防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策研究

蒋晓燕

（银川市房屋产权交易管理中心 宁夏 银川 750001）

0 引言

从我国几次房地产经济周期来看，虽然我国房地产周期波动的状态特征已经表现出以下趋势： 房地产周期波动的频率将缩小，长度将增加;波动幅度将减少;衰退与扩张的时间比将减少，房地产周期每一阶段的变化也将呈波浪式。 这表明我国房地产周期波动的整体态势已有所改善。 但在对我国房地产周期波动作进一步思考后，我们就可以发现我国房地产周期波动仍然存在以下问题： 消费需求缺乏型周期； 数量型的简单扩张或收缩；产品倾斜性波动；明显的政策周期型波动；市场机制不健全的波动；区域发展极不平衡；独立于世界经济之外的封闭型波动。

1 减少房地产业的外部冲击

1.1 加强房地产立法，为房地产业提供稳定增长的法制环境

具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段，主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式，在协调各方利益的基础上，从而创造房地产业的法制化环境，防止房地产业强幅波动并引导房地产业健康发展。 房地产业是一个经营产权，涉及众多法律、法规制度的产业部门。 在房地产业运行过程都主要是依靠法律、法规和契约来完成的，而不像一般商品通过物质实体在当事人之间交付完成。

1.2 加强和改善宏观调控

1.2.1 建立房地产监测预警系统

为了对房地产经济运行实施有效的宏观调控，尽快建立一套科学的房地产监测预警系统，在当前具有十分重要的理论意义与现实指导作用。

1.2.2 确立宏观调控目标

房地产的宏观调控目标大致如下： ①保持房地产经济的持续、稳定、健康增长，努力减少经济周期波动的冲击。 ②合理调节房地产供求关系，推动房地产业与国民经济相互协调的基础上持续稳定发展。 ③优化房地产产业结构，提高房地产资源配置效率与利用水平。

1.2.3 改善房地产调控机制

①房地产市场作为连接房地产企业的经营活动和宏观经济运行的中介，应当成为调控和管理房地产经济的中间环节。 ②由于调控存在时滞现象，因此在调控时机上应尽可能早半拍，根据周期预警系统的先行景气指标，及时实施调控，避免急刹车带来的巨大振荡。 ③在调控力度上应尽可能适中，综合运用多种有效的调控手段，确保中长期产业发展与短期宏观调控兼顾，尽可能实现宏观调控的软着陆。 ④在调控节奏上应依据产业发展现状， 实施反周期的反向调控操作，适度紧缩写适度扩张交替推行，紧缩型与扩张型调控手段混合运用，在总量控制的前提下实现结构调整。

1.2.4 合理选择调控手段

与转轨时期中国宏观经济的调控手段一样，目前房地产调控手段也主要采取经济手段，从经济利益上调节房地产企业和房地产市场参与者的行为;同时还辅以法律手段(如各类房地产管理法规)和行政手段(如房地产计划、房地产规划)，分别从法律上和行政管理上规范房地产市场参与者的行为，弥补房地产市场机制失效的不足。

1.3 调整房地产投资政策

因此房地产投资政策的制定和出台，要特别注意到以下经济状况：（1） 投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义；（2） 密切关注房地产投资规模的变化；（3）投资结构要合理。

1.4 规范土地一级市场

理顺土地管理与规范管理的关系，构建集中统一的城市土地发展管理机构，建立和完善土地市场，强化政府对土地批租和土地供应的管理工作，实现国家对土地一级市场的垄断经营是当务之急。

1.4.1 强化政府土地批租管理

①总量控制，严格审批行政划拨用地；

②垄断经营，从出让生地向出让熟地转变；

③规范操作，从协议出让向招标拍卖转变；

④政府垄断城市土地出让市场(一级市场)，加强政府土地供给能力，同时逐步放开土地转让市场，允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组。

1.4.2 建立城市土地储备制度和规范土地交易行为

①针对目前大部分城市土地供应“双轨制”、土地出让市场尚未完全由政府垄断以及城市土地收益流失等现象，近期要尽快建立城市土地储备制度。

②确立市场化的新型土地供应机制。 由政府垄断土地一级市场的出让行为，土地现让逐渐向全部采取招标、拍卖方式过渡。

2 增强房地产业内生稳定

2.1 采取切实措施塑造居民的消费能力

因此我国房地产经济发展要由主要依赖投资需求推动转变为投资与消费需求共同推动，并进一步加强消费需求的作用，从而有助于我国房地产经济周期波动的振幅收缩。 为此，可以通过如下方法提高和培养居民的购买能

2.1.1 加快落实住房补贴，提高居民住房支付能力。

2.1.2 对于由于停止实物分房而形成的技术性障碍，则应通过金融技术创新的方式来加以解决，提高居民获取增量的购房能力。

2.2 壮大房地产经济总规模

我们将房地产经济体系的周期波动比作摇椅或木马在受到外力冲击时所作的摆动。 我们先看看这把摇椅的大小和重量，即房地产经济规模的大小。 对于摇椅来说，在受到同样一个外力的作用时，一把大摇椅的摆动幅度要小于一把小摇椅。也就是，大摇椅的稳定性要比小摇椅为强。对于房地产经济体系来说，当其总规模扩大到一定程度时，由于其基数的增大和抗衰退力的加强，其稳定性亦会地强。 因此，我国房地产周期波动幅度较大与我国房地产行业规模小以及发展历史短、不够成熟有直接的关系。 相比之下，发达国家的房地产行业就因为其经济规模大和发展比较成熟而周期波动幅度较为平稳。

2.3 加大供求机制和价格机制的内在稳定性作用

供求机制是市场经济运行的普遍机制。 市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动，同时，也会受到包括价格在内的多种因素影响而发生变化。 供求机制是稳定房地产业周期波动的一种自发的内在调节机制。 而计划机制对市场供需变化反映迟钝，不能适应市场要求。 由于住房改革的滞后， 房地产成为我国市场化进程推进最慢的部门。

2.4 加快房地产业结构调整

产品结构是房地产产业的一个重要内在结构。 它包括高档商品房、中档商品房和经济适用房、廉租房等低档房。 各种产品的波动也就构成了整个房地产产业的波动。 山于各利，产品的波动具有不同的特点，所以各种产品在整个行业中的比重变化，将影响整个行业波动的基本状态特征。 一定时期内产品结构的特点，决定着这一时期行业周期波动的基本状态特征。一般说来，中低档的商品房的需求较为稳定，其波动！隔度要小。 而高档商品房的需求弹性较大，其波动幅度要大得多。

2.5 建立适应市场经济要求的房地产现代企业制度

房地产企业的企业制度是房地产经济稳定增长的微观保障。 因为国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决，他们在一轮周期或一个周期阶段中的预期相同，投资盲目、投资饥渴的表现也相同，容易导致整个房地产业的剧烈波动。

3 结束语

总之，要从根本上减少房地产周期波动的幅度必须从两方而着手：一方面在于外在冲击特别是宏观调控政策的改进以及房地产市场运行不规范冲击的影响减弱，另一方面在于内在传导机制的良性转变和作用程度的捉高。 因此，减少系统外部冲击，改善系统内部特性，是缓解房地产经济强幅波动的重要途径。

［1］唐茂华.调控房价：城市政府应发挥好中坚作用[J].中国房地产,2005(01）.

［2］顾云昌.宏观调控下房地产市场发展态势分析[J].企业研究,2005(01).