不动产登记：扭曲与误解

文|《新产经》记者 董曙光

反腐、征税、调控房地产市场，都不是不动产登记的真正目的。

《新产经》记者 马良 摄

多年停滞不前的不动产登记制度终于揭开面纱。今后，我国土地、房屋、林地等不动产登记将由一个部门承担。

2014年12月22日，中国政府网全文公布了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），自2015年3月1日起实行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等做出规定。

事实上，早在8年前不动产统一登记制度就已写入《物权法》，但不动产登记“多头管理”的模式让统一登记面临部门利益和职权再分配等难题，加之一系列的法律难题，致使统一登记进展缓慢，甚至一度陷入停滞。

记者注意到，近两年不动产登记相关工作进展加速。2013年11月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。2014年3月，不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，明确将在2017年底前全面实现不动产信息共享并依法提供查询；5月，国土部挂牌成立不动产登记局；8月，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布；12月，《条例》落地。

国务院法制办、国土部负责人表示，制定出台《条例》，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

国务院相关会议指出，建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低创业成本的有效举措。

此次《条例》的出台，引发社会各界的广泛关注。《新产经》记者梳理发现，相当一部分人士关注的聚焦点落在《条例》与反腐有何关系，对房地产市场有何影响，为房产税铺路等老百姓普遍关心的问题。

基本功能

全国人大代表、中国社会科学院法学所民法室主任孙宪忠曾经参与过《物权法》的起草，据他介绍，不动产登记目的是为交易安全以及社会财产支配秩序提供法律根据。对于百姓而言，最关心的还是土地和房产，不动产登记的基本功能就是为百姓关心的土地和房产即不动产物权建立法律根据，这也是物权法公示原则的要求。

他表示，建立统一的不动产登记制度，实际上是建立系统性的官方设立的不动产档案，来确保不动产物权这种社会最基本的财产权利的安全和秩序，并以此稳定社会基本秩序。所以，不动产登记从不动产的物权法律根据这个角度看，它不是私人提供的证据、不是临时有效的证据、不是秘密证据、也不是零散分割的证据，而是官方的、公开的、恒久的、统一的法律根据。

《条例》规定：集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等均为不动产登记适用对象。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《新产经》记者，《条例》对于广大农民而言，有重要意义，最根本的目的在于不动产的确权。农村的土地、山林、草地、宅基地等都将登记在案，给农民相应的土地权证。这一方面有利于保障农民的切身利益，划清存在纠纷的地块；另一方面，确权后有利于农村土地抵押贷款等，有利于为农业生产、建设等融资，盘活土地资产，科学管理，农民有望受益。

清华大学法学院副教授程啸表示，将不动产的自然状况及其存在的各种物权清晰、真实、准确地记载在不动产登记簿上，并向外界加以公示，不动产登记制度物权制度能够实现维护不动产交易安全、提高不动产交易效率、保护不动产权利人的权益。

上海市委党校政治学教研部副教授上官酒瑞则认为，不动产登记制度的基本功能有两个，一个是确权，也就是对各类不动产权利归属、内容和范围等的依法确认；另一个是建立整个国家不动产的“大数据库”和统一信息平台，这有助于形成更准确、更科学的国民经济的相关统计数据，对政府科学决策、精准调控经济发展与社会建设可以提供真实完整的数据支撑，并在合理规范市场行为、降低市场交易风险、提高政府治理水平等方面发挥重要作用。

影响几何

《新产经》记者发现，社会上对国家为什么要起草不动产登记条例，实现不动产统一登记的真正目的是什么，观点很多。相当一部分人士认为，不动产统一登记是为反腐、征房地产税做铺垫以及调控房地产市场。

程啸教授认为，无论是反腐、征税，还是调控房地产市场，都不是不动产登记制度真正的、最基本的功能，而只是不动产登记制度附属的或者说是派生的功能。

他解释道，就反腐而言，不少贪腐官员的主要财富就是房产，如果不动产登记信息实现了全国联网，至少纪委监察和反贪部门在清查这些官员及其亲属的不法之财时，更容易、更快捷。至于征税，事实上，就是目前我国房地产市场领域中的很多税也确实是借助登记制度来征收的。如果将这些派生或从属的功能当作不动产登记的主要功能、基本功能，并以此作为建立实现不动产统一制度的基本目标，就会扭曲整个不动产登记的规则与体系。最终不仅使不动产登记制度真正的功能无法发挥，就连所谓反腐、征税等派生功能也将彻底丧失。

据《条例》规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。查询不动产资料的单位、个人应当向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

记者注意到，国务院有关会议提出，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，有利于不动产交易安全，保护群众合法权益。

“无限制地允许他人随意查询复制不动产登记资料，不仅违反我国法律规定，也无助于反腐，更会扭曲不动产登记制度的功能，侵害他人的隐私权等合法权益。”程啸表示。

有观点认为，《条例》出台和实施，将为下一步全面开征房地产税打下基础，从而促进各地住宅市场及用地供应的科学规划，楼市调控更能有的放矢。

“不动产登记条例的出台确实是未来开征房地产税的前提和保障。虽然不动产登记条例出台后，不动产税的征收还需要较长一段时间来落实，但是没有不动产登记的完善和铺路，征税将无从谈起。对地区规划和土地供应也会有些影响，但是并不直接，未来楼市调控也将更加偏向于市场化。”韩长吉说，《条例》是在我国房地产市场已经较为成熟，房产已经成为很多家庭的重要房产的背景下出台的，依据《物权法》，条例的出台有利于保障产权人的利益，促进房地产二手市场正常交易，提高政府管理水平，顺应房地产发展趋势。

“不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单理解为房屋登记。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，“住房买卖行为一直都在住建部门实行登记备案，新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记引起的少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。”