浅议住宅小区地下车位的权属及其登记

摘 要：作为一种非常重要的不动产——住宅小区的地下车位应该按照一定的原则给予权属登记，给予居民住宅小区的车位以法律认可与保护。在这样的情况下，我们应该建立统一的住宅小区地下车位登记制度，消除阻碍，保证车位在法律上的独立属性，明确车位的权属确认原则。接下来文章笔者结合自身的经验与思考，进一步探究住宅小区地下车位的权属以及登记，希望与广大同行共勉。

关键词：地下车位；权属思考；登记制度

1 地下停车位及地下停车位权属

我们所说的住宅小区的地下车位是指房地产开放企业利用小区的地下空间建造的车位。这些车位虽然位于地下，但具备一般建筑物的特点，四周封闭，从建筑构造的角度来说，地下车位是与住房相离，独立存在的特定物。

纵观我国关于停车位权属问题的条例——《物权法》第74条，其对相对而言比较复杂的住宅小区地下停车位的权属问题仍旧模糊，地下停车位问题日渐凸出。当前我国关于住宅小区地下停车位权属问题的认识，总的来说分為三种，第一种将地下停车位看成是共有的部分，为住宅小区的业主共同所有；第二种是将住宅小区的停车位看成专有权的客体，开发商可以出售、附赠或者出租；第三种地下停车位属于人防工程的，权属归国家，开发企业或业主可使用。

2 完善地下停车位权属的法律思考

2.1 鼓励开发原则

在坚持利于增加而非减少停车位的情况下，我国的法律在确定停车位权属的时候，首先要将住宅小区的地下停车位看成是独立交易的客体，这样的话，对于激发开发商的热情，增加住宅小区的停车位是非常有利的。同时假如开发商想单独保留地下车位，就应该给予业主使用的权利，不管是处于买卖交易还是出租给小区业主，都应该比小区之外的人员优先，换言之，住宅小区的居民要享有优先权。此外在鼓励开发商开发的时候，也应该注意停车位设置的目的是为了方便居民，而非盈利，因此为了防止过度牟利，住宅小区的停车位应该合理租赁与出售。

2.2 国家强制力适当干预原则

此外国家应该强制力的适当干预。对于住宅小区地下停车位的权属问题，本应该坚持自由市场的原则，可是部分房地产开发商会利用自身的强势地位压制小区居民，因此单单奉行市场的自由原则显然不够的，还需要国家强制力的适当干预。干预的范围主要包括：①适当限制住宅小区地下停车位的售卖与出租，比如政府相关部门可以明确规定，开发商不得以高于市场的价格将地下停车位出租或者出售给小区居民；②干预住宅小区地下停车位的价格。

2.3 向弱者倾斜原则

在住宅小区地下停车位的权属思考上还应该坚持向弱者倾斜的原则。当双方当事人就小区地下停车位没有约定或约定不明时，应当要求开发商承担举证责任，将其拥有地下停车位权属的证据明确列举出来。如果开发商没有明确的证据，那么就可以这样认定，住宅小区停车位的权属是业主所有。因为房地产开发商在经济上具有比业主优势的地位，他们完全可以通过最初的合同维护或者争取自身的权益。如果在合同中没有表明权属，那么我们就可以认定，开发商已经放弃了拥有住宅小区地下车位（车库）的权利。

3 车位作为独立物可以进行权属登记

前面我们也说到，车位作为一个独立的建筑物，可以在法律规定的范围内将其进行权属登记，保护业主的权益。在这里我们应该注意一下两个问题，其一是明确车位权属的确定规则，不管是出售还是租赁，住宅小区的地下车位应该为小区的业主服务。其二改革当前不适应社会发展的规章制度，允许车位作为独立的个体取得土地使用权，奠定车位归属的基础。

3.1 明确车位的权属确定规则

在我国《物权法》74条中，明确对住宅小区的车位与车库问题进行了相关的规定。虽然这一规定存在一些问题，但仍然可以作为明确车位权属的法律依据。根据《物权法》中的规定，以及在坚持“房地产相一致”精神的前提下，住宅小区的地下停车位的权属问题应该可以分为以下两种情况：第一种情况是法律规定其权属归全体的业主拥有；第二种情况是可以约定归属的车位（库）。

第一种情况的法律规定的业主拥有的车位权属，没有作为建筑总面积参加建筑容积率计算，也就没有对于地下空间的使用权。这些停车位所占用的土地，其使用权实际上是住宅小区的业主共同分摊的。因此此类停车位权属应该由住宅小区的全体业主共同享有。第二类情况的地下停车位也在建筑区划内，而且计入建筑容积率并取得小区土地使用权，小区的房地产开发商在建设的过程中取得了所有权，然后通过出售或者出租的方式给业主，以满足业主的要求。这样的情况，开发商可以保留住宅小区地下停车位的所有权。

3.2 允许车位取得土地使用权

取得车位权属的基本前提条件是享有车位的土地所有权，这是当下我国有关部分的规章决定的，只要拥有该土地的所有权，不管是何种类型的建筑物都能够拥有权属。可是这些规章制度建立的时代是私人轿车尚未普及的年代，当时的社会并没有如此普遍的车位权属问题，因此制度跟不上时代的发展是有情可原的。可是我们国家经济发展的水平越来越高，人们的生活水平以及对生活的追求也越来越高，根据国家统计局发布的消息，我国在2003年就已经拥有了四百八十九万辆私人轿车，六年后到2009年，我们私家车的数量已经上升到两千六百零五万辆，如此庞大的数字就迫切需要相对应的小区停车位。而法律制度应该根据社会的发展适时跟进和调整，而不能让现实生活迁就已经落后的制度。随着日益显著的问题，我国在2007年对《物权法》进行了修改，将小区停车位的权属问题进行了专门规定，可是有关部门显然还没有认识到小区停车位对现代社会的重要意义。所以在这里笔者建议有关部门要废止或者修改不再适合时代的规定，为车位取得土地所有权打基础。

4 结束语

总而言之，住宅小区停车位涉及到的问题比较复杂，对其的权属配置以及登记，都会影响到小区业主的权益。所以我们应该建立明确的权属原则，不能仅仅依靠程序予以解决。而且建立住宅小区地下停车位的登记制度仅仅依靠地方性的法律法规是显然不够，还需要国家建立健全完整全面的法律依据。

参考文献

[1]段清超.宋新生.段清霞.城市居住小区停车设施规划初探[J].河南城建高等专科学校学报.2006（02）：282～285.

[2]杜文龙.秦澄.徐雪峰.基于M2M平台的智能停车系统的设计与实现[J].制造业自动化.2010（12）：184～186.

[3]何霞荣.吴奉亮.周雨城.城市住宅小区停车方式及车位成本分析[J].经济师.2008（05）：176～179.

作者简介：姜宝华，中级经济师。