物业经营风险控制下的内控模式探究

中国水利水电第八工程局有限公司 廖美容

在市场经济条件下有效配置物业资源，将为物业管理主体带来显著的经济效益（物业管理客体包括：居民小区、写字楼、商场、各类大型中心）。但在实践过程中因物业经营风险的存在，也使得经济效益的实现面临着诸多挑战。随着当前我国宏观经济面下行压力加大，以及通缩趋势依然存在的情形下，通过优化内控模式来控制物业经营风险成为了十分重要的工作。从原理出发来看待“内部控制”，其主要涉及到经济管理的内容，但在本文中对其进行适当拓展到制度管理层面。再者，管理的本质在于对人的管理，从而内控的着力点也仍是对人的管理。由此，这也就构成了本文立论的逻辑起点。

本文的结构是这样安排的：首先对物业经营风险进行分析，然后进行内控模式定位。最后在定位基础上，完成对内控模式的构建。为了使本文的主题讨论更为具体，全文以小区物业管理为例来进行阐述。

一、物业经营风险分析

小区物业管理范畴包括：小区内配送、各种上门服务，一级多种创新的经营模式。在模式的开展过程中，主要存在着以下经营风险：

(一)成本控制风险分析

成本控制在物业经营管理中的职能显而易见，在当前人工成本居高不下的情形下，如何建立有效的整体成本控制格局，将关系到物业经营效益的提升力度。然而，在现实中因信息不对称现象的存在，成本控制面临着这样几个主要风险：一是固定资产重置所带来的成本控制风险。如超标和低于标准配置固定资产，在长期视角下都将产生成本控制风险。二是可变成本控制中所带来的风险。对耗材的补充和对人力资源的配置等，都将产生成本控制风险。

(二)租金回笼风险分析

物业经营管理的收入主要来自于租金，租金的额度和交付方式在合约中都已明确。但在现实中，可能因承租方主观和客观因素的作用，而导致租金回笼存在着风险。如，租金回笼效率降低、租金回笼方式被人为改变。特别在当前实体经济面存在下行压力的情形下，以及物业经营面临买方市场的情况下，以上风险的产生都使得物业产权主体无可奈何。另外，在我国社会文化中缺少契约精神的现状下，租金回笼风险似乎已经见惯不怪了。

(三)合同纠纷风险分析

合同纠纷风险时常出现，尽管它不是一个必然存在的风险，但在物业产权管理存在缺陷的状态下，合同纠纷仍难以避免。根据笔者的工作体会发现，因承租方擅自改变房产用途。或者擅自改变室内功能规划等，都是产生合同纠纷的根源。不难知晓，若是物业管理规模较大、物业管理内控缺少技术支撑的情况下，以上问题都难以及时发现和制止。因此，上述风险一旦发生则几乎不具备可逆性。

二、内控模式定位

(一)针对成本控制风险的内控模式定位

实践表明，严格控制物业经营管理成本，将在确保总收益保持不变的情形下增大利润空间。在当前通缩危险仍然存在的条件下，物业管理总收益有逐步萎缩的趋势。可见，为了稳定公司的经营利润，则需要在内控中强化对总成本的管控。在经济管理和制度管理的内控机制下，应通过制度创新来激发起一线员工的成本控制意识，以及在全面预算管理的基础上，确定合理的技术组织形态。由此，这就是内控模式的定位点。

(二)针对租金回笼风险的内控模式定位

从实事求是的态度下来看待内控的模式定位，我们不能期望通过内控就能使租金回笼率提高到100%的水平，这不仅与现阶段的市场经济环境特点不符，也与契约精神缺失的现状不符。但在针对承租方主观和客观因素所导致的租金回笼风险上，可以分别采取引入声誉约束机制和建立长期合约的制度来给予控制。从中不难知晓，这些都应成为内控手段实施的重要内容。

(三)针对法律纠纷风险的内控模式定位

从逻辑上来讲，租赁方一旦遇到法律纠纷便应以法律方式给予解决。但事实上，租赁方在付诸法律裁判时也将面临着不菲的博弈成本，也将为此而背负一定的社会成本。特别在当前物业经营面临市场萎缩的情形下，解决法律纠纷就更应考虑到我方的承受能力。因此，这里的内控模式应着力从“防范于未然”的角度来展开，这样才能在维护客户关系的良性环境下维系我方的经济利益。

以上从三个方面所提炼出的内控模式定位，便为物业经营管理的构建提供了路径指向。

三、定位驱动下的内控模式构建

根据上文所述并在定位驱动下，内控模式可从以下4个方面来构建。

(一)强化内控的问题意识

在本文开篇之处就已指出，物业经营管理的内容十分繁杂，从而其内控内容也较为丰富，但为了节约优先的人力和物力资源，需要强化内控的问题意识。植根于当前的产业经济环境，如何形成双赢的内控措施来维护市场需求份额，以及如何优化内控措施来实现双赢的经营目标，这些都是优化内控模式的出发点。为此，物业管理经营主体需要首先增强财务管理能力，特别在预算管理领域建立起有效的跟踪监管机制。如，物业管理公司通过强化人员跟踪和财务跟踪机制，人员跟踪通过全程参与某物业项目来充分获得内控信息；而财务跟踪则在严格财务流程上来监管资金的配置。

(二)优化财务内控的手段

正如上文所提到的，优化财务内控应成为构建内控模式的第一步。具体的优化措施包括：一是增强财务人员的业务能力。内控的本质是对人的管理，从而增强财务人员的业务能力成为了核心内容。业务能力增强的环节包括：建立整体视域下的成本控制意识，以及能对物业经营中的隐性成本进行分析与约束。二是创新经费管理形式。如，根据物业经营类型将办公经费额定给项目组（班组），在绩效考核基础上规定经费剩余部分可作为绩效奖金发放。这样一来，就能增强一线员工的成本控制意识。实践表明，物业一线员工是成本控制的实施者，所以当前应重视对物业管理班组实施激励和规制措施。

(三)实施内控的制度创新

物业经营主体应与客户之间在内控制度上进行创新，这里主要涉及声誉约束机制和引入长期合约的办法。具体的措施为：物业经营主体在与承租方签订合约之后，可以将招租信息发布在公司的网站上，若是出现租金回笼问题，则可以在网站上跟进与承租方协商的信息。这样一来，就实则将承租方的违约行为给曝光了。长期合约的优势在于能增强承租方的诚信度，这一点可以从“重复合作博弈”上来给予证明。因此，应在增加优惠条件的同时选择长期承租的伙伴。

(四)建立线上线下的内控

O2O是当前电子商务模式的主流形式，通过建立线上线下同步运营模式来提高经营效益。笔者认为，这一模式可以被引进到规避“承租方擅自改变房产用途，或者擅自改变室内功能规划等”方面。具体的做法包括：建立微信视频连线与线下实地考察相融合的内控模式，这样就能在加强与承租方进行沟通的基础上提前规避上述问题。如，针对小区装修活动应按照严格的管理流程来给予批复，同时还需要定期对装修情况进行上门查看。

四、展望

在今后的工作中，还需要加强财务管理与设备采购和成本控制的匹配度。以住宅小区为例：

(一)物业公司财务与小区物业部门设备采购一体化

物业公司在以内涵式生产经营为主要特征时，财务对于小区物业部门设备采购所需资金必然须进行合理分配。在此背景下，物业公司财务若要对项目资金量进行合理确定，则须建立起与物业公司战略目标、市场份额，以及小区物业部门管理规模等环节的联动机制。借助物业公司内信息系统这一载体，财务管理将在及时、敏捷、低成本的信息资源下，完成对小区物业部门设备采购领域的资金确定与划拨。

(二)物业公司财务与小区物业部门项目成本控制一体化

物业公司财务管理部门作为物业公司的成本中心，必然须全程执行、监控项目资金的预算、使用，以及最终的绩效评价。为此，物业公司财务部门应委派专人进入小区物业部门的增值服务项目组，通过信息收集与成本控制建议的形式，理性引导项目小组的事前与事中活动。针对某些风险性与不确定性较高的项目，物业公司财务部门还应建立专家咨询团队，来进行预期收益率的测算。

五、结束语

本文认为，优化物业经营管理并防范风险的内控模式可从：强化内控的问题意识、优化财务内控的手段、实施内控的制度创新、建立线上线下的内控等四个方面来构建。具体表现在，物业管理经营主体需要首先增强财务管理能力，特别在预算管理领域建立起有效的跟踪监管机制。增强财务人员的业务能力，以及创新经费管理形式。

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