“营改增”后物业企业税收筹划

◎樊易

“营改增”后物业企业税收筹划

◎樊易

我国自2016年5月1日起全面实行“营改增”，其全面推行能够有效地消除计征营业税时的重复征税，降低企业税负，深层次地影响产业结构，给物业管理企业既带来了改革利好，也带来了新的涉税事项挑战。本文对“营改增”的基本内容和税收筹划的涵义进行简要分析，以“营改增”对物业企业的税收筹划影响和风险出发，结合物业企业的主要税种进行探讨，提出了“营改增”后物业企业的税收筹划应对措施。

“营改增”的基本内容和税收筹划的涵义

“营改增”的基本内容。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，标志着营业税改征增值税拉开序幕，后试点范围扩大到9省市，2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围，同年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围，2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推广营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，均纳入试点范围。

税收筹划的涵义。税收筹划是指纳税人或者代理人在税收法律义务成立之前，不违反税收法律法规的前提条件下，从生产经营等的实际情况和需要出发，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，以达到税收筹划主体价值最大、并能有效地维护其税收权利的一种综合性的经济管理活动。税收筹划的特征有主体的特殊性、非违法性、事前筹划性、整体性、多变性和风险性，其也具有明显的目的性。税收筹划的初始目标是不发生纳税差错，避免纳税风险，进阶目标是获取税收收益，在利润最大化和风险最小之间寻求平衡，最终实现纳税人税收权益的最大化。

“营改增”对物业企业的税收筹划影响和风险

“营改增”对物业企业的税收筹划影响。“营改增”后物业企业适用的增值税税率为6%，比征收营业税时适用的5%的税率有所增长，物业企业存在较高的人工成本费用，其进项税额抵扣困难，造成物业企业短期内税负增加，都对物业企业的税收筹划提出了新的挑战。从长远来看，全面“营改增”后，完善了增值税的抵扣链条，深层次的影响了产业结构和经济结构，可以促进物业企业完善内部管理，扩大减税效应。物业企业应用好“营改增”过渡期间的优惠政策，增大进项税额的抵扣，选择适合的税收筹划方式，促进自身转型发展。

物业企业涉税风险。目前物业企业的收费水平相对较低，国家在物业管理方面的扶持政策也相对较少，其征收的税率和物业管理行业自身的经营利润相比相对过高，加上日益激烈的市场竞争环境，造成物业企业税负较重。物业管理的收费模式也给企业自身带来了涉税风险，其物业管理费税款征收时按照发票开具的全部金额作为企业的营业额计税，但其物业服务的支出有着代收的特点，如租金和车位使用费等，另外保洁、绿化、安保、设备房产保养等支出多数为人工费用的支出，因为其进项税额难以取得和抵扣，增加了企业的税收负担。再就是现在的社会分工日益精细，物业管理公司很多业务实现了外包，比如电梯的维护，安保消防的外包等等，可能也会存在重复征税的情形。

“营改增”后物业企业的税收筹划应对措施

充分利用税收优惠政策。目前国家的税务部门并没有专门制定针对物业企业的税收优惠政策，但可以结合现有的各税种的通行税收优惠政策进行减税，享受节税的收益。比如在西部的物业企业，只要企业的主营业务收入在总收入的占比达到70%以上，可以在规定的税收期限内申请，减按15%的税率缴纳企业所得税，享受西部大开发的企业所得税税收优惠；又如对规模较小的物业企业，看是否符合小微企业的认定标准，符合的话即可享受20%的企业所得税税率；再有可以通过安置残疾人职工，其支付给残疾人的工资在计算企业所得税时可以加计100%税前扣除；另外也可以将自有房产改建为职工宿舍，收取少量的租金，满足国家对于廉租房和公租房的相关优惠政策，可以暂免征收房产税，物业企业的年应税服务收入额没有达到500万元的，可以采用简易计税办法按3%的征收率缴纳增值税。

利用合同进行合理筹划。对于物业企业日常收费项目里面的代收项目，如代收的租金、停车费、水电费等，应在与业主签订的委托合同中注明上述项目为代收项目，进行会计核算时将正常收费项目和代收项目分别核算，可以有效降低计税依据；对于物业企业用于出租的商业房产，订立合同时应将租金和物业管理费分别列明，会计上进行分开核算，对于企业代管的资产，其签订合同应该列明相关事项，收取的费用作为物业管理费核算，避免企业都列为租金而承担12%高税率的房产税。

采用转移定价进行税收筹划。这种筹划的方式通常用在关联性企业当中，比如物业企业可以将保洁和绿化服务分包给其子公司，双方交易的服务定价可以进行协商自行确定，当然协商的价格要得到税务机关的认可，该项费用会作为物业企业的成本进行列支，抵减应纳税所得额，降低物业企业的当期所得税，子公司该项收入只需要按6%缴纳增值税，如果适用简易计税办法，其征收率仅为3%，如果双方协商确定的转移定价越高，物业企业自身的成本费用就列支越多，就可以一定程度的降低物业企业的企业所得税税负。

税制改革是经济改革的核心，现下的“营改增”是税制改革的重要内容，物业企业应该明确“营改增”对企业带来的不利影响，优化自身内部管理环境和财务管理水平，提高财务人员的职业素养，充分研究国家相关税收政策，结合企业自身实际情况，充分利用税收优惠政策，利用合同和转移定价进行税收筹划，规避税务风险，解决“营改增”给物业企业带来的问题，提高自身的市场竞争力，促进企业的可持续发展。

（作者单位：湖北华中输变电有限公司物业分公司）