入中等或高收入人群,低收入者申请住房公积金贷款的家庭少,造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数高收入购房者提供补贴的局面。笔者认为,可以向经济适用房、廉租房的开发商发放住房公积金贷款,贷款利率从优,实行重点倾斜政策,从生产和需求两个方面发挥住房公积金拉动房地产经济的作用。这样,还可以降低经济适用房、廉租房的开发成本,从而降低房价,最终使广大经济适用房、廉租房居住者受益。

第四,在实务中,有的开发商以“公积金贷款手续繁琐,时间长,放款慢”等理由拒绝公积金贷款,这严重侵害了购房者的利益。原因是房地产行业内的潜规则在起作用,开发商进行前期开发时与商业银行达成一种默契,也就是银行支持开发商前期开发所需的资金,楼房建成时,开发商要保证贷款买房者到这些银行去办理贷款。所以开发商就找借口来促使购房者到指定银行办理商业贷款。

目前一些地方已经意识到开发商的这种违法行为的严重危害性,已采取措施予以纠正,如北京就颁布了新规定:开发商不得拒绝购房人选择住房公积金贷款。其他城市也应尽早出台类似规定以保障购房人的住房公积金贷款的选择权。

三、组合贷款

所谓住房组合贷款,是指符合个人住房商业性贷款条件又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,及借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款。就是公积金贷款和商业贷款同时使用,一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用,如长沙规定的是贷款超过40万元可以选择组合贷款。

总之,现有的住房消费贷款制度在经济建设中发挥了巨大的作用,但是其存在的问题也不容忽视。我们应发展以住房抵押贷款为主、公积金贷款为保障的住房消费贷款模式,不断完善相关的制度和法律。只有让住房消费贷款法制化,才能保证公民权利的行使,保障住房消费贷款稳定健康地发展。

[1]梅新波.购房贷款与税费操作实务[M].北京:法律出版社,2007.

[2]孔令苇.关于我国抵押贷款住房保险若干问题的法律思考[J].南开法学评论,2002(2).

[3]李跃成.关于完善住房公积金贷款政策的几点建议[J].中国房地产金融,2009(4).

责任编辑 袁丽华 E2mail:yuanlh@yangtzeu.edu.cn

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1673-1395(2010)04-0236-02

20100310

陈奇(1987—),女,湖南隆回人,硕士研究生。