保障性住房建设规模测度研究
——以河北省为例

王 迎，陈立文，刘广平，尹志军

（河北工业大学 经济管理学院，天津 300401，E-mail：wangyingxixi@126.com）

WANG Ying，CHEN Li-wen，LIU Guang-ping，YIN Zhi-jun

（School of Economics and Management，Hebei University of Technology，Tianjin 300401，China，E-mail：wangyingxixi@126.com）

保障性住房建设规模测度研究
——以河北省为例

王 迎，陈立文，刘广平，尹志军

（河北工业大学 经济管理学院，天津 300401，E-mail：wangyingxixi@126.com）

保障性住房建设规模测度的准确性直接影响着保障性住房体系的可持续发展。以河北省为例，通过分析商品房价格及各类保障性住房家庭年还款额，建立规模测度模型，得到各类保障性住房对应的城镇居民家庭收入线，在此基础上，结合居民家庭年收入的变化，计算得到各类保障性住房建设比例及规模。分析结果表明，河北省保障房建设政策趋势与理论测算的结论相符，建设规模逐年递减。该测算方法能更为准确地测算得到现阶段各类保障性住房建设的合理比例及规模，为政府在住房保障体系的建设方面提供理论参考。

保障性住房；建设比例；住房规模；住房保障收入线

WANG Ying，CHEN Li-wen，LIU Guang-ping，YIN Zhi-jun

（School of Economics and Management，Hebei University of Technology，Tianjin 300401，China，E-mail：wangyingxixi@126.com）

保障性住房建设是政府为解决人民基本住房问题的一项重要举措，是保障和改善人民生活的重大事项，该政策的合理施行对促进社会公平与和谐有着非常重要的意义，同时也意味着对保障性住房建设规模测度准确性的要求较高。其中，各类保障房的建设比例划分是保障性住房体系中的一个关键环节[1]。科学地划分保障房的建设比例与规模，不仅可以合理地解决住房保障的覆盖面问题，而且有助于政府制定公平、合理的住房保障标准以及保障规模[2]。由于不同地区的社会发展和经济水平不同，可以视情况建立各地区多元化的、针对不同层次困难群体的住房保障体系。然而，现有研究在对保障房建设比例与建设规模进行测算时，存在测算方法不妥和测算程序不科学等方面的缺点。

保障性住房具有不同于一般商品房的特征，是具有保障功能的住房[3]。一般来说，保障性住房由廉租房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房几类构成。由于不同地域的经济水平和发展程度不同，保障性住房的建设比例与规模应与之相匹配。如果保障性住房的建设比例与规模过大，则会对政府的财政经济造成较大负担，进而阻碍当地的经济增长与社会发展；反之过小，就会影响住房保障制度的公平，进而影响保障性住房的可持续发展与社会和谐[4]。

近年来，国内外关于保障房建设问题的研究取得了一定成果。Lowry将著名住房过滤理论引入到住房市场领域中以分析其价值变动过程。Quigley等在研究中提出，保障房政策的制定必须以市场规律为基础，提出住房在家庭支出中占比最大，住房政策将对每一个家庭产生影响，协调住房分配中的公平问题才会提高住房配置效率。国内学术界关于住房保障问题的研究起步相对较晚，研究的重点主要在于其社会福利效应和住房保障水平等方面[5]。在保障效应方面，李梦玄等[6]通过建立指标体系，测算了居民入住保障房社区前后福利水平的变化程度；唐文进等[7]对我国“十二五”期间保障性住房建设的经济效应进行了相关研究。从保障房供求均衡的角度；张肇宇等[8]基于住房支付能力衡量保障性住房的供求均衡问题。但是，关于保障房实际建设过程中不同类型保障房供给比例及建设规模的研究相对较少，这给保障房建设带来了一定困扰。本文构建了建设保障房规模测度的分析框架，并以河北省为例，应用回归分析的方法从定量角度测算了廉租房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房四类保障房的保障比例及建设规模。

1　城镇居民住房保障家庭收入保障线确定

1.1各类保障房的单套建筑面积标准的确定

保障房单套面积标准的确定，不仅要与特定地区的经济发展目标、政府财政能力相适应，还要符合家庭的平均居住水平和住房支付能力。这个面积标准需满足家庭基本生活需求，同时，也必须在家庭和政府的承受范围之内。根据河北省 2011年发布的《河北省城镇保障性安居工程“十二五”规划（2011～2015年）》的相关内容，各类保障性住房单套建筑面积标准如表1所示。

表1　河北省保障性住房单套建筑面积（m2）

1.2住房保障收入标准的确定

对于一般的城镇居民家庭来说，在购置住房时，资金一般分为首付款和贷款两部分。因此，衡量一个家庭的住房支付能力时也要从这两方面进行考虑：由家庭净资产来衡量支付住房首付款的能力，由家庭年收入来衡量贷款偿还时月还款额或年还款额的能力。不过现阶段我国尚未建立收入申报制，家庭净资产方面的数据还无法获得。因此，本文以家庭年收入为基础对住房保障收入标准进行测算，通过计算购买不同类型、不同面积标准下保障房的年还款额，除以一定的住房消费支出比例，得到家庭购房年支出的下限，即住房保障收入线=年还款额/住房消费支出比例。如果一个家庭的实际年收入在该收入线以上，则说明该家庭能够独立支付住房费用；反之，则应该被纳入保障范畴。

1.2.1城镇商品房均价预测

为了合理地计算出收入标准的划分情况，准确预测住房价格均价是首先要确定的。考虑到保障房的特殊性，衡量标准的住房价格均价要结合河北省实际情况。各类保障房建设方案的制定，都是以该地区商品房的销售价格为依据提出的。根据规定，限价商品房的实际销售价格由政府规定，其价格应为当地同类商品住房价格的 75%～80%。因此，本文中取限价房价格为普通商品房价格的 80%。由2014年《河北省经济年鉴》的数据，河北省2003～2013年的商品房销售价格如表2所示。

表2　2003～2013年河北省城镇商品房销售价（元/ m2）

根据表2中的数据，利用曲线回归分析的方法对其进行分析研究。利用 Matlab软件中的 Curve Fitting工具包对2003～2013年河北省城镇商品房销售价格进行回归分析，通过对比，最终选择的回归方程为：

式中，I代表商品房销售价格；T代表时序。

回归方程的相关指数R2=0.998，表明其拟合程度较高，能够表征原始数据样本的变化趋势。利用得到的回归方程对2014～2020年河北省城镇商品房销售价格进行测算，结果如表3所示。

表3　河北省城镇住房销售价格预测（元/ m2）

由表3的预测数据可以看出，未来几年商品房价格仍呈上升趋势，这一方面反映了房地产行业的不断发展，同时也是我国经济增长一个重要体现。1.2.2 各类保障性住房家庭年还款额

在房屋使用年限为 50年的前提下，计算不同类型的保障房每月还款额。根据现行住房贷款利率的规定：1～3年年利率为 5.5%，3～5年年利率为5.5%，5年以上年利率为5.65%（此数据为商业银行2015年5月5日公布的利率，利率的变动将导致结果的不同）。同时，假设在研究的时间区间内住房贷款利率不变。在现行的房贷政策中，对于第一套住房可享受利率优惠，故本文计算时按7折的利率优惠进行计算。即实际年利率为3.96%，月利率为0.3296%。按揭偿还贷款年限确定为20年，则贷款期数为240期。购买保障性住房首付30%，同时贷款按月偿还，采用等额本息还款的方式。

按贷款总额=单套住房总价×贷款成数，银行贷款月还款额可按式（1）计算：

式中，M代表月还款额；L代表贷款总额；i代表商业银行住房贷款月利率；n代表贷款期数。由此，年还款额Y=M×12。

按式（1）分别计算出 2015～2020年廉租房住房贷款情况如表4所示。

表4　2015～2020年住房贷款情况（元）

1.2.3住房保障收入线的确定

根据国际经验，如果一个家庭的住房消费支出大于其总收入的30%，则该家庭可视为住房保障对象，由此，本文中的住房消费支出比例定为家庭总收入的30%。在此基础上，能够计算得到住房保障对象的收入标准为：

式中，Is为住房保障收入线；Y表示住房年还款额；R表示住房消费支出比例。进而可以计算出2015～2020年不同类型保障性住房的家庭年收入保障线如表5所示。

2　城镇居民家庭保障比例及规模的确定

根据上述确定的不同层次住房保障对象的收入和面积标准，计算相应标准下需要住房保障家庭占家庭总数的比例。

2.1城镇居民家庭年收入预测

根据2006～2013年《河北省经济年鉴》公布的数据，2005～2012年河北省不同收入水平的城镇居民家庭的收入情况如表6所示。考虑到居民城镇住房需求层次不同，在计算不同的收入线水平划分时，利用统计分组法来进行家庭年收入这一指标的层级划分。由于 2013年开始河北省城镇居民家庭收入分类方法发生变化，故本文 2013年的数据采用预测数据。

利用Matlab软件中的Curve Fitting工具包对表6中的数据进行回归分析，并应用所得的回归方程对2013～2020年河北省城镇居民家庭年可支配收入进行预测，结果如表7所示。

表5　2015～2020年不同面积标准的保障房对应的城镇居民家庭收入线（元）

表6　2005～2012年城镇居民家庭年可支配收入（元）

表7　2013～2020年城镇居民家庭可支配收入预测值（元）

2.2城镇居民家庭保障比例预测

假定河北省城镇家庭年收入在各等级区间是均匀分布的，且家庭收入七分法中的收入值为各区间的均值。由此，住房保障家庭比例计算如下：

式中，K为城镇居民需要住房保障的家庭户数比例；ri为城镇居民分类家庭年收入线区间比例，i=1，2，…，7；Is为镇居民住房保障家庭收入保障线；Ii为城镇居民分类家庭年收入线，i=1，2，…，7。

结合表5等相关数据，采用区间百分比计算法（如面积为55m2的公租房的保障比例为55m2面积的住房保障比例与45m2面积的住房保障比例之差）计算得到2015～2020年河北省城镇居民家庭各类保障性住房的保障比例，如表8所示。

表8　2015～2020年城镇居民家庭保障房的保障比例（%）

通过对不同类型保障房的保障比例进行测算分析，可以看出，公租房和廉租房需保障的家庭比例大于经适房和限价房。同时，2015～2020年不同类型保障房的保障比例虽呈增加趋势，但波动浮动很小。这一结论也为城镇保障房建设的稳定、可持续发展奠定了良好的基础。

2.3河北省各类保障房新增规模计算

（1）预测城镇家庭户数。根据《中国统计年鉴》的数据整理得到2005～2013年河北省城镇家庭户数，如表9所示。

表9　2005～2013年河北省城镇家庭户数（万户）

根据表9的数据，利用Matlab软件中的Curve Fitting工具包对2005～2013年河北省城镇家庭户数进行回归分析，选取的回归方程为：

回归方程的相关指数R2=0.981，表明其拟合程度较高，能够表征原始数据样本的变化趋势。利用得到的回归方程对2014～2020年河北省城镇家庭户数进行测算，结果如表10所示。

表10　2014～2020年河北省城镇家庭户数（万户）

由表 10的预测数据可以看出，从 2014年的1092.20万户增长到2020年的1241.70万户，增长率为13.7%，幅度较大，表明未来几年内河北省城镇家庭户数增长得较为迅速。从社会发展的角度分析，新增的城镇家庭多为本地市民、外来务工定居人员、大学毕业生等中低收入群体，与此同时，家庭户数的快速增长将导致居民的住房供应量不足。因此，需要增加社会保障性住房的供给量，扩大保障性住房的建设范围。

（2）河北省各类保障房的新增规模的测算。结合上文计算得到的河北省各类保障性住房的保障比例（见表8），以及预测得到的2014～2020年河北省城镇家庭户数（见表10），可以根据式（4）计算得出2015～2020年河北省各类保障房的新增规模，式中，H为城镇居民保障房的新增保障量，R为住房保障比例，P为该年城镇家庭总户数减去上一年城镇家庭总户数，A为保障面积标准，计算结果如表11所示。

由表11可以看出，在2015～2020年期间，随着城镇家庭数和住房保障比例的增长，河北省各类保障性住房的需求量也持续稳步增加。根据预测数据，2015～2020年河北省保障性住房的总需求量为3788.43万m2，其中，廉租房、公租房、经适房、限价房的需求量分别为1021.54万m2，1110.18万m2，1051.84万m2，604.87万m2。可以看出，保障性住房的总需求量中，公租房所占比例最大，限价房所占比例最小。因此，政府可以根据各类保障性住房的分配比例继续加大保障性住房的建设力度，扩大住房保障范围。

表11　2015～2020年各类保障性住房新增规模

3　建议

（1）河北省保障性住房建设规模的预测测度要有较强的针对性和实效性，省政府可以根据本地区的经济条件综合考虑，适当给予政策协调，进一步完善该地区的住房保障制度。因此，未来几年，河北省政府可进一步推动保障房建设改革，保证中低收入人群的正常住房需求。

（2）对于各类不同类型的保障性住房，其建设比例以及规模应有不同。鉴于公租房建设更符合河北省省情的发展，顺应中低收入家庭的需求，应加大其激励机制以及建设力度。对于其他各类保障房，河北省政府应适当缩小建设指标。

（3）河北省可继续深化改革，在国家政策的指导下，完善各类保障房的供给类型，建立以公租房为主的建设体系。同时，为了更好地提高供给效率，政府应建立长有效的供给及激励机制，鼓励企业对生产、服务等体系的运营效率做进一步改进。

4　结语

本文通过住房保障收入线的测定方法，分析商品房价格及各类保障性住房家庭年还款额，结合各类保障性住房对应的居民家庭收入线，最终得到各类保障性住房建设比例及规模。研究结果表明，廉租房、公租房、经济适用房、限价房的新增建设规模呈递减趋势，符合保障性住房建设的可持续性。其中，经济适用房的新增建设规模相对其他保障房建设规模为最低；公租房的建设规模为最高。研究成果证实：河北省保障房建设政策的制定与理论测算的结论相符，建设规模逐年递减；河北省的建设规划是合理且符合保障性住房可持续发展要求的，河北省应大力建设公租房，同时辅助建设廉租房以及小面积的经济适用房。对于测度结果显示的建设规模较小的对应类型保障房，可以适当减少相应供应，同时缩小其建设范围。

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Research on the Constructing Scale of Indemnificatory Housing——A Case Study of Hebei Province

The accuracy of measuring affordable housing construction scale has a direct impact on the construction of housing guarantee system. Through the analysis of the actual expenditure of residents，a reasonable housing guarantee income line is determined. This is a case study of Hebei Province that analyses the constructing proportion and scale of indemnificatory housing with the determination methods of housing guarantee income line. The result shows that in Hebei Province，the trend of construction policy on the indemnificatory housing is correspondent with theoretical calculation result. The calculation method can accurately estimate the constructing proportion and scale of indemnificatory housing. Calculating all types of housing construction reasonable proportion and scale can provide a theoretical reference for the construction of housing security system and can be conducive to the sustainable development of affordable housing. This paper provides a theoretical reference for the construction of the housing security system and contributes to the sustainable development of affordable housing.

indemnificatory housing；constructing proportion；housing scale；housing guaranteed income line

F299.23

A

1674-8859（2016）02-055-05 DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.02.011

王 迎（1990-），女，硕士研究生，研究方向：技术经济及管理；

陈立文（1964-），男，博士，教授，研究方向：项目管理与风险控制，技术经济与投资决策；

刘广平（1981-），男，博士，副教授，研究方向：房地产经济，项目管理与风险控制；

尹志军（1977-），男，博士，副教授，研究方向：项目管理与风险控制。

2015-12-23．

国家社会科学基金项目（14BJY060）；

河北省社会科学基金项目（HB15GL107）；

河北省社会科学基金项目（HB15GL113）．