业主维权运动与城市基层治理的转型——基于B市的实证研究

◎　陈　鹏

业主维权运动与城市基层治理的转型——基于B市的实证研究

◎陈鹏

摘 要：作为一种新型的社会运动，业主维权的兴起是中国城市化进程中住房商品化改革的结构性产物。基于B市社区民族志调查，本文重点探讨和解析业主维权的抗争谱系及其对城市基层治理转型带来的制度影响和效果，认为业主维权的基本类型包括依法抗争、以法抗争、弈法抗争，这三种抗争类型不仅代表了业主面对法律时的三种不同位置和运用法律的三种不同方式和策略，而且也意味着三种不同的法与社会（行动者）之间的结构关系。这种坚持法律中心性的维权抗争实践的大量集聚和累积，不仅促进了公民知识的生产，而且有效推动了基层政府的治理转型。业主抗争模型的提出，有助于推进和深化对当代中国城市抗争政治的理解。

关键词：依法抗争 以法抗争 弈法抗争 治理转型

一、导论

（一）问题提出

20世纪90年代以来，随着住房商品化改革的深入和大规模的城市改造，“业主维权”作为一种新兴社会现象日益引起学术界的广泛关注和研究。目前，针对业主维权的研究，在社会学、公共管理学、政治学等领域都形成了较为丰富的成果。

从集体行动和社会运动范畴来看，既有研究大致形成了两种理论取向：一种是“资源动员理论”，譬如有论者指出，中国业主维权运动的重要社会基础在于单位制的松弛和私有产权的合法化，这使得业主有可能以社区和邻里为基础组织

动员起来[1]；业主可以充分借助“新闻媒体”[2]和“互联网”[3]进行有效动员，从而既引起相关政府部门的关注，又可以将更多潜在的参与者吸引进来；“人际关系网络”[4]也是业主维权动员不可或缺的重要资源；而维权骨干和积极分子的领导、业委会的建立和有效动员、适当的策略、丰富的资源则是业主维权行动成功的核心要素[5]；另一种是“政治机会结构”理论，比如有论者在分析业委会在自我组织参与和行使权力等方面的差异时指出，“政治—法律”环境对业委会的发展和运作具有不可忽视的影响[6-7]；也有论者指出，维权活动所在城市的政治地位和特殊权力结构是业主营造抗争机会空间的一个重要潜在资源[8]；而权威主义国家行政体系内部的“分裂”状态，使得垂直的社会网络成为抗争行动者可资利用的资源[9]。

综观这两种研究取向，所面对的问题主要是“业主维权的发生学”，即业主维权是如何动员起来的，又何以成功或失败，而对业主维权抗争的效果缺乏应有关注。同时，有些研究者已指出，“法律”是业主维权抗争的重要影响因素，但大多将其作为一种背景性材料或结论性用语，而没有将“法律”本身看做一种潜在的动员结构并对其实践运作形态展开机制分析。基于以上不足和问题，本文试图将“业主维权”纳入到“抗争政治”理论范式下进行探究，并着重关注两个基本问题：其一，业主抗争的谱系学，即业主维权抗争的基本类型及其逻辑关系如何？其二，业主抗争的效果史，即业主维权抗争在社会结构和制度层面究竟产生了什么样的影响和效果，基层政府又作出了什么样的回应和反映？

（二）分析框架

转型期的中国社会为抗争政治研究提供了天然的实验场。针对中国社会的抗争政治而言，具有两个关键点：一方面，“合法性困境”是中国社会抗争政治行为的逻辑起点；另一方面，“维权行动”是中国社会抗争政治行为的基本主体。面对色彩斑斓的维权抗争行动和实践，学者们提出了一系列富有特色的分析概念和解释框架。

针对中国农民的维权抗争，欧博文和李连江提出的“依法抗争”（rightful resistance）①理论颇具影响力。所谓依法抗争是大众抗争的一种形式，这种抗争沿着合法化渠道的边界运作，使用权威者的言辞和承诺来限制和约束权力的施行，以寻找和利用国家内部的裂缝为基准，并依赖于从更广泛的公众动员来获取支持[10-11]。概而言之，依法抗争实质上是一种“以政策为依据的抗争”（policy-based resistance），其基本形式体现为“以国家法律驳地方土政策”、“以中央精神驳地方文件”，其表现形式主要是上访[12]。继欧博文和李连江之后，于建嵘基于中国农民维权活动所呈现出的新特征和新趋势进一步提出了“以法抗争”这一重要概念。在他看来，“以法抗争”与“依法抗争”有实质性区别，它属于一种政治性抗争，其表现形式除上访之外，还有宣传、阻收、诉讼、逼退、静坐和示威等[13]。

围绕这两个解释框架，学术界近些年来的推进工作主要体现在，基于这两个概念原型，提出了一系列具有“家族相似性”的概念。例如，“以关系网络抗争”[4]、“以理抗争”[14-15]、“以死抗争”[16]、“以身

抗争”[17]、“依势抗争”[18]等。应当说，这些新的概念的提出进一步丰富和扩展了中国农民抗争政治研究的学术视野。不过，从概念定义和框架构建角度来看，它们并没有对依（以）法抗争理论本身进行实质性的改进、修正和推进，而是致力于另辟新径。

在笔者看来，如果“依法抗争”和“以法抗争”这两个概念本身之间的区别没有得到有效澄清，那么在此基础上提出更多的新概念，只会导致这一理论框架变得更加含混不清。事实上，于建嵘提出的“以法抗争”在概念内涵上与“依法抗争”并无二致，只不过他根据农民抗争活动涌现的新特点、新趋势赋予了“以法抗争”这个概念新的性质，但在概念范畴上，两者并无实质性区分意义[19]。同时，这两个概念框架虽然都是针对中国农民维权抗争活动而提出，但实际上它们在分析和解释中国城市业主维权实践上同样深具启发性。而且，城市业主的维权抗争实践为进一步丰富和完善“依（以）法抗争”理论或许提供了更好的经验素材。鉴于此，笔者以业主维权为经验素材，力图对“依法抗争”和“以法抗争”这两个概念进行重构，并在此基础上提出“弈法抗争”这个新概念，进而构造出一个新的抗争谱系。这三种抗争类型，不仅代表了业主面对法律时的三种不同位置和运用法律的三种不同方式和策略，而且也意味着三种不同的法与社会（行动者）之间的结构关系②：

1.“依法抗争”（resistance with the law）：重在强调间接意义上的以法律为抗争依据，其基本形式主要体现为上访，并主要以行政机关作为解决问题的对象；在这种抗争类型中，法律主要是作为一种提供行动合法性的“话语”资源而存在，它成为行动者据以主张和维护自身权益的一个基本标准和筹码。

2.“以法抗争”（resistance through the law）：重在强调直接意义上的以法律为抗争武器，其基本形式主要体现为民事诉讼和行政诉讼，并主要以司法机关作为解决问题的对象；在这种抗争类型中，法律演变为一种特定的“场所”（即法院），成为了社会公器，并通过一套以公开、公平、公正为基本原则的审判程序来主张和维护行动者的合法权益。

3.“弈法抗争”（resistance for the law）：重在强调根本意义上的以法律本身为抗争对象或抗争领域，其基本形式主要体现为民间立法、公民联署、研修培训等，并主要以立法机关作为解决问题的对象；在这种抗争类型中，业主通过积极、合法地参与和影响法律的制定、修订、颁布和实施过程，让有利于自身利益的法律意见、建议和条文在立法过程中获得表达、反映、采纳和接受进而来维护整个群体的合法权益。

（三）研究方法与资料来源

本文采用社区民族志的研究方法，主要通过参与观察和深度访谈收集资料。论文选取X、Y、Z三个典型社区和B市业申委组织作为典型个案进行深度剖析③。针对X、Y、Z三个社区，笔者进行了长期的参与观察和跟踪调查，集中调研时间段分别为：2007年4～8月、2010年5～9月、2006 年9～12月。针对B市业申委，笔者曾以志愿者身份于2007年12月～2011年5月参与了其组织和开展的大量活动。这使得笔者

不仅对业申委有了较为全面系统的认识，而且对B市业主维权运动的总体状况有了一个较好的把握和了解。访谈对象主要包括五大类：其一，业委会和普通业主；其二，开发商和物业公司；其三，建委系统和街居系统，主要包括B市建委、HD、CY、DC、CP区建委以及相关社区的街道办和居委会；其四，房地产律师，笔者所在课题组曾先后对B市近20位长期从事社区业务的房产律师进行了深度访谈；其五，法院系统，主要包括B市HD、XW区法院、一中院等。本文在资料使用上强调点、线、面相结合。

二、业主抗争的谱系学：基于法律中心性的分析

伴随着20世纪90年代中期以来依法治国战略的不断推进，以法律为主的制度形式开始日益成为民众维权抗争的重要制度空间。在中国社会体制下，上访、诉讼和立法参与代表了三种基本的制度化维权渠道。由于法律制度本身并不是一个既存的权利空间，而需要行动者通过行动来不断建构、营造和撑开，这就使得所谓的制度化渠道在实际运行过程中常常会遭遇淤积、堵塞和不畅，从而不可避免地会引发行动者的抗争。

（一）依法抗争：以X和Y社区为例

依法抗争的运作形态主要体现为上访，可以分为个人上访和集体上访两种形式。相对于个人上访而言，集体上访一般是指五人以上的上访，这种上访需要通过推选“上访代表”或者“上访组织”来代表上访者跟相关政府部门进行交涉。由于在维权活动中集体上访大多伴随着不同程度的集体行动，这就使得集体上访常常带有给相关政府部门施加压力的色彩。可以说，集体上访存在的本身就是对社会秩序的挑战，是对社会祥和形象的破坏。因此，集体上访就处于既不便被强行禁止，但又受到高度警惕的尴尬境地[20]。这其中又尤以“（集体）越级上访”和“（集体）重复上访”最为典型。针对业主维权而言，“业委会备案”是这两种上访最为关注的问题之一。本文选取X和Y两个社区案例进行比较分析。

1.案例介绍

[案例 ]：X社区，越级上访，位于B 市CY区LG乡，2003年开始入住，共计647户。物业公司JS是开发商TH的子公司。2005年1月4日，首届业委会选举成立并完成备案。2005年5月28日，居委会成立。因与前期物业在物业服务质量和物业费虚高等问题上矛盾日益变大，首届业委会在2006年5月通过业主大会决议：以公开招标方式自主选聘新物业。2006年11月，业委会完成换届选举。由于在整个换届选举过程中，居委会拒不给予监督和指导而事后又不予提供盖章手续，从而使得新当选业委会无法备案，虽多次上访CY区小区办，仍未果。新当选业委会并未因此而停止开展工作，仍于2007年4月29日启动招投标选聘新物业。临近产生结果之际，LG街道办经请示获得B市建委批复，要求由LG街道办重新组织业委会换届选举，原业委会印章暂交居委会保管。随后，LG街道办和X社区居委会于2007年7月13日联合发布通知，宣称现任业委会没备案不合法，并将从16日开始重新组织选举。面对这一紧急状况，新当选业委会立马开

会商讨决定，当晚前往市政府上访。经多方发动，当晚10点左右业委会带领业主开始从小区出发，12点左右陆续到达市政府信访办，业主人数多达几十人，自驾私家车多达十来辆。业委会主任和副主任与信访办接待员进行了交涉，并代表业主要求市政府或区政府直接干预处理，让LG街道办来人当场给个说法。接待员表示，市政府信访办只对口CY区，不对LG乡，但会向上反映和向区里通报。双方经过反复交涉，直到凌晨2点左右业主才结束返回小区。鉴于LG街道办7月16日如期启动重新选举业委会，新当选业委会主任和副主任于7月17日上午又去市政府信访办进行了上访，并带去了相关反映问题的书面材料。后来，围绕这一备案问题，业委会又给B市市长、人大等多部门寄送了举报信，但仍未获得解决。LG街道办重新组织的业委会换届选举最终以高于法定票数1票的结果通过，由此X社区进入“民选业委会”和“官选业委会”并存的局面。

[案例2]：Y社区，重复上访，位于B 市HD区TC街道，2005年开始入住，共计1611户。物业公司SJ系开发商TP的子公司。2006年6月，B社区居委会选举产生。2006年10月，首次业主大会召开，并于2007年1月选举产生首届业委会，但直至10月26日才从HD区小区办获得备案。首届业委会仅备案长达8个月之久，其间业委会成员和部分业主到TC街道办、HD区小区办反复上访多达二十多次，可谓费尽周折、历尽艰辛。因物业服务质量和物业账目不公开等问题，业委会与物业公司之间的矛盾日益尖锐，并最终表决通过以招投标方式自主选聘新物业。2009年5月21日，经过多轮竞争和评审，CC物业公司最后获得中标，并定于2009年5月31日入驻小区。然而，物业交接并未如期完成，整个过程十分艰难，当此之际首届业委会又面临换届选举的问题。开发商、物业公司、居委会、街道办使用各种手段和方法阻挠、破坏换届选举，试图使业委会耗过换届时限、自动解散。业委会顶住压力、冲破层层阻力，最终于2009年10月25日完成换届选举。但街道办以各种理由拒绝备案，并让居民科在小区张贴了一张《关于B社区业委会换届选举小组违法的公告》。与此同时，针对物业交接的工作，业委会并没有丝毫放松，经多方争取和努力，2009年12月新、老物业在业主监督下进行了交接。围绕社区地下车库和管理用房的产权归属问题，开发商和业委会各执一端：前者宣称地下车库没有纳入业主公摊面积，属于开发商自有完全产权，并委托TX公司代管；后者则坚称地下车库纳入了业主公摊面积，属全体业主所有，应予以收回。双方之间的争斗在2010年5月25日骤然升级，TX公司组织不明身份人员20余人手持铁棍等凶器冲入地下车库并对小区业主大肆殴打，致使多名业主人身受到伤害，其中2名当场送往医院抢救。“5.25暴力流血事件”的发生在当地造成了极坏的影响，业委会以此为契机通过争取到街道工委书记的谅解和同意，最终在2010年7月成功备案。

2.抗争策略

X和Y两个社区业委会，前者主要属于越级上访事件，后者主要属于重复上访事件④，两者所面对的核心问题具有惊人相似性：即都因首届业委会要解聘前期物业从而导致第二届业委会虽换届选举过程完成但却无法获得备案。最终，前者抗争

失败、未获备案，而后者抗争成功、获得备案。两者都属于依法抗争范畴，但在具体的抗争策略和技术上有所不同：

（1）以“大法”驳“小法”。所谓“大法”是指国家法律和中央文件精神，“小法”是指地方政府的“土政策”。由于国家行政体系内部的分裂和不同层级法律之间缝隙的存在，这就为抗争者洞悉和营造维权的机会空间提供了可能。针对业主维权而言，常用到的一招就是用国家的“大法”来驳斥地方的“小法”，通过“抓住把柄”、“用法说事”将对方置于非法甚至违法的境地。

X社区业委会提出，B市建委《关于CY区X业委会换届及印章问题的批复》、LG街道办和居委会联合发布的《积极参加X社区业委会换届工作——致X社区业主（居民）的一封信》要求，由街道办负责组织业委会换届选举且换届期间业委会公章停止使用交由居委会保管。这与《物权法》和《物业管理条例》规定的“业委会在到届前2个月应当成立换届选举小组进行换届”相违背。Y业委会则提出，TC街道办居民科发布的《关于Y社区业委会换届选举小组违法的公告》，充分暴露了个别官员对于《物权法》和《物业管理条例》规定的基本换届程序和要求的无知，简直就是“枉法”。除了这种以文件布告形式出现的“书面土政策”之外，业主们还经常遭遇到个别官员的“口头土政策”。比如，两个社区都曾出现过，街道办、小区办的个别官员在多个场合公开讲：“业委会没备案、不合法、不予承认”。这种讲法与法律基本规定是有出入的。显然，无论是“书面土政策”，还是“口头土政策”，都会对社区造成负面影响，导致业主对业委会合法性的认识产生分歧、怀疑甚至否定。

针对基层政府的违法之举，两个社区的业委会采取了不同的“驳斥法”。X业委会主要采用的是越级上访，直接找市政府并希望给个说法、将之取消；Y业委会主要采用的是重复上访，直接找街道办负责人指陈所发公告违法之低劣。从理论上讲，上访行为本身是对政府信任的一种表现。越级上访则反映了上访者对不同层级政府的信任程度是有较大区别的。正如一句民谣所道：“中央是恩人，省里是亲人，市里是好人，县里是坏人，乡里是恶人，村里是仇人。”上访者对各级政府亲疏远近的认知由此可见一斑。显然，X业委会将市里看作了“好人”，将乡里看作了“恶人”，故而希望通过市里直接干预来解决问题。“我们的对手在局部发展很强大，居委会、物业、法院，只要是区里跟开发商有关系的，肯定不会帮我们，这是现实，但是这个现实不可怕，官大一级压死人，隔着一级压不死你，你到区里告、市里告，对政府部门的制衡只能靠越级告状。”然而，根据信访条例，市级政府信访办，既无答复权，又无查处权，所以问题从哪里来，还是要发回到哪里。也就是说，问题要获得解决，最终还是得靠乡里。对于Y业委会而言，他们恰恰认识到这一点，所以通过反复上访，动之以情、晓之以理、言之以法，抓住TC街道办的把柄为突破口，争取到街道工委书记的谅解，最后备案问题赢得解决。而X业委会动辄越级上访，不仅惹恼了LG街道办，而且使得双方交恶不断加深，最终使备案问题变成了死结。

（2）“闹”：“越闹越僵”与“闹中

求和”。对上访者而言，要想使自己的问题进入政府解决的正式议程，往往需要使用一种“问题化”[21]的技术，其中最常见的一种形式就是“闹”。正如一句民谣所道：“大闹大解决，小闹小解决，不闹不解决”，即所谓的“闹大”[22]现象。通过“闹”使问题的事态不断扩大和升级，进而使得政府迫于压力不得不予以解决。然而，对于“闹”的使用，特别需要注意拿捏分寸、把握边界，一旦闹得过头有时会适得其反。X和Y业委会的“闹”就代表了两种不同类型：前者是“越闹越僵”，撕破了脸，结果备案问题陷入死结；后者是“闹中求和”，虽也几近撕破了脸，但却偶尔见缝“贴金”，最后备案问题迎刃而解。

针对X社区而言，业委会与街道办、居委会的交恶从第一届成立之时就开始了。在早期的“西区绿地”维权中，业委会就与街道办发生了激烈冲突；当业委会提出解聘前期物业之时，双方之间的矛盾冲突更加白热化。在这些事件过程中，X业委会带领业主动辄开着车队前往B市政府上访，并曾向B市政府、B市人大、B市建委多次寄送直接针对LG街道办的举报信，比如，《B市CY区LG办事处串通奸商欺压业主、蓄意破坏社区和谐的滥政纪实录》、《B市CY区LG办事处欺骗上级机关（市建委）的举报信》等，并在网络论坛上广为散发和传播。同时，X业委会先后在小区内外组织召开了多次针对B市建委批复和LG街道办公告的专题研讨会，从而使得两者所发布的文件进一步被置于社会公共舆论的广泛关注和讨论之中。无疑，这一系列动作不仅让基层政府颜面尽失、倍感恼火，而且使得业委会自身无形中背负上了“不安定分子”的恶名，由此双方之间几乎没有任何讲和的余地。

相对于Y社区而言，业委会在与基层政府的矛盾争斗中相对要更加克制和富有策略。如同X社区一样，Y社区业委会与街道办、居委会的交恶也是从第一届成立之时就开始了，且都在业委会要炒掉前期物业时空前尖锐，并在换届选举的争夺过程中进一步激化。然而，双方之间的矛盾和冲突一直被控制在基层范围之内，很少溢出到基层范围之外。而且，在第一届业委会的备案过程中，业委会与基层政府的方方面面进行了多次的沟通和协调，虽然其间也充满冲突和争斗，但双方之间还是维持和保留了基本的商谈余地。在TC街道办一位副主任指使居民科公然贴出违法公告之后，业委会主任抓住此其一点，向街道工委书记直陈其恶劣影响和危害。书记把副主任叫来当着我的面训斥他，最后同意，给出了一个文件，居委会按照这个文件在院里又弄了一个布告。随后，虽然主管社区工作的街道副主任仍拒绝给备案签字，但街道工委书记同意给签了字，业委会最后得以成功备案，并给街道办还送了一面锦旗以示谢意。

（3）“诉苦”：“选举之苦”与“备案之苦”。学术界关于“诉苦”的研究主要聚焦于底层贫苦农民，并将其看做一种民众动员方式和权力治理技术，这种研究范式在晚近的作为中国共产主义革命重要组成部分的土改研究中较具影响力[23-24]。不过，这类政治运动中的诉苦与普通人日常生活中的诉苦具有较大差别。那么，如何观察和解析人们日常生活中的诉苦现象？上访就是一个很好的切口。诚如有论者指出，上访本身就是作为一种常规化的

标准诉苦制度出现的，也是作为日常谈资的诉苦的一种汇聚方式；而且，他将“上访诉苦”与“政治运动中的诉苦”进行区分，将前者称之为“委屈诉苦”，后者称之为“解放诉苦”[25]。显然，业主维权抗争中的诉苦就属于委屈诉苦，并集中体现在业委会的选举和备案问题上。

X社区第一届业委会的选举从2004年6月“最初发起倡议”到2005年1月“首次业主大会召开”，整个选举过程达7个月之久；备案，则从2005年1月4日一直到2005年2月1日才完成，将近一个月时间。一个选举、一个备案，竟能长达8个多月，这在普通人看来可能很不可思议。其实，X社区第一届业委会还算比较幸运，由于成立时间较早，没有费太大气力就侥幸过关了。Y社区第一届业委会的选举则从2006年3月21日“最初发起倡议”到2007年2月10日“首次业主大会召开”，整个选举过程更是长达近一年的时间，而单单最后一个备案环节，更是从2007年2 月10日一直弄到2007年10月26日，整整8个多月的时间才得以备上。由于两个社区第一届业委会都决定炒掉前期物业，这使得原本只需要召开业主大会表决一下的换届选举变得比成立之时还要艰难得多。比如，Y社区第二届业委会换届选举筹备小组于2009年6月27日成立，直到2009年10 月24日才正式召开完业主大会，将近3个月时间；而备案更是直到2010年7月才得以备上，又是长达8个多月时间。

这种“选举”和“备案”的难，仅仅从时间长度来看已经显而易见，实际上这些漫长的时间中更包含着大量的人力、财力、物力的耗费和折磨。固然，这些苦难的产生跟业委会制度本身的法律设计有一定关系，比如2007年之前要求2/3以上投票权业主同意，2007年《物权法》颁布之后稍有降低，改成“人数+面积”双1/2，这对于一个动辄上千户的小区来说，要达到这样一个比例无疑是相当艰难的。但是，相比于这种客观上的难，更让业主深感愤怒和困苦的是，在成立和备案过程中，开发商、物业公司、街道办、居委会、小区办等相关人员各种人为的阻挠、破坏、推诿和刁难，这让许多付出千辛万苦的业主倍感寒心，甚至是绝望。这种人为造成的苦感对于业主情感心理的打击和伤害是相当大的。对于这种长期累积的苦痛，业主通常会在特定的场合下进行表达和宣泄。比如，笔者参加过的诸多业主论坛中常常会出现，当某一位业主谈起备案如何之艰难时，就会引起在场所有业主的强烈共鸣，整个会场顿时渲染出一种义愤填膺、同仇敌忾的气氛，并将其根源直指个别政府官员与房地产商、物业公司的官商勾结。可见，业主所谓的“选举之苦”和“备案之苦”的背后实则是“腐败之苦”，是对腐败现象的痛恨和控诉。

这种针对腐败的诉苦，X和Y两个业委会表现出不同的“诉法”。X社区是“口头诉”和“书面诉”相结合。在与开发商、物业公司、LG街道办、居委会撕破脸时当面说他们存在利益勾结，同时在多种正式场合公开说“X社区之所以这么乱根源就在于官商勾结、存在严重腐败”；除了这种口头声讨之外，X业委会在递送给B市相关部门的举报信中也如此直言，这种诉法显然容易授人以柄。Y社区则更多地还只是停留在口头声讨上，比如在街道办居民科发布违法公告之后，业委会就此找到街道工委书记当面直言，要不是存

在利益交易，是不会公然发出如此违法之低劣的布告。值得指出的是，由于业主们很难拿到双方腐败交易的证据，所以大多时候只能凭借猜测、分析和推理得出，有时候甚至充斥着情绪上的发泄；并且，这种腐败控诉往往充满了各种法律的规范语言，有时也会产生一定的道德震慑作用。

3.抗争逻辑

“依法抗争”以上访为核心，强调的是“以大法驳小法”、“以中央文件驳地方土政策”，体现了“以子之矛，攻子之盾”的策略。不论是针对房地产商和物业公司的侵权索赔，还是针对基层政府的违法枉法行为，维权抗争者都希望通过诉诸上级行政机关来予以解决。

在抗争诉求上，依法抗争具有鲜明的问题解决导向。从X和Y两个社区案例可以发现，业委会的越级上访和重复上访抗争都是为了获得备案、解决具体问题。在备案过程中，两个社区均遭遇到开发商和物业公司、街道办和居委会的阻挠、破坏和刁难。虽然开发商和物业公司有时会表现得“穷凶极恶”，但能否备案的关键还是掌握在街道办和居委会手中。X社区试图通过越级告状来给基层政府施压进而寻求上级机关把问题解决，结果反而不得；Y社区则始终将问题局限在基层范围内，反而获得了解决。这表明，依法抗争在问题解决上最终还得依赖于基层政府，就是说“球从哪里抛出去，最后还得落回到哪里”。

在运作形态上，依法抗争介于非法与违法之间，具有“打擦边球”的特征。面对房地产商和物业公司的强势垄断地位，再加上基层政府的种种刁难，维权业主常常处于既无奈又无助的境地，从而使得他们有时会转而采取游行、示威、静坐、挂标语、堵路等一些非理性的行为方式进行抗争。因此，依法抗争在实际运作过程中有时也会表现出某种程度的非法性。从X 和Y两个社区案例可以发现，业主在维权抗争过程中逐渐发展出一套系统的“闹”和“缠”的问题化技术，法律作为一种话语资源始终贯穿其中。两者对此运用方式的不同也直接导致最后结果有所不同，X就“闹僵死了”而Y则“闹中求得了和”。

在“闹”、“缠”过程之中，也一直伴随着“诉苦”。在实际调查中我们发现，业主们，包括那些维权精英，常常会满腹苦楚地称自己是“弱势群体”，并不断向政府举报和揭露“开发商是多么的黑心和无法无天”，但业主所能赢得的政府理解和支持常常是比较有限的，所能博取到的社会道义同情也是十分微弱的。毕竟，业主作为购置了房产的有产者，其“作为武器的弱者身份”[18]并不能切实发挥较大效用。凭借这种弱者身份所进行的诉苦式上访，实际上体现的仍是民众对政府所持有的一种“拟父母官”情结。

（二）以法抗争：以Z社区为例

当业主屡次上访仍然解决不了任何问题的时候，就会转而求助法院诉讼。从法院受理物业纠纷案件的情况看，从2001年起，B市CY区法院每年的收案量都增长5000件左右，从最初的30032件增长到了2004年的46112件，增长率达到了53.5％，而2005年截止到10月的时间里就达到了5万件⑤。另据B市高级人民法院统计，有关物业纠纷的案件2002年收案4010件，到2006年突破3万件，增长了近8倍，占民事

案件的比例也由2.7％上升到11.6％⑥。由此可见，物业纠纷已经成为B市最为主要的矛盾纠纷之一，由此迎来了一个“诉讼爆炸”的时期。这不仅体现在整体诉讼量的迅速飙升，而且体现在单个社区大量诉讼的累积。据笔者调查所悉，有的社区采取诉讼轰炸式的维权，先后对开发商、物业公司、基层政府机关等接连进行诉讼高达20多起。与这种诉讼量急剧增长形成鲜明反差的是，绝大多数社区的诉讼皆以失败告终，真可谓屡诉屡败、屡败屡诉。虽然业主诉讼以“败诉”居多，但仍然有某些关键性个案获得“胜诉”⑦。这种关键性个案十分稀少而弥足珍贵，并为解析业主诉讼维权背后的抗争策略和深层逻辑深具意义。在此，本文选取Z社区作为关键个案予以分析。

1.案例介绍

[案例3]：Z社区，民事诉讼+行政诉讼案，被业内誉为具有标杆意义的业委会诉物业公司获得胜诉全国第一案，也是B市司法诉讼维权次数最多的小区之一。位于B市HD区BL街道，2000年开始入住，共计1378户。物业公司HM是开发商DF的子公司。2002年12月11日，首届业委会成立并备案。2004年10月8日，第二届业委会换届成立并备案。2000年12月，一些业主收房后发现房屋实测面积与建筑规划不符，套内面积比签约面积小、公摊面积比签约时大。开发商将原本承诺赠送给业主做储藏室的地下一层增加到公摊部位中，为此每户业主多交了上万元房款。为解决问题，业主代表与开发商进行了多次协商，未果；又转而上访求助政府主管部门，得到答复：要求开发商重测。但开发商拒绝执行。于是，14户业主将开发商告到HD法院。2002年6月，B市一中院终审判决业主胜诉，约800户业主因此受益。2005年3月，业委会以“物业收费不实”为由将HM物业告上法庭并提出13项诉讼请求，HD区法院判决业委会一审败诉，业委会不服并上诉；同年12月15日，B市一中院二审判决业委会胜诉，支持业委会13项诉求中的12项⑧。根据该判决，Z社区物业费单价由2.72元降为1.58元。HM物业则不服并拒绝履行二审判决，并于2006年1月24日向法院提出再审申请。受HM委托，B市价格认证中心、5名法学界权威专家、B市物业管理协会分别向法院出具和提交了相关鉴定报告和意见书。2006年5月31日，B市一中院裁定再审该案，原判决中止执行。与此同时，一个由B市各业委会联合组成的“Z社区声援团”应运而生，并发布《Z社区物业重审案件声援联署书》。中国消费者协会随后也对Z社区表示公开支持。2006年8月11日，Z社区案开庭再审。除本社区近百名业主参与声援和支持外，还有B市其他社区和外省市业主40多位。因座位有限，许多业主在法庭外坐等消息。30多家媒体现场参与。经过激烈庭审，B市一中院最后当庭作出判决，宣布驳回申诉，维持原判。至此，业委会最终获胜，而HM物业则表示不能接受，并扬言要撤离小区。2006年9月1日零点，HM物业突然撤离，致使小区断水、断电，生活秩序顿时陷入混乱。针对这一突发事件，B市建委和HD区政府、区建委紧急介入，指定HF物业临时代管，并于9月11日责令HM物业回到小区进行3个月的临时物业服务；同时，顺应部分业主要求，指导召开第5次临时业主大会。2006年10月28日，业主大会表决通过，不再留用HM

物业，以招投标选聘新物业。2006年12 月9日，XH物业获得中标并入住小区。但原物业HM始终拒绝移交物业管理用房及相关物业基础资料，致使XH无法正常办公。业委会在与HD区建委多次协调无果后，最终将其告到HD法院。案由是HD区建委在新老物业交接过程中未全面、及时履行职责，属于行政不作为。HD区法院以原告不具备主体资格为由裁定驳回。

2.抗争策略

Z社区业委会在针对开发商、物业公司和基层政府的诉讼维权抗争中久经历练，逐渐发掘和设计出一套系统的抗争策略和技术。具体来看，主要表现在三个方面：

（1）“连环诉”。Z社区的诉讼维权经历了三个环环相扣、彼此相连的发展阶段：早期阶段，部分业主就公摊面积不实起诉开发商并获得胜诉；中期阶段，以业委会为原告代表全体业主就物业费虚高问题起诉物业公司并获得胜诉；后期阶段，就物业管理用房问题起诉政府主管部门行政不作为，最终被裁定驳回、不予立案。这三个诉讼阶段其实也代表了业主维权对象逐步发生位移和升级的一般过程和规律。

从开发商到物业公司再到政府部门。对于Z社区而言，业主的维权意识觉醒得较早，从收房之时就已经开始。通过与开发商的前期维权，让业主学到了不少的专业技术知识，而且为后面的维权积累了重要经验。等到起诉物业公司时，业委会就选取了一个好的诉讼点，就是物业费。抓准了业主的这一心态，业委会就此将这一具有普遍性的问题做成了诉讼典范。在胜诉造成空前利好舆论的基础上，业委会顺势而为，又把HD区建委告上法庭，希冀通过政府来逼迫原物业交出物业管理用房，就此彻底解决物业交接遗留问题。

从“个体诉讼”到“组织诉讼”。业主的权益主要分为套内部分和公摊部分。如果套内部分出现质量、面积等问题，单个业主首先考虑的还是跟开发商协商解决；实在协商无果，就只能起诉开发商了。Z社区14户业主所起诉的套内面积缩小、公摊面积增大的问题，既牵涉到专有权益，又涉及共有权益，因此诉讼请求的有效区分和拆解就变得相当重要。这从不同业主面临同样的问题但最后却获得不同的判决支持度可以看得非常清楚。这一点对Z社区后来的物业费诉讼请求的撰写具有重要启发作用。对于公摊部分或者说共有权益而言，单个业主没有资格进行主张，而必须通过业委会来代表全体业主进行主张。显然，Z社区的物业费和物业管理用房问题都属于共有权益范畴，自然要通过业主大会授权来由业委会进行起诉。

从“民事诉讼”到“行政诉讼”。民事诉讼打到最后必然会走向行政诉讼，甚至是一边打“民诉”，一边打“行诉”，两诉并起。之所以如此，是因为业主在维权过程中深刻认识到，唯有通过政府之力才能破解房地产商和物业公司的强势作为以达到敲山震虎、借力打力的功效。对于Z社区而言，业委会清醒地认识到，物业管理用房的最终解决，仅凭起诉原物业是解决不了问题的，即使能够胜诉也很难获得执行。直接起诉HD区建委的用意就在于，通过法院来施压敦促政府主动出面解决问题。但问题的复杂性就在于，法院认为，业委会可以作为民事诉讼主体，却无法作为行政诉讼主体，这使得立案成为了

难题。为此，原告代理人又以举报信的形式分别致函HD区人大常委会和人民检察院，对HD区人民法院的XX法官等的违法行为进行举报，并希望能依法督促相关国家机关纠正HD区人民法院XX法官等的错误、违法行为，并追究相关责任人的法律责任。

（2）“团队诉”。业委会形成了一个结构互补、紧密无间的诉讼团队是Z社区获胜的重要原因之一。从业委会的成员构成来看，既有能说会道的也有专业能力强的律师、会计，既有善于张罗组织的又有冲锋陷阵的，而且还有工作时间空闲的，真可谓是集有钱、有才、有能、有闲于一体。这样一个团队在诉讼对决中就能够构造和凝聚出超强的战斗力。业委会成员根据各自的特长和优势形成了有效的自然分工，从而能够将诉前准备工作的各个环节点做细、做全。而且，为保证对整个诉讼工作进程主线的有效把控，业委会又专门聘请了一个律师来负责处理各种繁杂事项。这样就使得业委会能够专门集中精力仔细研究和琢磨具体的诉讼技巧。从后来物业费诉讼获胜来看，对于诉讼技巧的精准拿捏是至关重要的一点。一个方面就是对诉讼请求的拆分，要“拧干湿漉漉的物业费”。另一个是对物业费成本的精准测算，制作出一个不存在任何争议的单价对照表。这两点使得业委会将自己的诉讼请求和证据做成了滴水不漏、天衣无缝的铁案，从而赢得了几乎没有前例的“当庭宣判，维持原判”的胜果。

“诉讼也有技巧，把这个诉讼拆成一条一条的，有13项诉讼请求，如果你光说是物业纠纷，那么这个事情肯定里面找出一条是错的，就全部驳回，这就是一个技巧。同时，把任何可能有争议的地方都放弃，就是说，在法庭上只要可能产生歧义的全放弃。到二审，就做了这张物业费成本测算表，最后法官的判词就完全按照表上计算的数字，一点都没有偏差的。”

从业委会的团队诉中可以看出，集体的力量和智慧是相当重要的。而这种力量和智慧能否有效激发出来并凝聚成一股强烈的战斗力，很大程度上取决于业委会是否拥有优良的内部结构。可以说，Z社区的胜诉提供了一个业委会团队诉的典范模式。

（3）“加码诉”。司法判决之所以不会是韦伯意义上的“自动售货机”，即投入什么样的法律条文和法律事实，就会生产什么样的法律判决，就在于判决形成过程中受到多种力量的影响，是多种化合物共同酿造的结果。有论者研究发现，在司法诉讼过程中，当事人常常会通过援引法律外力量为自身的诉讼能力增加“筹码”，从而改变案件初始状态的双方力量对比关系，这种加码的诉讼策略是案件最终胜诉的重要原因之一[26]。因此可以说，司法诉讼是一个斗法的过程，不仅要打证据，而且更要进行力量的较量和博弈。这就使得当事人争相法外借力，以力对力、借力打力。Z社区物业费诉讼案就十分鲜明地体现了这种“加码”的逻辑。在一审、二审过程中，诉讼双方还基本只停留在简单的一对一较量上，而到了再审阶段各种力量的空前汇聚和对决骤然呈现。

从业委会这方来看，它背后汇聚的力量有：Z社区广大业主统一身穿印有“Z”字样的T恤衫以示坚定支持，提供了强大的民意基础；B市30多个兄弟业委会发起成立“Z社区声援团”，营造出声势浩大

的声援阵势；B市和谐社区中心就Z社区再审案组织专家学者召开学术研讨会，并在会后通过向全国人大代表上书的方式表达对此事件的意见；官方机构（中国消协）直接给法院传送了一份意见函，以亮牌表示支持；各种新闻媒体对Z社区案件的每一步进展都进行了铺天盖地、几乎一边倒的轰炸式报道，形成了十分强大的舆论监督氛围。

从物业公司这方来看，它相继搬动和请出了一系列支持力量：首先是B市价格认证中心根据HM物业司的委托测算Z社区物业费标准应为3.411元/m2，保安、保洁8 元/户/月；其次，五名权威法律专家出具了《论证意见书》，支持再审；最后，以副会长ZG领衔、清华大学教授JR等17人联署，B市物业管理协会发出了致B市第一中级人民法院主管领导的意见书，反映物业管理行业协会的态度，声称：“照此判例，物业管理行业的营业税税费将由税法规定的5.5％降到5％，会在B市各住宅小区中造成无法挽回的社会效应和极其恶劣的后果，将会严重妨碍物业管理行业的正常运作和发展。”

由此，原本是Z社区业委会与HM物业的单一诉讼，但在双方加码对决过程中逐渐变成了两大利益集团之间的对垒。实际上，“加码诉”也体现了中国司法诉讼的一个重要特征，即司法诉讼与社会过程不可分割地交融在一起。同时，在加码的过程中，诉讼较量不断升级、日益激烈，相关各方被卷入进来的力量越来越多，法院成了一个争斗漩涡的中心。

3.抗争逻辑

“以法抗争”的运作形态主要体现为诉讼，强调的是诉讼过程中法律因素与非法律因素的交相并用。通过Z社区案例的研究可以发现，司法诉讼绝不仅仅是法庭之内的审判较量和斗争，法庭之外的力量博弈和较量也是其不可或缺的重要组成部分，两者交互并存、相互支撑，共同影响和决定了司法诉讼的成败。虽然现阶段像Z社区这样通过诉讼获胜的案例相对较少，但每一个微小的进步都会给业主和社会以信心，并提供维权的范例和继续前进的阶石。

由于我国法律实行的不是判例法，Z社区物业费民诉案在某种程度上仍只具有个案意义。但必须看到的是，这种个案虽然不具有司法审判实践中的普遍适用效力，但是它所诉讼的“物业费虚高问题”并不仅仅只是某一个社区的“个案性问题”，而是各社区普遍面临的“共性问题”。就此而言，Z社区物业费案所打的诉讼官司实际上具有“通例”性质。这种判例不仅深入人心，而且起到了强烈的社会示范效应。由于判例的示范效果，判决本身就具有制度的内涵，诉讼当事人采取种种诉讼策略的结果不仅仅是一案之争，而是在实践层面上推动了制度的形成、运作和变迁，因而具有重要的制度积累效用。

针对Z社区行政诉讼案而言，虽然只是得到了驳回诉讼请求的结果，但其所具有的象征和道德意义却是显而易见的。它表明，当政府行政不作为或乱作为的时候，公民完全可以运用法律手段进行监督和敦促。在这里，法律（诉讼）对抗争双方的约束和制约作用是等效的，任何一方都可以将法律作为为自己辩护并规范对方行为的工具和手段。因而，业主在诉讼中最能感受到作为公民的平等。同时，通过司法程序的反复交涉，从而得以弄清楚政

府公权力的行为边界到底在哪里，什么事是政府不能做的，什么事是民众的权利而需要予以尊重的。可以说，“维权是一场尊严保卫战”，诉讼本身是对法治秩序的尊重，而法治体现的就是正义与尊严。

对于业主而言，“诉讼是一种最讲理的方法”。正是通过诉讼维权的实践和训练，不仅培养了业主对于法律的认同和信仰，而且也逐渐影响和改变了业主对国家的认知观念。国家不再是纯粹的“父母官”、“青天大老爷”的形象，而是“人民的公仆”、“权力的代理人”。因此，通过诉讼进行的维权，不仅仅是要维护和保障业主合法权益，而且也在于监督和促进市场法人要依法经营、政府部门要依法行政。这里所体现出的是现代法律意义上平等的权利主体关系。

（三）弈法抗争：以B市业申委为例

对于每一个社区而言，业主维权主要针对的是本社区内部的利益侵权问题。随着业主维权的不断深入，业主们对自身权益的整体性困境逐渐有了更深的认知和体会并日益意识到，虽然每个社区的具体情况各不相同，但在权益遭受侵害和掠夺上面临的却是普遍性的共性问题。这说明并体现出的是一种制度性和结构性的社会问题。就业主维权的制度和组织条件而言，一方面，现存的法律制度体系在总体上并不利于而是限制了业主维护自身的权益，最为典型的就是《物业管理条例》和《物权法》至今仍未赋予业委会法人主体地位；另一方面，业主群体本身也缺乏与物业公司和房地产商所依托的行业协会组织那样的对等组织平台来主张和维护自身权益[27]。面对这些不利条件和环境，一些社区的业委会开始积极谋划筹建跨社区业主联合组织，以求在更大范围和更高层次上来主张和捍卫自身权益；同时，针对各种与业主利益有涉的法律法规的制定和实施，他们都积极努力地将业主的声音、意见和要求征集、表达和反映进去。这种维权所针对的不再是某一具体的物质利益，而是代表业主这一社会群体整体利益的制度安排问题。某种意义上，这也是业主维权运动发展到一定阶段的必然要求和产物。

1.案例介绍

2006年8月29日，B市四个商品房社区业委会主任ZD、QJ、CH、RC以“B市业主委员会协会申办委员会”(简称“业申委”)召集人的名义正式向市建委递交了《关于成立“B市业主委员会协会”的请示》，这标志着B市第一个跨社区业主联合组织的诞生。起初，共有32家业委会共同参与发起，后来又陆续加入了110家，截至2009年底，业申委共有会员单位142家，分布在B市各个区县。虽然业申委至今仍未能获得政府的“准生证”，但它一直以准组织的形式正常开展工作。六年来，业申委一直活跃在B市业主维权和自治运动的最前沿，并筹划和组织了一系列重要的会议、调研、联署、援助、培训活动，引起了社会各界的广泛关注。

（1）公民联署。公民联署是弈法维权的运动战形式，针对业主维权方面而言，最具代表性的就是2007年1-3月由B市业申委发起和组织的“要求《物权法》第六章保护业主合法权益的公民联署行动”。针对这次公民联署行动的发起缘由，业申委召集人CH指出：“我们看到，《物权法》经过几次修改，尤其是第六章这部分，越改越不好。越改越不能保证

业主的权益。比如在刚开始的时候，第一稿、第二稿，房子之内是你的，房子之外是公共的，所有设备等都归入公共财产。然而最后，在改后，只有道路和绿地，所以太过分了。这个活动我们从06年底就开始做，一直在做，2007年1月21号，业申委组织的B市业主委员会第一届年会，有四百多人、一百多社区，媒体有30多家，在这个时候，我们就公布了这件事儿，就要做这件事儿。”由此可见，在业申委看来，《物权法》（草案）第六章在修改过程中出现了比较明显的倒退现象，越来越不利于业主权益的保护，这是导致业主决定团结起来进行联署的直接原因。

这次公民联署行动的主要过程包括：2007年1月21日，B市业申委向社会公布了《要求完善〈物权法〉第六章，更好地保护业主权益，修改“建筑物区分所有权”部分条款的公开信》，并呼吁广大业主和公民联署签名。2月11日，B市业申委举办了“要求《物权法》保护业主权益，业主联署行动新闻发布会”，公民联署网站同时开通。其后，各地业主纷纷响应，北京、广州、深圳、汕头、佛山、山东、浙江、上海、天津、湖北、湖南、辽宁、安徽、河北、广西、海南、福建等省市许多业主在网上签名。截至3月8日，据不完全统计，参加本次《公开信》联署行动的公民达182021人。同时，B市业申委还分几次在春节前、人大召开前和人大会议期间，将《公开信》及公民联署名册致送党和国家最高领导人以及全国人大常委会部分常委、出席十届人大五次会议的各省市代表团团长，同时也送达全国人大常委会、全国政协、全国人大常委会法工委等机构。

针对《物权法（草案）》（第七稿）第六章，B市业申委在联署公开信中要求修改的内容主要分为三个方面：“第一点是希望物权法能够明确，红线之内都属于业主，除了私有，就是业主共有，没有别的。因为原本是这样的，因为利益集团从中作祟，所以一条一条地改到最后没有保证了。第二点我们希望物权法在第六章能够明确业主大会和业委会的法律地位，给一个明确的法律地位。第三点就是技术上因为原来的《物业管理条例》严重地受到开发商的影响，是中国房地产协会这些人制定的，中国房地产协会是开发商的利益集团。比如说，他要求业主大会的表决需要2/3的全体业主，我说可能是整个世界最高的。业主大会关于物业公司解聘的投票也都要2/3，这样我们操作起来就非常困难。你找不着业主，找不着投票的。”从这里可以看出，要求修改的内容可以概括为三个基本点：即明确业主共有产权范围、明确业主组织法律地位和降低业主表决门槛。这三点可谓是贯穿业主维权和自治运动中三个最为要害的问题。

那么，这次公民联署行动的效果究竟如何？又有多少建议在最后正式颁布的《物权法》中有所采纳和接受呢？联署公开信发出后，业主们并没有获得正式的回应。但是，从全国人大法工委的领导针对最后修改给媒体所做的解释和从最后公布的《物权法》来看，该次公民联署行动还是起到了较为明显的效果。业申委召集人CH指出：“没有人正式给我们回应，但是在三月份开会结束之后，3月27 号，全国人大法工委的一个副主任，就有关《物权法》问题答记者问时，在谈到第六章那一部分的时候，能明显地看出来他在作说

明。他介绍我们的修改现在是什么，我们这个没有接受是因为有什么样的考虑等等，明显的，他实际上是在回应我们的公开信。当然不可能跟我们全国18万人民的公开信作回答，这个是不大可能的。但我们还是感到欣慰，还是有些作用。当然一方面，在业主的权益上，法律上，虽然没有能得到一个完全的接受，但是已经好多了，比以前，比第七稿的好多了，已经进步了不少。”业申委召集人RC则认为：“这次公民联署所提出的7条具体修改建议，正式颁布后的《物权法》部分吸收和采纳了其中2条的意见和建议，只不过在表述和行文方式上与原建议有所区别。”《物权法》最后在内容上增加了“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”等重要条款。由此可见，业主们的联署行动还是起到了一定作用，更为重要的是，国家立法机关的间接回应和最后公布的成稿给予了业主们心理上强大的慰藉、信心和希望，较好地体现了全国人大常委会提出的开门立法、民主立法和科学立法的精神。业主们将这次公民联署行动看作中华人民共和国法制历史上的一件大事。

2007年3月16日，《物权法》表决通过。2007年3～4月份，为普及和宣传《物权法》知识，提高广大业主的法制和权利意识，引导业主依法维权，建设和谐社区，B市业申委先后在TZ区、CY区、HD区组织了三次《物权法》培训，受到各业委会和业主的大力欢迎。2007年6月10日，为响应B市委发出的“建设繁荣、文明、和谐、宜居的首善之区”的号召，同时，为了配合《物权法》将于当年10月1日实施，B市业申委特举办了“物权法之下的社区建设工作研讨会”。会议就如何进一步做好商品房社区的建设工作，如何更好地保护业主的合法权益进行了研讨。近200名B市各社区业委会成员、业主、专家、学者、律师和新闻媒体参加了研讨。至此，这次《物权法》公民联署行动初步圆满结束，B市业申委也因这次行动而声名鹊起，并开始将参与和影响立法作为其今后日常工作的一项常规化内容。比如，《B市物业管理办法》、《B市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等一系列政策法规文件在制定和实施过程中，业申委都积极组织专题会议进行研讨，并提出相应的书面政策建议报送相关部门。

（2）研修培训。研修培训是弈法维权的阵地战形式，是一项基础性和长期性工程，一般以研讨会、培训班、公共论坛为载体，针对当下与业主切身利益密切相关的诸种问题和议题，通过邀请业主、律师、专家、学者、媒体等各方共同参与交流和讨论，以达到加深了解、提高认识、分享经验、共商对策的目的，其核心在于对业主进行普法、授经和启蒙。这里较具代表性的是B市业申委所举办和开展的一系列公益性研修和培训活动，其中最具影响力的是2009年3月份同时启动的《基层群众自治研习班》（3次课）和《业主自治研修班》（10次课）。前者主要是B市业申委为响应国家民政部积极推进居委会直选的号召，尤其是配合B市新一届社区居委会换届选举，希望通过研习班形式向广大业主讲解居委会选举法律知识、居委会选举过程和关键要点以及关于成立居民选举委员会和推进直接选举或户代表

选举的经验和技巧等，以增强和提高业主群体对基层群众自治的参与度更好地服务于业主自治事业；后者主要是B市业申委为帮助业主朋友们深入学习业主大会、业主委员会专业知识，掌握业主自治的基础知识，提高业主委员会自治管理能力，规范业主委员会运作，培育社区人才，启动和举办了这个研修培训项目，并受到了广大业主的热烈欢迎和好评。这两个研修班都采取互动式培训，让学员积极参与、积极提问、与讲课人互动。授课老师主要包括：业申委召集人、业委会主任、社区工作者、物业工作者、律师、专家学者、咨询专家等等。

通过这次研习培训活动，B市20多个小区业主积极参与到居委会的换届选举中，严格按照《居委会组织法》和《B市居委会选举规程》进行换届，应当说表现出相当的竞选热情和斗志。B市建委部门的一位官员的谈话则更加鲜明地表明了这次培训所带来的实际效果：“现在的业主开始知道了，要成立业委会维权得先占领居委会，以前业主是不会主动参加的；今年（居委会）换届的时候，好些个小区的业主不仅主动参与进来，而且还就跟你‘较真扣法律’，所以市里普遍感觉今年的换届比较难，压力也比较大，至今还有一个小区因有些业主跟你‘死掐’，居委会主任到现在都还没有选出来。”那么，这个“较真扣法律”的小区究竟是如何让这次换届选举难产的呢？在此，笔者选取WQXX小区换届选举过程中的若干争论焦点进行具体分析和呈现。

2.争论焦点

（1）居委会的述职报告：“称职”还是“渎职”？2009年4月10日，WQXX小区第六届居委会进行述职报告。小区居民会议共有31名代表，其中4名代表请假，1名代表缺席，实际出席26名，超过半数以上，符合召开会议条件。述职报告由W副主任负责报告，主要从居委会建设、履行政府分派任务、社区文体活动、赈灾及奥运相关活动等方面介绍了居委会过去三年中开展的工作。在报告过程中和审议报告阶段，部分居民代表和居民对居委会工作表现出明显不满，并提出一系列异议和质疑，具体包括：按法律规定，述职报告应由主任而不是副主任进行报告；不应在居民会议上宣读与居委会换届无关的妇代会选举办法；居委会L主任在工作中谋取个人利益，并当场揭发其收受社区俱乐部会员卡，该卡6年需付费近2万人民币；地震灾区募捐、奥运会期间志愿服务等工作均为居民自发组织，居委会根本就没做什么却把这些事写入述职报告，这是作假行为；述职报告中仅仅说了一些无足轻重的小事，真正关乎居民利益的大事如社区公用房被占用、居委会与物业单位串通等问题，根本就没有列入工作报告的范围。多名代表当场表示绝不同意居委会的述职报告。

（2）选举委员会的委员：“指定”还是“推选”？选举委员会对于居委会的选举和换届结果具有举足轻重的作用。针对选举委员会的人数和人选，部分居民代表与居委会、党支部之间进行了激烈的争执。第六届居委会将选委会的人数定为7人，并经社区党支部讨论，党支部三名成员直接进入选委会，党支部一名成员担任主任，同时提出了另外4名候选人。部分居民代表对党支部人员在选委会中的名额问题当即表示异议，后在代表们强烈反对下，把所占名额由3名缩减至2名，最后减

至1名。而且，针对选委会的产生程序，代表们提出强烈反对，认为未经居民会议推举，任何人不得越过选举程序直接成为选委会成员，后在代表们的极力要求下，党支部撤销了其成员直接进入选委会的提议，改为党支部三名成员作为一般候选人参加选委会的竞选，其他候选人由居民会议的居民代表自荐或推荐产生。部分代表因为某些原因先离开了会议室，开始正式选举时会议室里尚剩下22名代表，仍然高于居民会议总代表数的一半以上，符合选举法定条件。经现场自荐或推荐，产生18名候选人，有7名候选人得票超过选票半数（11票）成为选委会的成员，其中包括社区党支部成员1名。在代表们的推举下，从这7名成员中产生了选委会主任和副主任。选举结果出来后，多数代表认为这是一种胜利，居民代表通过自己手中的选票决定了选委会的人选⑨。

（3）候选人资格的认定：“本街道”还是“本社区”？2009年7月，WQXX居委会换届进入确立候选人阶段。该选区包括本小区商品房及回迁楼共计1500余户，计划选出5名委员。上届居委会5名委员仍欲留任，其中1人住在本小区，2人住回迁楼，另外2人住在其他小区。除此之外，该小区还有4位中年业主选民自荐参选居委会主任和委员。此前，小区选举委员会在街道办的指导下，根据《B市社区居民委员会选举工作规程（[2009]114号》，同意候选人条件之一为“本社区”或“本街道”的居民。但这一点与《B市社区居民委员会选举工作规程（[2006]2号）》和《城市居委会组织法》规定有出入，实质上将候选人的资格由“本社区”扩大到“本街道”。于是，针对居住在其他小区的两名前任委员的候选人资格问题，部分居民代表和居民提出质疑，认为没有进行选民登记就没有被选举权；街道办工作人员则解释称，选举权与被选举权可以分离，没有登记并不意味着丧失被选举权。同时，选委会内部也出现严重分歧，但最终通过5∶2表决，不同意其参选。对此，街道办不予认同，后选委会请示HD区政府负责此次换届的指导小组，得到口头指示：交由居民代表讨论。7月11日，社区召开居民代表会议，54名居民代表实到44人，但居民会议的表决没有超过半数且代表间发生激烈的言语和肢体冲突，会议停止。由于两派居民各持己见并态度强烈，迄今无法达成共识。在B市居委会换届进入尾声之时，WQXX居委会换届选举因陷入僵局而难产。

（4）《B市社区居民委员会选举工作规程（[2009]114号）》是否违法？针对WQXX小区这次居委会换届选举引发的轩然大波，B市业申委在2009年8月份组织召开了一次针对《B市社区居民委员会选举工作规程([2009]114号文)》的研讨会，进一步深入、系统、全面学习了该文件的精神及其存在的问题。该次会议邀请了业界著名律师、专家学者、业委会主任、业主代表等相关人员参加，并就业申委召集人RCG执笔起草的《对〈B市社区居民委员会选举工作规程（[2009]114号文）〉进行合法性审查的建议书》进行了充分讨论。该建议书认为，《B市社区居民委员会选举工作规程》违反法律、法规和规章规定的地方包括：公布、备案和合法性审查问题；居民会议的主持人问题；将选民限制为具有本市城镇户口的问题；给居民代表赋权的问题；社区居委会候选人提名方

式和选举方式问题；正式候选人的确定问题；限制公民权利和扩大选民范围问题等7个方面的问题，且指出，选举工作规程的部分内容既与《宪法》、《立法法》、《组织法》、《B市实施<城市居民委员会组织法>办法》、《B市居民委员会选举办法》和《B市行政规范性文件备案监督办法》抵触，同时又超越了制定机关的法定职权，应当予以撤销或改正⑩。研讨会后，业申委将该意见书进行了修改和完善，并以联署签名的形式将其递送到B市人民政府法制办，回复称“该文件是民政局的内部工作指导，不是对外的行政规范性文件”，所以也就没有对外约束力、不能作为街道办的行政依据了。

长期以来，居委会的选举和换届通常被认为是做一个形式、走一个过场。当居民真正认真依法参与到其中时，就会生发出巨大的能量。从WQXX这次居委会换届选举过程可以看出，B市业申委通过这次研修培训活动极大地调动起业主参与到居委会换届选举之中并取得了较好的成效。业主不仅从理论和思想层面受到了专业、系统的教育，提高了自身的权利意识和法制观念，而且直接有效地推动了他们进行维权斗争的现实实践。这次研修培训活动也使得B市业主深刻认识到居委会在业主维权和自治运动中的重要性。所以，业主要在维权自治运动中占据主动性，就需要首先选举出自己的居委会。

3.抗争策略

作为一种跨社区业主联合组织，业申委开展的大量工作和活动有力推动和形塑了B市业主维权运动的发展走向。业申委之所以能够在B市业主维权运动中长期存在并发挥作用，得益于其多元组合的抗争策略和生存之道：

（1）群众路线：不断增强和扩大群众基础。广大业主的迫切需要和强烈支持是业申委能够合法生存运转的十分关键的一点。正如业申委召集人QJ所言：“最大的想不到就是社会这么需要，这是真没想到。我们第一次开会的时候通知200人，还担心可别没人来，媒体跟他们说说，爱来不来吧，反正我们自己的沟通会。好，一下十四五家媒体，当时报名的和没报名的来了270多人，最后都没有地方坐，真的是超乎想象。我觉得大家都是在互相捧，这个事是他们心里面特别需要、特别渴求的一件事。”很大程度上，正是业主这种强烈的需求和支持一直感召和激励着四位召集人将业申委的事业坚持到底。

（2）专家路线：以专家、学者和律师为友。与学术机构保持常规化的密切联系与合作，是业申委工作中的一个重要内容。比如，业申委曾与清华大学、中国人民大学等知名高校联合举办各种业主论坛和研讨会议，并协助他们开展了大量的社区问卷调查。同时，业申委在举办各类论坛、研修班时，都会邀请专业律师参加，通过律师比较全面、权威的发言和讲解，让广大业主对最新法律法规有一个正确的认识和了解。在这个过程中，业申委不断增强和凸显了自己的建设性力量的一面，而且许多专家、学者、律师都成为了业申委活动的常客，并与四位召集人之间建立了良好的友谊关系。

（3）媒体路线：积极营造舆论生存空间。业申委之所以能够成为B市业主维权领域的重要推动者，很大程度上得益于各种媒体的广泛报道。某种意义上，正是媒体的高调报道为业申委构建出一个相对

广阔和宽松的舆论生存空间。这些报道不仅起到以社会公众舆论形式向政府施加压力，放大业主群体声音，进而最大限度地抵制或者打消政府取缔业申委的效果，而且较好地宣传和传播了业申委的基本观点和主要工作，使之变得更加公开化、透明化。这些参与报道的媒体既有中央媒体，也有地方媒体，还包括一些知名的房地产网，由此使得四位召集人真可谓频频出镜、处处见报，成了B市业主圈里名副其实的公众名人。

（4）政府路线：争得个别领导默许和支持。2007年1月，业申委在召开首次业委会年会之后，B市一位分管该领域的副市长曾公开表示，“成立业主委员会协会可以考虑，协会可以帮助协调解决以下纠纷，我会关注这件事”。这是B市高层领导的一次公开默许。同时，很重要的一点是，业申委的召集人之一ZD与B市建委的个别官员一直保持着比较密切的私人关系。这种私人关系的建立，主要得益于他所领导的XT社区连续多年被评为B市优秀示范小区，使得他有机会通过本小区与建委官员建立良好关系。通过这种私人关系通道，每当业申委有重大活动，尤其是每年要召开年会的时候，业申委都会预先给对方通下气，并且发函邀请相关领导莅临指导。虽然政府部门人员大多时候都不会出席，但也有一、二次或暗中、或公开参加了。

（5）公益路线：始终坚持免费、义务原则。业申委发起成立业委会协会的初衷，就是为了公益，这是四位召集人始终坚持的一点，也是业申委赢得社会公信力的关键。不论是业申委举办的各种会议、培训，还是对其他小区进行的援助和帮助，都是义务提供。同时，业申委也积极开展一些环保活动，以进一步增强其社会公益形象。比如，2008年是B市奥运年，业申委与YL旅行网合作，联合筹划和举办了“小布袋、大环保”活动；2008年6月，为响应政府“节能减排”的号召，业申委召集人ZD通过本小区业委会并携手“自然之友”一起举办了“夏至关灯祈福”活动。

4.抗争逻辑

弈法抗争的运作形态主要表现为立法参与，强调的是法律制定和实施过程中不同利益集团之间的斗争和博弈。这种抗争主要针对的是法律本身的不完善、不健全，并致力于参与、影响和改变立法过程或内容，促使和推动“好法”、“善法”的出台，遏制和避免“劣法”、“恶法”的产生。通过B市业申委案例可以发现，业主们不仅能够与房地产商利益集团在合法影响法律法规的制定和修改上展开充分的竞争和较量，而且还能够推动实现与相关立法部门的常规性对话和沟通。这种新型抗争形态的出现实质上表明，伴随着我国法制化进程的不断发展，法律制定过程本身日益成为一个可以讨价还价的“争议性领域”，并成为各种利益群体角力其间的社会斗争场域。

相较于上访和诉讼的“反应性诉求”（reactive claim）而言，弈法抗争具有鲜明的“进取性”（proactive claim）[28]色彩。业主们不再是完全被动地接受既定的法律规则，而是积极参与到规则的制定和修改中去。作为一种规则的法律，就不仅仅是简单地被遵守，而是在抗争实践过程中处于不断生成中。当业主建构起一条“权利链”，沿着这条权利链条维权的同时，一条“法律链”也被建构起来，不

断有新的法律被卷入到“法律—社会”互动的过程中[29]。因而，对于弈法抗争者而言，维权抗争的链条会自动无限延展并日益变得常规化和制度化。譬如，每当中央和B市制定和发布与业主利益相关的法律法规和政策文件，B市业申委都会在第一时间召集专家、学者、律师进行深入研讨并提出对策建议，这已经成为其长期维权行动中固化下来的日常习惯。

同时，相较于依法、以法抗争而言，弈法抗争更具“超越性”和“公共性”。从X、Y、Z三个社区案例中可以发现，业主维权的诉求基本停留在某一具体的物质利益和问题上，比如业委会备案、物业费虚高、物业用房产权归属等。如果说依法抗争主要着眼于具体问题的解决的话，那么以法抗争有时则会激发出业主对司法公正和人格尊严的强烈诉求。这在Z社区业委会与HM物业的诉讼对决中表现得较为明显，官司越打到最后，越打的是一口“气”[30]。这两种抗争类型，其维权诉求还都是以本社区为主。而业申委的弈法维权则明显不同，它已超越某一特定社区的范畴，而是着眼于整个业主群体的抽象利益；已不再就某一具体物质利益问题而展开维权，而是上升到更高、更抽象的制度正义和公平层面。此外，值得指出的是，弈法维权这种新型抗争方式的产生，不仅与业主群体的社会结构特征紧密相连，而且与业主群体所身处的制度——组织环境也密不可分[27]。

三、业主抗争的效果史：国家—市场—社会的三维透视

作为房地产市场发展最为迅猛的城市之一，B市业主维权运动至今仍方兴未艾。在业申委出现之前，B市业主维权活动主要局限在各个小区，彼此之间缺乏面对面的日常交流，基本处于各自为战、相互隔离的状态。业申委的出现，使得B市业主维权格局发生了重大变化，逐渐形成了以其为中心枢纽的四通八达的社会关系网络。从一个历史的长时段来看，这种坚持法律中心性的维权抗争实践的大量集聚和累积[32]，必然会对中国城市基层治理带来影响和变革。本文拟从国家、市场、社会三个基本维度分别予以审视和解析。

（一）社会的维度：公民知识的生产

从社会的维度来看，业主维权运动带来的一个重要后果就是“公民知识”的生产和传播。所谓“公民知识”主要针对的是“专家”的知识和国家的“行政”知识，这些知识指的是在民间社会中，没有国家的认可而被生产出来的知识[33]。在维权抗争过程中，无论是与政府、法院打交道，还是跟房地产商和物业公司进行斗争博弈，法律都是业主十分珍视的武器，这也使得法律成为了公民知识生产最为核心的素材和源泉。围绕法律的学习、解读、培训、教育和使用，形成了一个系统的知识生产链条。

1.公民知识的构成要素

（1）政策法规知识。法律为业主维权提供了一条规范化和制度化的途径。从某种意义来讲，业主维权的过程就是一个不断学习法律和运用法律的过程。这个过程通常以业主自我学习、解读和阐释为主，而与政府部门的官方解释和宣传保持着一定距离，甚至会有较多的分歧和冲突。这方面最为典型的莫过于针对业

委会“备案”性质的争执：政府一方认为是“审查性备案”，而业主一方认为只是“告知性备案”。同时，通过对法律法规的学习，一些法律专业概念逐渐内化成为业主观念系统的一部分，成为其随时可以调用的知识库存。比如，“物权”、“业主大会”、“前期物业管理”等都是业主所熟悉的术语。这些单一的法律术语在维权抗争过程中逐渐与一系列具体的权益和利益紧密勾连起来，从而使得业主对所居住的社区建立起一个清晰的权利图景。

（2）维权经验技巧。随着法律法规的不断使用和渗透，业主维权变得越来越专业化，成为一项技术性较强的利益博弈活动。在长期的维权抗争过程中，业主既遭受了大量的失败打击，也赢得了少许的关键性个案的胜利。这其中既总结和吸取了不少的失败教训，也提炼和积累了一些难能可贵的经验和技巧。例如，在业委会的成立和换届、物业公司的解聘和选聘、共有权益的界定与分配等方面各个小区都有不同程度的实践和探索。不过，这些经验教训大多只是以实践的形态分散在各个小区，并没有汇聚集结成一个客观存在、系统成熟的知识体系，而维权领袖和专业律师的跨社区介入和引导则使得这种转化变为可能。比如，B市QB律师牵头、30多位业委会主任通力协作编撰而成的《业主集体维权教程》就是成果之一。

（3）业主自治知识。从“维权”到“自治”的转型，是一项需要长期学习和实践的社区技艺。现有的维权实践表明，大多数成立业委会的小区并没有有效实现这一转变。无论是自治失败，还是自治成功的小区，它们都在实践过程中生产、积累和形成了一系列关于“自治”的认识、判断和体悟。当他们在一起交流和研讨时，就会就一些共性的问题和困难进行深入分析和总结，进而能够提炼出一些较为成型的模式可供借鉴和参考。这其中同样离不开维权领袖和专业律师穿针引线、纵横贯通的作用。比如，B市业申委就曾组织编写了《业主自治指南》；律师BW在长期代理物业纠纷案件中深感商品房社区物业资产自主经营的重要性，于是编撰了《社区经营手册》。

2.公民知识的传播渠道

（1）互联网。互联网是公民知识生产和传播的一个重要集散地。对于B市业主而言，最为知名的就要算焦点房地产网了。该网站设有专门的“业主之声”论坛，分为“社区自治和物业服务”、“业主大会和业委会”、“业主维权专线”等几个特色子论坛，每个子论坛都由一些维权领袖和骨干分子担任版主，比如业申委召集人CH、RC等。在这里，业主能够了解到关于维权、自治和政策法规等方面最新、最前沿的信息和知识。而且，针对一些普遍性的重要问题，B市各小区的业主以及全国其他省市的业主会进行持续不断的交流、讨论和争辩。比如，针对“业主代表大会制度”的讨论，从2005年开始一直持续至今，累积了高达几万条的回帖，使得业主们对这个自治模式的认识和理解不断加深。

（2）研修班。B市业申委举办的一系列研修班，如《基层群众自治培训班》和《业主自治研修班》等，都取得了较为显著的成效。这些研修班一般采取“互动式培训，让学员积极参与、积极提问、与讲课人互动”的授课方式；课程内容既包括中央文件精神和地方政策法规，又包括操

作化的实战技巧，还包括一些并不直接相关的诸如“大众心理学”、“罗伯特议事规则”等方面的专业知识；授课老师不仅包括维权领袖、社区工作者，而且还包括专业律师、大学教授、物业专家等。相较于互联网方式而言，研修班属于一种面对面的学习和交流，由于授课老师只是讲授自己的一种看法和观点，所以业主能够针对某一问题和观点随时提问、发表意见，这就使得知识本身成为了一种争议性空间，每一个人都可以参与、分享和学习。

（3）媒体杂志。业主维权、自治以及最新政策法规，通常是各大报刊争相报道的热点问题，这也成为公民知识传播的一种重要渠道。同时，中央和地方电视台的一些栏目也经常会邀请一些业主领袖作为嘉宾现场讲解和传授维权经验和技巧，比如B市业申委的四位召集人、Z社区业委会原主任LX等，都是频频上镜、观众比较熟悉的知名维权人士。此外，B市业申委召集人ZD牵头创办的“一报一刊”，即《业主周报》和《新业主》，以其专业、专注、专心服务于业主的精神，将每期报刊免费赠送和发放给各小区业主，也成为公民知识传播的重要形式。而且，这种纸质传播形式，十分有利于公民知识的保存和分享，使得学习变得更为便捷有效，尤其是那些不会上网的中老年业主。

3.公民知识的主要特征

（1）建构性。虽然法律、法规对业主权益都有明确规定，但这些权益并不会自然而然就进入到业主的意识范畴并进而形成清晰的概念认知。这也表明公民知识并不是一个既存的知识体系，而是需要业主在维权抗争实践过程中不断生产、营造和建构出来。如果把法律看作一个发展的过程，那么不同的法律从不同角度也扩展着业主的公民知识，而公民知识的扩展也会进一步促进业主对法律进行新的阐释和运用，这是一个不断循环往复、相互建构的过程。在这个过程中，业主的公民意识和觉悟也获得不断提高和升华，从而成为一个推动和实施公民教育的过程。

（2）不稳定性。从形式上讲，公民知识并不是那种客观的、固定的、已经被认可的权威知识，而更是容易引起争论的、成效不确定的一种认识、判断和理解，因而公民知识本身构成了一种可争议的空间。这种争议性空间会随着业主领袖对法律法规、维权经验和自治模式的不同解读、运用和实践而不断变化，同样也会受到整个外部大的法律制度环境和条件的变化的影响。比如，B市建委近年来连续出台了30多个相关政策文件。在这个过程中，公民知识的一些要素可能会变得陈旧、失效，同时也会生发和拓展出一些新的要素和成分。

（3）开放性。公民知识的内容，虽始于法律，但绝不仅仅局限于法律，而是呈现出一种开放、包容、增长的知识体系。从微观层面来看，公民知识包括政策法规、维权技巧和自治模式等，但在实际运用过程中各种知识素材纷纷被卷入进来，这其中最为典型的就是“罗伯特议事规则”在B市各小区业委会会议中的广泛推行和运用。同时，针对业主自治模式，一些业主领袖也积极引介香港、台湾、美国、加拿大等国家和地区的经验模式供借鉴参考。从宏观层面来看，公民知识的背后实际上蕴含着业主对于整个经济、政治和社会等各方面的认识、判断和理解，甚至是一种规范、价值和信念，它代表了一

种民间社会立场，并对官方机构产生了一定的影响和作用。

（二）市场的维度：物业暴力的频发

从市场的维度来看，业主维权运动对房地产商利益集团造成的一个重大冲击和后果就是物业暴力事件的频繁发生。自从2002年以来，在B市，针对业委会成员和积极分子的物业暴力事件几乎每年都在发生。“软暴力”和“硬暴力”是物业暴力的两种基本类型：前者表现为针对某些业主采取断水、断电、断暖气、睹门眼、消磁卡、砸汽车、恐吓电话等伤害手段；后者表现为直接针对业主人身造成的暴力打击和肢体伤害。“软硬兼施”是当前物业暴力运作的基本特征。本文提到的X、Y、Z三个社区，均发生过一系列的软、硬暴力事件，且Z社区一度发展成为“物业恐怖主义”事件。实际上，物业暴力频发的背后隐含了一个悖谬式问题：业主紧紧依靠和运用法律来维权，为何房地产商和物业公司却不择手段地频频使用低劣、违法的暴力手段？物业暴力频发的背后根源究竟是什么？

1.暴力背后有暴利

从最直观的层面来讲，物业公司不惜动用违法暴力手段来阻止业主维权，一定是因为自身的巨大利益受到了严重威胁。不过，物业管理原本只是一种劳动密集型行业，何来暴利之有？而且，各个小区普遍存在物业费收缴率偏低的问题，物业公司为何还要死赖着不走？这是因为在前期物业管理阶段，物业费由开发商单方面制定本身就偏高，且普遍存在物业公司虚列收费项目的情况，如Z社区的水泵和电梯收费就是如此。更为关键的隐秘在于，大多数物业公司并不是靠所谓的那点物业费存活，而是通过经营属于全体业主所有的社区共有部位和共有设施来获取巨额收益，比如电梯广告费、停车位费、公共场地租赁费等。这几乎是不要本钱、空手套白狼式的生意，真可谓无本万利。于此，也就不难理解物业公司为何惧怕业委会成立，甚至不惜雇用黑社会势力行凶。

2.控制社区生活命脉

目前，市政公用事业提供的水、电、气、暖、热这些基本生活必需品都不是直接抄表到户服务，而是由物业公司作为中转站代为提供，并由其代为收缴费用。这实际上使得物业公司控制了小区的基本生活资源，并成为其打击、制裁和报复维权业主的重要手段。比如，在业委会开会的时候，物业公司故意把其会议室的电给停了；针对维权积极分子，以各种理由拒绝给其充电、买水。同时，物业公司还会充分利用其掌握和维护小区基础设施设备的便利条件，给一些维权业主的生活造成诸种麻烦和障碍。比如，在Z社区，针对业委会主任，将其家里下水管道给堵了，让粪水溢满屋内等。

3.掌控社区物业保安

物业保安是维护社区居民生活安全的重要力量。然而，在现实生活中，物业保安却常常充当了物业公司的打手和帮凶，出现了较为严重的“黑化”现象。这与物业保安的招聘机制和人员素质密切相关。无论是从专业保安公司招聘，还是直接面向社会招聘，物业公司都可以直接支配这些保安，因为它控制了这些人员的薪资报酬。这是物业保安屡被物业公司当作打手的重要原因。同时，这些保安人员大多十六、七岁，文化素质普遍偏低，流动

性极为频繁，这使得他们也很容易就被物业公司操纵利用。此外，从物业保安服务的性质来看，它带有明显的准公共物品性质，但却被完全商业化，滋生出私人经营的空间，这是导致物业保安被滥用的重要根源。

4.设置制度性垄断

在某种意义上，物业管理行业是由政府人为设置的一个垄断性行业，这突出体现在前期物业管理制度上。在这种制度下，前期物业管理存在严重的合同主体错位问题，开发商和物业公司单方面制定物业管理合同，而业主只能被动全盘接受。而且，物业公司大多是开发商的子公司，其基本作用就是为开发商保驾护航、帮助掩盖前期开发中遗留的诸种利益黑洞，攫取和维护开发商的垄断利润。由此，前期物业管理制度实际上把小区变成了开发商及其附属物业的殖民管理属地。这使得社区的公共产品需求与开发商、物业公司的利益最大化之间必然形成严重冲突。同时，法律法规中的一些不足之处也为物业公司的暴力行为提供了土壤，如《物业管理条例》在相当长一段时期里将物业公司定位在“管理”性质上，这无疑助长了物业公司以管理者自居的专横行为。

（三）政府的维度：基层治理的转型

从政府维度来看，业主维权运动的蓬勃发展对传统的基层社会管理模式形成了重大挑战和冲击；与此同时，也使得基层政府工作人员的法制观念和依法行政的能力和水平得到锻炼和提高，政府的合法性也得到增强，形成了较为明显的“倒逼”效应。由此，基层政府自身进行了一系列重要的调整、重塑和转型。

1.主管部门职能的重塑

针对业委会和物业管理，建委系统是主管部门。从1994年到2006年底，具体由“B市居住小区管理办公室”（简称“小区办”）负责归口管理。面对各类物业纠纷和矛盾的急剧增长，小区办越来越显得疲于应对。2007年，“小区办”被改制为“B市物业服务指导中心”，并对其职能范围和权属进行了相应调整。主要表现在两个方面：

（1）从“直接管理”到“宏观指导”。先前的小区办直接面对和解决各小区的具体问题，转变成服务中心后则重点放在针对各区县的宏观指导上，只有一些重大物业纠纷才直接出面予以干预和解决。为配合这种宏观指导，服务中心的分工更加明细，并因应新形势的发展增设了一些新的处室。同时，在人员配备和构成上，变得更加科学合理，先后引进了一批懂法律、业务精的年轻骨干，并注重拓展工作人员专业背景的多元性。此外，在工作机制上进行了创新，大力推行“项目经理制”，十分注重立法工作。

（2）从“以条为主”到“条块结合”。针对业委会的备案，先前由区县小区办负责管理；转变成服务中心后，则将备案转移到街道办，并在事实上形成了一种双重备案制，由此业委会的管理被属地化。应当说，这种转变有助于促进条块的结合，并能较好地发挥居委会系统善于做群众工作的优势。不过，对于街居系统的工作人员而言也存在较大的挑战，毕竟他们的专业水平和素质与这种新型物业管理工作的要求之间存在较大差距。

对此，B市建委系统采取了两项重要举措：一是让基层部门参与到立法过程中

来，将立法工作尽可能做细致、做周全，真可谓“伺候到家”。“还有些具体的细节的东西，我们也考虑他们的需求，按我们说的比较实在的话，要求是伺候到家，怎么叫侍候到家呢？所有的表格、设计、口径，都给他们想到了。”另一个是针对街居系统工作人员开展定期定批的业务培训和考核。“比如有些法规的实施，特别是市里的规章，传统上一般是组织一个相关大会，找市长讲讲话，各个部门出席，参加一下，就完了，我们觉得这个方法不好。我们就改革，派三个小组，哪个区有这个需求，你们把街道、甚至最基层的工作人员组织起来，我们做讲座。同时，我们也有一些硬要求，包括让街道答卷子，最起码让他背一遍、看一遍也好。”

2.专项治理机构的设立

随着物业管理纠纷的爆炸性增长，B市开始积极探索建立多元化、专业化的物业纠纷调解机制。具体来看，主要有两大方面的举措：

（1）政府直接成立专门调解机构。2007年，B市司法局和建委联合下发了《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》，要求建立市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷调解委员会组织体系。四级物业纠纷调解机构由司法调解员、律师、专家教授、物业管理顾问等组成，其中社区调解简单纠纷，街乡调解复杂纠纷，区县调解重大纠纷，市级负责指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件的研究和论证，组织调解人员培训。调委会调解的范围包括：物业专有或共有部分使用过程中发生的争议；业主大会成立过程中的选举争议；业主与业委会之间的纠纷；业主、业委会与物业之间的纠纷；物业企业之间的纠纷等。据相关报道显示，B市部署开展物业管理纠纷专项调解工作近5年来，在街道层面聘用1064名人民调解员，在社区层面共设置物业纠纷人民调解委员会407个，选任物业纠纷人民调解信息员4698名，人民调解员5413名，基本覆盖了全市各个物业小区。其中，2011年B市共调解物业纠纷12112件，调解成功11822件，调解成功率高达97.6％。应当说，这种专门调解机构所取得的调解成效还是比较显著的。

（2）成立社会组织，实现“以社管社”。因人力、物力和职能所限，政府无法承担针对业主大会和业委会的全方位指导工作，于是牵头成立社会组织提供专业化服务。2011年，在B市建委的大力支持和推动下，“首一业主大会工作辅导中心”和“幸福指针业主大会辅导中心”先后成立，两个机构都在民政局注册为民办非企业单位。机构成员主要包括资深业委会主任和社区专家，他们都具有丰富的物业管理理论和实操经验。针对这两个辅导机构，B市建委核准的业务范围为：“依法积极推动业主大会的成立，为业主大会规范化运作提供专业指导和咨询，协助政府推进物业管理领域的规范化建设。拟对业委会筹备组、业委会成员及专业人员等进行培训和指导；定期有针对性的召开研讨会、培训会；组织已成立业主大会的小区学习政府有关法律法规，搭建一个相互学习、交流的平台。”那么，这种专业社会组织发挥的作用究竟如何呢？根据一份年终总结报告显示，首一业主大会辅导中心从2011年7月成立到2012年12月底，指导和协助ZQ、JS等2个社区成功成立业委会，实际帮助和操作完成了EC、YC、

GY、JZ、JD等5个业委会的换届改选工作，先后帮助近60家业委会解决了实际工作中遇到的许多困难，帮助规范了几十个小区存在的种种问题。同时，中心办公室每天都有大量业主前来咨询，中心也会组织律师团队下到各区县为业主免费提供咨询，帮助他们解决各种问题。可见，业主们对这种“从业主中来，到业主中去”的专业社会组织显示出强烈需求。

3.政府治理理念的转变

从整体上来讲，从“小区办”时代到“指导中心”时代，B市建委系统针对业主大会和物业管理的治理理念发生了较大变化。而且，对业主大会和物业管理的认识不再局限于单一的行业范畴，而是将其提升到一个社会管理体制综合治理的高度。“业主大会这块，本身不是一个单纯的行业管理，可能认为它是一个社会稳定问题，和社会管理体制创新有衔接，几个部门一块儿商量，就这么做了。如果说它是一个行业问题，那么原有的体制是不可以应对的。但是，现在恰恰它已经成为了什么？成为了一个社会管理问题。如果涉及的这些部门，不能够形成合力，充分重视和应对，那么必然会对现有社区的和谐构成威胁。”这种认识的转变，也使得B市建委在实际工作中更加注重与社工委系统、街居系统、民政系统、工商系统等进行多部门的协作。

同时，B市建委系统针对业主大会和物业管理的本质属性的认识和理解也变得更加成熟到位。如果说“小区办”阶段的政策法规偏向物业企业的管理，那么“指导中心”阶段则逐渐转移到业主大会和业委会的自治。“从2007年开始，我们物业指导中心进行了职能的重新确定，在这个过程中，针对大家在日常业务中产生的很多困惑和疑问，整个团队总结出目前我们团队的核心价值观，就是业主治理、业主自治。这个核心价值观，我们从2007年决定下来，看起来平凡，但是感觉到立意深刻。通过近三年的实践，业主的事情由业主决定这个核心价值观已经通过B市的物业立法得到了彰显，B市物业立法的核心—《物业管理办法》本身就是回归物业管理的本质，把业主的权利还给业主，同时遵循权责一致的原则。”可以看出，这个价值观的核心在于承认和确立业主的权利主体地位。不过，在实际执行过程中，这一立法旨意在街道层面遭到了较为明显的抵触，其中一个鲜明表现就是针对业委会的成立普遍抱持一种不配合甚至压制的态度。

此外，针对司法系统而言，基层法院和司法局针对日益增长的物业纠纷，开始更加注重进行调解，而不是简单地直接推向法院诉讼。这种工作思路和机制的转变，主要有两方面的因素：从宏观层面来看，2008年最高人民法院确立了“调解优先、调判结合”的工作原则，要求不断增强调解意识、提高调解能力，推动建立“大调解”工作体系建设。针对这一工作原则，2010年最高人民法院又发布了《关于进一步贯彻“调解优先、调判结合”工作原则的若干意见》，要求把调解贯穿于立案、审判和执行的各个环节，建立覆盖全部审判执行领域的立体调解机制。应当说，这种司法系统整体向“调解”的转向，极大地重塑了基层法院的工作方式和方法。从微观层面来看，基层法院普遍面临案件多、压力大的问题，且物业纠纷案件大多相当复杂，即使一时的判决产生了结果，也很难起到定纷止争、彻底平复社会矛盾的效

果，而调解可以把多种矛盾一次性解决，能够较好地实现“案结事了”的效果。

四、结论与讨论

本文在批判继承欧博文和李连江“依法抗争”和于建嵘“以法抗争”理论的基础上，根据城市业主维权的经验素材进一步提炼和构造出“弈法抗争”的新概念，并由此为当代中国城市抗争政治研究提供了一个谱系学（如表1）。论文选取了X、Y、Z三个社区和B市业申委作为典型个案，分别对依法抗争、以法抗争、弈法抗争的表现形态、技术策略和运作逻辑进行了分析和解剖，并在此基础上从国家-市场-社会三个基本维度针对这种坚持法律中心性的维权抗争实践所产生的制度后果和影响进行了探讨和解析。

表1　业主抗争的基本谱系

一定意义上，依法抗争、以法抗争、弈法抗争代表了中国社会体制下民众维权合法抗争的三种基本类型。其中，“法律”既是抗争起点，又是抗争终点，从而构成一个前后相接、循环往复的实践过程。对于业主而言，购置一套商品住房绝不是一次纯粹的简单市场交易，而是一个不断卷入到与房地产商、物业公司、基层政府、法院、立法机关之间持续互动的过程，更是一个不断参与和融入到各种法律法规的学习、研讨、使用和维护的过程。可以说，法律几乎融入到业主们的抗争实践之中，并成为其不可或缺的有机组成部分。同时，业主维权从最初个体的私人利益，到社区共有权益，再到社会公共利益，这是一个从“私”到“公”逐渐转化的过程；而且，业主也实现了从最初的具体物质利益，逐渐上升到人格、尊严和正义的抽象层面。由此，业主实现了从最初的“经济的消费者”到“政治的行动者”的转变，并进而形塑了自身的公民认同。

相对于既有研究而言，本文的另一个贡献是，对业主维权抗争的制度后果进行了系统归纳和揭示。在论证方式上，笔者借用了著名政治学家斯科特在《弱者的武器》一书中所强调的“抗争行动的累积

效应”，以及在此基础上形成的“倒逼”效应。业主们经年累月的日常抗争实践长期集积在城市基层社会，并逐渐结晶和生发出新的治理元素和制度构件。从社会维度来看，公民知识代表了业主的一种民间智慧和价值观念，建构和形成了一套系统的“社会自我保护”[34]体系，并在本质上体现了社会自身的主体性、能动性和自治性的不断增强。从市场维度来看，业主维权抗争直接导致了物业暴力的频发，业主为此付出了沉重的代价；但与此同时也在一定程度上对房地产商利益集团的“戾气”和“蛮横”有所规驯，使得它们不得不逐步走向依法、规范经营。从政府维度来看，持续不断的业主抗争行动对基层政府治理可谓机遇与挑战同在。当业主处处以法为纲、用法说事和行事的时候，实际上也在逼迫政府工作人员不得不学法、懂法、用法，这有助于增强政府本身的合法性。由此，在抗争运动过程中，政府、市场、社会三者之间的关系和态势也获得重构。

注释：

①实际上，英文的“rightful resistance”具有非常丰富的内涵，很难找到一个恰切的中文词语进行对译。李连江教授在用中文介绍这个理论的时候，使用了“依法抗争”这个词。但其所指，与rightful resistance本身的内涵是有一定距离的，并不能很好凸显其“踩线斗争”的动态微妙之处。在李连江提出“依法抗争”这个中文概念之后，于建嵘继而提出“以法抗争”这个新概念，英文则将其翻译为“struggle by law”，其内涵所指仍主要停留在上访范畴。从英语词汇来看，rightful resistance和struggle by law，两者并非属于一个谱系。鉴于此，笔者从法社会学的角度出发，对“依法抗争”和“以法抗争”这两个中文概念首先从英文上进行了重译和界定，即分别翻译为“resistance with the law” 和“resistance through the law”。在这个谱系下，环绕法律的维权抗争形成了一个从“行政”到“司法”再到“立法”的循环往复的动态过程，抗争者与每个环节不断发生关联、生产政治，由此也生发出一个新的概念，即“弈法抗争”(resistance for the law)。

②针对这三种不同的法与社会（行动者）之间的结构关系，笔者曾分别用“上访维权、诉讼维权、立法维权”予以概括（详见陈鹏，2010）。此处，笔者作了进一步的概念化提升，以便与既有理论进行讨论和对话。

③遵照学术惯例，本文对人名、地名等都作了匿名处理。

④需要指出的是，这两种上访方式并不是截然分开的，实际上很多时候是在交互使用，X和Y也如此。

⑤详见《朝阳法院今年的收案量突破5万件》（《京华时报》2005年11月9日）。

⑥详见《成立调解委组建业委会，化解物业纠纷要打“组合拳”》（《中国消费者报》2007年6月29日）。

⑦“胜诉”和“败诉”并不是一种严格意义上的法律术语，而是一种民间形成的习惯性的称谓。这种叫法实质上蕴含和代表着人们对司法诉讼维权结果的一种心理感受。

⑧详见《Z业委会：全国首次告赢物业》（《京华时报》2005年12月20日）。

⑨关于WQXX居委会换届选举委员会推举过程，参见详见岳超：《WQXX居委会换届选举委员会推举过程观察报告》，2009年4月10日，载于回龙观社区论坛http://bbs.hlgnet.com/info/u23_17082744/，最后访问时间2012年3月25日。

⑩详见南岩居士：《对〈B市社区居委会选举工作规程〉进行合法性审查的建议书》，2009年7月15日，载于焦点房地产网http://house.focus.cn/showarticle/2166/570317.html，最后访问时间2012年3月25日。

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（责任编辑：李钧）

Homeowners’ Rights Activism and the Transformation of Urban Grassroots Governance System: An Empirical Study of City B

Chen Peng

Abstract:As the new type of social movement, the upsurge of homeowners’ rights activism is the structural product of commercialization of housing reform during the process of urbanization in China.Based on the ethnographic investigation in communities of city B, this paper explores the genealogy of homeowners’ rights activism, and its institutional effects and influences for the transition of urban grassroots governance system.It argues that homeowners’ rights activism includes three main strategies: resistance with the law, resistance through the law, and resistance for the law, depending on homeowners’ social and legal positions.This lawful contention not only promotes the production of civil knowledge, but also achieves the transformation of governance of the grassroots government.The theoretical model of homeowners’ rights protecting activities in this paper could help us better understand the contentious politics in urban China.

Keywords:Resistance with the law; Resistance through the law; Resistance for the law; Transformation of governance

作者简介：陈鹏，北京师范大学社会学院讲师，研究方向为城市社区治理与都市运动、社会建设与社会管理。

【基金项目】国家社科基金项目“社会治理创新的地方实践及经验研究”（15CSH012）、教育部人文社会科学研究项目“业主维权运动与城市基层治理模式研究”（14YJC840001）和中央高校基本科研专项业务经费“社会治理的组织和模式研究”（SKZZY2014109）的阶段性成果。

【中图分类号】C916 doi:10.3969/j.issn.1674-7178.2015.06.011