谈房地产项目管理的核心环节

杨 军

(山西太行建设开发有限公司，山西 阳泉 045000)

谈房地产项目管理的核心环节

杨 军

(山西太行建设开发有限公司，山西 阳泉 045000)

解释了房地产项目管理的概念，对房地产项目成本控制的问题进行了分析，并提出了提升成本控制管理意识、健全成本控制管理制度、提升管理者管理素养等加强房地产项目核心环节管理的措施，以提升房地产企业的核心竞争力。

房地产，项目管理，成本控制，竞争力

经济发展全球化使得房地产市场发展的竞争越来越激烈，房地产企业在面临发展挑战的同时也面临着机遇，因此房地产企业在发展中的重要突破环节就是减少生产消耗，降低成本，将成本管理放置在项目的管理核心环节上。房地产工程的管理环节非常复杂，各个环节之间需要互相配合，彼此辅助，从而取得最大的管理效果。随着先进的管理观念逐步引入到管理体系中，成本控制在管理中的重要性得以彰显。房地产之间的竞争不仅仅是规模和价格部分的竞争，在竞争力的核心方面也非常重要，因此需要对成本控制进行重点管理。

1 房地产项目管理的概念

房地产项目管理是其工程项目管理中一项重要的内容，项目开发管理者在工程建筑和使用中，通过全方面的管理方法和程序，其目的就是将房地产开发系统中的理论计划等加以实现，因此在房地产项目的开发中，需要对其开发项目相关的要素进行优化配置。在房地产项目管理中，其管理核心就是成本控制，针对房地产项目的核心进行控制，即是对项目施工、组织管理等系统化的管理。成本控制管理包含多个内容，比如成本的优化配置，效益最大化等，开发商在发展中追求的目标很大程度上要由成本控制来决定。成本控制贯穿在房地产项目开发中的每一个环节，随着工程的进程会发生动态的变化，在发展计划的制定时，需要结合企业的发展特点进行计划，分析项目的可实现性，在规划时要包含项目施工中的人力、物力、财力规划，以及发展中的软硬件准备等。在项目的实施中，需要对设计图纸进行审核，进入施工，并且在施工后进行整体项目的验收，从而完成项目管理。

2 现阶段成本控制存在的问题

1)项目设计中疏于对成本的控制。

在房地产项目管理的成本控制中，需要从项目的设计阶段就进行控制，既是成本控制的初始阶段，也是非常重要的部分，项目投资的计划经过确定后便开始进行项目工程的设计，在设计中，需要确保房地产开发的经济投入与生产技术相吻合，然后再进行工程的施工。但是在我国房地产企业的经济发展中，很多的设计单位没有将工程项目的技术和经济状况等进行深入的分析，并且在项目设计中经常会出现轻经济、重技术的现象，设计人员仅仅将设计的重点放在施工的质量上，没有考虑其与成本之间的关系，从而造成企业的发展成本非常高。

2)成本控制缺少系统化的管理。

一些房地产企业在进行项目管理中，通常会对工程进行划分部分管理，分开承包给不同的单位或是个人，从而减少成本，但是这也给成本的控制带来了一定的难度，在项目的开发和施工、验收时，由于工程被划分为很多部分，使得分开承包的单位之间缺少统一的管理认识，在管理中会出现很多的分歧，无法统一意见，从而增加管理的难度。由于缺少系统化的管理，关于施工质量、建筑保护、施工配合等问题就会出现，并且意见不同会出现管理的矛盾，不同矛盾的激化会造成项目管理的成本失控，从而影响了成本控制的效果。

3)缺少成本控制的先进方法。

在房地产企业开发的项目管理中，缺少专业的成本预算，其预算的技术不及经济发达的国家，因此在经济全球化发展的今天，很多房地产企业的成本预算往往会出现一些问题，按照国际上的标准进行房地产项目的预算，在我国难以完全实施，因此也会影响成本的控制，在房地产项目的管理中，企业对成本的预算不充分，使得资金的投入很难在项目设计之前完成，甚至一些企业将项目成本价格的预算放置在招标环节之后，使得成本受到多种环节的影响，控制增加难度。项目实施的时间不确定、施工技术落后等使得房地产的成本预算工作在开发的各个环节都难以直接的进行控制，因此提升成本预算的方法，对于成本的预算控制至关重要。

3 加强房地产项目核心环节管理的措施

1)提升成本控制的管理意识。

在房地产开发中，需要对成本进行全过程的控制管理，强调全员参与，提升每一名员工的成本控制意识。房地产企业想要提升整体的成本控制效果，就要采取一定的管理措施对房地产项目进行管理，首先要提升企业领导对成本控制的重视，让全企业树立成本控制的核心意识，强调人人参与，强化管理理念。成本控制不是强调控制的责任，而且要让员工有控制成本的意识，其涉及到企业发展中的每一个部分，与项目有关的部分或是个人等，与项目相关联的部分也要进行成本控制。不仅要对成本的投入进行控制，而且要将全面管理中涉及到成本的部分均进行控制，使得企业的发展管理围绕着成本控制来进行，从而让企业的发展效益得以增长。

2)健全成本控制管理制度。

想要更好的进行成本控制管理，房地产企业需要建立一个完善的成本控制管理制度，并且成立专门的管理机构进行实施。管理机构的管理内涉及到工程的设计、施工、技术、财务等多方面，管理小组需要对整体的工程进行控制，并且参与到施工管理中，对与成本相关的工作进行指导监督。在管理的同时也要进行监督，及时的发现管理中存在的问题，及时解决。管理机构要将影响成本控制的因素控制在内，根据管理制度进行管理，从而将成本控制发挥最大的效果。

3)提升管理者的管理素养。

建立完善的成本控制体系，准确的定位成本控制管理目标，需要提升管理者的管理能力和职业素养，培养工作能力，养成职业道德，房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训，让其了解和详细掌握管理中的发展动态，除了必要的能力培训，还要加强对企业人员的职业道德培养，加强员工的法律观念，增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统，针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核，统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育，针对性的提升员工的工作能力，增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。

4 结语

在房地产开发项目管理中，企业的最终管理目标就是追求发展效益最大化，成本是影响效益最大的因素，因此成本控制就是项目管理中的核心环节。成本控制涉及到项目开发的每一个环节中，从项目的招标、设计、施工、验收等各个环节都需要进行控制。针对现阶段成本控制中存在的成本控制不合理、缺少先进技术和管理观念等现象，需要提升成本控制的意识，完善管理制度，提升管理者的管理素养，采用先进的管理技术进行成本控制，从而将房地产企业的成本控制到最佳状态。房地产的成本控制关系着企业的发展效益，因此企业要强化成本控制管理，重视成本管理，从而提升房地产企业的竞争力，让房地产企业更好的发展。

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Discussion on the core links of real estate project management

Yang Jun

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentLimitedCompany,Yangquan045000,China)

This paper explained the concept of real estate project management, analyzed the cost control problems of real estate project, and put forward the measures to promote cost control management consciousness, improve cost control management system, improve management quality and other strengthen the core links of real estate project management, in order to enhance the core competitiveness of real estate enterprises.

real estate, project management, cost control, competitiveness

2015-01-04

杨 军(1976- )，男，工程师

1009-6825(2015)08-0250-02

TU712

A